Mál nr. 94/2022

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 27. mars 2023

í máli nr. 94/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að bæta allt það tjón sem leitt hefur af vanefndum hans á leigusamningi aðila, sbr. 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, þar með talinn lögfræðikostnað, svo og greiðslu leigubóta þar til leigusamningur átti að taka enda, samtals að fjárhæð 835.256 kr. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðili beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun hins leigða sem orðið hafi á leigutíma, sbr. 1. mgr. 63. gr. húsaleigulaga, samtals að fjárhæð 1.020.000 kr. Verði fallist á framangreindar kröfur gerir sóknaraðili kröfu um að honum verði heimilt að ganga að tryggingu vegna réttra efnda á samningi, að fjárhæð 480.000 kr., en varnaraðila verði gert skylt að greiða honum eftirstöðvar tjónsins að öðru leyti.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 29. september 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 5. október 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila barst kærunefnd 12. október 2022 á ensku. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 28. nóvember 2022, til upplýsingar og með tölvupósti kærunefndar 12. janúar 2023 var sóknaraðila send þýðing á greinargerðinni. Með sama tölvupósti var óskað upplýsinga sóknaraðila um það hvenær íbúðin fór í útleigu á ný og hvaða ráðstafanir hafi verið gerðar til að koma henni í útleigu eftir skil varnaraðila. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 17. janúar 2023, og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 19. janúar 2023. Frekari gögn bárust frá varnaraðila 19. janúar 2023 og voru þau send sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 27. janúar 2023. Frekari athugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti 30. janúar 2023 og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 31. janúar 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Kærunefnd tók málið til umfjöllunar á fundi sínum 13. febrúar 2023 og ákvað að óska eftir frekari upplýsingum frá sóknaraðila. Svör og gögn bárust með tölvupósti sóknaraðila 25. febrúar 2023 og voru þau send varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 27. febrúar 2023.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 4. nóvember 2021 til 4. nóvember 2022 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D í E. Ágreiningur er um bótakröfu sóknaraðila á hendur varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma, málskostnaðarkröfu sóknaraðila sem og bóta vegna leiguvanskila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa ákveðið sumarið 2021 að hefja útleigu á eigninni og látið framkvæma úttekt á henni í því skyni. Úttektin hafi verið unnin af F 10. júlí það ár. Í úttektinni hafi falist að skoðunarmaður hafi gengið um og skoðað eignina. Hann hafi tekið myndir og skráð athugasemdir vegna þeirra atriða sem hann hafi talið að gætu orðið til verulegrar skerðingar eða valdið eiganda kostnaðarauka.

Leigutími hafi byrjað skömmu síðar, eða 4. nóvember 2021. Greiðslufall hafi orðið af hálfu varnaraðila og eftir að sóknaraðili hafði ítrekað kallað eftir vangoldnum leigugreiðslum hafi hann ákveðið að rifta leigusamningnum með yfirlýsingu um riftun, dags. 15. mars 2022. Varnaraðili hafi talið riftunina ólögmæta og dvalið í íbúðinni áfram og sóknaraðila því verið nauðsyn að fá úrskurð dómara um útburð á varnaraðila. Með ákvörðun Héraðsdóms Reykjavíkur, dags. X 2022, hafi sóknaraðila verið heimilað að fá varnaraðila borinn út úr eigninni. Í kjölfarið hafi útburðar verið beiðst hjá Sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu sama dag. Eftir fyrirtöku hjá sýslumanni 23. ágúst 2022 hafi verið ákveðið að útburður skyldi fara fram 19. september 2022. Varnaraðili hafi þó ákveðið að rýma hið leigða í millitíðinni og hann gert það 1. september. Beiðni um útburð hafi því verið afturkölluð.

Eðli málsins samkvæmt hafi veruleg kergja verið komin í samskipti aðila og sóknaraðili því ekki getað látið framkvæma úttekt á hinu leigða með samráði beggja aðila í lok leigutíma, þrátt fyrir tilraunir þar um. Sóknaraðili hafi aftur á móti fengið óháðan matsmann til að framkvæma úttekt eftir að varnaraðili hafði yfirgefið íbúðina. Úttektin hafi verið unnin af H þann 15. september 2022. Samkvæmt úttektinni hafi eignin ekki verið talin tilbúin til afhendingar til sóknaraðila, enda hafi þrifum verið verulega ábótavant og göt verið á veggjum og loftaplötum. Búið hafi verið að mála yfir hluta veggja. Varnaraðili hafði auk þess límt upp snaga á veggi og við los þeirra hafi málning flagnað af veggjum. Loks hafi mátt sjá ummerki um rakaskemmdir og útfellingu á baðherbergi þar sem loftun hafði verið ábótavant og einnig hafi sýnilegar skemmdir verið í hurðarfleka baðherbergis. Samandregið hafi komið fram í niðurstöðum úttektarinnar að slit innan íbúðar hafi verið meira en gera mætti ráð fyrir við almenna og eðlilega notkun á átta mánaða leigutímabili. Nauðsynlegt væri að mála alla íbúðina til þess að koma henni í leiguhæft ástand á ný og þá þyrfti að fjarlægja muni varnaraðila sem eftir væru í íbúðinni og ráðast í flutningsþrif. Kostnaður vegna þessa hafi verið metinn 1.020.000 kr. í úttektinni.

Þar sem varnaraðili hafi ekki greitt leigu á tilsettum tíma og auk þess ekki farið úr hinu leigða þegar samningi hafi verið rift á lögmætan hátt hafi sóknaraðili neyðst til að leita aðstoðar dómstóla og sýslumanns til þess að fá í hendur umráð eignarinnar á ný. Varnaraðila beri að greiða allan þann kostnað sem hann hafi nú lagt út fyrir vegna málsins.

Loks beri varnaraðila að greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutíma. Fjárhæð leigu hafi verið 240.000 kr. sem skyldi hækka í samræmi við vísitölu neysluverðs.

Í leigusamningi aðila hafi komið fram að varnaraðili skyldi setja fram tryggingu fyrir réttum efndum að fjárhæð 480.000 kr. Síðara samkomulag á milli aðila hafi svo orðið um að tryggingin yrði í formi ábyrgðaryfirlýsingar með milligöngu I. Á þeim grundvelli 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga hafi sóknaraðili gert kröfu í trygginguna með tölvupósti til I og varnaraðila 23. september 2022. Svo sem áður greini hafi varnaraðili yfirgefið hið leigða 1. september og krafan því verið send innan lögbundinna tímamarka. Varnaraðili hafi svarað kröfunni með tölvupósti sama dag þar sem sagt hafi:

Ég er búinn að segja þér að ég þarf ekkert að borga þegar ég er þegar farinn frá íbúðinni hans ég er búinn að borga lögfræðingnum mínum hann þarf að borga lögfræðingnum sínum það er ég sem þarf að borga fyrir hann takk fyrir.

Líta verði á umrætt svar sem höfnun á kröfunni og því hafi málinu verið vísað til kærunefndar.

Kröfu um greiðslu lögfræðikostnaðar vegna málsins sé byggð á því að um sé að ræða tjón sem leiði beint af vanefndum varnaraðila. Leigusamningi hafi verið rift á lögmætan hátt og séu því skilyrði ákvæðisins til greiðslu uppfyllt. Sóknaraðili sé ekki lögfróður og hafi því leitað nauðsynlegrar ráðgjafar og aðstoðar hjá C. Með því hafi sóknaraðili takmarkað tjón sitt, enda sé kostnaður félagsins vegna slíkrar ráðgjafar verulega lægri en gerist á almennum lögmannsstofum. Kærunefnd hafi í fyrri málum sínum fallist á að lögfræðikostnaður vegna sambærilegra mála falli undir 62. gr. húsaleigulaga, sbr. til dæmis niðurstaða nefndarinnar í máli nr. 16/2019. Séu engin efni til annars en að fallast á slíkt í þessu máli einnig.

Kröfu um greiðslu leigubóta til loka leigutíma sé byggð á skýru orðalagi 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, en þar segi að þegar tímabundnum leigusamningi hafi verið rift á lögmætan hátt beri leigjanda að greiða bætur til leigusala til loka leigutíma. Ljóst sé af úttektarskýrslu að fyrirliggjandi tjón sé umfangsmikið og íbúðin sé ekki í leiguhæfu ástandi. Sóknaraðili hafi reynt hvað hann geti til að flýta viðgerðum með því að finna hæfa menn í viðgerðir, en telja verði eðlilegt að það taki nokkurn tíma. Þegar þeir hafi verið fengnir til verksins verði að gefa þeim svigrúm til þess að skila eigninni á forsvaranlegan hátt svo að hægt sé að hefja leigu eignarinnar á ný. Leigusamningi hafi átt að ljúka 4. nóvember 2022 og því eðlilegt að varnaraðili greiði bætur til þess tíma, enda sé sóknaraðila ófært að leigja eignina að minnsta kosti fram að því tímamarki.

Krafa um greiðslu skaðabóta sé byggð á niðurstöðum áðurgreindrar úttektar, enda virðist ljóst af henni að ástand hins leigða sé ekki í samræmi við skilyrði 63. gr. húsaleigulaga um skil leiguhúsnæðis. Enn fremur verði að telja að ekki sé um hefðbundið slit á leigutímanum að ræða þegar úttektarskýrslur séu bornar saman. Ljóst megi vera að varnaraðili beri óskerta bótaábyrgð á því hvernig komið sé fyrir hinu leigða nú, enda beri að hafa í huga að hann hafi einungis verið í hinu leigða í rúma átta mánuði. Á þeim skamma tíma hafi ástand eignarinnar orðið þannig að óforsvaranlegt sé að leigja hana út án umtalsverðra úrbóta. Um sé að ræða kostnað sem varnaraðili eigi að bera.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafna kröfum sóknaraðila. Hann hafi tekið við íbúðinni í slæmu ástandi og þegar gert athugasemdir þar um. Þá hafi hann málað stofuna á leigutíma og greitt kostnað vegna þess. Sóknaraðili hafi rift leigusamningnum með ólögmætum hætti en að varnaraðili hafi þó yfirgefið íbúðina 1. september vegna kröfu þar um. Hann hafi hringt í sóknaraðila í fjögur skipti þann dag til að hann gæti skoðað ástand íbúðarinnar áður en lyklum yrði skilað en sóknaraðili hafi neitað að koma. Eftir að hafa hringt í lögfræðing sóknaraðila hafi hann verið beðinn um að skilja lyklana eftir í íbúðinni.

Þá hafi hitakerfi íbúðarinnar verið lélegt og leitt til rakamyndunar á veggjum. Varnaraðili hafi þrifið íbúðina við lok leigutíma og sóknaraðili hefði átt að koma í íbúðina þegar varnaraðili væri viðstaddur til að sýna honum meintar skemmdir.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi haft fullt ráðrúm til að skoða hið leigða áður en leiga hafi hafist og jafnframt hafi honum verið fengin í té úttektarskýrsla, dags. 29. september 2022. Varnaraðili hafi ekki komið fram með athugasemdir um hið leigða innan fjögurra vikna eins og honum hafi borið samkvæmt 16. gr. húsaleigulaga og verði því að telja að hann hafi unað húsnæðinu eins og fram komi í niðurlagi 1. mgr. 16. gr. Við það megi bæta að sóknaraðila hafi ekki heldur borist kvartanir vegna ástands hins leigða eftir þann tíma og hafi það í raun ekki verið fyrr en samningi hafði verið rift þegar varnaraðili hafi farið að bera slíkt fyrir sig til afsökunar á því að hann hafi ekki greitt umsamda leigu á réttum tíma.

Reynist það rétt að varnaraðili hafi málað stofuna á leigutíma þá hafi það ekki verið gert í samráði við sóknaraðila og því sé allri kostnaðarþátttöku vegna þess hafnað.

Ekki sé deilt um hvort riftun sóknaraðila hafi verið lögmæt eða ekki, en vert sé að minna á að Héraðsdómur Reykjavíkur hafi þegar talið hana lögmæta.

Því sé hafnað að varnaraðili hafi hringt í sóknaraðila en sóknaraðili hafi reynt að láta fara fram úttekt á hinu leigða með varnaraðila en engin svör fengið. Hann hafi því þurft að láta óháðan matsmann framkvæma úttekt eftir að varnaraðili hafði yfirgefið hið leigða.

Varnaraðili hafi ekki kvartað undan hitakerfinu og sóknaraðili því ekki getað vitað hvort hitakerfi hafi verið ábótavant eður ei. Líklegra verði að telja að rakamyndun sé að rekja til ónægrar loftunar úr íbúðinni.

Því sé hafnað að íbúðin hafi verið þrifin við lok leigutíma en líkt og geti í niðurstöðu úttektar eftir að leigu hafi lokið hafi þeim verið verulega ábótavant og eignin því ekki talin tilbúin til útleigu á ný. Sóknaraðili hafi reynt að taka íbúðina út í samráði við varnaraðila en hann ekki fengist til þess.

Auk þess sem að framan greini sé bent á að sóknaraðili hafi orðið fyrir frekara fjártjóni en í upphaflegri kæru greini. Sóknaraðili hafi til að mynda látið yfirfara allt rafkerfi íbúðarinnar og skipt um tengla, en auk þess hafi hann þurft að skipta um rúðu í baðherbergi. Einnig hafi aukinn lögfræðikostnaður myndast vegna samskipta lögfræðings sóknaraðila við kærunefnd og ritun athugasemda þessara, auk þess sem sóknaraðili hafi ekki fengið neinar tekjur vegna hins leigða frá því að leigusambandi aðila hafi lokið.

Sóknaraðili hafi ákveðið að leigja íbúðina út til K með leigusamningi, dags. 17. október 2022. K hafi aftur á móti ekki getað leigt íbúðina sökum ástands hennar á afhendingardegi heldur hafi þurft að mála alla íbúðina og sinna smávægilegu viðhaldi innan hennar, svo sem að skipta um eldhúsinnréttingu. Hafi verið samið svo um að K tæki viðhaldið á sig, en á móti yrði ekki greidd leiga vegna hins leigða til sóknaraðila fyrr en í fyrsta lagi 1. febrúar 2023. Sóknaraðili telji að viðhald þetta hljóti að rúmast innan þeirrar kröfu sem í kæru til kærunefndar greini og verði því að fallast á hana að öllu leyti, enda hefði hann sjálfur þurft að ráðast í það hefði K ekki tekist það á hendur. Á þeim tíma hafi hann orðið fyrir tapi á leigugreiðslum á meðan.

V. Niðurstaða              

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 4. nóvember 2021 til 4. nóvember 2022. Í kæru segir að sóknaraðili hafi rift leigusamningnum 15. mars 2022 þar sem greiðslufall hafi orðið á leigugreiðslum og þar sem varnaraðili hafi þrátt fyrir það ekki yfirgefið hið leigða hafi hann leitað til dómstóla. Ákvörðun Héraðsdóms Reykjavíkur hafi legið fyrir X 2022 þar sem útburður var heimilaður og í kjölfarið hafi sýslumaður ákveðið að útburður skyldi fara fram X 2022. Varnaraðili skilaði þó íbúðinni 1. sama mánaðar.

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 480.000 kr. við upphaf leigutíma. Í 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigjandi skuli að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Beri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.

Í 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga segir að bótakröfu sinni á hendur leigjanda verði leigusali að lýsa skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Í 3. mgr. sömu greinar segir að sé þessara tímamarka ekki gætt falli bótaréttur leigusala niður nema leigjandi hafi haft svik í frammi.

Í 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fari fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skuli annast úttektina óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu á milli þeirra. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé óskað úttektar úttektaraðila á ástandi hins leigða húsnæðis í öðrum tilvikum en kveðið sé á um í 1. mgr. skuli sá aðili sem óski hennar greiða kostnaðinn vegna úttektarinnar. Leigjanda og leigusala sé þó ávallt heimilt að semja um aðra kostnaðarskiptingu vegna úttektarinnar. Þá segir í 3. mgr. að leigjandi og leigusali skuli koma sér saman um úttektaraðila.

Sóknaraðili lýsti yfir bótakröfu sinni og gerði kröfu í tryggingarfé varnaraðila með bréfi, dags. 23. september 2022. Varnaraðili hafnaði kröfunni samdægurs.

Sóknaraðili byggir á því að hann hafi fengið úttektaraðila til að framkvæma úttekt á íbúðinni 10. júlí 2021 eftir að hann hafði ákveðið að hefja útleigu hennar. Þá leggur sóknaraðili einnig fram úttekt úttektaraðila vegna skoðunar sem var framkvæmd á íbúðinni 15. september 2022. Í niðurstöðu síðarnefndu úttektarinnar segir að sýnilegar skemmdir séu á veggjum/loftaplötu þar sem festingum hafi verið komið fyrir ásamt öðru. Þá hafi íbúðin verið máluð að hluta en verkinu sé ábótavant og þurfi að endurgera frá grunni. Einnig þurfi að skipta út innihurð á baðherbergi, fá flutningsþrif þar sem þrifum hafi verið ábótavant og fjarlægja þá hluti sem tilheyri varnaraðila.

Ekkert var bókað um úttektina frá júlí 2021 í leigusamningi aðila og telur kærunefnd því að sóknaraðili geti ekki byggt kröfu sína á henni, enda var hennar aflað einhliða tæpum fjórum mánuðum áður en leigutími hófst og þannig ekki í samræmi við 69. gr. húsaleigulaga. Þá virðist tilgangur úttektarinnar einkum hafa verið að staðreyna hvort raki eða mygla væri í íbúðinni og var ekki um að ræða heildstæða úttekt á ástandi íbúðarinnar, eins og 69. gr. gerir ráð fyrir.

Sóknaraðili aflaði jafnframt einhliða úttektar við lok leigutíma en í kæru segir að eðli málsins samkvæmt hafi verið komin kergja í samskipti aðila og sóknaraðili því ekki getað látið framkvæma úttekt með samráði beggja aðila, þrátt fyrir tilraunir þar um. Varnaraðili segir í málatilbúnaði sínum að íbúðin hafi verið þrifin við lok leigutíma og að hann hafi óskað eftir því að sóknaraðili mætti í íbúðina áður en hann skilaði henni svo að unnt væri að framkvæma sameiginlega úttekt. Sóknaraðili hafi aftur á móti neitað því.

Með hliðsjón af framangreindu er ljóst að sameiginleg úttekt var hvorki gerð við upphaf né lok leigutíma, sbr. 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga. Aðilar kveðast báðir hafa árangurslaust boðað hvor annan til að framkvæma sameiginlega úttekt við lok leigutíma. Í úttekt sóknaraðila kemur fram að varnaraðili hafi verið boðaður með tölvupósti og óskaði kærunefnd eftir að sá tölvupóstur yrði lagður fram. Samkvæmt þeim gögnum sem bárust var boðun send sóknaraðila, B og tveimur starfsmönnum G. Ekki liggja fyrir skýringar á því hvers vegna tölvupósturinn var ekki sendur varnaraðila. Í 4. mgr. 69. gr. húsaleigulaga kemur fram að komi upp ágreiningur á milli aðila við framkvæmd lagaákvæðisins geti aðilar vísað honum til kærunefndar húsamála. Í athugasemdum með frumvarpi því er síðar varð að lögum nr. 63/2016 segir að slíkur ágreiningur geti til dæmis verið um „val á úttektaraðila eða vinnu hans“. Aðilum var því í lófa lagið að óska eftir bindandi úrskurði nefndarinnar ef þeir gátu ekki komið sér saman um úttektaraðila. Verða þeir báðir að bera hallann af því að hafa ekki gert það.

Kærunefnd telur að þar sem ekki liggur fyrir sameiginleg úttekt sem sýnir ástand íbúðarinnar við upphaf eða lok leigutíma sé ekki unnt, gegn neitun varnaraðila, að fallast á að sóknaraðila hafi tekist sönnun um að varnaraðila beri að greiða bætur vegna þeirra skemmda sem lýst er í úttektinni frá 15. september 2022, enda er ekki hægt að staðreyna hvort varnaraðili hafi valdið þeim skemmdum sem þar er lýst. Þess utan segir í leigusamningi aðila að leigutaka sé heimilt að mála íbúðina og leggi þá leigusali til málningu og áhöld. Þannig liggur fyrir samkomulag aðila á milli um málun íbúðarinnar en kærunefnd getur ekki fallist á út frá gögnum málsins að sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingarfénu vegna meints galla á þessu verki. Þá telur nefndin að með hliðsjón af framangreindu sé að sama skapi ekki unnt að fallast á að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna þrifa.

Sóknaraðili gerir einnig kröfu um að varnaraðila beri að greiða lögfræðikostnað sem hann lagði út fyrir vegna útburðarmálsins hjá dómstólum og sýslumanni sem og málsmeðferð hjá kærunefnd. Kostnaður vegna undirbúnings málshöfðunar telst til málskostnaðar samkvæmt 129. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991, og hefur sóknaraðili þegar fengið dæmdar 100.000 kr. í málskostnað vegna útburðarmálsins sem rekið var fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur. Þá er hægt að gera aðför hjá gerðarþola fyrir kostnaði af fullnustuaðgerðum samkvæmt 2. mgr. 1. gr. laga um aðför, nr. 90/1989. Loks er meginreglan sú að aðilar að málum fyrir stjórnvöldum verði að bera allan kostnað sjálfir af þeirri málsmeðferð. Eina undantekningin á þessu fyrir kærunefnd húsamála er sú að kærunefndin getur gert kæranda að greiða gagnaðila málskostnað ef kæra er bersýnilega tilefnislaus, sbr. 8. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Sú heimild á bersýnilega ekki við um málskostnaðarkröfu sóknaraðila. Kröfum sóknaraðila um greiðslu lögfræðikostnaðar er því hafnað. 

Loks þarf að taka afstöðu til krafna sóknaraðila um leigubætur til loka leigusamningsins. Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Sé leigusamningur tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr.

Óumdeilt er að varnaraðili skilaði íbúðinni 1. september 2022 og greiddi leigu út ágúst 2022. Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðila verði gert að greiða leigu til loka leigutíma samkvæmt leigusamningi, eða 4. nóvember 2022. Kærunefnd óskaði upplýsinga sóknaraðila um hvaða ráðstafanir voru gerðar til að koma hinu leigða í útleigu á ný eftir skil varnaraðila. Sóknaraðili upplýsti að gerður hafi verið leigusamningur við K, dags. 17. október 2022, en að borgin hafi þó kvaðst ekki geta leigt íbúðina sökum ástands hennar á afhendingardegi. Samkomulag hafi orðið um að K tæki á sig viðhald í íbúðinni en á móti yrði leiga ekki greidd fyrr en í fyrsta lagi 1. febrúar. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að varnaraðila beri að greiða leigu til 16. október 2022 en eins og áður greinir telur nefndin gögn málsins ekki sanna að ástand íbúðarinnar hafi verið á ábyrgð varnaraðila.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda, nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Með hliðsjón af framangreindu ákvæði telur kærunefnd að sóknaraðila sé heimilt að halda eftir 392.875 kr. af tryggingarfé varnaraðila vegna leigu fyrir tímabilið 1. september til 16. október 2022.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að halda eftir 392.875 kr. af tryggingarfé varnaraðila.

Að öðru leyti er kröfum sóknaraðila hafnað.

Reykjavík, 27. mars 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson