Mál nr. 104/2022-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 104/2022

Lögmæti húsfunda. Fundarstaður. Greiðslur úr hússjóði. Fundarboðun. Húsreglur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 14. október og 15. desember 2022, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 31. janúar 2023, og athugasemdir álitsbeiðanda sendar með tölvupóstum dagana 23. til 28. febrúar 2023, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. júlí 2023.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 2. hæð en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um lögmæti húsfunda, fundarstað, greiðslur úr hússjóði, fundarboðun og setningu húsreglna

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að húsfundir sem haldnir voru 20. febrúar 2021, 3. júlí 2021 og 3. júlí 2022 séu ógildir.
2. Fundarstaður:
   1. Að viðurkennt verði að ólöglegt hafi verið að nota þvottaherbergi í kjallara hússins sem fundarstað fyrir framangreinda fundi.
   2. Að viðurkennt verði að óheimilt sé að halda húsfundi í sameiginlegu þvottaherbergi hússins.
3. Reikningar eða tilmæli um greiðslur úr hússjóðnum:
   1. Að viðurkennt verði að ólöglegt sé að greiða úr hússjóði kostnað við eftirtalin verk sem unnin hafi verið á lóð hússins árið 2021: flutningskostnað vegna niðurrifs grindverks, verktakakostnað við að fjarlægja alls konar hluti af sameiginlegri lóð. Þá má af málatilbúnaði álitsbeiðanda ráða að hún geri einnig kröfu um að fá að kynna sér reikning verktaka vegna þessara framkvæmda.
   2. Að viðurkennt verði að niðurrif á grindverki hafi verið ólöglegt.
   3. Að viðurkennt verði að óheimilt hafi verði að fjarlægja muni af lóð og úr sameignarrýmum.
   4. Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að ákveða þann 3. júlí 2022 að eigendur skyldu greiða jafnskipt húsgjöld.
   5. Að viðurkennt verði að eiganda 1. hæðar hafi verið óheimilt að innheimta frá og með 1. ágúst 2022 jafnskipt húsgjöld af eigendum.
   6. Að viðurkennt verði að óheimilt hafi verið að stofna nýja bankabók á nafni gagnaðila af eiganda 1. hæðar án samráðs við alla eigendur.
4. Fundarboðun:
   1. Að viðurkennt verði að óheimilt sé að hunsa beiðni álitsbeiðanda um að fundarboð sé sent til hennar með hefðbundnum ábyrgðarpósti jafnframt sendingu tölvupósts.
   2. Að viðurkennt verði að óheimilt hafi verið að boða til húsfundar með því að hengja upp fundarboð á veggi í sameignarrými og ekki hafi verið staðfest að boðaðir eigendur hafi meðtekið eða séð fundarboðið.
   3. Að viðurkennt verði að ólögmætt hafi verið að boða til húsfundar með tölvupósti þegar eigendur hafi ekki staðfest að hafa móttekið boðin.
   4. Að viðurkennt verði að ekki hafi verið boðað til framangreindra húsfunda með lögmætum hætti þar sem boðað hafi verið til þeirra með tölvupósti og upphengingu afrits í sameign þar sem ekki hafi verið fyrir hendi staðfesting aðila á móttöku.
5. Húsreglur:
   1. Að viðurkennt verði að drög að húsreglum hafi ekki öðlast gildi.
   2. Að viðurkennt verði að drögin séu ótæk, óþörf og ónothæf að því leyti sem þau takmarki almennar reglur í lögunum.
   3. Að viðurkennt verði að drögin geti ekki öðlast gildi þar sem takmarkanir í þeim fari fram úr landslögum í því að hefta athafnafrelsi og sjálfræði aðila.
   4. Að viðurkennt verði að ákvæði 5. gr. í drögunum sé ógilt og ótækt að setja í húsreglur og að ekki megi takmarka lausafé í einkaeign, sem eigendur hafi í þvottaherberginu, við ákveðnar gerðir og/eða tegundir eða útlit þvottatengdra áhalda og tækja séu þau að öðru leyti samkvæmt 34. og 35. gr. laga um fjöleignarhús.
   5. Að viðurkennt verði að ákvæði 6. gr. í drögunum sé ólögmætt.
6. Að viðurkennt verði að gagnaðili eigi ekki rétt á endurgreiðslu af hálfu álitsbeiðanda vegna niðurrifs grindverks og rýmingu hluta af lóð og úr kjallara.
7. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á að fá upplýsingar um réttar kennitölur og lögheimili meðeigenda sinna frá þeim sjálfum og opinberum stofnunum.
8. Að viðurkennt verði að gagnaðili eigi hvorki rétt á að banna álitsbeiðanda að reisa vinnupall úr timbri við húsið né að hann standi þar eins lengi og þörf sé á.
9. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi hafi fullan rétt til að geyma einkaeigur sínar í 1/3 hluta rýmis í geymslu í sameign sumra sem er staðsett undir útitröppum og að öðrum eigendum sé óheimilt að fjarlægja eigur hennar þaðan.
10. Að viðurkennt verði að öðrum eigendum sé óheimilt að hafna kröfu álitsbeiðanda um að geymslan undir útitröppunum sé höfð læst.

Álitsbeiðandi telur að ekki hafi verið löglega boðað til húsfunda sem haldnir hafi verið 20. febrúar 2021, 3. júlí 2021 og 3. júlí 2022 samkvæmt 59. og 60. gr. laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi hafi ekki móttekið fundarboðin. Hún hafi ekki fengið fundarboð stílað á hana persónulega, með póstlögðu bréfi, fyrir þessum fundum eins og hún hafði áður farið fram á.

Álitsbeiðandi hafi hvorki tölvu á heimili sínu, né hafi hún getað notað tölvukerfi í snjallsíma sínum á þessu tímabili, frá árinu 2020, áður en hinir meintu fundir hafi átt að hafa verið haldnir. Þó hafi verið hægt að hringja úr símanum og móttaka símtöl. Hún hafi gert meðeigendum viðvart um bilun í tölvukerfi síma hennar. Ekki hafi því verið um neitt netsamband að ræða fyrir hana og ekki heldur á bókasafni á síðari hluta ársins 2020 og fram eftir árinu 2021. Sumum eigendum hafi verið kunnugt um það.

Álitsbeiðandi hafi verið veik, og rúmföst af og til frá því síðla árs 2020, og meir og minna ófær um að fara úr húsi. Hún hafi lent spítala í apríl 2021 og legið þar í tvo mánuði. Ættingi hafi séð um að sækja fyrir hana póst- og ábyrgðarsendingar, bréf og fleira. Engin póstlögð bréf hafi hún þó fengið frá aðilum húsfélagsins og ekki hafi verið haft persónulegt samband við hana. Áður hafi hún mikið notast við tölvur á bókasafni, en ekki hafi hún þá lengur verið fær um það. Hún hafi því ekki verið í aðstöðu til að taka við fundarboðum í því formi sem sumir eigendur hafi kosið að birta þau. 

Aldrei áður hafi tíðkast í húsinu að hengja eða líma tilkynningar á veggi í sameign og ekki hafi álitsbeiðandi átt von á slíku. Hvorki hafi hún litið eftir því hvort svo væri, né hefði hún getað lesið slíkt hátt uppi á veggjum, enda ekki lengur með nógu góða sjón til þess. Engin tillaga hafi legið fyrir á fyrri húsfundum eða samþykki eigenda fyrir slíkri nýbreytni í fundarboðun. Þar að auki yrði slík upplíming óviðeigandi sóðaskapur í heimahúsum.

Snemma árs 2021 þegar sumir eigendur höfðu safnast saman fyrir utan húsið og hugðust fjarlægja fornbíl álitsbeiðanda hafi hún verið kölluð út. Þá hafi hún kallað yfir hópinn frá dyra pallinum og tilkynnt að hún væri veik og myndi sjálf sjá um brottflutning bílsins daginn eftir. Sama hafi verið uppi á teningnum stuttu síðar þegar sumir eigendur hafi haft í hótunum og ætlað að farga pallatimbri í eigu álitsbeiðanda. Augljóslega hafi hún verið ófær um vinnuna sem það hafi útheimt, en hún hafi kallað á flutninga aðila sem hafi hjálpað henni. Hún hafi sjálf greitt fyrir brottflutning á einkaeigum sínum.

Tölvupósta vegna boðunar meintra funda 3. júlí 2021 og 3. júlí 2022 hafi álitsbeiðandi fundið eftir á í tölvu, löngu eftir dagsetningu þeirra. Þeir hafi verið ráðgerðir um mitt sumar. Sá fyrri gæti hafa verið boðaður á sama hátt og sá fyrsti með límingu afrits á veggi sameignar. Á því tímabili árið 2021 hafi álitsbeiðandi verið nýkomin heim af spítala, ófær um að fara úr íbúðinni, og í biðstöðu eftir plássi á sjúkrahóteli. Um sama leyti hafi verktakafyrirtæki framkvæmt hreingerningu í efri stigagöngum hússins. Þá hafi veggirnir þar verið þvegnir og allt laust fjarlægt. Óleyfileg upphengd blöð og fleira laust á ganginum þar kunni þá að hafa lent óséð í ruslatunnum.

Síðari tveir meintir fundir hafi átt að heita aðalfundir, sem sumir eigendur hafi viljað halda á miðjum sumrum. Það sé gagnstætt lögum að halda aðalfund á sumrin, sbr. 59. gr. laga um fjöleignarhús en ekki hafi verið nauðsynlegt að bregða út af lögunum í þessu tilfelli. Að minnsta kosti hljóti að hafa þurft að liggja fyrir samþykki allra viðkomandi aðila til þess, enda ekki fyrirfram reiknað með slíku. Ekki ætti að geta komið til þess, nema í mjög sérstökum almennum aðstæðum eins og til dæmis vegna náttúruhamfara. Aldrei hafi álitsbeiðandi aftur á móti verið spurð álits. Ekki hafi til dæmis verið kannaðir möguleikar hennar til mætinga og fundarsetu, eins áður hafi verið venjan í húsfélaginu. Enga sérstaka nauðsyn hafi borið til að halda þessa meintu aðalfundi og engin knýandi mál hafi legið fyrir.

Fundarstaðurinn, sem hafi verið þvottaherbergið, hafi verið næg ástæða til að boðun fundanna teldist ógild. Álitsbeiðandi sé á móti því að nýtingu þvottaherbergisins sé breytt og að það sé notað til fundahalda. Í skjölum um húsið sé aðeins minnst á þvottaherbergi. Hvergi komi þar fram að reiknað sé með annarri notkun herbergisins en til þvotta. Með notkun þess til fundarhalda, án samþykkis allra eigenda hafi lögin verið brotin, sbr. 2. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús. Einnig megi vísa til 7. og 9. mgr. A liðar 41. gr. og 39. gr. laganna. 

Álitsbeiðandi hafi mótmælt tilhöguninni. Aldrei hafi verið lögð fram tillaga á húsfundi um að funda í þvottaherberginu. Engin umsókn um breytingu á skráðri nýtingu hafi legið fyrir. Engin þinglýst breyting sé fyrir hendi. Aldrei áður hafi húsfundir verið haldnir þarna. Aldrei hafi hugmyndin um þessa nýbreytni verið borin upp við álitsbeiðanda áður en til þess hafi óvænt komið.

Hvorki sé raunhæft né heppilegt að nýta þvottaherbergið til annars en þvotta. Gólfflötur þess séu röskir 10 fermetrar að innanmáli. Þar séu fjórar þvottavélar og einn þurrkari og ráðgert sé að þrír þurrkarar komist fyrir í viðbót. Þar séu einnig þvottasnúrur, sem iðulega séu þétt setnar af þvotti íbúanna. Þá sé jafnvel örðugt fyrir aðra íbúa að komast að með sinn þvott. Hafi það því komið álitsbeiðanda á óvart að frétta sumarið 2021 að ættingi hennar hafi hitt fyrir konur í þvottaherberginu sem hafi sagst vera á fundi þegar ættinginn hafi í skyndi þurft að þvo nauðsynlegan þvott fyrir álitsbeiðanda áður en hún hafi þurft að mæta á sjúkrahótel.

Sömuleiðis séu það fráleitar hugmyndir sumra eigenda að takmarka þau þvottatæki og tól, sem hafi megi í þvottaherberginu við ákveðnar gerðir og jafnvel fjölda. Álitsbeiðandi þurfi til dæmis að handþvo ullarflíkur sínar, en ekki mætti hún hafa til þess einn bala í þvottahúsinu án þess að hætta yrði á að honum yrði fleygt.

Sömu rök gildi um val fundarstaða og um boðun funda að allavega verði fyrst að bera hugmyndir um breytta tilhögun undir alla eigendur á löglegum húsfundi.

Varðandi flutningskostnað vegna niðurrifs grindverks snemma árs 2021 og varðandi tilmæli um greiðslu kostnaðar við að fjarlægja hluta af/úr sameign sama ár, án þess að reikningur hafi legið fyrir vegna vinnunnar, telji álitsbeiðandi að gagnaðili eigi ekki að bera af eftirfarandi ástæðum og með tilvísun í 40. gr. laga um fjöleignarhús og einnig í 2. mgr. 38. gr. sömu laga.

Meintur húsfundur 20. febrúar 2021 sé ógildur. Þá hafi sumir eigendur ákveðið að fjarlægja skyldi hluti í einkaeigu af lóðinni og að rífa niður grindverk á baklóð. Álitsbeiðandi hafi ekki verið réttilega boðuð á fundinn og ekki hafi verið heimilt að halda húsfundi í þvottaherberginu. Þar við bætist að ekki hafi verið ákveðið á þessum meinta fundi, hvernig eða hverjir eða hvaða verktakar hafi átt að framkvæma fjarlægingu hlutanna og niðurrifið. Ekkert hafi heldur verið ákveðið eða tekið fram um brottflutninginn sjálfan, hvorki lausra hluta af lóð né grindverksins, né hvað það hafi mátt kosta, sbr. 2. mgr. 38 gr. laga um fjöleignarhús.

Margir hafi lagt þann skilning í 1. mgr. 39. gr. að öllum eigendum sé rétt að taka þátt í ákvörðunum um verktaka og verð fyrir framkvæmdir, engu síður en í ákvörðunum um að framkvæma skuli verkin, enda séu það aðskildir þættir.

Álitsbeiðandi hafi fjarlægt sína hluti áður en verktaki hafi verið kallaður til. Dótið og munir sem hafi staðið eftir að álitsbeiðandi hafi fjarlægt sína hafi verið í sameign eða á vegum gagnaðila. Það hafi allt verið fjarlægt af verktökum.

Engin tillaga hafi verið lögð fram eða samþykkt á þessum meinta húsfundi né áður um að fjarlægðir skyldu sameiginlegir lausamunir og aldrei hafi verið minnst á kjallarann í sameign né lausafé þar. Engin tilboð hafi legið fyrir í hvorugt ofannefndra verka á meintum húsfundi, sbr. fundargerð fundarins.

Enginn reikningur hafi verið lagður fram vegna verktakavinnu við svonefnda lóðarhreinsun. Bendi það til að verktakarnir hafi unnið verkið á svörtu. Því hafi það verið meir en lítil ósvífni að ætla að þvinga út úr hússjóði greiðslur fyrir þannig tilkomnar kröfur.

Áður hafi venjan verið sú að eftir að framkvæmdir höfðu verið samþykktar á löglegum fundum, hafi hafist leit að tilboðum og/eða verktökum. Eftir það hafi á ný verið haldnir fundir, og rædd og greidd atkvæði um tilboð og verktaka, til að hægt yrði að greiða reikninga vegna framkvæmdanna. Ekki hafi því neinn eigandi getað vaðið í framkvæmdir og í ráðningu verktaka án samráðs og án þess að fyrir lægi löglegt samþykki eigenda fyrir öllum atriðum, lið fyrir lið. 

Álitsbeiðandi sé gáttuð á hugmyndum um húsreglur og telji drög annarra eigenda að þeim öfgafullar og í mótsögn við hegðun þeirra sjálfra. 

Til dæmis samkvæmt 4. gr. yrði stranglega bannað að nota sameign til annars en hún sé ætluð, um leið og sumir eigendur noti þvottaherbergið óheft til fundahalda sinna, og lóðina undir sitt eigið dót, til dæmis reiðhjól og barnaleikföng, þegar þeir dvelji á landinu.

Kröfuliður nr. 5 sé meðal annars byggður á því að ekki leyfist eigendum að setja öðrum einstaklingum lög og reglur, sem ekki hafi stoð í lögum, eins og í þessu tilfelli. Sömuleiðis byggi kröfurnar á því að hvorki séu drögin beinlínis samkvæmt né í anda 74. gr. laga um fjöleignarhús um húsreglur, né samkvæmt 34., 35., og 36 gr. sömu laga.

Í fundargerð fyrir meintan húsfund 20. febrúar 2021 komi fram að samþykkt hafi verið tillaga um að allar eigur, sem séu í einkaeign, sem nú séu geymdar í sameign, hvort sem sé innan- eða utandyra, verði fjarlægðar og þeim fargað. Þessi tillaga hafi verið gerð með vísan til 34. og 35. gr. laga um fjöleignarhús.

Álitsbeiðandi hafi lagt þann skilning í lögin að löglegar samþykktir félaga haldi gildi sínu þar til þær séu afturkallaðar, eða þeim sé breytt á öðrum löglegum húsfundi sama félags. Sama hlyti að gilda um síðastgreinda samþykkt hins meinta fundar 20. febrúar 2021.

Upp sé komin ójöfn staða milli eigenda. Aðrir eigendur, sem engu að síður hafi talið meintan fund gildan, gætu því áfram talið sér heimilt að fjarlægja hvern þann hlut í einkaeigu álitsbeiðanda sem hún kynni að setja í eða á sameign, jafnvel til bráðabirgða. Álitsbeiðandi eigi því á hættu að hennar hlutir verði fjarlægðir og fleygt, á meðan aðrir eigendur nýti óhultir sameignina og lóðina að vild fyrir sína hluti eftir sínum þörfum. Sama gildi um geymslu í sameign sumra, sem hafi verið tæmd án samráðs við álitsbeiðanda.

Samkvæmt 34. og 35. gr. laga um fjöleignarhús hafi álitsbeiðandi jafnan rétt til hagnýtingar sameignarinnar á við meðeigendur. Hún vilji ná jöfnuði í þessu atriði en haldi því aftur á móti fram að ekki sé hægt að skikka fólk til að eiga hluti af sömu gerð og nágrannar, enda séu þarfir fólks ólíkar.

Túlka megi 34. og 35. gr. þannig að annað hvort megi allir eigendur hafa einhverja einkamuni að jöfnu, þ.e. til dæmis jafn marga, af hvaða tegund og gerð sem hver og einn vilji, á lóð eða í sameign, eða þá að enginn eigandi megi hafa nokkurn hlut í og á sameigninni.

Engar kvittanir frá verktökum né gögn um að gagnaðili hafi greitt kostnað sem sumir eigendur hafi sagst hafa lagt út fyrir hafi verið sýndir álitsbeiðanda. Þá hafi grindverkið verið í sameign allra en það hafi verið rifið eingöngu að frumkvæði sumra eigenda. Því sé engin ástæða til að álitsbeiðandi eigi að axla allan kostnað af niðurrifinu né heldur af rýmingu hlutanna sem hafi tilheyrt gagnaðila. Fullyrðing um að grindverkið hafi verið ónýtt sé röng og ósönnuð. Grindverkið í sameign hafi verið órjúfanlegur hluti séreigna. Því hafi sumum eigendum verið óheimilt að rífa það án samþykkis álitsbeiðanda, sem eiganda einnar af fasteignum hússins.

Varðandi kröfu nr. 7 sé vísað til samábyrgðar meðeigenda, allir fyrir einn og einn fyrir alla, sem gildi um sameiginleg málefni fjöleignarhúsa.

Eigendum hljóti að vera rétt að geta komið til skila réttmætum skilaboðum um þátttöku annarra eigenda í málefnum sameignarinnar. Sumir eigendur hafi aftur á móti ekki viljað gefa álitsbeiðanda þessar upplýsingar. Ekki heldur séu slíkar upplýsingar endilega opinberar, til dæmis hjá Þjóðskrá eða Sýslumanni, þar sem öllum sé rétt að fá upplýsingar. 

Í greinargerð gagnaðila segir að þegar eigendur kjallaraíbúðar hafi keypt hana árið 2014 hafi þegar verið í sameigninni mikið af einkaeigum álitsbeiðanda. Nánar tiltekið ónýtur bíll, stór hrúga af gömlum spýtum, kerra, og annað rusl í garðinum og meira gamalt dót í sameign innandyra, á göngum og í geymslu. Að minnsta kosti frá árinu 2014 hafi aðrir eigendur ítrekað beðið álitsbeiðanda um að virða lög og rétt annarra eigenda til jafnrar nýtingar sameignarinnar og hún verið beðin um að fjarlægja eigur sínar úr garðinum og af sameigninni. Þessar beiðnir hafi bæði verið óformlegar, og síðar meir formlegar, en ávallt kurteislegar. Þessum beiðnum og raunar allri umræðu um málið hafi ítrekað verið hafnað af henni, eða þær hunsaðar, eða oftar sem ekki mætt með svívirðingum og dónaskap hennar gagnvart öðrum eigendum, bæði í töluðu og skrifuðu máli. Eftir margra ára ágreining eigenda þar sem engu hafi miðað hafi borist bréf frá Heilbrigðiseftirlitinu 25. apríl 2018, eftir kvartanir frá nágrönnum. Heilbrigðiseftirlitið hafi gefið gagnaðila frest til 25. maí sama árs til að fjarlægja bílhræ og rusl úr garðinum. Allt hafi verið eigur álitsbeiðanda. Þegar hún hafi ekkert verið búin að gera í september það ár hafi þáverandi eigendur ákveðið að senda henni formleg kröfu með undirskriftum allra eigenda um að hún fjarlægði eigur sínar úr garðinum, en einnig gamla dýnu á stigagangi, og annað rusl í sameign innan dyra, og hafi henni verið gefinn frestur til 7. október 2018. Enn og aftur hafi engin breyting orðið á stöðunni, og eigendur verið ráðþrota og uppgefnir eftir endalaust þref. Annað bréf hafi borist frá Heilbrigðiseftirlitinu 26. júní 2020 og það ár og árið 2021 hafi svo komið nýir eigendur að tveimur af fjórum íbúðum hússins. Bæði fyrrverandi og núverandi eigendur hafi verið tregir til að fara hart í málið og hafi ítrekað verið reynt að fá hana til að sinna málinu með því ræða við hana, óformlega og á húsfundum, og síðar með því að hafa sent henni ítrekaðar beiðnir í tölvupósti. En sem fyrr segi, þá hafi ekkert breyst og enn hafi lóðin og sameignin innandyra verið uppfull af eigum hennar. Það hafi einnig verið þá sem börn hafi flutt í tvær íbúðir í húsinu og hættan á meiðslum því aukist til muna. Árið 2021 hafi gagnaðili ákveðið að nú þyrfti að taka fastar og formlega á málinu til að koma í veg fyrir að hann þyrfti að greiða yfirvofandi dagsektir frá Heilbrigðiseftirlitinu vegna vanhirðu og óþrifnaðar á lóðinni. Einnig hafi eigendum borið að sjá til þess að í sameign væru ekki heilsuspillandi aðstæður og að tryggja að öryggi íbúa og þá sérstaklega að öryggi barna í húsinu yrði ekki stefnt í hættu vegna óreiðu og úrgangs í sameigninni. Boðað hafi verið til húsfundar 16. febrúar 2021 sem hafi átt að fara fram 20. sama mánaðar um hreinsun sameignar og í garði af einkaeigum álitsbeiðanda. Fram til þessa dags hafi álitsbeiðandi ekki virt lögmætar ákvarðanir húsfélagsins sem hafi verið teknar á húsfundinum 20. febrúar 2021, sem og á aðalfundum 3. júlí 2021 og 3. júlí 2022.

Fundarboð hafi verið send innan lögbundins frests með tölvupósti ásamt því að það hafi verið hengt upp við útidyrahurð í sameign hússins. Umræður og ákvarðanir sem hafi verið teknar á þessum fundum hafi verið tilkynntar sem slíkar í fundarboði ásamt gögnum sem hafi varðað þær. Allir þátttakendur hafi haft atkvæðisrétt og verið frjálst að fá einstakling með umboð til að taka þátt í umræðu og atkvæðagreiðslu á fundinum. Hefð hafi skapast að boða til húsfunda með tölvupósti, en einnig hafi fundarboð verið hengd upp á stað sem greinilegur sé öllum eigendum, ef tölvupóstur nægði ekki og hægt yrði að sýna fram á með sannarlegum hætti að allir eigendur hefðu mátt vita af næsta húsfundi. Í húsinu komi allur póstur inn um sameiginlega lúgu og sé lagður á viðarhillu við andyri sem sé öllum vel sýnileg. Allir íbúar sæki sinn póst á þann stað. Á viðarhillunni hafi verið öll fundarboð fyrir þá fundi sem álitsbeiðandi hafi mómtmælt þar sem annar póstur hafi verið sóttur. Álitsbeiðandi hafi sjálf ítrekað boðað til húsfundar með því að senda fundarboð í tölvupósti, nú síðast hafi hún boðað til húsfundar í júní 2022. Þá sé sérstakt tillit tekið til eigenda sem séu búsettir erlendis og viji taka þátt með rafrænum hætti þannig að samskiptin utan funda fari fyrst og fremst fram rafrænt með tölvupóstsamskiptum. Þá hafi sérstaklega verið óskað eftir því að rafræn þátttaka á fundum yrði gerð möguleg svo hægt yrði að halda fundi án tafa, en það skýri hvers vegna aðalfundir hafi verið haldnir í júlí en ekki fyrir lok apríl hvert ár.

Í húsinu sé ekki annað hlutlaust rými sem hægt sé að nýta til að funda en sameiginlega þvottahúsið. Sumir eigendur hafi viljað taka þátt með rafrænum hætti og því hafi fundur á öðrum stað ekki verið tiltækur sem hefði ekki aukinn kostnað í för með sér fyrir gagnaðila eða meðlimi þess. Yrði fundurinn haldinn á kaffihúsi eða veitingastað þyrftu þátttakendur að greiða fyrir drykki og yrðu jafnvel truflaðir með tilheyrandi hávaða úr umhverfinu við fundarstörf. Álitsbeiðandi hafi kvartað vegna vals á fundarstað og hafi verið tekið tillit til þess með því að gera rýmið eins opið og aðgengilegt og mögulegt hafi verið með borði og stólum fyrir þátttakendur. Álitsbeiðandi hafi þótt þetta brjóta á rétti sínum og hafi hún hengt upp rúmföt yfir allt rýmið til þerris fyrir fundarstörf, sem hafi þó getað farið fram 20. júní 2023. Á aðalfundi ársins 2022 hafi hún sent frænku sína til að kveikja á þvottavélinni þegar fundur hafi rétt verið byrjaður. Svo það sé varla hægt að telja að hún hafi ekki getað nýtt rýmið með þeim hætti sem hún hafi kosið þrátt fyrir fundarstörf í rýminu.

Fyrrverandi eigandi risíbúðar hafi haft samband við verktaka sem hafi þekkt til kringumstæðna í húsinu til að aðstoða við hreinsun og förgun einkaeigna í garði og sameign innandyra vorið 2021. Eigendur sem búsettir hafi verið á landinu hafi ekki haft tök á að vera á staðnum við rýmingu að álitsbeiðanda undanskilinni sem hafi verið á staðnum allan tímann ásamt leigjanda í kjallaraíbúð. Í ljósi aðstæðna og undangenginna hótana hafi verið mikilvægt að verktakinn sem fenginn hafi verið í verkið þekkti til og gæti sinnt verkinu þrátt fyrir áreiti af hálfu álitsbeiðanda á meðan á verkinu stæði. Hún hafi kallað til lögreglu í nokkur skipti og tilkynnt rán til að koma í veg fyrir að lögleg framkvæmd færi fram. Lögreglan hafi þá skoðað fundargerðirnar sem hafi legið að baki aðgerðinni og samþykkt að framkvæmdin væri lögleg. Leigjandi í kjallaraíbúðinni hafi einnig aðstoðað við verkið. Í byrjun hafi ekki verið hægt að áætla nákvæman tíma sem færi í verkið því umfangið hafi ekki verið að öllu ljóst. Samkvæmt þeim rökum sem færð hafi verið fyrir því að álitsbeiðandi skyldi greiða fyrir rýmingu og förgun á einkaeigum hennar í sameign hafi verið færð í fundarboði húsfundar 20. febrúar 2021 og rædd á fundinum. Álitsbeiðandi hafi ekki tekið þátt í þeirri umræðu og enginn með umboð til þátttöku fyrir hennar hönd hafi verið viðstaddur. Álitsbeiðandi hafi fengið næg tækifæri til að hafa áhrif á ákvarðanatöku bæði á löglega boðuðum húsfundi og ganga sjálf í hreinsun á eigin eigum fyrir framkvæmd verksins af hálfu gagnaðila.

Um leið og verkið hafi byrjað hafi álitsbeiðanda orðið ljóst hvaða verktaki sinnti því, þar sem hún hafi unnið samhliða honum við framkvæmdina og hann einnig aðstoðað hana við að ganga frá eigum hennar. Hún hefði sjálf getað fengið annan verktaka í verkið til að hreinsa hennar einkaeigur úr sameign áður en frestur til þess hafi runnið út 2. mars 2021. Kostnaður vegna framkvæmdarinnar hafi verið greidd af einum eiganda eftir áskorun til álitsbeiðanda sem hafi verið starfandi gjaldkeri og sú eina sem hafi haft aðgang að bankareikningum gagnaðila.

Reikningur fyrir endurgreiðslu á kostnaði hafi borist gagnaðila í október 2022 frá eiganda kjallaraíbúðar, sem hafi lagt út fyrir kostnaði vegna hreinsunar upp á 100.000 kr. Hafi hann upplýst álitsbeiðanda, sem hafi verið gjaldkeri á tíma framkvæmdar, með nægilega skýrum hætti í tölvupóstsamskiptum þegar framkvæmd hafi verið lokið og ljóst hafi verið hver kostnaður aðgerðarinnar hafi verið. Hafi hún engar athugasemdir gert við framkvæmdina eða upphæðina sem greiða hafi þurft fyrir hana. Hún hafi haft tök á að gera athugasemdir við framkvæmd, val á verktaka og upphæð reikning, sem hún hafi ekki gert. Álitsbeiðandi hafi verið gjaldkeri frá nóvember 2020 og hafi hún þá einnig fengið öll gögn gagnaðila afhent. Kosið hafi verið um nýjan gjaldkera á aðalfundi 3. júlí 2022. Fyrir þann tíma sem álitsbeiðandi hafi starfað sem gjaldkeri hafi hún aldrei lagt fram reikninga til umræðu og samþykktar á húsfundum eða skilað inn ársreikningum fyrir þann tíma sem hún hafi borið ábyrgð á fjármálum gagnaðila. Á þessum tíma hafi hún átt í viðskiptum við verktaka, en aldrei hafi hún fært rök fyrir vali sínu á þeim, eða sýnt nýjum eigendum fram á lögmæti þeirra verka með vísun í fundargerðir eða önnur gögn.

Samþykkt hafi verið að safna í jafnskiptan hússjóð á aðalfundi 2021, en ekki hafi orðið af því að senda út kröfur til eigenda þar sem álitsbeiðandi hafi ein haft heimild til að stofa til kröfu í viðskiptabanka gagnaðila, sem hún hafi ekki framkvæmt. Á aðalfundi 2022 hafi aftur verið samþykkt að byrja söfnun í jafnskiptan hússjóð og að framkvæmdaráætlun fyrir húsið til fimm ára yrði rædd og borin upp til samþykktar á aðalfundi ársins 2023. Sérstaklega hafi verið tekið fram að kanna yrði ástand þaks og að tilboðum í viðgerð yrði safnað fyrir næsta fund. Byrjað hafi verið með greiðslur í jafnskiptan hússjóð frá 1. ágúst 2022 því ljóst hafi verið að enn hafi átt eftir að endurgreiða kostnað vegna rýmingar og förgunar grindverks, sem einstaka eigendur hafi lagt út fyrir og beðið eftir endurgreiðslu á, ásamt því að endurgreiða fyrir hreinsun og förgun á einkaeigum álitsbeiðanda og í kjölfarið stofna til kröfu um endurgreiðslu í hússjóð.

Samþykktar húsreglur frá aðalfundi 3. júlí 2022 séu innan marka laganna og takmarki ekki notkun rýmisins með óeðlilegum eða ósanngjörnum hætti og sæki heimild í 74. gr. laga um fjöleignarhús, 26/1994. Rík ástæða hafi verið fyrir því að hafa skýrar húsreglur til að koma í veg fyrir að sama ástand gæti skapast eins og fyrir hreinsun og rýmingu sameignar innan og utan húss af sorpi og úrgangi sem álitsbeiðandi hafði safnað saman þar í sameiginlegum rýmum.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir meðal annars að aðrir eigendur hafi sýnt henni ókurteisi, tillitsleysi og óbilgirni. Það að hún hafi getað sent tölvupósta dagana 16. til 20. febrúar 2021 skýrist af því að oft hafi hún fengið að nota gestatölvur í inngangi hótela í nágrenninu. Tölvupóstarnir sanni þó ekkert um hvort hún hafi fengið fundarboðið eða ekki. Þeir sýni aftur á móti að 16. febrúar 2021 hafi hún tilkynnt um veikindi sín og að hún væri ekki fundarfær og farið fram á frestun.

Heilbrigðiseftirlitið virðist ekki hafa gert sér grein fyrir að gagnaðili sé aðilinn sem hafi átt að sjá um málið.

Þrátt fyrir að álitsbeiðandi telji sér rétt að nota geymslu undir útitöppum að sínum hluta undir einkaeigur sínar, virðast aðrir eigendur vera á öðru máli. Opinber merking þessa rýmis sé  geymsla sumra, sem þýði að rýmið sé ætlað til þess að þar séu geymdir hlutir, en ekki til þess að það standi autt. Álitsbeiðandi hafi fengið skaffaða göngugrind og sé í vandræðum með geymslurými fyrir hana. Hún vilji getað notað plássið í geymslunni fyrir göngugrindina, að minnsta kosti af og til, og þess vegna geta læst þeirri geymslu. Aðrir eigendur hafi hafnað því.

III. Forsendur

Álitsbeiðandi telur að húsfundur sem haldinn var 16. febrúar 2021 sem og aðalfundir sem haldnir voru 3. júlí 2021 og 3. júlí 2022 séu ólögmætir þar sem fundirnir hafi verið haldir í sameiginlegu þvottahúsi, að sumri til, sem sé óheimilt, og fundarboðun hafi verið ólögmæt.

Kærunefnd fellst hvorki á að einstaka fundarhöld eigenda í þvottarýmum hindri hefðbundna notkun þeirra né að slík tilhögun falli undir breytta hagnýtingu sameignar í skilningi laganna. Þess utan eru engin ákvæði í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sem koma í veg fyrir að eigendur sammælist um að húsfundir skuli haldnir í sameiginlegum rýmum, svo sem í þvottaherbergjum.

Í 1. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús segir að aðalfund skuli halda ár hvert fyrir lok aprílmánaðar. Kærunefnd telur að það eitt að aðalfundur sé haldinn eftir téð tímamark í ákvæðinu valdi ekki ólögmæti fundarins, sbr. meðal annars álit nefndarinnar í málum nr. 50/1996, 4/2013, 9/2015 og 61/2017. 

Í 2. mgr. 60. gr. laga um fjöleignarhús segir að stjórnin skuli boða til almenns fundar skriflega og/eða rafrænt með minnst fjögurra og mest tuttugu daga fyrirvara. Í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 segir meðal annars í athugasemdum um ákvæðið að það fari mjög eftir atvikum og aðstæðum og jafnvel venjum í viðkomandi húsi hvað teljist nægileg fundarboðun og hvernig skuli að henni standa. Í sumum tilvikum myndi nægja að hengja tilkynningu upp á viðeigandi stað í sameign hússins. Í öðrum tilvikum væri rétt að afhenda hverjum og einum eiganda fundarboð eða setja það í póstkassa viðkomandi. Í enn öðrum tilvikum þyrfti að vanda enn frekar til og senda boðun í ábyrgðarbréfi eða með símskeyti, til dæmis búi eigandi ekki í húsinu og hafi ekki umboðsmann þar.

Til framangreindra funda var boðað með tölvupósti til eigenda og þá var fundarboð hengt upp í sameign á sama stað og eigendur sækja bréfpóst sinn. Álitsbeiðandi kveður sig ekki hafa móttekið fundarboðin og byggir á því að hún hafi farið fram á að fá fundarboð send með ábyrgðarpósti. Kærunefnd telur að ekkert hafi komið fram í málinu sem réttlæti þá kröfu hennar en samkvæmt gögnum málsins fara samskipti eigenda mikið til fram með tölvupóstum og er álitsbeiðandi þess utan búsett í húsinu. Einnig hefur hún sjálf boðað til húsfundar með tölvupósti. Þá verður ekki fallist á með álitsbeiðanda að óhjákvæmileg þörf sé á því að eigendur allir staðfesti sérstaklega móttöku á tölvupóstum eða það að hafa séð fundarboð í sameign. Að öllu framangreindu virtu verður ekki annað talið en að fundarboðun hafi verið nægileg.

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er öllum kröfum álitsbeiðanda í liðum I, II og IV hafnað.

Á húsfundi sem haldinn var 20. febrúar 2021 var samþykkt tillaga sem fram kom í fundarboði um að allar eigur í einkaeign sem væru nú geymdar í sameign hvort sem væri innan- eða utandyra og sem ekki hafi verið fjarlægðar af eigendum fyrir 28. febrúar verði fargað. Fram kom í fundargerð að reikningur vegna rýmingar sameignarinnar verði sendur gagnaðila sem eigi endurkröfurétt á hendur álitsbeiðanda. Einnig var samþykkt tillaga úr fundarboði um að grindverk yrði rifið og fargað. Báðar tillögurnar hlutu atkvæði allra fundarmanna en mætt var fyrir alla eignarhluta nema álitsbeiðanda.

Nefndin telur að gagnaðili geti ekki tekið einhliða ákvörðun um að farga munum í einkaeign heldur verði slíkt að fara fram á grundvelli 12. kafla laga nr. 90/1989 um aðför. Aftur á móti liggur fyrir samkvæmt málatilbúnaði álitsbeiðanda að gagnaðili hafi ekki fargað einkaeigum hennar heldur hafi hún sjálf annast það. Þannig virðist tiltektin aðeins hafa náð til eigna gagnaðila og/eða annarra eigenda sem ekki voru mótfallnir því fyrirkomulagi. Aðrar tillögur þurftu einungis samþykki meiri hluta að mati nefndarinnar. Álitsbeiðandi nefnir að áður hafi tíðkast í húsinu að val á verktaka hafi verið sérstaklega tekið fyrir á húsfundi. Þrátt fyrir að slíkt verklag hafi ekki verið viðhaft í tilviki þessu telur nefndin að það komi ekki í veg fyrir lögmæti ákvörðunartökunnar. Í þessu tilliti má líta til þess að um lítið fjöleignarhús er að ræða og óhægt um vik fyrir eigendur alla að koma sjónarmiðum sínum á framfæri að þessu leyti þrátt fyrir að það sé ekki gert á formlegum húsfundi. Þá liggur fyrir að eigendur allir áttu í tölvupóstsamskiptum eftir að val á verktaka átti sér stað án andmæla þar um. Aftur á móti fellst nefndin á að álitsbeiðandi eigi rétt á að kynna sér reikning verktakans vegna framkvæmdanna.

Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 43. gr. laga um fjöleignarhús telst sameiginlegur allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera.

Kostnaður vegna niðurrifs grindverksins er sameiginlegur á grundvelli framangreinds ákvæðis. Gagnaðili miðar aftur á móti við að kostnaður vegna tiltektar á sameigninni sé sérkostnaður álitsbeiðanda enda hafi verið um að ræða förgun á munum í hennar eigu sem hún hafði ekki fjarlægt þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir þar um. Með vísan til þess sem að framan greinir að húsfundur geti ekki tekið ákvörðun um förgun á munum í einkaeigu getur kostnaðurinn þegar af þeirri ástæðu ekki talist til sérkostnaðar álitsbeiðanda.

Með hliðsjón af framangreindu er fallist á kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á því að óheimilt sé fyrir gagnaðila að farga munum í hennar einkaeigu og að hún eigi rétt á að kynna sér reikning verktaka vegna framkvæmdanna. Öðrum kröfum í liðum a-c undir kröfulið III og kröfu VI er hafnað.

Í 2. mgr. 49. gr. laga um fjöleignarhús segir að hússjóður geti bæði verið rekstrar- og framkvæmdasjóður eftir nánari reglum sem húsfundur setji. Í 3. mgr. sömu greinar segir að gjöld í hússjóð skuli ákveðin og þeim skipt í samræmi við reglur 45. gr. um skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Í síðastnefnda ákvæðinu er gert ráð fyrir að ýmis kostnaður greiðist að jöfnu.

Samkvæmt fundargerð aðalfundar sem haldinn var 3. júlí 2022 var mætt fyrir alla eignarhluta nema álitsbeiðanda. Fram kemur í fundargerðinni að á aðalfundi 2021 var tekin ákvörðun um að byrjað yrði að safna í jafnskiptan framkvæmdasjóð. Þá var ákveðið að mánaðarleg greiðsla yrði 10.000 kr. Tillagan hlaut samþykki allra fundarmanna. Um er að ræða ákvörðun sem fellur undir 1. tölul. E liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús og nægir því samþykki minni hluta eigenda, sem þó sé að minnsta kosti ¼ hluti annað hvort miðað við fjölda eða eignarhluta.

Kærunefnd fellst ekki á að framangreind ákvörðun aðalfundar sé ólögmæt enda eigendum heimilt á grundvelli 49. gr. að ákveða fyrirkomulag við innheimtu hússjóðsgjalda á húsfundi og liggur fyrir fullnægjandi samþykki fyrir tilhöguninni. Verður því ekki fallist á kröfur álitsbeiðanda í liðum d-e undir kröfulið III.

Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á því að eiganda 1. hæðar hafi verið óheimilt að stofna bankareikning fyrir hönd gagnaðila án samþykkis allra. Engan frekari rökstuðning eða lýsingu á ágreiningi þessari kröfu tengdri er að finna í gögnum málsins. Allt að einu verður ráðið að eigandi 1. hæðar sé núverandi gjaldkeri og þar með prókúruhafi fyrir hönd gagnaðila. Má því ætla að henni hafi sem slíkur verið heimilt að stofna bankareikning fyrir hönd gagnaðila. Er kröfu álitsbeiðanda í lið f undir kröfulið III því hafnað.     

Í 1. mgr. 74. gr. laga um fjöleignarhús segir að stjórn húsfélags skuli semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar, sbr. 1. tölul. C-liðar 41. gr., reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar að því marki sem lög þessi leyfi. Undir nefndan C lið falla ákvarðanir sem þurfa samþykki einfalds meiri hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi. Í 2. mgr. 74. gr. segir að húsreglur skuli hafa að geyma sem ítarlegust ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameignar og skiptingu afnota sé því að skipta, allt eftir því sem við eigi og eðlilegt og haganlegt þyki að reglufesta í viðkomandi húsi.

Samkvæmt fundargerð aðalfundar 3. júlí 2022 var borin upp tillaga um húsreglur sem var samþykkt samhljóða en mætt var fyrir alla eignarhluta nema álitsbeiðanda. Gögn málsins bera með sér að húsreglurnar hafi verið kynntar eigendum fyrir fundinn með fundarboði.

Í 1. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús segir að séreignareigandi hafi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhússins sem sé sameiginlegur, svo og sameiginlegrar lóðar og búnaðar. Í 2. mgr. segir að réttur þessi nái til sameignarinnar í heild og takmarkist eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, en slíkar takmarkanir sé að finna í lögum þessum og samþykktum og reglum húsfélagsins samkvæmt þeim.

Álitsbeiðandi gerir athugasemdir við efni reglnanna og kveður þær reglur sem koma fram í 4. til 6. gr. þeirra brjóta í bága við landslög enda takmarki þær athafnafrelsi og sjálfræði aðila. Samkvæmt 4. gr. er bannað að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það sé ætlað og ber íbúum og öðrum afnotahöfum skylda til að ganga þrifalega og taka fullt tillit til sambýlisfólks í allri umgengni um séreignir, sameiginlegt húsrými og lóð. Þá er samkvæmt 5. gr. óheimilt að geyma hluti í sameiginlegu húsrými sem veldur þrengslum, óþrifnaði eða óprýði í sameign. Tekið er fram að hver íbúð geti haft eina þvottavél og þurrkara í þvottahúsi ásamt geymslu á þvottaefni. Í 6. gr. segir meðal annars að á sameiginlegri lóð eða við húsið megi ekki geyma neitt það sem torveldi eðlilega aðkomu, valdi þrengslum, óþrifnaði eða óprýði, svo sem gáma, kerrur, óskráða eða ónýta bíla né önnur stærri farartæki eða aðra stærri hluti.

Álitsbeiðandi byggir kröfur sínar á sjónarmiðum um að þvert á reglurnar nýti gagnaðili þvottahúsið sem fundarstað og þá séu reiðhjól og barnaleikföng skilin eftir á lóðinni af öðrum eigendum en hún eigi á hættu að hennar munir verði fjarlægðir. Gagnaðili segir að álitsbeiðandi hafi skilið eftir á lóð og í sameign muni á borð við dýnu, bíl, timbur, kerru og rusl. Liggja fyrir myndir þessu til staðfestingar og er að minnsta kosti óumdeilt að bíllinn, kerran og timbrið sé í eigu hennar. Þá kemur fram í gögnum málsins að einungis sé heimilt að geyma í garðinum hjól í notkun eða barnakerru/vagna sem og verkfæri sem tilheyra gagnaðila. Kærunefnd telur að gera verði greinarmun á því hvort um sé að ræða útivistartengda hluti í notkun eða hvort almennt sé verið að geyma hluti á lóðinni til lengri tíma. Almennt verður að telja að geymsla á hjólum og barnakerrum/vögnum í notkun falli undir hefðbundna notkun á lóð. Aftur á móti telur nefndin að hagnýting álitsbeiðanda á lóðinni, sbr. framangreint, fari í bága við hefðbundna notkun enda um að ræða langtímageymslu á ýmsum munum án samþykkis meðeigenda. Verður því að líta svo á að álitsbeiðandi hafi verið að helga sér til einkanota tiltekna hluta lóðarinnar sem er andstætt 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús. Kærunefnd telur jafnframt að húsreglurnar fari ekki út fyrir það sem eðlilegt má telja við sameiginlega notkun á þvottahúsi en telur að þær komi ekki í veg fyrir að álitsbeiðandi geti þvegið flíkur í bala í þvottahúsinu. Þá er viðurkennt að henni sé heimilt að geyma bala í þvottahúsinu að því gefnu að notkunin sé sambærileg og hjá öðrum eigendum sem nýta sameiginlegt rými undir þvottavél og þurrkara og að geymslan takmarki ekki aðgengi eða notkun þvottahússins. Að öðru leyti er kröfum undir kröfulið V hafnað.

Vegna kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á rétti hennar til aðgangs að réttum upplýsingum um kennitölur og lögheimili eigenda í lið VII þá verður ekki séð að hún varði ágreining á grundvelli laga um fjöleignarhús og er henni því vísað frá.

Samkvæmt 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, skal mál að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags áður en nefndin tekur það til meðferðar. Álitsbeiðandi greinir frá því að meðeigendur hennar hafi komið í veg fyrir að hún geymi hluti eða göngugrind sína í sameiginlegri geymslu undir útitröppum. Kærunefnd fær ekki ráðið að tekin hafi verið til úrlausnar á húsfundi ákvörðun um hagnýtingu geymslunnar. Þá verður ekki ráðið að komið hafi verið til úrlausnar innan húsfélagsins krafa álitsbeiðanda um vinnupall á lóðinni. Telur nefndin því að rétt sé að um þessi málefni verði rætt á húsfundi áður en þau komi til úrlausnar nefndarinnar. Er kröfum álitsbeiðanda í liðum VIII og IX því vísað frá að svo stöddu.

Að lokum gerir álitsbeiðandi kröfu um viðurkenningu á því að eigendum sé óheimilt að neita því að sameiginleg geymsla verði höfð læst. Um er að ræða ákvörðun sem fellur undir D lið 41. gr. laga um fjöleignarhús þannig að samþykki einfalds meiri hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta þarf til að hún teljist samþykkt. Á húsfundi sem haldinn var 19. júní 2022 náðist ekki slíkt samþykkt þar sem eigendur 1. og 3. hæðar neituðu en álitsbeiðandi samþykkti. Aðrir eigendur voru ekki mættir á fundinn. Er kröfu álitsbeiðanda í lið X því hafnað.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Öllum kröfum álitsbeiðanda er hafnað að öðru leyti en því að 1) viðurkennt er að álitsbeiðandi eigi rétt á að kynna sér reikning verktaka vegna þeirra framkvæmda sem tilgreindar eru í a lið kröfuliðar III, 2) að kostnaður vegna förgunar og/eða fjarlægingar á munum í sameign sé ekki sérkostnaður hennar, 3) að gagnaðila sé óheimilt að taka ákvörðun um förgun á munum í einkaeigu og 4) að álitsbeiðanda sé heimilt að geyma bala í þvottahúsinu að því gefnu að notkunin sé sambærileg og hjá öðrum eigendum sem nýta sameiginlegt rými undir þvottavél og þurrkara og takmarki ekki aðgengi eða notkun þvottahússins.

Reykjavík, 6. júlí 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                                 Eyþór Rafn Þórhallsson