Nr. 4/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 8. apríl 2019

í máli nr. 4/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að hækkun varnaraðila á mánaðarlegri húsaleigu að fjárhæð 63.547 kr. sé óheimil og að honum beri að endurgreiða sóknaraðila þá fjárhæð með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 7. janúar 2019 til greiðsludags.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 9. janúar 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 14. janúar 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 23. janúar 2019, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 24. janúar 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 29. janúar 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 31. janúar 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 1. febrúar 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 23. október 2017 til 31. október 2032 um leigu sóknaraðila á atvinnuhúsnæði varnaraðila að C. Ágreiningur er um hækkun varnaraðila á mánaðarlegri húsaleigu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að um sé að ræða 1.589 fermetra húsnæði á 2. hæð. Umsamin grunnleiga hafi verið 2.891.980 kr. fyrir hvern mánuð og skyldi hún taka breytingum í réttu hlutfalli við hækkanir sem kynnu að verða á vísitölu neysluverðs frá grunnvísitölu júnímánaðar 2017, 442,1 stigi. Í 1. málsl. 3. mgr. greinar 5.1. leigusamningsins segi:

Heimilt skal að taka leigugjaldið til endurskoðunar, sem nemur lækkun / hækkun sem kann að verða á sköttum af atvinnuhúsnæði frá því sem er við undirritun samnings þessa.

Með bréfi varnaraðila, dags. 19. desember 2018, sem hafi borist sóknaraðila síðastliðin áramót hafi honum verið tilkynnt að vegna upptöku nýrrar matsaðferðar við útreikning fasteignamats hjá Þjóðskrá Íslands árið 2015 hafi skattar af hinu leigða húsnæði hækkað hlutfallslega mun meira en nemi hækkun húsaleigu á sama tíma, að teknu tilliti til vísitöluhækkana. Vegna þessa myndi leigugjald fyrir hið leigða húsnæði hækka um 63.547 kr. á mánuði. Varnaraðili hafi sent sóknaraðila reikning fyrir leigu vegna janúar 2019 með kröfu í heimabanka með þessari umframfjárhæð. Sóknaraðili hafi greitt kröfuna með fyrirvara.

Sóknaraðili fallist ekki á að hækkun matsverðs fasteignarinnar hjá Þjóðskrá Íslands heimili varnaraðila að hækka leiguna einhliða, enda ekki um skattahækkun að ræða í skilningi framangreinds heimildarákvæðis. Fasteignagjöld á atvinnuhúsnæði í C séu óbreytt frá því sem þau hafi verið við undirskrift leigusamnings árið 2017 eða 1,65% af fasteignamati og lóðarleiga sé áfram 1% af fasteignamati.

Heimild sú sem varnaraðili vísi til í framangreindu ákvæði leigusamningsins sé einskorðuð við skattahækkanir. Engar skattahækkanir hafi orðið frá því að leigusamningur hafi verið gerður. Fasteignagjöld séu þau sömu í prósentum talið. Þótt opinbert mat á verðmæti hins leigða hafi hækkað breyti það engu þar um þar sem það verðmæti sé ekki hækkun skatta í skilningi skattaréttar og almenns málsskilnings. Varnaraðili verði því sjálfur að bera það þótt hann hafi af þessum sökum þurft að greiða hærri fjárhæð vegna fasteignarinnar en áður. Varnaraðili verði að bera hallann af því sé texti leigusamningsins óljós hvað varði meinta heimild hans til hækkunar leigu. Í því sambandi sé meðal annars byggt á andskýringarreglu samningaréttar vegna þess að texti ákvæðisins hafi verið einhliða saminn af varnaraðila. Vísað sé til fordæmis kærunefndar í máli nr. 4/2008.

Á árinu 2015 hafi varnaraðila verið kunnugt um að matsaðferðum við útreikning fasteignamats hjá Þjóðskrá Íslands yrði breytt og sé vísað til viðurkenningar varnaraðila á því í framangreindu bréfi. Það hafi því staðið honum nær að taka það afdráttarlaust fram í texta leigusamningsins hefði hann viljað að slík matshækkun ætti að leiða til hærri leigu. Varnaraðili sé hluti af samstæðu eins stærsta fasteignafélags landsins sem hafi innan sinna vébanda fjölda sérfræðinga, meðal annars í leigurétti og fjármálum. Því verði að gera þá kröfu til hans að hann gæti að slíkum atriðum við samningsgerð við sóknaraðila.

Samkvæmt 2. gr. laga um skráningu á mat fasteigna, nr. 6/2001, skuli meta fasteignir til verðs eftir því sem næst verði komist á hverjum tíma. Hækkun fasteignamats hinnar leigðu fasteignar umfram almenna verðlagsþróun endurspegli því verðmætisaukningu hennar á fasteignamarkaði. Sú verðmætisaukning hafi verið fram komin við gerð leigusamningsins, enda miðist umsamin leiga við markaðsverð. Það sé ekki annað en gott um það að segja fyrir hönd varnaraðila að eignir hans hafi aukist að verðmæti en það sé hins vegar ósanngjarnt gagnvart sóknaraðila að það eigi enn fremur að leiða til þess að honum verði gert að greiða hærri leigu. Verði talið að varnaraðili eigi rétt til hækkunar vegna þessa á grundvelli framangreinds ákvæðis í leigusamningnum sé byggt á því að víkja beri ákvæðinu til hliðar af þessum sökum með heimild í 36. gr. laga nr. 7/1936.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að eftir gerð leigusamningsins hafi orðið verulegar hækkanir á fasteignaskatti, sem lagður sé á hið leigða húsnæði, umfram hækkanir samkvæmt vísitölu neysluverðs. Álagður fasteignaskattur hafi numið 3.758.917 kr. á árinu 2017, en nemi 4.677.925 kr. á árinu 2019. Hækkunin nemi þannig 919.008 kr. á ári, eða 24,4%. Vísitala neysluverðs til verðtryggingar hafi á hinn bóginn hækkað um 3,95% frá því í júlí 2017. Í ljósi umrædds endurskoðunarákvæðis leigusamningsins hafi varnaraðili tilkynnt sóknaraðila að leigugjald myndi hækka um 63.547 kr. á mánuði frá 1. janúar 2019. Það svari til hækkunar fasteignagjalda á tímabilinu umfram vísitölubreytingar, þ.e. búið sé að taka tillit til þróunar neysluverðsvísitölu og fjárhæðin lægri sem því nemi. Sóknaraðili hafi mótmælt boðaðri hækkun en greitt leigureikning síðan 7. janúar 2019 með fyrirvara um réttmæti hækkunar mánaðarlegs leigugjalds.

Aðilar hafi samið um að leigusamningur hefði að geyma hið umþrætta ákvæði en þeim hafi verið það frjálst, sbr. 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga. Markmið ákvæðisins séu augljós. Skattar af atvinnuhúsnæði skipti verulegu máli fyrir báða aðila þegar samið sé um leigugjald, enda fasteignaskattur meðal stærri kostnaðarliða leigusala sem leigugjaldi sé ætlað að standa undir. Breytingar á fasteignasköttum á gildistíma leigusamnings geti því hæglega raskað jafnvægi samningsins séu þær ekki í samræmi við verðtryggingarákvæði hans.

Endurskoðunarákvæðið sé hins vegar ekki sett einhliða í þágu varnaraðila heldur sé það gagnkvæmt. Samkvæmt ákvæðinu geti hvort heldur lækkun eða hækkun á sköttum af atvinnuhúsnæði virkjað ákvæðið. Því sé þannig ætlað að tryggja varnaraðila heimild til endurskoðunar leigugjalds hækki skattar af atvinnuhúsnæði en sóknaraðila sams konar rétt komi til lækkunar þeirra.

Kæra sóknaraðila grundvallist að meginstefnu á því að fasteignaskattur af hinu leigða húsnæði hafi ekki hækkað þar sem skatthlutfall fasteignaskatts hafi haldist óbreytt frá því að leigusamningur hafi verið gerður. Til grundvallar meginkröfu sóknaraðila um að kærunefnd úrskurði umrædda hækkun óheimila sé sú fullyrðing hans að skattur merki það sama og skatthlutfall og því teljist það ekki vera skattahækkun leiði breyting á álagningarstofni til hækkunar skattfjárhæðar. Hér sé um mikinn misskilning að ræða. Hugtakið skattar af atvinnuhúsnæði í leigusamningnum vísi til þeirrar fjárhæðar sem varnaraðila sé gert að greiða í skatta af viðkomandi fasteign.

Tekin séu af öll tvímæli um þessa merkingu hugtaksins fasteignaskattur í lögum um tekjustofna sveitarfélaga, nr. 4/1995. Þannig sé fasteignaskattur tilgreindur í 1. gr. laganna sem einn af tekjustofnum sveitarfélaga. Samkvæmt lögunum sé fasteignamat viðkomandi fasteignar stofn til álagningar fasteignaskatts. Lögin tiltaki hvað skatthlutfallið megi vera að hámarki sem hlutfall af fasteignamati. Í III. kafla laganna sé nánar kveðið á um fasteignaskatta. Í 1. mgr. 3. gr. segi að leggja skuli árlega fasteignaskatt á allar fasteignir sem metnar séu í fasteignamati 31. desember á næstliðnu ári. Í 2. mgr. 3. gr. segi að stofn til álagningar fasteignaskatts á allar fasteignir skuli vera fasteignamat þeirra. Í 4. gr. laganna segi svo að sveitarstjórn annist álagningu fasteignaskatts en geti falið innheimtu skattsins sérstökum innheimtuaðila.

Fasteignaskattur af tiltekinni fasteign sé því sú fjárhæð sem fáist þegar fjárhæð fasteignamats sé margfölduð með viðeigandi skatthlutfalli. Samkvæmt þessu geti breyting fasteignaskatts á tiltekna fasteign ýmist stafað af því að fasteignamat viðkomandi fasteignar hafi breyst en fasteignamatið haldist óbreytt eða af blöndu af báðu. Tilvísun í fasteignaskatt í lögunum sé þannig ótvírætt tilvísun í álagða fjárhæð skattsins.

Lög um tekjuskatt, nr. 90/2003, séu sambærileg að þessu leyti. Þannig segi til dæmis í 66. gr. laganna að tekjuskattur þeirra manna sem skattskyldir séu samkvæmt 1. gr. laganna skuli reiknast af tekjuskattsstofni þeirra samkvæmt 61. gr. laganna á þann hátt sem nánar sé kveðið á um og teljist sú fjárhæð sem þannig fáist tekjuskattur ársins.

Það sé þannig yfir allan vafa hafið að hugtakið skattar af atvinnuhúsnæði í 1. málsl. 3. mgr. greinar 5.1. í leigusamningi aðila vísi til hins sama og hugtakið fasteignaskattur í lögunum um tekjustofna sveitarfélaga. Fasteignaskattur geti sem fyrr segi breyst hvort heldur vegna breytinga á fasteignamati eða skatthlutfalli. Í umræddu ákvæði leigusamningins felist á sama hátt vísun til lækkunar eða hækkunar sem verða kunni á þeim fjárhæðum sem varnaraðila sé gert að greiða í skatta af umræddu atvinnuhúsnæði, hvort heldur slík breyting stafi af breytingum á fasteignamati eða skatthlutfalli. Sú röksemd sóknaraðila standist því enga skoðun að endurskoðunarákvæðið eigi aðeins við hækki sjálft skatthlutfall fasteignaskatts, en hins vegar ekki hækki viðkomandi fasteignamat.

Það sé enn fremur misskilningur hjá sóknaraðila að ekki sé hægt að beita ákvæðinu þar sem verðmætisaukning á húsnæðinu hafi þegar komið fram við gerð leigusamningsins og umsamin leiga miðast við markaðsverð. Hvorki varnaraðili né sóknaraðili hafi við gerð leigusamningins vitað hvaða breytingar kynnu að verða á gildistíma hans á fasteignamati eða skatthlutföllum samkvæmt lögum um tekjustofna sveitarfélaga sem yrði beitt við ákvörðun fasteignaskatts af húsnæðinu. Það hafi því verið beggja hagur, ekki síst í ljósi sveiflna í fasteignamati áratuginn á undan, að í leigusamningi yrði kveðið á um rétt til endurskoðunar leigugjalds yrði breyting á sköttum af umræddri fasteign til hækkunar eða lækkunar.

Við endurskoðun leigugjalds vegna hækkunar á fasteignaskatti hafi varnaraðili gætt meðalhófs, sbr. að leigugjaldið hafi ekki verið hækkað að fullu til samræmis við hækkun fasteignaskatts eins og réttur hans hafi staðið til heldur aðeins tekið tillit til hækkunar sem hafi orðið á vísitölu neysluverðs til verðtryggingar.

Því sé hafnað að lög standi til þess að umræddu ákvæði verði vikið til hliðar á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936. Báðir aðilar stundi atvinnurekstur. Tilgangurinn með umræddu ákvæði sé skýr og ákvæðið sé gagnkvæmt. Það sé því af og frá að það verði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að varnaraðili hafi virkjað ákvæðið í ljósi þeirra umtalsverðu hækkana sem hafi orðið á sköttum á hinu leigða húsnæði frá gerð leigusamningins.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hvergi í texta leigusamningins sé minnst á að átt sé við skatta af hinu leigða húsnæði heldur sé vísað til hækkunar eða lækkunar á sköttum á atvinnuhúsnæði almennt, enda sé tilgreiningin í fleirtölu. Varnaraðili geti ekki einhliða túlkað ákvæðið sér í hag gegn mótmælum sóknaraðila.

Byggt sé á því að hvort sem átt sé við almennar hækkanir sem kunni að verða á álagningarprósentu skatta eða almennar hækkanir á fjárhæð skatta af atvinnuhúsnæði, sem hafi orsakast vegna þess að fasteignamat atvinnuhúsnæðis og þar með skattstofn hafi almennt hækkað í landinu, sé ljóst að varnaraðili hafi hvorki sýnt fram á hið síðarnefnda, með þeim lögfylgjum að hann hafi einhliða heimild til að hækka leigu á grundvelli ákvæðis í leigusamningi, né að hann hafi þá, á þeim grundvelli, heimild til að hækka leiguna um þá fjárhæð sem raun hafi orðið á.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að samkvæmt Íslenskri orðabók (þriðja útgáfa 2002) sé skattur skilgreindur sem framlag einstaklings eða lögaðila til ríkisins, reiknað af eignum, tekjum og fleiru eða sem ýmis greiðsla til hins opinbera (ríkis, sveitar, kirkju, konungs o.s.frv.).

Því sé mótmælt sem komi fram í athugasemdum sóknaraðila. Skattar af atvinnuhúsnæði skipti verulegu máli fyrir báða aðila leigusamnings þar sem fasteignaskattar séu meðal stærri kostnaðarliða sem leigugjaldi sé ætlað að standa undir. Breytingar á fasteignasköttum á gildistíma leigusamnings geti því hæglega raskað jafnvægi samningsins séu þær ekki í samræmi við verðtryggingarákvæði hans. Það megi því halda því fram að það sé ósanngjarnt gagnvart leigutaka að leigugjald haldist óbreytt þrátt fyrir lækkun fasteignaskatta. Á sama hátt sé það ósanngjarnt ef breytingar á leigugjaldi taki ekki mið af hækkun fasteignaskatta. Hið umrædda ákvæði í leigusamningi taki þannig tillit til hagsmuna beggja aðila.

Loks sé því andmælt að niðurstaða kærunefndar í máli nr. 4/2008 hafi fordæmisgildi í máli þessu.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um hækkun varnaraðila á mánaðarlegu leigugjaldi. Samkvæmt leigusamningi aðila er mánaðarleg leiga 2.891.980 kr. Í kafla 5.1. í leigusamningnum segir:

Húsaleigan skal taka mið af vísitölu neysluverðs til verðtryggingar með grunnvísitölu júnímánaðar 2017 þ.e. 442,1 og taka mánaðarlegum breytingum til hækkunar eða lækkunar í samræmi við breytingar á henni, en þó aldrei lægra en grunnvísitala.

Heimilt skal að taka leigugjaldið til endurskoðunar, sem nemur lækkun / hækkun sem kann að verða á sköttum af atvinnuhúsnæði frá því sem er við undirritun samnings þessa. Ef ekki er hægt að styðjast við framangreinda vísitölu eða hún er ekki lengur virk vegna aðgerða opinberra aðila getur leigusali krafist endurskoðunar á leigunni með hálfsmánaðar fyrirvara.

Varnaraðili upplýsti sóknaraðila um eftirfarandi með bréfi, dags. 19. desember 2018:

Í kjölfar upptöku nýrrar matsaðferðar við útreikning fasteignamats hjá Þjóðskrá Íslands árið 2015 hafa skattar af hinu leigða húsnæði hækkað hlutfallslega mun meira en nemur hækkun húsaleigu á sama tíma, að teknu tilliti til vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Á haustmánuðum greindi félagið frá því að óhjákvæmilega muni auknar skattaálögur á atvinnuhúsnæði hafa áhrif á leiguverð.

Samkvæmt ákvæðum [leigusamningsins] skal heimilt að taka leigugjaldið til endurskoðunar, sem nemur lækkun/hækkun sem kann að verða á sköttum af atvinnuhúsnæði frá því sem var við undirritun samningsins.

Með hliðsjón af framanröktu tilkynnist leigutaka hér með að frá og með 1. janúar nk. mun leigugjald fyrir hið leigða húsnæði hækka á grundvelli framangreindrar endurskoðunar sem hér segir:

Fasteignagjöld við upphaf samnings    3.758.917 kr. Fasteignagjöld 2019 4.677.925 kr. Mánaðarleg hækkun leigugjalds 63.547 kr.

Í 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði séu frávíkjanleg og gilda þau því aðeins um slíkt húsnæði að ekki sé á annan veg samið. Til skoðunar kemur því hvort aðilar hafi komist að samkomulagi um að varnaraðila sé heimilt að hækka leiguna á þeirri forsendu að fasteignagjöld hafi hækkað.

Fasteignagjöld C samanstanda af skatti og þjónustugjöldum þ.e. fasteignaskatti, lóðarleigu, sorphirðugjaldi og gjaldi vegna endurvinnslustöðva. Fasteignaskattur er hluti af tekjustofni sveitarfélaga, sbr. lög um tekjustofna sveitarfélaga, nr. 4/1995. Samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þeirra laga skal árlega leggja fasteignaskatt á allar fasteignir sem metnar eru í fasteignamati 31. desember á næstliðnu ári samkvæmt fasteignaskrá, sbr. þó 4. mgr. 4. gr. og 5. gr. Vegna hækkunar á fasteignamati hins leigða atvinnuhúsnæðis hafa fasteignagjöldin hækkað.

Niðurstaða málsins veltur á túlkun áðurnefnds ákvæðis í leigusamningi aðila þar sem segir meðal annars að heimilt skuli að taka leigugjaldið til endurskoðunar sem nemur lækkun/hækkun sem kann að verða á sköttum af atvinnuhúsnæðinu frá því sem er við undirritun samningsins.

Varnaraðili byggir á því að breytingar hafi verið gerðar árið 2015 sem leitt hafi til þess að fasteignamatsverð hins leigða hafi hækkað umfram hækkanir á vísitölu. Leigusamningur aðila var gerður seinni hluta árs 2017 svo að ekki er unnt að fallast á að breytingar á útreikningum 2015 hafi leitt til skattahækkunar frá því að samningur aðila var undirritaður. Ekki er á því byggt að almenn hækkun hafi verið á sköttum á atvinnuhúsnæði eins og ákveðið gerir ráð fyrir samkvæmt þröngri skýringu þess. Aftur á móti liggur fyrir að fasteignamatsverð eignarinnar hefur hækkað án þess að skatthlutfall hafi tekið breytingum. Alkunna er að fasteignamatsverð eigna tekur almennt breytingum á ári hverju. Kærunefnd bendir á að það hafi verið varnaraðila, sem sérfræðings í leigumálum og leigusala, að kveða skýrar á um í leigusamningi aðila ef breytingar á fasteignamatsverði ættu að leiða til breytinga á leigugjaldi. Samkvæmt framangreindu er krafa sóknaraðila viðurkennd.

ÚRSKURÐARORÐ:

Fallist er á kröfu sóknaraðila um að hækkun varnaraðila á húsaleigu sé ólögmæt.

Reykjavík, 8. apríl 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson