Mál nr. 36/2012.
Miðvikudaginn 5. júní 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 36/2012:
Kæra A og B
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dagsettri 26. janúar 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 18. nóvember 2011, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 18. nóvember 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kærenda 19.650.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 21.615.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kærenda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 20.500.000 kr. og 110% verðmat nam því 22.550.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kærenda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 26.248.367 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 3.698.367 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur áttu í árslok 2010 bifreið, sem metin var á 177.147 kr. og tjaldvagn sem metinn var á 1.530.462 kr. en á honum hvíldi lán að fjárhæð 433.965 kr. og var veðrými á tjaldvagninum því 1.096.497 kr. Til frádráttar niðurfærslu lána kom einnig hlutabréfaeign kærenda sem metin var á 500.000 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 1.773.644 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 20. febrúar 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 16. mars 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 21. mars 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kærendum með bréfi dags. 3. apríl 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 17. apríl 2012, var kærendum tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Með tölvupósti þann 28. september 2012 bárust úrskurðarnefndinni frekari gögn frá Íbúðalánasjóði. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 15. október 2012, var kærendum tilkynnt að úrskurðarnefndin hefði kallað tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar sem myndu skoða fasteign þeirra og endurskoða fyrirliggjandi verðmat. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 5. desember 2012, var kærendum tilkynnt á ný um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Með símtali þann 22. maí 2012 upplýsti annar fasteignasalanna úrskurðarnefndina um að kærendur óskuðu ekki eftir endurskoðun verðmats.
III. Sjónarmið kærenda
Kærendur telja að ekki sé lögmætt að taka með til útreikninga aðrar eignir og nýta þær til frádráttar á niðurfellingunni. Þar sem aðrar skuldir eins og yfirdráttarlán fyrir tæpar 1.200.000 kr. og lífeyrissjóðslán fyrir tæpar 2.700.000 kr. séu ekki tekin með til frádráttar frá eignum. Kærendur vísa til þess að skyldu þau selja umræddar eignir fyrir tæpar 1.8000.000 kr. og greiða lánin sem ekki hafi verið tekin með í útreikningana myndu þessar eignir hverfa og eftir standa skuld upp á um 2.200.000 kr. Kærendur telja því að segja megi að þau séu eignalaus. Það er því mat þeirra að Íbúðalánasjóður hefði átt að lækka lán þeirra um tæpar 1.800.000 kr. til viðbótar eða þeirri fjárhæð sem sjóðurinn telur vera eignir þeirra.
Kærendur vísa til þess er fram kemur í bréfi Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar um að ekki sé verið að lagfæra skuldastöðu að öðru leyti. Kærendur telja að um misskilning sé að ræða. Lögin um 110% leiðina hafi verið sett til að færa niður húsnæðisskuldir fólks. Eigi að taka aðrar aðfararhæfar eignir sem ekki séu húsnæði verði að taka með þær skuldir sem standi á bak við þær. Bifreið og fellihýsi séu teknar sem hreinar eignir en ekki tekið tillit til þess að þær hafi verið keyptar fyrir yfirdráttarheimildir sem þar standi enn sem skuldir á móti. Lífeyrissjóðslán sem tekið hafi verið til framkvæmda á húseigninni með lánsveði í annarri eign, hafi ekki verið tekið með sem skuld. Kærendur óska eftir því að farið verði yfir mál þeirra aftur og heildarmyndin skoðuð.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að í samræmi við ákvæði 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 hafi sjóðnum borið að lækka niðurfærslu á veðkröfu, þ.e. láni sem hvíli á eign kærenda, sem nemi aðfararhæfri eign í eigu lántaka eða maka. Ekki hafi verið að lagfæra skuldastöðu umsækjenda að öðru leyti.
V. Niðurstaða
Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.
Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál. Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga nr. 40/1991, um félagsþjónustu sveitarfélaga. Við meðferð málsins kom í ljós að kærendur óskuðu ekki eftir að fá endurskoðun verðmats og verður því miðað við verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði.
Kærendur halda því fram að óheimilt hafi verið að horfa til annarra eigna þeirra og draga verðmæti þeirra frá niðurfærslu veðlána hjá sjóðnum. Sé slíkt heimilt verði hins vegar að draga frá verðmæti eignanna þær skuldir sem standi á bak við þær. Þá halda kærendur því fram að Íbúðalánasjóði hafi borið að taka tillit til yfirdráttarláns þeirra og lífeyrissjóðsláns. Í lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnstæður. Auk fasteignar sinnar C eiga kærendur bifreið sem metin er á 177.147 kr., hlutabréf sem metin eru á 500.000 kr. og tjaldvagn sem metinn er á 1.530.462 kr. Tekið skal fram að á tjaldvagninum hvíldi lán að fjárhæð 433.965 kr. og var það dregið frá matsverði vagnsins og kom því einungis 1.096.497 kr. til frádráttar niðurfærslu veðlána vegna hans. Kærendur hafa ekki mótmælt því að verðmæti eigna sé það sem fram kemur í gögnum málsins, heldur því að ólögmætt sé að taka tilliti til annarra eigna við niðurfærslu lána. Það er álit úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur. Þar kemur skýrt fram að ef veðrými er á aðfararhæfum eignum lækkar niðurfærsla veðskulda sem því nemur.
Þá er til þess að líta að samkvæmt lögum nr. 29/2011 tekur heimild Íbúðalánasjóðs einungis til niðurfærslu veðlána sem veitt hafa verið af sjóðnum. Þá er beinlínis tekið fram í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 að við ákvörðun um niðurfærslu veðlána megi draga frá verðmæti annarra aðfararhæfra eigna umsækjenda, en þar er ekki vikið að öðrum skuldum umsækjenda, svo sem yfirdráttarheimilda eða lífeyrissjóðslána.
Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum 1. gr. laga nr. 29/2011 og 2. gr. 2.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 18. nóvember 2011, um endurútreikning á lánum A, og B, áhvílandi á fasteigninni að C er staðfest.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal