Mál nr. 9/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 20. apríl 2020

í máli nr. 9/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni beri ekki að greiða reikning að fjárhæð 517.500 kr. vegna skemmda á gólfdúk.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með rafrænni kæru, dags. 26. janúar 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 5. febrúar 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 19. febrúar 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 24. febrúar 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 2. mars 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 3. mars 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 10. mars 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 11. mars 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 12. október 2018 til 31. október 2019, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um kostnað vegna viðgerða á gólfdúk.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að 23. júlí 2019 hafi umboðsmaður hennar skilað íbúðinni og hann verið viðstaddur úttektina. Hvorki hafi verið gerð úttektarskýrsla við afhendingu né skil íbúðarinnar. Í tölvupósti sendum 23. júlí 2019 hafi varnaraðili nefnt bletti/skemmdir í gólfdúk sem matsmaður ætti að meta. Gólfdúkurinn hafi hvorki verið bónaður né viðhaldið af varnaraðila í fleiri ár sem hafi sést vel á ástandi hans.

Hvorki hafi borist skýrsla matsmanns vegna dúksins né bótakrafa frá varnaraðila. Þá hafi sóknaraðila ekki verið boðið að lagfæra dúkinn sjálf, en 15. nóvember 2019 hafi án nokkurra skýringa birst krafa í heimabanka hennar að fjárhæð 517.500 kr. Eftir tölvupóstsamskipti aðila hafi komið í ljós að um væri að ræða innheimtukröfu vegna skemmda á gólfdúknum. Í framhaldi af því hafi varnaraðili gefið út reikning og sent sóknaraðila. Reikningurinn hafi ekki verið stílaður á neinn og þar að auki verið ódagsettur, en hann hafi verið vegna 34 5 fermetra af gólfdúk.

Ekki hafi verið farið eftir tímamörkum 64. gr. húsaleigulaga þar sem krafa varnaraðila hafi komið fram fjórum mánuðum eftir skil. Þar af leiðandi sé krafan ólögmæt. Þá sé umræddar skemmdir að rekja til lélegs viðhalds varnaraðila á gólfefninu til lengri tíma. Þar að auki séu gerðar athugasemdir við útreikning kröfunnar.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að fram komi í 12. gr. leigusamningsins að við afhendingu skuli leiguhúsnæðið vera í því ástandi sem almennt sé talið fullnægjandi og að það skuli vera hreint. Enn fremur segi að leigutaki skuli innan 24 klukkustunda frá móttöku fara yfir húsnæðið og tilkynna leigusala sé því ábótavant að einhverju leyti. Sömu upplýsingar sé að finna á heimasíðu varnaraðila, en þar segi að leigutaki skuli yfirfara húsnæðið innan 24 klukkustunda og senda athugasemdir í verkbeiðnakerfi, sé talin þörf á frekara viðhaldi. Einnig segi að sé þrifum ábótavant skuli senda tölvupóst þar um innan 24 klukkustunda. Þegar sóknaraðili hafi fengið íbúðina afhenta hafi henni því borið að yfirfara hana og gera athugasemdir innan 24 klukkustunda frá afhendingu, teldi hún þörf á. Það hafi hún ekki gert. Eina verkbeiðnin sem hafi borist frá sóknaraðila hafi verið vegna bilaðs vasks.

Íbúðinni hafi verið skilað 23. júlí 2019 og úttekt farið fram sama dag. Úttektin hafi verið framkvæmd af fulltrúa varnaraðila og umboðsmanni sóknaraðila. Það hafi verið þá sem umræddar skemmdir hafi komið í ljós og sóknaraðili tilkynnt með tölvupósti samdægurs að fagmaður þyrfti að meta tjónið. Næsta dag hafi sóknaraðili spurt hver kæmi til með að annast mat á skemmdum. Hún hafi einnig nefnt að lekið hefði úr þvottahúsinu á meðan hún hafi verði fjarverandi í nokkra daga og að hún hafi reynt að ná umræddum blettum úr án árangurs. Þeim tölvupósti hafi verið svarað sama dag og sóknaraðila bent á að á henni hefði hvílt sú skylda að tilkynna um tjónið sem hún hafi ekki gert.

Ljóst sé að 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga sé heimildarákvæði en ekki skylduákvæði. Aðilum sé heimilt að óska eftir úttekt sem greiðist jafnt þeirra á milli. Sóknaraðili hafi vitað af skemmdunum þegar henni hafi borist fyrrnefndur tölvupóstur og hún hafi hvorki mótmælt þeim né farið fram á að óháður aðili myndi annast úttektina líkt og ákvæðið bjóði upp á.

Húsasmíðameistari, sem annist viðhald á húsnæði varnaraðila, hafi metið tjónið. Til þess að komast að þeirri upphæð sem deilt sé um hafi hann leitað til sérfræðings í meðferð gólfdúka. Það hafi verið niðurstaða þeirra að skipta þyrfti um gólfdúkana, enda væru þeir ónýtir. Enn fremur hafi húsasmíðameistarinn leitað til dúklagningarmanna þar sem þær upplýsingar hafi fengist að meðalverð á hvern fermetra væri í kringum 20.000 kr. þegar sökkull sé reiknaður með. Aftur á móti hafi verið ákveðið að styðjast við hið almenna meðalverð sem reiknað sé án sökkuls, eða 15.000 kr., og hafi sú tala verið notuð til að reikna út umdeildan kostnað.

Reikningur hafi verið stofnaður og sendur í heimabanka sóknaraðila, stílaður á hana.

Engin gögn styðji frásögn sóknaraðila eða staðfesti lélegt viðhald á gólfdúknum. Þá hafi hún ekki neitað að hafa valdið umræddum skemmdum og viðurkennt að hafa reynt að þrífa eftir leka úr þvottahúsi. Þar með hafi hún viðurkennt að skemmdirnar hafi ekki verið til staðar þegar hún hafi fengið íbúðina afhenta heldur hafi þær orðið til á leigutíma.

Engin skylda hvíli á leigusala að óska eftir óháðum aðila til að annast úttektir. Þegar leigutaki óski eftir úttekt fari hún fram með fulltrúa leigusala ásamt leigutaka eða að fulltrúa hans viðstöddum. Samkvæmt tölvupóstsamskiptum hafi sóknaraðili ekki fengið úttekt, enda hafi íbúðin verið óþrifin en henni boðist að þrífa hana aftur sem hún hafi gert. Við seinni úttektina hafi fulltrúi sóknaraðila verið viðstaddur og þá hafi umræddar skemmdir komið í ljós. Þegar sama dag hafi verið haft samband við sóknaraðila og henni tjáð að fagmaður þyrfti að meta skemmdirnar. Ekki hafi verið óskað eftir því af hálfu sóknaraðila að óháður aðili myndi annast úttektina, hvorki þegar það hafi verið ljóst að meta þyrfti íbúðina né þegar reikningar fyrir skemmdunum hafi borist henni.

Leigusali þurfi að hafa uppi áskilnað um bótakröfu innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðis. Varnaraðili hafi haft uppi áskilnað þegar sama dag og íbúðinni hafi verið skilað.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að við afhendingu húsnæðis hafi verið ljóst að gólfdúkur væri ekki í góðu ástandi en hún hafi þó talið að hann væri í nothæfu ástandi og ekkert því til fyrirstöðu að flytja inn, enda á ábyrgð varnaraðila að viðhalda honum. Varnaraðili sé með iðnaðarmenn á sínum snærum sem vinni að viðhaldi og aðalstarfsemi hans sé útleiga húsnæðis. Þegar ekki hafi farið að bera á því að varnaraðili hafi ætlað að viðhalda gólfefninu hafi sóknaraðili látið viðhaldsdeild vita af því að þörf væri á viðhaldi, en því hafi ekki verið sinnt. Engar sérstakar formreglur séu um tilkynningar í leigusamningi og sóknaraðili talið að ekki væri þörf á frekari tilkynningum. Varnaraðili hafi vísað til þess í greinargerð sinni að tilkynningar eigi að fara fram samkvæmt reglum sem birtar séu á vefsíðu varnaraðila en hvergi sé vísað til þess í leigusamningi. Í 7. og 12. gr. leigusamningsins sé fjallað um tilkynningarskyldu varnaraðila en engar formkröfur séu gerðar varðandi það og verði því að miða við samning aðila, enda séu reglur húsaleigulaga frávíkjanlegar sóknaraðila í vil samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laganna.

Eina mögulega tjónið sem sóknaraðila hafi verið kunnugt um sé vegna leka úr þvottavél, en það hafi þó ekki virst skipta máli samkvæmt úttektinni frá 17. febrúar 2020 þar sem einu skemmdirnar virðast vera ætlaðar frá hundahlandi. Fyrrgreint svæði, sem tengist leka frá þvottavél, hafi í mesta lagi verið 2 fermetrar, ekki 34,5 fermetrar eins og krafan geri ráð fyrir. Af þessu megi sjá að sóknaraðili hafi enga ástæðu haft til að tilkynna tjón þar sem hún hafi tekið við húsnæðinu í þessu ástandi og skilað því í sama ástandi miðað við eðlilega notkun. Það hafi ekki verið fyrr en við skilin sem varnaraðili hafi talið tjón vera til staðar.

Varnaraðili hafi haft allar forsendur til að setja fram bótakröfu innan fjögurra vikna frá skilum. Það verði að gera þau lágmarksskilyrði til efnis bótakröfu að hún lýsi efni og umfangi tjóns, væntanlegum kostnaði og fleiru. Engin slík tilkynning sé til staðar heldur eingöngu mjög takmörkuð tölvupóstsamskipti sem hvorki sé hægt að túlka sem bótakröfu né áskilnað um hana í skilningi laganna. Að setja fram einhvers konar óljósa athugasemd um að fagmaður meti tjón, án frekari skýringa, geti ekki talist áskilnaður í skilningi 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga og skýri engan veginn þann tíma sem líði þar til eitthvað efnislegt sé lagt fram.

Einnig verði að líta til þess að varnaraðili hafi ekki gert sóknaraðila skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og hverra úrbóta væri krafist með fjögurra vikna fresti, sbr. 2. mgr. 18. gr. húsaleigulaga. Þá hafi hann ekki farið eftir reglum lokamálsliðar sömu greinar um að leitað skyldi álits úttektaraðila samkvæmt XIV. kafla laganna. Þessar reglur séu ófrávíkjanlegar. Allar yfirlýsingar um að sóknaraðili hafi misst rétt sinn vegna þess að hún hafi ekki krafist aðgerða, mats eða annars sem sé ófrávíkjanlegt samkvæmt húsaleigulögum séu marklausar, enda í öllum tilfellum um ófrávíkjanleg ákvæði húsaleigulaga að ræða.

Krafan hafi fyrst komið fram þegar hún hafi verið sett í heimabanka sóknaraðila, án nokkurra skýringa 15. nóvember 2019. Þegar sóknaraðili hafi tekið eftir kröfunni 3. desember 2019 hafi hún sent tölvupóst og krafist svara um það hvað stæði að baki kröfunni. Varnaraðili hafi þá sagt að um væri að ræða reikning vegna skemmda á gólfdúk. Reikningurinn uppfylli engin skilyrði fyrir formi og efni reikninga. Hann sé án dagsetningar, reikningsnúmers, nafns og kennitölu greiðanda, gjalddaga, eindaga, virðisaukaskattsnúmers, tilhögun virðisaukaskatts og áritunar um að hann hafi komið úr rafrænu bókhaldskerfi. Þetta komi að vissu leyti fram á afriti af útprentun kröfunnar úr bankakerfi en enginn reikningur hafi verið settur fram. Af þessu megi sjá að fyrstu drög að kröfu hafi verið sett fram rúmum sextán vikum eftir skilin. Af þessari ástæðu einni sé krafan niðurfallin, sbr. 3. mgr. 64. gr. húsaleigulaga.

Úttekt varnaraðila, dags. 17. febrúar 2020, og myndir sem liggi fyrir í málinu hafi fyrst komið fram þegar sóknaraðili hafi fengið tölvupóst frá starfsmanni kærunefndar 24. febrúar 2020, þ.e. meira en þrjátíu vikum eftir skil húsnæðisins. Þar hafi fyrst komið fram hvað varnaraðili teldi orsök skemmdanna, þ.e. hundahland sem sigið hafi í dúkinn og ómögulegt sé að þrífa.

Sóknaraðili hafi talið af tölvupóstsamskiptum aðila að hefði verið tilefni til þá hefði varnaraðili haft samband og látið vita hvernig skoðun fagmanns skyldi háttað, enda ófrávíkjanlegt skilyrði 3. mgr. 69. gr. húsaleigulaga að leigjandi og leigusali skuli koma sér saman um úttektaraðila. Úttektaraðili sé varla hlutlaus þegar hann sé starfsmaður annars aðilans. Af þessu megi sjá að engin úttekt sem uppfylli skilyrði XIV. kafla laganna hafi farið fram.

Sóknaraðili hafi enga ástæðu haft til annars en að ætla að slit á gólfdúknum væri í samræmi við eðlilega notkun, enda ljóst að hann hafi hvorki slitnað né eyðilagst að neinu öðru leyti en vegna eðlilegrar notkunar. Varnaraðila hefði aftur á móti verið skylt að viðhalda honum á sinn kostnað og hefði mátt þekkja ástand hans og endingartíma.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að komi upp sú staða að íbúð á hans vegum sé talin óíbúðarhæf sé unnið að því að gera hana íbúðarhæfa með tilheyrandi viðgerðum og viðeigandi viðhaldi. Íbúðir fari aldrei í útleigu séu þær ekki í íbúðarhæfu ástandi. Hvergi í gögnum málsins sé að finna tilkynningu frá sóknaraðila um þörf á viðhaldi gólfdúksins, enda sé þá tilkynningu ekki að finna. Samkvæmt 7. gr. leigusamningsins beri leigutaka að tilkynna um allt það tjón eða þær bilanir sem kunni að koma upp á leigutíma. Í leigusamningi sé kveðið skýrt á um þá skyldu leigutaka að tilkynna það tjón sem verði á húsnæði í leigutíð hans. Sóknaraðila hafi mátt vera þessar reglur ljósar þar sem hún hafi verið búsett á svæðinu meira og minna frá árinu 2013.

Sóknaraðili hafi verið með tvo hunda í húsnæðinu og hafi það verið mat sérfróðra manna að skemmdirnar væru komnar til vegna hundahlands. Þegar skipta þurfi um gólfdúk séu ekki skornir úr tveir fermetrar og skipt um þá heldur þurfi að skipta um allan dúkinn í þeim herbergjum sem skemmdirnar séu. Þær skemmdir sem um ræði séu ekki bara á gangi fyrir utan þvottahús heldur í herbergjum og eldhúsi og komi því ekki heim og saman við fullyrðingar sóknaraðila.

Vegna tilvísunar sóknaraðila til 2. mgr. 18. gr. húsaleigulaga liggi fyrir að hún hafi vitað af umræddu tjóni en láðst að tilkynna það. Engar viðgerðir hafi farið fram og því eigi 18. gr. ekki við.

Fyrir liggi reikningur á nafni sóknaraðila sem sendur hafi verið úr viðurkenndu bókhaldskerfi, Navison, í heimabanka hennar.

Matið, sem sé dagsett 17. febrúar 2020, hafi eingöngu verið yfirlýsing um það hvernig komist hafi verið að þeirri upphæð sem deilt sé um í máli þessu. Þá hafi umræddar skemmdir ekki komið til vegna venjulegrar og eðlilegrar notkunar á húsnæðinu.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um hvort sóknaraðila beri að greiða reikning vegna viðgerða sem þörf er á vegna skemmda á gólfdúk. Íbúðinni var skilað 23. júlí 2019 og er óumdeilt að leigutíma hafi lokið þann dag.

Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Beri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Í 1. mgr. 64. gr. sömu laga segir að bótakröfu sinni á hendur leigjanda verði leigusali að lýsa skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins.

Í tölvupósti varnaraðila, sendum sóknaraðila 23. júlí 2019, eftir úttekt varnaraðila og umboðsmanns sóknaraðila á íbúðinni, kom fram að það þyrfti að meta skemmdir á gólfdúk. Í tölvupósti sóknaraðila, sendum næsta dag, spyr hún hver meti dúkinn. Einnig tók hún fram að dúkurinn væri svona þar sem hann hafi ekki verið bónaður lengi og þá dragi hann í sig og erfitt sé að eiga við hann. Einnig tók hún fram að einhvern tímann hafi lekið fram úr þvottahúsinu þegar hún hafi ekki verið heima og hún reynt allt til þess að ná þessum blettum af á ganginum. Í tölvupósti varnaraðila, sendum sama dag, segir að það hafi verið skylda sóknaraðila að láta vita af skemmdunum. Einnig að skemmdir séu víðar en á ganginum. Tekið var fram að metið yrði af fagmanni hvort hægt væri að laga skemmdirnar eða hvort skipta þyrfti um gólfefni og kostnaður við það metinn. Með tölvupósti sóknaraðila, sendum varnaraðila 3. desember 2019, óskaði hún skýringa á umdeildum reikningi í heimabanka hennar og upplýsti varnaraðili þá að hann væri vegna viðgerða á gólfdúk.

Samkvæmt skýrslu húsasmíðameistara, sem sinnir viðhaldi á leiguhúsnæði í eigu varnaraðila, var tjónið á gólfdúknum að rekja til hundahlands sem hafi legið á dúknum og sigið í hann. Í skýrslunni, sem er dagsett 17. febrúar 2020, var tekið fram að hann hefði leitað til sérfræðings í meðferð gólfdúka og þeir talið að dúkurinn væri ónýtur. Þá hafi hann leitað til dúklagningarmanna vegna kostnaðaráætlunar.

Eins og að framan greinir ber leigusala að lýsa bótakröfu sinni á hendur leigjanda, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins, sbr. 64. gr. húsaleigulaga. Kærunefnd fær ekki ráðið af framangreindum tölvupóstsamskiptum aðila að varnaraðili hygðist krefja sóknaraðila um bætur vegna nýs gólfdúks, þrátt fyrir að hafa upplýst hana um að þörf væri á mati á skemmdum á dúknum. Í umræddum samskiptum upplýsti sóknaraðili að gólfdúkurinn hefði ekki verið bónaður í langan tíma og því drægi hann í sig sem erfitt væri að eiga við. Kærunefnd telur að sóknaraðili hafi ekki mátt ætla út frá umræddum samskiptum að varnaraðili væri að gera bótakröfu á hendur henni eða að áskilja sér rétt þar um en það er á ábyrgð varnaraðila að afdráttarlaus krafa komi fram í þeim efnum. Þegar sóknaraðila barst reikningur frá varnaraðila í lok nóvember 2019 vegna viðgerða á gólfdúknum voru liðnir um fjórir mánuðir frá skilum húsnæðisins. Þegar af þeirri ástæðu er það niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila beri ekki að greiða kostnað vegna endurnýjunar gólfdúks.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber ekki að greiða kostnað vegna endurnýjunar gólfdúks.

Reykjavík, 20. apríl 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson