Mál nr. 61/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 61/2014

Tímabundinn leigusamningur: Internettenging. Strætóferðir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. desember 2014, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.   

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 15. janúar 2015, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 26. febrúar 2015.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 20. maí 2014, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. september 2014 til 31. ágúst 2015. Ágreiningur er um hvort innifalið í leiguverði sé nettenging og kostnaður vegna kaupa á korti í strætó.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða fyrir kort í strætó og nettengingu.

Til vara krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að honum sé heimilt að rifta leigusamningi vegna vanefnda gagnaðila. 

Í álitsbeiðni kemur fram að haustið 2013 hafi álitsbeiðandi hafið nám og flutt á svæði skólans þar sem boðið hafi verið upp á ódýrar íbúðir. Innifalið í leiguverði hafi verið aðgangur að netinu og rútuferðir fyrir námsmenn. Álitsbeiðandi hafi endurnýjað leigusamning sinn í góðri trú um að njóta áfram þeirra kjara sem hafi verið auglýst. Þær breytingar sem vofi yfir séu brestur á grunnforsendum og ákvörðunarástæðum fyrir áframhaldandi leigu þar sem álitsbeiðandi hafi verið á leið í háskólanám og hugðist nýta fyrrgreindar rútuferðir og aðgang að netinu til að geta stundað námið. Fyrirvaralausar breytingar gagnaðila um að hætta með rútuferðir um áramót 2014/2015 og loka á aðgang námsmanna að netinu hafi aldrei verið tilkynntar álitsbeiðanda heldur hafi hann frétt af þessum breytingum utan úr bæ. Í ljósi þess að álitsbeiðandi hafi ekki fengið tilkynningu verði að telja það mjög undarlegt að við endurnýjun leigusamnings hafi hann fengið íbúakort sem gildi í rútu til og með febrúar 2015, án þess að minnst hafi verið á breytingar á núverandi fyrirkomulagi. Þá segir álitsbeiðandi að hann hefði ekki endurnýjað leigusamninginn ef honum hefði verið kunnugt um að auglýst kjör stæðu ekki til boða eftir áramót. Ámælisvert verði að telja af hálfu gagnaðila að hafa ekki tilkynnt álitsbeiðanda um þessar breytingar við endurnýjun leigusamnings, þó honum hafi mátt vera fyllilega ljóst að þær hefðu í för með sér aukinn kostnað upp á tugi þúsunda í hverjum mánuði.

Álitsbeiðandi segir að kröfur hans í tengslum við rútuferðir séu að gagnaðili efni þau kjör sem hann hafi auglýst á heimasíðu sinni og sé enn að auglýsa. Krafan byggist fyrst og fremst á því að gagnaðili greiði fyrir kort samkvæmt tiltekinni gjaldskrá út samningstímann, eða lækki húsaleiguna sem nemi þeim kostnaði. Álitsbeiðandi hafi gengið inn í samningssamband aðila í góðri trú um að auglýst kjör væru innifalin í leiguverði út samningstíma. Þetta sé eins og áður hafi komið fram ákvörðunarástæða fyrir endurnýjun á samningi og búsetuskilyrðum eigi álitsbeiðandi að geta stundað háskólanám í öðru bæjarfélagi. Verði því að telja þetta brostnar forsendur fyrir samningssambandinu í heild.

Álitsbeiðandi segir að kröfur hans í tengslum við aðgang að netinu sé sú að hann krefjist þess að gagnaðili efni auglýst kjör og sjái álitsbeiðanda fyrir aðgangi að netinu út samningstímann eða lækki húsaleigu sem nemi þeim kostnaði. Meginrökin fyrir kröfunni séu að í fylgiskjölum með húsaleigusamningi komi fram samkvæmt orðanna hljóðan að aðgangur að netinu sé innifalinn í leiguverði. Í 2. gr. húsaleigusamningsins sé vísað í fylgiskjöl sem fjalli um fylgifé með íbúðum. Engar tilkynningar hafi borist um breytingar á fylgiskjölum en samkvæmt leigusamningi sé gagnaðila skylt að tilkynna leigjendum um breytingar á fylgiskjölum, sbr. 2. gr. samningsins. Verði því að telja þetta brostnar forsendur fyrir samningssambandinu.

Til vara krefst álitsbeiðandi þess að viðurkenndur verði réttur álitsbeiðanda til riftunar leigusamnings aðila sjái gagnaðili sér ekki fært að efna auglýst kjör.

Að lokum segir álitsbeiðandi að fyrirhugaðar breytingar á auglýstum kjörum í samningssambandi þessu setji áframhaldandi háskólanám í uppnám og óljóst sé hvort álitsbeiðandi hafi tök á því að stunda fyrirhugað nám vegna þessa. Kort í strætó hafi í för með sér aukinn kostnað sem nemi 55% af grunnleiguverði. Nái þessar breytingar fram að ganga neyðist álitsbeiðandi sennilega til að hætta námi sökum fjárskorts, sem væri bein afleiðing af þessum íþyngjandi aðgerðum gagnaðila. Þetta virðist í raun og veru vera frekar illa ígrundað og óheiðarlegt hvernig gagnaðili ætli sér að afnema einhliða ákveðna þætti samningssambands en halda samt áfram að fá fulla greiðslu fyrir.

Í greinargerð gagnaðila segir að eins og komi fram í umfjöllun álitsbeiðanda snúi umkvörtunarefni hans ekki að framkvæmd eða efni húsaleigusamnings. Í álitsbeiðni sé umkvörtunarefnið að njóta ekki ákveðinna kjara sem sæki sér ekki stoð í leigusambandi aðila og því utan valdsviðs kærunefndar að fjalla um málið, sbr. XVII. kafla laga nr. 36/1994 og 2. mgr. 1. gr. reglugerðar nr. 878/2001. Fram kemur að álitsbeiðandi tengi saman ýmsa þætti í þjónustu sem boðin sé og hafi verið boðin þeim sem hafi leigt húsnæði. Í leigusamningi komi fram upplýsingar sem gildi um réttarsamband aðila. Önnur umkvörtunarefni geti ekki verið til umfjöllunar hjá nefndinni. Í 2. gr. leigusamnings aðila sé vísað til fylgiskjala með samningi sem skuli teljast hluti hans. Líkt og þar komi fram sé hvergi skuldbinding um að endurgjaldslaus sé hluti leigusamnings nettenging eða samgöngur. Um sé að ræða önnur tilboð sem hafi verið boðin leigutökum og ekki tengd réttarsambandi aðila sem leigutaka og leigusala. Enn fremur krefjist gagnaðili þess að málinu verði vísað frá á þeirri forsendu að álitsbeiðandi hafi ekki lengur lögvarða hagsmuni af áliti nefndarinnar. Gagnaðili hafi þegar fallist á beiðni álitsbeiðanda um að losna undan leigusamningi. Sú beiðni hafi verið engum fyrirvörum háð og sé því markalaust að nefndin veiti álit sitt á aðalkröfunni þar sem samningssambandi aðila sé lokið og aðalkrafa snúi að afslætti á leigusamningi sem þegar hafi verið slitið. Að framangreindu megi ljóst vera að málið eigi ekki undir valdsvið kærunefndar og beri að vísa því frá.

Þá gerir gagnaðili kröfu um að kröfum álitsbeiðanda verði hafnað verði ekki fallist á kröfu gagnaðila um frávísun málsins. Ekki sé rétt farið með málsatvik í álitsbeiðni. Í fyrsta lagi séu ókeypis samgöngur og nettenging ekki hluti af leigusamningi aðila líkt og fram komi í aðalkröfu. Hins vegar sé það rétt að leigutökum hafi verið boðið upp á sérlega góð kjör á samgöngum milli leigusvæðisins og höfuðborgarinnar. Þannig hafi gagnaðili reynt að hafa slíkar ferðir endurgjaldslausar fyrir þá íbúa á svæðinu sem stundi nám í öðru bæjarfélagi og þeirra fjölskyldur. Hafi slík ívilnun verið ákvörðunarástæða fyrir því að álitsbeiðandi hafi leigt húsnæði hjá gagnaðila hefði verið eðlilegt að óska eftir því að slíkt yrði tilgreint í samningi aðila sem á engan hátt fjalli um rútuferðir eða nettengingar. Það hafi ekki verið gert og séu aðilar bundnir af samningnum um efni og skilmála. Í öðru lagi fari álitsbeiðandi rangt með að fyrirhugaðar breytingar hafi ekki verið tilkynntar íbúum á leigusvæðinu. Öllum íbúum hafi verið sendur tölvupóstur 31. október 2014 þar sem tilkynnt hafi verið að fyrirkomulag rútuferða myndi breytast. Upplýsingar um þessar breytingar hafi ekki legið fyrir við endurnýjun á samningi álitsbeiðanda og því ómögulegt að upplýsa sérstaklega um þær við endurnýjunina 8. ágúst 2014. Vegna nettenginga hafi ekki legið fyrir að breytingar þyrftu að verða á fyrirkomulagi þeirra fyrr en eftir endurnýjun leigusamnings. Tilkynning þess efnis hafi verið send með tölvupósti þann 12. janúar 2015. Hvergi í þeim gögnum eða samningum milli aðila sé skylda leigusala til að veita ókeypis aðgang að netinu tilgreind. Vegna upplýsinga sem álitsbeiðandi leggi fram sé rétt að geta þess að tilteknum vef sé haldið úti af tilteknu félagi og geti gagnaðili ekki borið neina ábyrgð á efni eða innihaldi hans. Þá sé ekki hægt að styðjast við upplýsingar af tilteknum vef. Gagnaðili hafi umboðsaðila sem sinni leigumiðlun á sínum vegum. Allir sem leigi á umræddu svæði fari þannig í gegnum leigumiðlun hjá tilteknu félagi sem geri húsaleigusamninga fyrir hönd gagnaðila. Þá séu upplýsingar á heimasíðu félagsins háðar fyrirvörum um réttmæti og reglulegum uppfærslum á vefsíðunni. Þær upplýsingar sem komi fram á tilteknum vef séu upplýsingar sem séu síbreytilegar miðað við forsendur í rekstri félagsins hverju sinni og allar fullyrðingar sem þar komi fram háðar fyrirvörum um réttmæti þeirra. Nýmæli þætti ef upplýsingar um tilvísanir á heimasíðum yrðu metnar sem samningsskuldbindingar umfram ritaðan samning. Öllum upplýsingum sé þar breytt til að upplýsa réttilega um tilboð og ívilnanir sem leigutökum bjóðist hverju sinni en háð almennum uppfærslum á heimasíðunni.

Þá telur gagnaðili að álitsbeiðandi hafi vísvitandi lagt fram gögn sem honum hafi mátt vera kunnugt um að tengist leigusamningi aðila ekki á neinn hátt. Til að mynda leggi álitsbeiðandi fram tiltekið skjal sem sé almennt upplýsingarit sem öllum leigutökum sé afhent með ýmsum upplýsingum um veru á leigusvæði og leiguíbúðum á svæðinu almennt. Skjal þetta sé einhliða unnið og ætlað til upplýsingagjafar og skapi engan samningsbundinn rétt hjá móttakanda gagnvart gagnaðila.

Að lokum segir að þrátt fyrir að framlögð gögn séu torskilin, meðal annars skjal sem hefjist á „Available accomodation“, þá virðist þar gerð tilraun til að framreiða efni í gömlu auglýsingaefni á vegum skólans sem einhvers konar gildandi yfirlýsingu. Slíkt sé bæði rangt og villandi. Þessar upplýsingar séu ekki hluti af heimasíðu skólans heldur úr eldra útgefnu kynningarefni.

III. Forsendur

Gagnaðili hefur farið fram á frávísun málsins á þeim forsendum að umkvörtunarefni álitsbeiðanda sé að njóta ekki ákveðinna kjara sem sæki sér ekki stoð í leigusamning aðila og einnig að álitsbeiðandi hafi ekki lögvarða hagsmuni af áliti kærunefndar þar sem leigusamningi sé lokið. Samkvæmt gögnum málsins kom ágreiningur um túlkun leigusamningsins upp á milli aðila á meðan hann var í gildi og fellst kærunefnd því ekki á frávísun málsins á þeim forsendum sem gagnaðili krefur.

Ágreiningur í máli þessu snýst um framkvæmd leigusamnings aðila. Álitsbeiðandi heldur því fram að samkvæmt fylgiskjölum samningsins beri gagnaðila að greiða fyrir kort í strætó fyrir álitsbeiðanda og nettengingu í hinu leigða. Álitsbeiðandi telur að gagnaðili hafi vanrækt þær skyldur sínar og fer fram á að honum verði gert að efna þær en að öðrum kosti sé honum heimilt að rifta leigusamningi. Gagnaðili kveður hins vegar að ekki hafi verið samið um greiðsluþátttöku gagnaðila í strætóferðum og kostnaði við nettengingu í leigusamningi.

Í 2. gr. í húsaleigusamningi aðila, dags. 8. ágúst 2014, er að finna lista yfir fylgiskjöl þar sem talin eru upp: Listi yfir fylgifé með íbúð, húsreglur, úthlutunarreglur leigusala og ástandsskýrsla vegna íbúðar. Þá segir að fylgiskjölin teljist hluti af samningnum. Með greinargerð gagnaðila fylgdu nefnd fylgiskjöl. Af þeim fær kærunefnd ekki ráðið að aðilar hafi samið um að greiðsluþátttaka í strætókorti og kostnaður vegna nettengingar væru innifalin í leiguverði. Þá fær kærunefnd ekki ráðið af efni leigusamningsins að öðru leyti að aðilar hafi samið svo um. Með álitsbeiðni fylgdu útprentanir af tiltekinni heimasíðu þar sem fram koma almennar upplýsingar um að nettenging sé innifalin í leiguverði og að nemendur þess skóla sem álitsbeiðandi stundar nám við eigi rétt á greiðsluþátttöku vegna strætóferða. Engu að síður telur kærunefnd að ekki verði ráðið að aðilar hafi samið um slík réttindi á grundvelli leigusamnings. Þá gera ákvæði húsaleigulaga, nr. 36/1994, ekki ráð fyrir kostnaðarskiptingu vegna slíks kostnaðar.

Með hliðsjón af framangreindu fær kærunefnd ekki ráðið að álitsbeiðandi hafi öðlast réttindi til endurgjaldslausrar nettengingar og strætóferða á grundvelli leigusamnings aðila. Þegar af þeirri ástæðu er það niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda þar um. 

Samkvæmt gögnum málsins er leigusamningi aðila lokið þar sem gagnaðili féllst á beiðni álitsbeiðanda um að losna undan leigusamningi. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd ekki tilefni til að taka til úrlausnar varakröfu álitsbeiðanda um riftun leigusamnings.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna strætóferða og internettengingar sé ekki innifalinn í leiguverði á grundvelli leigusamnings aðila.

Reykjavík, 26. febrúar 2015

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson