Mál nr. 41/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 41/2001

Eignarhald.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 5. september 2001, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 21. september 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 11. október 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 6. nóvember 2001. Á fundi nefndarinnar 14. nóvember 2001 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 18. Húsið skiptist í tvo eignarhluta, þ.e. 1. hæð í eigu álitsbeiðanda og 2. hæð í eigu gagnaðila. Ágreiningur er um eignarhald.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að gangur/stigi merktur 0102 sé sameign.

2. Að þakrými merkt 0301 sé sameign.

3. Að útitröppur á vesturhlið og suðurhlið séu í sameign.

4. Að lóð sé sameiginleg og skiptist ekki í sérnotafleti.

Í álitsbeiðni kemur fram að húsið hafi upphaflega verið í eigu eins aðila. Með afsali, dags. 15. desember 1959, hafi hann selt íbúð á 2. hæð og með afsali, dags. 21. janúar 1960, hafi hann selt verslunarhúsnæði á 1. hæð. Verslunarhúsnæðið hafi verið samþykkt sem íbúð 25. nóvember 1993 og hafi viðbygging við íbúð á 1. hæð verið samþykkt 20. júní 2000.

Í maí 1999 hafi verið gerð drög að eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið. Gagnaðili hafi verið ósáttur við drögin og talið að þakrými, stigagangur, inngangur, útitröppur og garður sem þar hafi verið skráð sem sameign væru í séreign hans. Að ósk gagnaðila hafi því verið gerð ný drög að eignaskiptayfirlýsingu í september 2000. Álitsbeiðanda hafi fyrst borist eintak af þeim í apríl 2001 eftir að þau höfðu verið send byggingarfulltrúa til staðfestingar. Byggingarfulltrúi hafi gert nokkrar athugasemdir m.a. við skiptingu lóðar í sérnotafleti. Í þinglýstum heimildum sé ekki kveðið á um það að hluti stigahúss, þakrými og útitröppur séu í séreign einstakra eignarhluta. Álitsbeiðandi telji að drögin séu ekki í samræmi við lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og vísar í þessu sambandi sérstaklega til 4. gr., 6. gr., 1. tölul. 8. gr., 9. gr. og 36. gr. þeirra laga.

Þá bendir álitsbeiðandi á að lóðin sé leigulóð samkvæmt lóðarskrá Reykjavíkur og séu lóðarréttindi sameiginleg og óskipt. Þar sem húsið hafi á sínum tíma að hluta til verið atvinnuhúsnæði hafi ekki verið óeðlilegt að garður tilheyrði íbúð hússins eins og fram komi í þinglýstum heimildum. Í ljósi breyttra aðstæðna í húsinu, þ.e. að húsið sé nú eingöngu íbúðarhúsnæði, telur álitsbeiðandi óeðlilegt að skipta lóðinni í tvo sérnotafleti og bendir jafnframt á að þegar verslunarhæðinni hafi verið breytt í íbúð hafi það verið gert með samþykki annarra eigenda hússins og hafi engar athugasemdir verið gerðar varðandi lóð né sérnotafleti á henni. Álitsbeiðandi vísar í þessu sambandi til 77. gr. laga nr. 26/1994 og 62. og 65. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í fyrstu heimildarbréfum frá R sem hafi verið eigandi alls hússins, dags. 15. desember 1959 og 21. janúar 1960, komi fram að garðurinn sé eign eiganda efri hæðar. Afnot hússins hafi lengst ef verið blönduð, þ.e. íbúðar- og atvinnuhúsnæði, og hafi eigandi verslunarhúsnæðisins á hverjum tíma eðli málsins samkvæmt engin not haft af garðinum. Í 5. gr. laga nr. 19/1959 um sameign fjölbýlishúsa, sem í gildi voru þegar þessi ráðstöfun var gerð, sé berum orðum gert ráð fyrir því að sameigendur geti gert samning sín á milli um skiptingu leigulóðarréttinda, sbr. orðalag í nefndri grein: "Allt annað í fjölbýlishúsum eiga íbúðareigendur í óskiptri sameign þar með talin eignarlóð eða leigulóðarréttindi ef ekki er um annað samið." Ákvæðið bendir til þess að sameigendur hafi getað með samningum skipt leigulóðarréttindum þannig að hlutfallstala hússins þyrfti ekki endilega að vera í samræmi við hlutfallstölu lóðar. Því virðist sem þessi skipting lóðarinnar hafi verið fullkomlega eðlileg og hreinlega í samræmi við sett lög.

Gagnaðili hafnar því að 77. gr. laga nr. 26/1994 eigi við um þetta tilvik. Lögin geri ráð fyrir því að eldri þinglýstar heimildir geti kveðið á um að grunnréttindi til leigulóðar geti verið skipt, sbr. 5. tölul. 8. gr. Hvað sem því líður sé óeðlilegt að löggjafinn ætli lagasetningu að vera afturvirka með þeim hætti að liðlega 40 ára samningsbundinn réttur með stoð í þágildandi lögum verði virtur að engu og bótalaust. Það væri ólögmæt eignarupptaka.

Rétt sé að árétta að í lóðarleigusamningum Reykjavíkurborgar séu iðulega ákvæði um sérafnot eigenda íbúða að ákveðnum hlutum lóðar, t.d. eigenda jarðhæða að afmörkuðum skika fyrir utan íbúðirnar.

Gagnaðili bendir á að þegar ákveðið hafi verið að breyta notkun húsnæðisins á 1. hæð hússins hafi engar athugasemdir verið gerðar vegna skiptingu lóðarinnar og ekki hafi verið aflað leyfis hjá eiganda 2. hæðar, sbr. 27. gr. laga nr. 26/1994.

Varðandi eignarrétt að þakrými hússins þá komi skýrt fram á veðbókarvottorði réttur til yfirbyggingar. Þá styðji fyrrnefnd heimildarskjöl frá R og síðari heimildarskjöl svo ekki verði um villst að yfirbyggingarréttur fylgi 2. hæð hússins. Yfirbyggingarréttur hljóti eðli málsins samkvæmt og í samræmi við reglur eignarréttarins að fylgja beinn eignarréttur að því rými sem byggt sé við. Önnur niðurstaða sé útilokuð.

Varðandi önnur ágreiningsatriði sem fram koma í álitsbeiðni óskar gagnaðili að kærunefnd fjalli um.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga.

Samkvæmt 6. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur, kyndiklefar, þvottahús, þurrkherbergi, kæliklefar, tómstundaherbergi, vagna- og hjólageymslur, háaloft, risloft o.s.frv., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd, undir sameign fjöleignarhúss.

Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, svo og útitröppur og útistigar, undir sameign fjöleignarhúss.

Í afsali, dags. 15. desember 1959, afsalar R 2. hæð hússins, "sem er nánar tiltekið 3 herbergi, eldhús og baðherbergi, ásamt geymslu undir útitröppum og geymslu næst kjallarastiga, sérþvottahúsi, miðstöðvarherbergi að hálfu á móti I. hæð. Garður sá, sem fylgir húsinu tilheyrir hinni seldu eign, en lóð undir húsinu á kaupandi að hálfu. Réttur til að byggja ofan á húsið fylgir eignarhluta þessum, enda verði slík bygging eiganda neðri hæðar að kostnaðarlausu. Hinn seldi eignarhluti telst vera 56,1% allrar húseignarinnar."

Í afsali, dags. 21. janúar 1960, afsalar R 1. hæð hússins "ásamt öllum búðarinnréttingum, tveim geymslum í kjallara og w.c. í kjallara, hlutdeild í stigahúsi og gangi í kjallara að hálfu á móti eiganda efri hæðar og hlutdeild í kyndingu, lóðarréttindum og öðru sameiginlegu í húsinu í hlutfalli við stærð eignarhlutans af öllu húsinu, en eignarhlutinn telst vera 43,9% allrar húseignarinnar. Garður sá sem fylgir húsinu er eign eiganda efri hæðar og réttur til að byggja ofan á húsið fylgir efri hæð enda verði slíkar framkvæmdir eigendum neðri hæða að kostnaðarlausu."

Hið umdeilda rými 0102 er óskipt aðkoma að báðum eignarhlutum hússins og að kjallara. Í afsali frá 15. desember 1959 kemur ekkert fram um að þetta rými sé séreign gagnaðila. Þá segir í afsali fyrir 1. hæðina frá 21. janúar 1960 að hæðinni fylgi hlutdeild í stigahúsi. Með vísan til þess ber að taka kröfu álitsbeiðanda til greina að rýmið 0102 sé í sameign.

Í afsali fyrir 2. hæð, dags. 15. desember 1959, kemur ekki fram að þakrými sé í séreign þeirrar hæðar. Ber því að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að þakrýmið sé í sameign enda getur óvirkur byggingarréttur gagnaðila ekki skapað honum eignarrétt að þakrýminu.

Þá ber að fallast á með álitsbeiðanda að útitröppur séu í sameign, sbr. skýlaust ákvæði 1. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994.

Samkvæmt 5. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 er öll lóð húss sameign nema þinglýstar heimildir kveði á um að hún sé séreign eða það byggist á eðli máls. Með afsali, dags. 15. desember 1959, er tekið fram að garðurinn tilheyri 2. hæð hússins. Þessi eignarréttur 2. hæðar er áréttaður í afsali, dags. 21. janúar 1960, við sölu 1. hæðar. Það er því álit kærunefndar að garðurinn tilheyri eignarhluta gagnaðila, sbr. 5. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994, enda stendur ákvæði 77. gr. laganna ekki í vegi fyrir þeirri niðurstöðu. Þá er það ekki á færi kærunefndar að taka afstöðu til þess hvort sú tilhögun fari í bága við ákvæði byggingarlöggjafar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar:

1. Að stigagangur merktur 0102 sé sameign.

2. Að þakrými merkt 0301 sé sameign.

3. Að útitröppur séu í sameign.

4. Að garður hússins tilheyri gagnaðila.

Reykjavík, 14. nóvember 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson