Nr. 9/2018 - Úrskurður

Endurgreiðsla leigu.

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 24. apríl 2018

í máli nr. 9/2018

A

gegn

R

Þriðjudaginn 24. apríl 2018 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Sóknaraðili: A leigjandi.

Varnaraðili: B leigusali.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða henni  X kr. Til vara er þess krafist að metið verði rauntjón varnaraðila við að sóknaraðili féll frá munnlegu samkomulagi þeirra um leigu.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 20. febrúar 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 22. febrúar 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 3. mars 2018, barst kærunefnd 9. mars 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 12. mars 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn samning frá 16. janúar 2018 til 31. janúar 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila leigugjald að fjárhæð X kr.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að 19. desember 2017 hafi hún haft samband við varnaraðila og lýst áhuga á umræddri leiguíbúð en varnaraðili sé búsettur í D. Á þessum tíma hafi sóknaraðili verið í E. Varnaraðili hafi sagt að margir hefðu lýst yfir áhuga á íbúðinni en ef sóknaraðili greiddi fyrirfram hálfa leigu sem tryggingu fyrir því að hún myndi leigja íbúðina þegar hún kæmi heim um miðjan X myndi hann taka íbúðina úr auglýsingu og halda henni fyrir sóknaraðila.

Þann 30. desember 2017 hafi sóknaraðili greitt X kr. inn á reikning varnaraðila og fengið  leigusamning sendan frá honum á facebook 8. janúar 2018. Einungis hafi átt eftir að undirrita samninginn og þinglýsa honum. Samningurinn hafi gert ráð fyrir leigutími myndi hefjast 16. janúar 2018 en sóknaraðili fengið lykla afhenta 18. janúar 2018. Hún hafi þó ekki flutt inn eða nýtt húsnæðið þar sem hún hafi lent í fjárhagskröggum næsta dag þegar bifreið hennar bilaði og hún hafi ekki séð fram á að geta greitt leigu fyrir febrúar.

Sóknaraðili hafi haft samband við varnaraðila á facebook 22. janúar 2018 og spurst fyrir um trygginguna/leiguna sem hún hafi þegar greitt. Varnaraðili hafi ekki séð sér fært að greiða fjárhæðina til baka þar sem hann hafi sjálfur reikninga að greiða en sóknaraðili hafi einnig reikninga að greiða.

Varnaraðili haldi því fram að hann hafi orðið fyrir fjárhagstjóni þar sem sóknaraðili hafi skyndilega þurft að hætta við að leigja húsnæðið. Hann hafi þó ekki sýnt fram á meint tjón né á hvaða lagagrundvelli hún eigi að bera það tjón fyrir hans hönd.

Sóknaraðili vísar til þess að samkvæmt 34. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sé óheimilt að krefja leigjanda um fyrirframgreiðslu leigu eins og gert hafi verið. Þá vísi hún til álits kærunefndar húsamála í máli nr. 25/2015 og telji málsatvik í þessu máli svipa til málsatvika í því máli.

Varakrafa sóknaraðila sé sú að reiknað verði rauntjón varnaraðila sem hann hafi orðið fyrir þar sem hún hafi þurft að falla frá munnlegu samkomulagi um leigu. Sóknaraðili viti til þess að fasteignagjöld fyrir 49 fermetra húsnæði ásamt almennum rekstrarkostnaði sem því fylgi nemi ekki svo hárri upphæð sem hér um ræði, þ.e. X kr. á mánuði.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili greinir frá því að það sem komi fram í kæru sé í meginatriðum rétt. Varnaraðila hafi staðið til boða ýmsir leigjendur, enda sé samkeppnin hörð á leigumarkaði. Eftir rafræn samskipti aðila hafi sóknaraðili staðfest að hún vildi tryggja sér íbúðina. Þar sem því hafi ekki verið viðkomið á þeim tíma að hittast og ganga frá samningi eins og algengast sé hafi sóknaraðili tryggt sér réttinn að íbúðinni með því að greiða leigu út mánuðinn frá þeim tíma sem hún vildi taka við íbúðinni. Gengið yrði frá samningi þegar hún kæmi til landsins og fengi þá lykla og slíkt. Því hafi verið talið að búið væri að ganga frá samningi með þessari greiðslu. Íbúðin hafi verið tekin af markaðnum og sagt að búið væri að leigja hana út.

Sóknaraðili hafi fengið lykla og tekið við íbúðinni án nokkurra athugasemda um gæði hinnar leigðu íbúðar. Ganga hafi átt frá undirritun leigusamnings og ákveðið að gera það nokkrum dögum seinna, enda traust talið ríkja á milli aðila í munnlegum og skriflegum samskiptum um fyrirkomulag húsaleigu.

Þegar sóknaraðili hafi lent í því að bifreið hennar hafi bilað hafi hún ekki talið sig ráða við að greiða tryggingar sem hún hafði samþykkt að greiða sem og leiguna í framhaldinu. Sú staða sé algerlega ótengd þessum viðskiptum og þyki því ekki réttlætanleg fyrir riftun samningsins. Varla geti það verið ábyrgð leigusala að tryggja fjárhagslega stöðu leigjanda síns.

Vísað sé til 10. gr húsaleigulaga, nr. 36/1994, um að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljist þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra. Samningur hafði sannanlega verið kominn á með aðilum. Varnaraðili hefði getað krafist greiðslu á leigu allan uppsagnarfrestinn en hann hafi sýnt aðstöðu sóknaraðila mikinn skilning og litið svo á að hún væri laus allra mála um mánaðamótin janúar-febrúar. Hann hafi leitað að nýjum leigjanda sem hafi tekið við húsnæðinu um miðjan febrúar og því orðið fyrir tjóni vegna þessa málalykta.

IV. Niðurstaða   

Óumdeilt er að aðilar komust að samkomulagi í desember 2017 um að sóknaraðili myndi leigja íbúð varnaraðila frá miðjum janúar 2018. Óumdeilt er einnig að álitsbeiðandi fékk eignina afhenta en hætti stuttu síðar við að leigja eignina vegna fjárhagserfiðleika. Riftunarheimildir leigjanda er að finna í 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, en skyndilegir fjárhagserfiðleikar sóknaraðila geta ekki átt þar undir. Riftun sóknaraðila var þannig ólögmæt.

Af ákvæði 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga leiðir að leigjanda ber að bæta leigusala það tjón sem af ólögmætri riftun hans leiðir. Þegar um tímabundinn samning er að ræða skal leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngilda leigu út leigutímann en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Samkvæmt 2. mgr. skal leigusali þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Sóknaraðila bar þannig að greiða varnaraðila bætur sem jafngilda leigu þar til varnaraðili gat leigt íbúðina út að nýju um miðjan febrúar 2018. Varnaraðili samdi þó við sóknaraðila um að taka aðeins sem bætur leiguna sem sóknaraðili hafði greitt fyrir tímabilið 16.–31. janúar 2018 og er bundinn af því samkomulagi. Kærunefnd telur því að varnaraðila beri ekki að endurgreiða sóknaraðila greidda leigu að fjárhæð X kr.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Sé mál höfðað vegna úrskurðar nefndarinnar fyrir dómstólum sé nefndinni heimilt að fresta afgreiðslu sambærilegra mála sem eru til meðferðar hjá henni þar til dómur gengur í málinu. Samkvæmt 6. mgr. ákvæðisins eru úrskurðir nefndarinnar aðfararhæfir.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber ekki að endurgreiða sóknaraðila leigu að fjárhæð X kr.

Reykjavík, 24. apríl 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson