Mál nr. 47/2022- Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 13. júlí 2022

í máli nr. 47/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 340.000 kr. ásamt vöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 20. maí 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 24. maí 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 2. júní 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 9. júní 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2021 til 1. apríl 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún hafi skilað íbúðinni 31. mars 2022 eftir að hafa leigt íbúðina í þrjú ár. Varnaraðili hafi ekki verið á staðnum til að taka á móti lyklum fyrr en 2. apríl 2022 en þann dag hafi hún ekki getað hitt hann. Varnaraðili hafi sagt að slit á parketi hefðu komið til á leigutíma og upplýsti hann með smáskilaboðum að hann hygðist láta slípa parketið á kostnað sóknaraðila og að tryggingarféð færi upp í það. Sóknaraðili hafi án árangurs óskað eftir myndum sem sýndu parketið við upphaf leigutíma. Löngu síðar hafi varnaraðili sent myndir sem hafi þó verið eins og auglýsingamyndir eða yfirlitsmyndir sem ekkert hafi sýnt. Hann hafi farið fram á það símleiðis við tengdaföður sóknaraðila að tryggingarféð færi upp í kostnað vegna slípunar á parketinu en tengdafaðirinn neitað því að öll slitin hefðu komið til á leigutíma. Næst hafi heyrst frá varnaraðila 12. maí 2022 þar sem hann hafi með tölvupósti boðist til að endurgreiða 100.000 kr. Sama dag hafi sóknaraðili vísað til viðeigandi ákvæða í húsaleigulögum og bent á að skrifleg krafa hefði ekki verið gerð í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum íbúðarinnar.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hann hafi verið tilbúinn að taka á móti lyklum 1. apríl 2022 en boðið sóknaraðila að skila þeim daginn eftir. Hún hafi hafnað því og valið að setja lyklana frekar í póstlúgu að kvöldi 1. apríl eftir að varnaraðili hafði yfirgefið íbúðina.

Við skoðun á íbúðinni hafi komið í ljós miklar skemmdir á parketi sem hafi greinilega verið vegna gæludýra og stór brunablettur verið á miðju stofugólfi en ekki hafi verið um að ræða eðlilegar slitskemmdir sem komi vegna notkunar. Þegar sóknaraðili hafi óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins hafi varnaraðili upplýst um skemmdirnar og ætlað að kanna kostnað við viðgerðir til að geta ákveðið endurgreiðslu tryggingarfjárins. Engin svör hafi borist frá sóknaraðila í kjölfarið en sama dag hafi tengdafaðir hennar hringt og boðist til að greiða helming kostnaðar vegna viðgerðanna á parketinu. Í skilaboðum til tengdaföður 6. apríl hafi varnaraðili upplýst að áætlaður kostnaður vegna viðgerðanna næmi 240.000 kr. Sendar hafi verið myndir af íbúðinni eins og hún hafi verið við upphaf leigutíma þar sem parketið hafi verið í góðu ástandi, enda hafi sóknaraðili engar athugasemdir gert við ástand þess þá. Einnig hafi verið sendar myndar af parketinu við lok leigutíma.

Varnaraðili hafi sent upplýsingar um endanlegan kostnað við viðgerðina með tölvupótsi 12. maí 2022 og spurt hvort sóknaraðili vildi fá endurgreiddar 100.000 kr. en sú fjárhæð hafi nú verið endurgreidd.

Varnaraðili hafi bæði sent sóknaraðila sem og tengdaföður hennar skilaboð 6. apríl sem beri að túlka sem tilkynningu og sé augljóst að sóknaraðili hafi skilið skilaboðin á þann veg að varnaraðili hygðist halda eftir tryggingunni vegna skemmda á parketinu sem hafi komið til á leigutíma.

IV. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 340.000 kr. Varnaraðili hélt tryggingarfénu eftir en endurgreiddi sóknaraðila 100.000 kr. undir rekstri málsins hjá kærunefnd. Tryggingarfénu heldur varnaraðili eftir til að bæta honum tjón sitt vegna kostnaðar við viðgerð á parketi en hann kveður skemmdir hafa orðið á því á leigutíma.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Sóknaraðili skilaði varnaraðila lyklum að íbúðinni 1. apríl 2022. Með smáskilaboðum 6. apríl óskaði sóknaraðili eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins. Sama dag upplýsti varnaraðili að parketið væri mjög illa farið og að hann þyrfti að láta pússa það og lakka með miklum kostnaði. Hann myndi láta sóknaraðila vita þegar það væri frágengið. Samkvæmt gögnum málsins hringdi tengdafaðir sóknaraðila í varnaraðila sama dag og gerði athugasemdir vegna þessa. Einnig óskaði hann eftir myndum af parketinu frá upphafi leigutíma en varnaraðili sendi aðeins myndir sem voru teknar við lok leigutíma. Ljóst er því að sóknaraðili óskaði eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins og mótmælti kröfu varnaraðila í símtali við tengdaföður hennar sem er óumdeilt meðal aðila. Varnaraðila mátti með þessu vera ljóst að ágreiningur væri um bótaskyldu sóknaraðila og bar honum því að vísa málinu til kærunefndar innan fjögurra vikna frá þeim degi sem kröfunni var mótmælt. Þess utan er óljóst hvernig ástand parketsins var við upphaf leigutíma, enda verður ekki ráðið að sameiginleg úttekt hafi verið gerð, hvorki við upphaf né lok leigutíma.

Með hliðsjón af framangreindu ber varnaraðila því að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 240.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 1. apríl 2022 reiknast dráttarvextir frá 30. apríl 2022.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 240.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 30. apríl 2022 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 13. júlí 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson