Mál nr. 83/2011
Miðvikudaginn 14. september 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 83/2011:
A og B
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 27. júní 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs frá 31. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu synjun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 31. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kærenda að C 21.650.000 kr. Verðmat fasteignar kærenda var 25.800.000 kr samkvæmt mati sem framkvæmt var þann 31. mars 2011 af löggiltum fasteignasala frá fasteignasölunni D. Staða áhvílandi lána var 28.401.405 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur eru eigendur bifreiðarinnar X sem metin er á 540.000 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 29. júní 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 13. júlí 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 27. júlí 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kærendum.
III. Sjónarmið kærenda
Kærendur kæra niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni vegna lána sem þau tóku vegna íbúðarkaupa árið 2007. Kærendur segjast hafa fjárfest sparnaði sínum, u.þ.b. sjö milljónum króna í áðurnefnd íbúðarkaup, en lán frá Íbúðalánasjóði hafi verið byggt á skráðu fasteignamati íbúðar. Einnig hafi þau fjármagnað íbúðarkaup sín með hattaláni hjá viðskiptabanka sínum á þeim tíma, BYR sparisjóði. Þá segja kærendur að lán þeirra hafi hækkað í takt við verðtrygginguna og þau hafi beðið eftir lausn á sínum málum. Segjast kærendur hafa greitt af áhvílandi lánum og standi í skilum með þau lán, en annað hafi þurft að sitja á hakanum. Þá segja kærendur að fjórum mánuðum eftir umsókn þeirra um 110% leiðréttinguna séu þau enn í skilum með áhvílandi íbúðalán, en þau hafi fengið synjun byggða á verðmati fasteignasala, en umrætt verðmat sé 25% hærra en skráð fasteignamat íbúðar. Þá segja kærendur að aðeins ein fyrirvinna sé á heimili þeirra, þau hafi varið öllum sínum sparnaði í íbúðarkaupin, en lánin tvö sem þau hafi tekið fyrir 80% af skráðu fasteignamati íbúðar á þeim tímapunkti hafi hækkað um u.þ.b. 8 milljónir og því telji þau að þau hafi í raun orðið af 15 milljónum króna.
Kærendur segjast því standa frammi fyrir tveimur valkostum, þau hafi tapað öllu að því er virðist og því sé annar valkosturinn að verða gjaldþrota og búa endurgjaldslaust í íbúðinni þar til þeim verði hent út. Hinn valkosturinn sé að kæra úrskurð Íbúðalánasjóðs sem kærendur telji vera geðþóttaákvörðun um matsverð fasteignarinnar, bíða í þrjá mánuði og fá mögulega neitun aftur. Kærendur segjast hafa gert óformlega könnun á matsverði fasteignasalans á íbúðinni og þau hafi fengið mat sem verið 3% hærra en skráð fasteignamat íbúðar og annað mat sem var 5% hærra en skráð fasteignamat. Kærendur segjast einnig hafa leitað til fasteignasölunnar sem hafi séð um verðmat íbúðar þeirra fyrir Íbúðalánasjóð og fengið þau svör að verðmæti fasteignamarkaðarins væri haldið uppi af fjárfestum, Íbúðalánasjóði og viðskiptabönkunum þar sem þessir aðilar ættu eða væru að eignast meirihluta fasteignamarkaðarins. Þá segja kærendur að þau hafi einnig fengið þau svör hjá fasteignasölunni að „það þýðir ekki að íbúðin seljist, hvað þá á þessu matsverði“.
Þá segja kærendur að þau vilji standa við sitt og þau geri sér grein fyrir því að ekki sé hægt að fella niður skuldir og færa allt til fortíðar en þau krefjist sanngirni í meðferð mála sinna, ábyrgðin geti ekki eingöngu verið þeirra. Kærendur segja að þau myndu sætta sig við að tapa þeim sjö milljónum sem þau hafi fjárfest í íbúð sinni, ef lánið myndi lækka sem því nemur, en niðurstaðan af því yrði u.þ.b. 110% af skráðu fasteignamati, en ekki verðmati fasteignasala sem varla hafi skoðað íbúð þeirra. Með því móti myndu mánaðarlegar greiðslur kærenda lækka og verða viðráðanlegar og þau gætu haldið áfram að standa í skilum.
Kærendur spyrja hvort verið sé að refsa þeim fyrir að skulda ekki nóg, ef þau hefðu tekið alla fjárhæðina að láni er þau keyptu íbúð sína, eins og hafi staðið þeim til boða árið 2007 þá væru þau líklega betur stödd, lánið væri niðurgreitt og þau ættu enn innstæðu í banka. Því spyrja kærendur hvort verið sé að refsa þeim fyrir að velja „öruggan“ valkost, sem var eini ríkisrekni bankinn á þeim tíma, Íbúðalánasjóður, í stað þess að fá alla fjárhæðina lánaða hjá viðskiptabanka. Kærendur benda á að Íbúðalánasjóður hafi keypt lán þeirra af BYR sparisjóði og fært yfir í sitt eignasafn. Telja kærendur að lán þeirra hafi verið keypt með afskriftum, en þau fái ekki að njóta góðs af því. Þá spyrja kærendur hvernig þau geti farið að því að komast í hinn bankann „sinn“, Landsbankann, til þess að fá lausn sinna mála og niðurgreiðslu miðað við fasteignamat en ekki geðþóttaákvarðanir fasteignasala.
Kærendur benda einnig á að þörf sé á miklum endurbótum á fasteign þeirri sem íbúð þeirra sé í og sé um að ræða framkvæmdir bæði inni í fasteign sem og viðhaldi á utanhúss.
Kærendur benda á að þar að auki hafi tólf ára gömul bifreið í eigu þeirra verið metin til frádráttar mögulegri niðurfærslu. Samkvæmt mati ríkisskattstjóra um áramótin 2010 sé verðmæti bifreiðarinnar 560.000 kr., en kærendur gera athugasemd við að miðað skuli við mat ríkisskattstjóra en ekki söluverð, eins og viðmiðið sé um fasteign þeirra. Kærendur telja mat ríkisskattstjóra vera 200.000 kr. hærra en söluverð bílsins. Benda kærendur á að þau eigi tvö börn og fyrirvinnan á heimilinu vinni í öðru bæjarfélagi og því þurfi þau á bifreið að halda. Þá segja kærendur að þau séu ráðþrota og viti ekki hvert þau eigi að snúa sér, en þau hafi ávallt verið „góðir skuldarar“ og staðið í skilum og vilji halda því áfram.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður áréttar að synjun á umsókn kærenda var byggð á því að ekki væru uppfyllt skilyrði laga nr. 29/2011 til breytinga á lögum um húsnæðismál, þar sem áhvílandi lán að frádregnum aðfararhæfum eignum væru ekki yfir 110% af verðmæti eignarinnar svo sem kveðið er á um í lögunum.
Íbúðalánasjóður vísar til athugasemda kærenda við afgreiðslutíma málsins. Íbúðalánasjóður bendir á að sjóðurinn hafi opnað fyrir rafrænar umsóknir um niðurfærslu veðlána í lok janúarmánaðar 2011. Lagaheimild til afskrifta hafi þó ekki fengist fyrr en þann 6. apríl 2011 og afgreiðslur mála hafi ekki hafist fyrr en þá. Leitast hafi verið við að afgreiða umsóknir eins og hratt og unnt hafi verið, en ljóst sé að afgreiðsla málanna taki nokkuð langan tíma. Ráðnir hafi verið sex nýir starfsmann til úrvinnslu umsókna auk þess sem reyndir starfsmenn sjóðsins hafi stjórnað verkefninu og veitt leiðbeiningar. Verið sé að leita leiða til þess að stytta tímann, til dæmis með því að stytta afgreiðslutímann með leiðum eins og að bæta við frekara starfsfólki og með því að slípa til verkferla.
Íbúðalánasjóður vísar til athugasemda kærenda um að verðmat á eign þeirra sé ekki í neinu samræmi við raunverulegt markaðsvirði og/eða fasteignamat eignarinnar. Íbúðalánasjóður áréttar að sjóðurinn óski ávallt eftir verðmati löggilts fasteignasala sem lagt sé til grundvallar við afgreiðslu mála nema fasteignamat sé hærra. Verðmat vegna eignar kærenda liggi fyrir en niðurstaðan sé 25.800.000 kr. Niðurstaða verðmats sé borin saman við fasteignamat, framreiknað kaupverð eignarinnar sé miðað við vísitölu fasteignaverðs og verðmat sambærilegra eigna. Það sé mat Íbúðalánasjóðs að engin ástæða hafi verið til að rengja verðmatið á íbúð kærenda, enda sé það í ágætu samræmi við verðmöt annarra sambærilegra eigna í E og einnig í samræmi við uppreiknað kaupverð eignarinnar, þó það sé tæplega 20% hærra en fasteignamat eignarinnar. Um sé að ræða 134,5 fermetra eign í litlu fjölbýli í E eins og nánar sé lýst í verðmatinu. Vinnuregla Íbúðalánasjóðs um verðmat fasteignar, byggi á því sjónarmiði að sjóðurinn telji sér ekki fært að leggja mat á það í hvaða tilvikum fasteignamat endurspegli raunverulegt verðmæti eignarinnar, en eins og fram kemur í heimildarákvæðinu skal miða við fasteignamat eða verðmat eignar hvort heldur er hærra. Samkvæmt því hafi Íbúðalánasjóður miðað við verðmat fasteignar í tilviki kærenda.
Íbúðalánasjóður vísar til ummæla kærenda i rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndarinnar um að lánsafgreiðsla hafi upphaflega miðast við fasteignamat eignarinnar en niðurfærsla miðist síðan við markaðsverð, en þetta telur Íbúðalánasjóður vera rangt. Lánsafgreiðslur Íbúðalánasjóðs hafi aldrei miðast við fasteignamat eigna. Lán séu veitt fyrir tilteknu hlutfalli af kaupverði fasteignar, innan þeirra reglna sem gildi um hámarkslán og veðsetningu eignar á hverjum tíma.
Íbúðalánasjóður vísar til upplýsinga sem fram komi í umsóknarskrá Íbúðalánasjóðs, en þar komi fram að kaupverð íbúðarinnar þegar kærendur keyptu hana hafi verið 26.900.000 kr. Veitt hafi verið lán hjá Íbúðalánasjóði til kaupanna að fjárhæð 18.000.000 kr. sem hafi verið hámarkslán sjóðsins á þeim tíma, en einnig hafi kærendur fengið hattalán hjá BYR sparisjóði að fjárhæð 3.250.000 kr. Upphafleg lánsfjárhæð kærenda hafi því verið 21.520.000 kr. en útborgun hafi verið 5.380.000 kr. Fasteignamat eignarinnar á þeim tíma hafi verið 25.500.000 kr., samkvæmt þessu er upphafleg veðsetning eignarinnar 80% af kaupverði en tæplega 85% af fasteignamati.
Íbúðalánasjóður vísar til athugasemda kærenda um að lán þeirra hjá BYR sparisjóði hafi verið keypt á afslætti, en hið rétta sé að Íbúðalánasjóður hafi keypt lánasöfn nokkurra fjármálastofnana með heimild i neyðarlögum. Kaupverð lánanna sé bókfært verð en gert sé ráð fyrir því að hluti af greiðslu kaupverðsins komi til greiðslu eftir frammistöðu lánasafnsins. Ekki sé því um að ræða að lánin séu keypt á afslætti.
Íbúðalánasjóður hefur engar athugasemdir við það sem fram kemur í rökstuðningi með kæru um að umsækjendur hafi farið varlega við kaup á íbúðinni og tekið lán sem var talsvert undir þeirra hámarksgreiðslugetu samkvæmt greiðslumati. Íbúðalánasjóður áréttar að lántaka sem var 80% af verði eignar hafi verið í fullu samræmi við það sem talið var eðlilegt í fjárfestingum á þeim tíma. Gífurleg verðbólga hafi síðan valdið hækkunum á lánum þannig að mörg heimili séu í þeirri stöðu að hafa tapað fé, að hluta eða heild sem varið hafi verið til fasteignakaupa. 110% leiðinni sé ekki ætlað að leiðrétta þetta misvægi, heldur eingöngu að færa áhvílandi veðskuldir niður í 110% af verðmæti eigna. Þannig sé ekki verið að leiðrétta eða bæta íbúðarkaupendum það tjón sem þeir hafi orðið fyrir með því að tapa fé sem lagt hafi verið í íbúðarkaup.
Íbúðalánasjóður vísar til ummæla kærenda um að markaðsvirði íbúðar sé metið allt of hátt, en þar vísi þau til umsagna ónefndra fasteignasala og ummæla sem höfð séu eftir þeim fasteignasala sem skoðaði eignina fyrir Íbúðalánasjóð. Íbúðalánasjóður telur sér ekki fært að tjá sig um slíkar umsagnir, en vísar til þess að í verðmati Z, löggilts fasteignasala, komi fram að eignin sé verðmetin eftir bestu samvisku og að viðkomandi hafi engra hagsmuna að gæta. Í þessu sambandi telur Íbúðalánasjóður einnig rétt að vekja athygli á því að ágætt samræmi sé milli verðmata vegna 110% leiðarinnar og þeirra verða sem liggi til grundvallar við lánveitingar sjóðsins á árinu 2011. Varðandi þær athugasemdir kærenda að húsið þarfnist endurnýjunar, vísar Íbúðalánasjóður til verðmats fasteignasala á íbúð kærenda, en þar komi fram að teppi á sameign séu léleg og að komið sé að viðhaldi eignarinnar að utan, en verðmat fasteignar taki mið af því.
Íbúðalánasjóður áréttar að 110% leiðrétting íbúðalána sé ekki hugsuð sem greiðsluvandaúrræði. Fjölmörg úrræði hafi verið sett fram til aðstoðar þeim sem séu í greiðsluvanda eins og sértæka skuldaaðlögun þar sem greiðslubyrði sé löguð að greiðslugetu aðila, tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna og greiðsluaðlögun einstaklinga. Einnig sé unnt að sækja um frestun á greiðslu afborgana eða afborgana og vaxta, ef um er að ræða tímabundinn greiðsluvanda. Það sé mat Íbúðalánasjóðs að vissulega sé það svo að hefðu umsækjendur skuldað meira, þ.e. tekið hærra lán til íbúðarkaupanna, sé hugsanlegt að skilyrði um lækkun lána hefðu verið uppfyllt, en þá hefðu þær innistæður á banka sem umsækjendur vísa til komið til frádráttar afskrifta. Íbúðalánasjóður bendir á að sjóðurinn hefur ekki heimild til að selja lán sín til annarra kröfuhafa og engin dæmi séu um slíkt. Því sé engin leið fyrir umsækjendur að komast í hinn bankann sinn, Landsbankann til þess að eiga kost á niðurfærslu miðaða við skráð fasteignamat eignarinnar.
V. Niðurstaða
Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kærenda í tengslum við umsókn þeirra um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á íbúð kærenda. Kærendur telja verðmat fasteignar ekki gefa raunhæfa mynd af verðmæti eignar þeirra og telja að miða hefði átt við skráð fasteignamat en ekki verðmat löggilts fasteignasala.
Í 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala, en samsvarandi reglu er að finna í lið 1.3 í 1. gr. samkomulagi lánveitenda á íbúðamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011.
Fyrir liggur að kærði nýtti sér þá heimild sem er að finna í framangreindum reglum og leitaði til löggilts fasteignasala sem gaf slíkt vottorð um verðmæti fasteignarinnar að undangenginni skoðun fasteignarinnar. Í verðmati fasteignasala er íbúðinni lýst og tekið fram að léleg teppi séu á sameign og komið sé að viðhaldi að utan, einhverri steypuviðgerð og málun. Verður samkvæmt framansögðu að fallast á þá málsmeðferð sem viðhöfð var í máli kærenda þegar metið var verðmæti fasteignar þeirra, en samkvæmt framangreindu ákvæði 3. mgr. 1. gr. laganna hefur vottorði löggilts fasteignasala verið gefið aukið vægi við mat á fasteign umsækjenda um niðurfærslu lána. Með vísan til þess og til þess að kærða beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast, er hin kærða ákvörðun staðfest.
Það er álit úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur.
Í máli þessu liggur fyrir að við mat fasteignar kærenda var byggt á mati löggilts fasteignasala sem aflað var af hálfu kærða svo sem heimilt er samkvæmt framangreindum reglum, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögun nr. 44/1998. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum í 1.3 í 1. gr. í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.
Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kærenda, dags. 31. maí 2011, er tekið fram að kærendur hafi fjögurra vikna frest til þess að skjóta ákvörðuninni til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Þessi frestur er nú þrír mánuðir eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010 sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi synjun um niðurfærslu lána A og B, áhvílandi á íbúðinni að C, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal