Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 6. maí 2003

Ár 2003, þriðjudaginn 6. maí, er í matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matmálið nr. 8/2002

Garðabær

gegn

Einari og Guðmundi Bjarnasonum

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Úrskurð þennan kveða upp Allan Vagn Magnússon, héraðsdómari, varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt meðnefndarmönnunum, Karli Axelssyni, hæstaréttarlögmanni, og Vífli Oddssyni, verkfræðingi, en varaformaður hefur kvatt þá til starfa í málinu skv. heimild í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.

Eignarnemi er Garðabær.

Eignarnámsþolar eru eru Guðmundur Bjarnason, kt. 190939-7319, og Einar Bjarnason, kt. 130549-2339, Stórási 20, Garðabæ.

Kröfur eignarnema eru þær aðallega að honum verði gert að greiða eignarnámsþolum 50 krónur fyrir hvern fermetra hinnar eignarnumdu lóðar á Hraunsholtshæð, alls 677.100 krónur.

Til vara krefst eignarnemi þess að honum verði gert að greiða eignarnámsþolum 275 krónur fyrir hvern fermetra hinnar eignarnumdu lóðar á Hraunsholtshæð, alls 3.724.050 krónur.

Til þrautavara krefst eignarnemi þess, að fjárhæð eignarnámsbóta vegna hinnar eignarnumdu lóðar verði ákveðin hófleg, skv. mati matsnefndar eignarnámsbóta.

Af hálfu eignarnámsþola eru engar kröfur gerðar fyrir nefndinni.

Eignarnemi beiddist þess í bréfi, dagsettu 6. nóvember 2002, að fram fari mat á 13.542 m2 ræktunarlandi á Hraunsholtshæð, sbr. 4. gr. laga um eignarnám nr. 11/1973, sbr. 2. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Jafnframt beiddist hann þess með vísan til 1. mgr. 14. gr. laga um eignarnám að honum yrði fengin umráð spildunnar.

Landspilda sú sem tekin er eignarnámi er hluti úr landi Garðatorfu hinnar fornu og var leigð samkvæmt samþykkt bæjarstjórnar Hafnarfjarðar þann 11. júlí 1950 til Bjarna Jónssonar, sbr. samning 18. júlí 1951. Landspildan var eingöngu leigð til ræktunar með skilyrðum og takmörkunum sem nánar er lýst í leigusamningnum.

Garðabær er nú eigandi landsins, en kveðst bundinn af ákvæðum samningsins um afnot eignarnámsþola vegna leigu þess.

Umrædd landspilda er á svæði sem nú þegar hefur verið deiliskipulagt sem íbúðarsvæði. Deiliskipulagið var samþykkt í skipulagsnefnd bæjarins 5. nóv. 1997, bæjarstjórn 20. nóv. 1997 og af skipulagsstjóra ríkisins 10. des. 1997. Samkvæmt deiliskipulaginu er gert ráð fyrir að á svæðinu verði byggðar 380 íbúðir. Uppbygging svæðisins hófst á árinu 1999 og hefur nú þegar verið úthlutað nær öllum lóðum, en eftir er að úthluta 20 einbýlishúsalóðum, 4 parhúsalóðum (8 íbúðir) og einni raðhúsalóð (3 íbúðir). Hluti þeirra lóða er á landi því sem umræddur samningur nær til og nú er tekið eignarnámi

Eignarnemi lýsir því í matsbeiðni sinni, og enn fremur kemur fram í gögnum málsins, að allt frá því að uppbygging hófst á svæðinu hafa farið fram viðræður við eigendur ræktunarlandsins um kaup bæjarins á landinu. Á árinu 2000 var samþykkt breyting á deiliskipulagi svæðisins sem fólst í því að sameina tvær lóðir, Brúnás 10-12 í eina, sem nú nefnist Brúnás 12. Með skipulagsbreytingunni var hugmyndin að koma á móts við sjónarmið eignarnámsþola, en þeir eru eigendur fasteignarinnar að Stórási 20 og eiga þar lögheimili. Á hinni nýju sameinuðu lóð, er gert ráð fyrir að hús eignarnámsþola að Stórási 20 standi áfram og þá sem Brúnás 12, samkvæmt breyttu skipulagi.

Af hálfu eignarnema hefur verið lýst yfir vilja til að afsala til eignarnámsþola, án endurgjalds, lóðinni að Brúnási 12, sem þá yrði eignarlóð eignarnámsþola, en ekki leigulóð eins og almennt er um lóðir á svæðinu. Sú lóð væri um 1000 m2 stærri en núverandi lóð eignarnámsþola að Stórási 20.

Í framhaldi af breytingu skipulagsins hafa átt sér stað viðræður af hálfu eignarnema við eignarnámsþola en án árangurs. Á fundi bæjarráðs Garðabæjar sem haldinn var 19. mars 2002 var samþykkt að gera eignarnámsþolum formlegt tilboð í réttindi þeirra til landsins að fjárhæð kr. 3.724.050. Við ákvörðun á fjárhæð tilboðsins var höfð hliðsjón af kaupsamningi er Garðabær gerði við eigendur ræktunarlands á Grundum, sem keypt var vegna framkvæmda við Vífilsstaðaveg frá Sjávargrund að hinu nýja íbúðahverfi í Ásum.

Síðan þá hefur tilboð bæjarins verið ítrekað með bréfum til lóðarhafa, dags. 20. apríl, 26. ágúst og 1. okt. sl.

Engin formleg viðbrögð hafi borist frá lóðarhöfum, en þeir hafi átt samtöl við starfsmenn Garðabæjar og lýst sjónarmiðum sínum til málsins, án þess að leggja fram gagntilboð.

Af hálfu Garðabæjar hafi verið horft til þess við tilboðsgerð að réttindi eignarnámsþola til landsins séu verulegum takmörkum háð og verði þeim ekki jafnað til hefðbundins eignarréttar. Þannig sé í samningi um leigu landsins tekið fram að landspildan sé einungis leigð til ræktunar, en ekki til annarra afnota. Þá sé í samningnum skýrt ákvæði um að leigutaka beri skylda til að láta leigurétt sinn af hendi, hvenær sem réttur eigandi þess krefst vegna notkunar undir opinber mannvirki o. fl.

Í bréfum til lóðarhafa hefur komið fram að Garðabæ sé nauðsynlegt að fá umráð landsins til að þróa það skipulag sem lýst er í deiliskipulagi er samþykkt hefur verið fyrir svæðið. Þá hefur verið vísað til þess að ef ekki náist samkomulag um verðmæti ræktunar, sé nauðsynlegt að fram fari mat á landinu og í því sambandi bent á ákvæði ræktunarsamnings þar sem kveðið er á um að leita skuli eftir mati dómkvaddra manna á verðmæti ræktunar eða annarra mannvirkja. Í bréfi til lóðarhafa, dags. 1. okt. sl., var sérstaklega tekið fram að náist ekki samkomulag um verðmæti landsins eða um málsmeðferð verði gerð tillaga um það til bæjarráðs Garðabæjar að taka landið eignarnámi og að þess verði þá krafist að Garðabær fái umráð landsins áður en matsnefndin úrskurði um bætur.

Með bréfi, dags. 11. okt. sl., leitaði Garðabær eftir umsögn Skipulagsstofnunar ríkisins vegna fyrirhugaðs eignarnáms, sbr. skilyrði 2. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Umsögn Skipulagsstofnunar barst með bréfi, dags. 15. okt. sl., og í bréfinu kemur fram að stofnunin telur skilyrði 2. og 3. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingarlaga uppfyllt og gerir ekki athugasemd við eignarnám Garðabæjar á landspildunni.

Bréf Skipulagsstofnunar var sent eignarnámsþolum með bréfi, dags. 23. okt. sl., og þeim gefinn kostur á að tjá sig um umsögnina, jafnframt sem tilboð Garðabæjar var ítrekað. Af hálfu eignarnámsþola bárust engin viðbrögð.

Á fundi bæjarráðs Garðabæjar sem haldinn var 29. okt. sl., var umsögn Skipulagsstofnunar lögð fram og samþykkt að fela bæjarstjóra að fara þess á leit við matsnefnd eignarnámsbóta að fram fari mat á eignarnámsbótum. Fundargerð þessa fundar bæjarráðs var samþykkt á fundi bæjarstjórnar 7. nóvember sl.

Eftir að matsnefnd hafði tekið mál þetta til meðferðar þótti henni skorta á að formleg ákvörðun bæjarstjórnar um beitingu eignarnáms og umráðatöku lægi fyrir. Frestaði nefndin því málinu þar til úr yrði bætt. Á fundi sínum 10. apríl sl. samþykkti bæjarstjórn Garðabæjar að taka umrædda spildu eignarnámi og að krefjast umráða spildunnar.

SJÓNARMIÐ EIGNARNEMA:

Eignarnemi reisir aðalkröfu sína, um að honum verði gert að greiða eignarnámsþola 50 krónur fyrir hvern fermetra hins eignarnumda, á því að það verð sé sanngjarnt og eðlilegt sé litið til leigusamnings, eðli leiguréttinda og allra atvika málsins. Af hálfu eignarnema hafi verið horft til þess að réttindi eignarnámsþola til lóðarinnar séu verulegum takmörkum háð. Þannig sé í samningi um leigu lóðarinnar tekið fram að lóðin sé einungis leigð til ræktunar, en ekki til annarra afnota. Réttindi eignarnámsþola séu enn fremur takmarkaðri en oft gangi og gerist með erfðafestulönd, því þeim sé skv. leigusamningnum óheimilt að reisa mannvirki á lóðinni. Verði því réttindum eignarnámsþola ekki með neinum hætti jafnað til hefðbundins eignarréttar.

Í 4. lið leigusamnings segi að hvenær sem ríkið eða Hafnarfjarðarbær (upphaflegur leigusali) telji sig þurfa landsins með til notkunar undir opinber mannvirki eða til sérstaks atvinnureksturs, sé leigutaka skylt að láta leiguréttinn af hendi. Fyrir óræktaðan hluta lóðarinnar skuli ekki greiða endurgjald. Eignarnemi heldur því fram að þessu ákvæði samningsins verði beitt í þessu máli. Til þess sé að líta, að leigusamningurinn sé gerður árið 1951. Á þeim tíma hafi þéttbýli ekki myndast í Garðabæ og byggð í Hafnarfjarðarbæ takmarkast við það svæði sem nú sé eldri hluti bæjarins. Enn fremur hafi t.d. á þessum tíma verið áratugir í að norðurbær Hafnarfjarðar, sem standi nær Hraunsholtshæð, risi. Hin eignarnumda lóð hafi því verið á mjög afskekktum stað og úr alfaraleið. Fyrirsjáanleg þróun íbúðabyggðar við gerð leigusamningsins hafi þannig ekki gefið til kynna að á leigutímanum yrði úthlutað lóðum undir íbúðabyggð á því svæði þar sem hin eignarnumda lóð er staðsett, heldur yrði það svæði þvert á móti nýtt í einhverjum öðrum tilgangi, t.d. síðar meir hugsanlega fyrir "opinber mannvirki eða til sérstaks atvinnureksturs", í samræmi við fyrrnefnt samningsákvæði. Megi þessu til stuðnings benda á að Hraunsholtshæð stendur efst í um 30-40 m hæð yfir sjávarmáli, nokkru hærra en aðrar landspildur í Garðabæ og Hafnarfirði. Hafi því e.t.v. verið líklegt að árið 1951 hafi menn horft til þess að unnt væri að nýta Hraunsholtshæð t.d. undir fjarskiptarekstur og mannvirki tengd þeirri starfsemi. Hin ófyrirséða íbúðabyggð hafi nú teygt anga sína yfir Hraunsholtshæðina. Með tilliti til forsögu ákvæðisins telji eignarnemi því að unnt sé að leggja "íbúðabyggð" að jöfnu við það að taka landið undir annars háttar mannvirki, í skilningi leigusamningsins. Í samræmi við 4. lið leigusamnings beri eignarnema sem leigusala engin skylda til þess að greiða endurgjald fyrir lóðina sé hún tekin til notkunar í þessum tilgangi. Hins vegar hljóði aðalkrafa upp á að eignarnemi greiði 50 krónur fyrir hvern fermetra, sem í ljósi framanritaðs verði að telja mjög ríflegar bætur.

Grundvallarforsenda leigusamningsins sé sú að lóðin verði nýtt til ræktunar. Í lið 8.b í samningnum sé kveðið á um að leigutaki hafi fyrirgert leigurétti sínum til lóðarinnar og hún falli aftur til leigusala ef leigutaki vanræki að rækta lóðina. Eignarnemi gerir þá kröfu að ákvæði þetta verði haft til hliðsjónar við mat á eignarnámsbótum. Lóðin sé óræktuð þrátt fyrir að hafa verið í leigu í um 52 ár. Verðviðmið aðalkröfu eignarnema sé því afar sanngjarnt sé litið til þessa og yrði að telja eignarnámsþola hagnast óeðlilega ef hærri viðmiðum yrði beitt, enda hafa þeir ekki nýtt lóðina á þann hátt sem til var ætlast.

Ekki verði litið svo á varðandi aðalkröfu eignarnema að fjártilboð það sem eignarnámsþolum hafi verið gert í lóðina, sbr. bréf dags. 19. mars 2002, hafi nein skuldbindandi áhrif fyrir eignarnema. Tilboð þetta hafi verið sett fram af hálfu eignarnema til þess að reyna lausn málsins með samkomulagi milli aðila, en við ákvörðun fjárhæðarinnar á sínum tíma hafi ekki verið við neitt mat að styðjast á ræktun eða öðru sem á lóðinni kynni að vera. Eins og fram komi í tilboðinu áskildi eignarnemi sér rétt, eftir atvikum, til að halda fram sjónarmiðum um lægra verð lóðarinnar. Ræktun hafi ekki farið fram á lóðinni og henni ekki verið viðhaldið í samræmi við leigusamnings og það sem gera hefði mátt ráð fyrir.

Um varakröfu

Verði ekki fallist á aðalkröfu eignarnema, er sú krafa gerð af hans hálfu að eignarnámsbætur verði ákveðnar 275 kr. fyrir hvern fermetra lóðarinnar. Það viðmið sé í samræmi við tilboð eignarnema til eignarnámsþola þann 19. mars 2002, alls að fjárhæð 3.724.050 krónur. Við ákvörðun á fjárhæð tilboðsins hafi verið höfð hliðsjón af kaupsamningi er eignarnemi, Garðabær, hafi gert við eigendur ræktunarlands á Grundum, sem keypt hafi verið vegna framkvæmda við Vífilsstaðaveg frá Sjávargrund að hinu nýja íbúðahverfi í Ásum. Kaupverð þess lands, 10.232 m2, hafi verið 2.600.000 krónur. Verð á fermetra sé 254 krónur. Tekið er fram að um sambærilega lóð að réttindum hafi verið að ræða.

Allar tilraunir af hálfu eignarnema til viðræðna við eignarnámsþola um kaup á lóðinni hafi reynst árangurslausar. Hafi eignarnemi þráfalt óskað eftir við eignarnámsþola að þeir legðu fram sínar verðhugmyndir fyrir lóðina, en án árangurs. Telja verði að ekki sé unnt að ákvarða eignarnámsbætur hærri en sem nemi varakröfu eignarnema, enda hafi eignarnámsþolar ekki sýnt fram á að verð lóðarinnar sé hærra en sem umræddri fjárhæð nemi.

Um þrautavarakröfu

Fallist matsnefnd eignarnámsbóta ekki á framangreint, gerir eignarnemi þá kröfu að fjárhæð eignarnámsbóta verði ákveðin eins hófleg og nokkur kostur sé. Til stuðnings kröfunni vísast til framangreindra málsástæðna, að breyttu breytanda. Af hálfu eignarnema er talið að bótafjárhæð verði að ákvarða eins lága og unnt er, með tilliti til athafnaleysis eignarnámsþola, ákvæða leigusamnings, hinna takmörkuðu réttinda eignarnámsþola yfir lóðinni, að um óræktaða lóð er að ræða og með tilliti til allra annarra atvika málsins.

Tilvísun til helstu lagaákvæða eða réttarreglna.

Af hálfu eignarnema er vísað til almennra réttarreglna og sjónarmiða um eignarnám og eignarnámsbætur, þ.m.t. laga nr. 11/1973. Ennfremur er vísað til ákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Með bréfi matsnefndarinnar til eignarnámsþola, dagsettu 19. mars sl., sem birt var þeim af stefnuvotti Garðabæjar, var þeim tilkynnt um meðferð máls þessa og þeir boðaðir til fyrirtöku þess 24. mars sl. ella yrði litið svo á að Jón Ármann Guðjónson hdl. færi með hagsmuni þeirra við matið. Eignarnámsþolar mættu ekki til fyrirtökunnar og Jón Ármann Guðjónsson tilkynnti nefndinni að eignarnámsþolar hefðu tilkynnt honum að þess væri ekki óskað að hann færi með hagsmuni þeirra.

Þá voru eignarnámsþolar boðaðir með sama hætti til vettvangsgöngu þann 4. apríl sl. og tilkynnt að krafa um umráðatöku yrði tekin til úrskurðar að henni lokinni. Eignarnámsþolar sinntu þessari boðun ekki að heldur. Með úrskurði matsnefndarinnar 11. apríl sl. var eignarnema heimilað að taka hina eignarnumdu spildu í umráð sín. Loks voru þeir eignanámsþolar boðaðir til fundar 5. maí sl. með bréfi birtu af stefnuvotti Garðabæjar 30. apríl sl. en hafa hvorki mætt til fundar né haft samband við nefndina.

NIÐURSTAÐA

Réttindi eignarnámsþola eru samkvæmt leigusamningi, dagsettum 18. júlí 1951, um 13.542 fermetra lóð og gildir samningurinn til fardaga ársins 2015. Er landspildan aðeins leigð til ræktunar en ekki til annarra afnota. Framsal leiguréttinda eru takmörk sett, veðsetning hins leigða er óheimil og ríkinu og leigusala er áskilinn réttur til að taka landið til sín, gerist þess þörf, til notkunar undir opinber mannvirki eða til sérstaks atvinnureksturs. Þá sjást lítil ummerki ræktunar á spildunni í dag, einungis nokkur tré.

Landspildan er hins vegar á stað sem ákjósanlegur er til bygginga og deiliskipulögð í því skyni.

Við mat á verðmæti spildunnar verður auk framangreinds litið til fyrri úrskurða matsnefndar eignarnámsbóta um mat sambærilegra réttinda, sbr. m.a. úrskurði í málum nr. 3 og 4 1993, en þó að því gættu að í þessu tilviki er ekki um að ræða erfðafesturéttindi heldur tímabundinn leigusamning. Þá hefur eignarnemi lagt fram afsal til sín á frá árinu 2000 þar sem hann greiðir 2.600.000 krónur fyrir ræktun og brotfall leiguréttar á 10.232 fermetra spildu úr svonefndri Garðatorfu.

Með hliðsjón af öllu framansögðu telur matsnefnd eignarnámsbóta liggja ljóst fyrir að í upphaflegu boði eignarnema, sbr. og varakröfu hans í máli þessu, hafi falist eðlilegt og sanngjarnt staðgreiðsluverðmæti leiguréttinda þeirra sem tekin eru eignarnámi svo og ræktunar, eða samtals 3.724.050 krónur.

Eignarnámsþolar hafa engan kostnað haft af meðferð máls þessa fyrir matsnefndinni en eignarnemi skal greiða 500.000 krónur í ríkissjóð vegna meðferðar málsins fyrir matsnefnd eignarnámsbóta.

ÚRSKURÐARORÐ

Eignarnemi, Garðabær, greiði eignarnámsþolum, Einari og Guðmundi Bjarnasonum, Stórási 20, Garðabæ, 3.724.050 krónur í bætur fyrir hin eignarnumdu lóðarréttindi.

Eignarnemi greiði 500.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

Allan V. Magnússon

Karl Axelsson

Vífill Oddsson