Mál nr. 22/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 30. apríl 2020

í máli nr. 22/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila sé óheimilt að krefja hana um leigu til 15. mars 2020.

Varnaraðili krefst þess að sóknaraðila beri að greiða reikninga vegna hita og rafmagns fyrir seinni hluta febrúar 2020 að fjárhæð 5.652 kr. ásamt vöxtum. Einnig gerir varnaraðili kröfu um að sóknaraðila beri að greiða þann mismun sem varnaraðili hljóti skaða af vegna taps á leigutekjum að fjárhæð 20.000 kr. í þrjá mánuði, þ.e. vegna 1. mars 2020 til 31. maí 2020, samtals 60.000 kr. ásamt vöxtum. 

Með kæru, dags. 28. febrúar 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 2. mars 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 17. mars 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 18. mars 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvubréfi, dags. 20. mars 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 23. mars 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvubréfi, dagsettu sama dag, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 26. mars 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2019 til 1. júní 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um leigugreiðslur og reikninga vegna hita og rafmagns.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að gerður hafi verið tímabundinn leigusamningur við fyrri eiganda til 1. júní 2020. Íbúðin hafi síðan verið seld varnaraðila. Þann 27. júlí 2019 hafi sóknaraðila borist uppsögn á leigusamningnum vegna eigendaskiptanna. Sóknaraðili hafi skrifað undir uppsögnina þar sem hún hafi talið að kaupandinn hygðist flytja í íbúðina. Síðar hafi komið í ljós að hann hafi viljað nýjan leigusamning. Varnaraðili hafi hækkað leiguna og gert nýjan samning sem sóknaraðili hafi neyðst til að samþykkja þrátt fyrir hækkunina, enda ekki aðrar leiguíbúðir í boði.

Þann 7. janúar 2020 hafi sóknaraðili óvænt fengið húsnæði sem sé bæði töluvert ódýrara og öruggt til lengri tíma. Hún hafi því hringt í varnaraðila og rift leigusamningum. Í símtalinu hafi hann samþykkt riftunina og hvorki beðið um skriflega uppsögn né tölvubréf þessu til staðfestingar. Sóknaraðili hafi upplýst að hún færi úr íbúðinni þegar í janúar en myndi greiða leigu fyrir febrúar 2020 svo að varnaraðili hefði rúman tíma til að finna nýjan leigjanda.

Í lok janúar 2020 hafi sóknaraðili haft samband við varnaraðila og spurt hvort hann væri kominn með leigjanda en hún hafði tekið eftir því að íbúðin hefði ekki verið auglýst til leigu. Hún hafi vitað að kunningjakona hennar væri að hugsa um að fá íbúðina leigða en hafði ekki fengið staðfestingu á því, enda ekki á hennar ábyrgð að finna leigjanda.

Þann 3. febrúar 2020 hafi sóknaraðili látið varnaraðila vita að hún væri búin að fjarlægja dótið sitt úr íbúðinni og væri að fara að mála. Hún myndi klára það í febrúar.

Um miðjan febrúar hafi varnaraðili beðið sóknaraðila að hitta sig í íbúðinni. Þá hafi hann upplýst að hún þyrfti að greiða leigu til 15. mars 2020 ef hann fengi leigjanda þann dag en annars til 1. júní. Sóknaraðili hafi verið ósátt við þetta, enda talið að hún myndi losna undan leigusamningi 29. febrúar 2020.

Sóknaraðili hafi reynt að afhenda lyklana en varnaraðili sagst ekki taka við þeim fyrr en nýir leigjendur tækju við íbúðinni. Þann 23. febrúar 2020 hafi varnaraðili haft samband og móðir hans komið og tekið við lyklunum. Sóknaraðili hafi ekki fengið þá aftur.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að í júní 2019 hafi hann gert kauptilboð í íbúðina með fyrirvörum. Einn fyrirvarinn hafi verið sá að fyrrum eigandi hafi gert villu, að hans sögn, við undirritun leigusamningsins þar sem hann hafi verið tímabundinn í stað ótímabundins. Vegna þessa hafi sóknaraðili þurft að skrifa undir yfirlýsingu þar sem hún hafi fallist á að segja upp leigusamningi við fyrri eiganda.

Varnaraðili hafi haft samband við sóknaraðila og upplýst að hann hygðist leigja íbúðina. Sóknaraðili hafi leigt íbúðina af fyrri eiganda á 180.000 kr. Leigan hafi einungis verið svo lág þar sem hann hafi ætlað að hafa íbúðina í leigu þar til hún seldist. Varnaraðili hafi upplýst sóknaraðila símleiðis að hann hygðist hækka leiguna í samræmi við fermetraverð á svæðinu í 220.000 kr., auk hita og rafmagns. Sóknaraðili hafi sagst ætla að hafa samband við sveitarfélagið um að aðstoða sig við að greiða þessa hækkun. Hún hafi ekki verið neydd til að samþykkja hækkunina.

Þann 1. nóvember 2019 hafi fyrri leigusamningur runnið út og aðilar skrifað undir nýjan samning. Um hafi verið að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2019 til 1. júní 2020. Við undirritun samningsins hafi ekki verið skráðar neinar sérstakar forsendur, tilvik eða aðstæður sem legið gætu til grundvallar uppsögn á umsömdum leigutíma.

Í janúar 2020 hafi sóknaraðili hringt í varnaraðila og sagst geta fengið annað húsnæði. Hún gerði sér grein fyrir því að samningur aðila væri tímabundinn og að mögulega vantaði vinkonu hennar húsnæði. Varnaraðili hafi sagt að hann væri mögulega tilbúinn til að skoða riftun, væri hann með örugga staðfestingu á því að vinkona hennar tæki við leigunni.

Tveimur dögum síðar hafi vinkona sóknaraðila hringt í varnaraðila og sagt að hún hefði áhuga á að leigja íbúðina til langtíma, gæti hún losnað undan sinni íbúð. Hún hafi þó sagt að það yrði aldrei fyrr en 15. mars 2020. Hún hafi ætlað að hafa samband þegar hún fengi frekari upplýsingar um stöðu mála. Varnaraðili hafi fengið skilaboð frá sóknaraðila 3. febrúar 2020 þar sem hún virðist gera sér grein fyrir því sem hann hafi gefið í skyn í fyrrnefndu símtali um að hún gæti ekki losnað undan leigusamningi fyrr en hann fengi vilyrði fyrir því að hann væri með nýjan leigjanda.

Varnaraðili hafi ekki vitað annað en að sóknaraðili myndi búa í íbúðinni áfram. Þegar hann hafi keyrt fyrir utan íbúðina hafi hann tekið eftir því að hún væri tóm. Hann hafi hringt í sóknaraðila sem hafi komið og opnað íbúðina. Við þetta tækifæri hafi varnaraðili upplýst sóknaraðila að hann hefði ekki heyrt neitt meira frá vinkonunni. Hann hafi jafnframt gert henni grein fyrir því að hún þyrfti að standa við greiðslur þar til vinkona hennar upplýsti hann um það hvort hún ætlaði að taka íbúðina eða ekki. Þá hafi sóknaraðili reiðst og sagt ekki ætla greiða leigu umfram 1. mars 2020. Varnaraðili hafi ekki verið að leita að öðrum leigjanda þar sem hann hafi staðið í þeirri meiningu að sóknaraðili væri enn í íbúðinni. Vinkona sóknaraðila hafi staðfest tveimur dögum síðar að hún hygðist ekki leigja íbúðina og varnaraðili upplýst sóknaraðila um það. Hann hafi jafnframt upplýst sóknaraðila að hún þyrfti að greiða leigu vegna mars 2020.

Sóknaraðili hafi haft samband við D, E og F og sagt upp bæði rafmagni og hita. Varnaraðili hafi því fengið reikninga inn á sinn heimabanka fyrir hita og rafmagn fyrir hálfan febrúarmánuð.

Varnaraðili hafi auglýst íbúðina 24. febrúar 2020 og móðir hans sótt lykil hjá sóknaraðila til að sýna íbúðina. Til þess að takmarka tjón aðila hafi hann leigt fyrsta fólkinu sem hafi skoðað íbúðina frá 1. mars 2020, þrátt fyrir að hann hafi ekki fengið þá leigufjárhæð sem hann hefði getað fengið og viljað fá sem sé 220.000 kr. Varnaraðili búi við bága fjárhagsstöðu þar sem hann sé námsmaður og nýbúinn að kaupa sína fyrstu eign. Hann hafi því ekki getað haft íbúðina auða og greitt af henni sjálfur. Hann hafi því neyðst til að leigja hana út fyrir þessa fjárhæð, sbr. og 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að samkvæmt rafrænum samskiptum aðila 3. febrúar 2020 hafi hún verið búin að gera varnaraðila grein fyrir því að hún yrði farin úr íbúðinni.

Sóknaraðili hafi góðfúslega bent varnaraðila á að vinkona hennar þyrfti húsnæði. Varnaraðili hafi sagt að það væri á milli hans og vinkonu hennar og sóknaraðili þyrfti ekki að hafa áhyggjur af því.

Sú leigufjárhæð sem varnaraðili vilji fá fyrir íbúðina, þ.e. 220.000 kr., sé úr hófi. Hún hafi greitt fyrir hita og rafmagn fyrir þann tíma sem hún hafi verið í íbúðinni.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VI. Niðurstaða            

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 2. mgr. sömu greinar segir að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna, enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skulu þau tilgreind í leigusamningi.

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning sem átti að ljúka 1. júní 2020. Í janúar 2020 hafði sóknaraðili samband við varnaraðila og óskaði eftir því að losna fyrr undan leigusamningi. Hún upplýsti jafnframt að hún vissi um áhugasaman leigjanda. Ráðið verður af gögnum málsins að varnaraðili hafi fallist á að leigutíma gæti lokið fyrr að því gefnu að hann væri með nýjan leigjanda. Sóknaraðili flutti úr hinu leigða í febrúar 2020 en greiddi leigu fyrir þann mánuð. Ágreiningur kom upp á milli aðila um lok leigutíma þar sem ekkert varð úr því að sá einstaklingur sem sóknaraðili hafði lagt til sem mögulegan leigjanda að íbúðinni, tæki hana á leigu. Allt að einu fór íbúðin í leigu á ný frá 1. mars 2020.

Skilyrði 60. gr. húsaleigulaga um riftunarheimildir leigjanda voru ekki uppfyllt. Kærunefnd telur því að sóknaraðili hafi með ólögmætum hætti rift leigusamningi aðila þegar hún flutti úr íbúðinni á meðan á leigutíma stóð og fór fram á að greiða ekki leigu frá 1. mars 2020.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr.

Samkvæmt leigusamningi aðila var mánaðarleg leiga 220.000 kr. Þar sem sóknaraðili yfirgaf íbúðina áður en leigusamningi lauk hafði varnaraðili hraðar hendur með að finna nýja leigjendur í þeim tilgangi að takmarka tjón sitt vegna vanefnda sóknaraðila. Tókst honum að fá nýja leigjendur frá 1. mars 2020 en umsamin leiga var 20.000 kr. lægri en samkvæmt leigusamningi aðila. Með þessu telur kærunefnd að varnaraðili hafi gert nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og koma leigutekjur frá nýjum leigjendum því til frádráttar leigubótum sem sóknaraðila ber að greiða varnaraðila á grundvelli 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga. Að þessu virtu er það niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila beri að greiða varnaraðila leigubætur að fjárhæð 20.000 kr. á mánuði frá 1. mars 2020 út umsaminn leigutíma, eða alls 60.000 kr.

Í 23. gr. a. húsaleigulaga segir að leigjandi greiði vatns-, rafmagns- og hitunarkostnað í hinu leigða húsnæði. Óumdeilt er að sóknaraðili greiddi ekki reikninga vegna hita og rafmagns fyrir tímabilið 15.-29. febrúar 2020. Sóknaraðili upplýsti viðeigandi veitustofnanir að hún væri ekki lengur notandi og voru reikningar vegna þessa tímabils þar með stílaðir á varnaraðila. Í 6. gr. í leigusamningi aðila er tekið fram að kostnaður vegna rafmagns og hita sé ekki innifalinn í fjárhæð leigunnar. Þar sem sóknaraðili var með íbúðina á leigu í febrúar 2020 ber henni að greiða fyrir hita og rafmagn allan þann mánuð, sbr. 23. gr. a. húsaleigulaga sem og 6. gr. leigusamnings aðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að greiða varnaraðila leigubætur að fjárhæð 60.000 kr.

Sóknaraðila ber að greiða hita og rafmagn vegna tímabilsins 15.-29. febrúar 2020.

Reykjavík, 30. apríl 2020

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir