Mál nr. 35/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 35/2001

Breyting á hagnýtingu séreignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. júlí 2001, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 29, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 22. ágúst 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 26. september 2001, og athugasemdir gagnaðila, dags. 4. október 2001, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 4. október 2001 og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 29, sem skiptist í níu eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi 4. hæðar, þ.e. eignarhluta 04.01. Ágreiningur er um fyrirhugaða hagnýtingu á eignarhluta álitsbeiðanda.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé eftirfarandi:

Að álitsbeiðanda sé heimilt, án samþykkis annarra eigenda, að breyta hagnýtingu eignarhluta síns í gistiheimili.

Í álitsbeiðni kemur fram að í kjölfar kaupa á eignarhluta sínum hafi álitsbeiðandi mætt á húsfund 23. maí 2001 og líst lýst hugmyndum sínum um að opna gistiheimili. Þessi hugmynd hafi mætt mikilli andstöðu. Nokkur bréfaskipti hafi verið við byggingarfulltrúann í Reykjavík vegna málsins en þann 25. júní 2001 hafi verið haldinn húsfundur um málið að beiðni álitsbeðanda þar sem hann hafi lagt fram tillögu að breyttri nýtingu séreignarhluta álitsbeiðanda. Atkvæði hafi verið greidd um tillöguna og henni hafnað án skýringa af öðrum eigendum.

Álitsbeiðandi vísar einkum kröfum sínum til stuðnings til ákvæði II. kafla laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús, sér í lagi 26. gr. og 2. mgr. 27. gr. nr. 26/1994laganna. Ljóst sé að hin fyrirhugaða breyting á nýtingu séreignar af hálfu álitsbeiðanda hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda í húsinu. Þegar af þeirri ástæðu geti aðrir eigendur ekki sett sig upp á móti þessum breytingum eins og skýrt sé kveðið á um í lögunum, sbr. 2. mgr. 27. gr. laganna. Afgreiðsla tillögu álitsbeiðanda á húsfundi þann 25. júní 2001 og atkvæði annarra eigenda sem þar féllu séu því efnislega ólögmæt og byggð á forsendum sem fá ekki staðist. Húsið sé atvinnuhúsnæði og falli innan skipulags sem slíkt. Í húsinu sé nú rekin ýmisskonar starfsemi; verslanir, skrifstofur, tannlæknastofur og sérstök athygli sé vakin á því að á þriðju hæð hússins sé rekið gistiheimili. Þrátt fyrir það hafa aðrir eigendur hússins hafnað málaleitan álitsbeiðanda, þ.m.t. eigandi og rekstraraðili gistiheimilisins á þriðju hæð. Húsið X nr. 29 henti ágætlega til þeirrar starfsemi sem álitsbeiðandi hafi í hyggju að stunda þar. Ekki fáist betur séð en að góð reynsla sé fyrirliggjandi af rekstri gistiheimilis í húsinu og vandséð sé hver munurinn sé á því að reka þar eitt eða tvö gistiheimili, hvort sem horft sé til röskunar á séreignarhagsmunum annarra eða sameignar hússins. Rekstur gistiheimilis í húsinu sé og algerlega í samræmi við gildandi skipulag á svæðinu.

Álitsbeiðandi byggir á því að ákvæði 27. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús sé eitt af fáum dæmum um lögboðnar takmarkanir annarra en yfirvalda á stjórnarskrárvörðum eignarrétti skv. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Þar sem ágreiningsefni þetta varði nýtingu álitsbeiðanda á eign sinni verði réttur hans til nýtingarinnar ekki takmarkaður nema með lögum eða ella afar skýrum og ótvíræðum rökum, sbr. einnig ákvæði 26. gr. laga nr. 26/1994. Allar slíkar takmarkanir, þ.m.t. ákvæði 1. og 3. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 beri því að skýra mjög þröngt. Af því leiðir, að mati álitsbeiðanda, að ákvæði 2. mgr. 27. gr. laganna ber að túlka á þá leið að aðrir eigendur í húsinu geti ekki meinað álitsbeiðanda frjálsa notkun eignar sinnar nema gild rök mæli með því. Af ákvæðum 27. gr. laganna fáist einnig ráðið að þau rök séu eingöngu röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda, þ.e. röskun á hinum sama og stjórnarskrárvarða eignarrétti sem öðrum eigendum sé tryggður. Meðan ekki sé sýnt fram á að fyrirhugaðar framkvæmdir álitsbeiðanda valdi slíkri röskun fyrir aðra eigendur hljóti ákvæði 2. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 að gilda fullum fetum. Á það beri einnig að benda, með vísan til viðurkenndra meginreglna um friðhelgi eignarréttarins og fyrrnefnds ákvæðis stjórnarskrárinnar, að þegar takmarkanir á þeim rétti séu lagðar í hendur einstakra einkaaðila með þeim hætti sem boðið er í 1. og 3. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 beri að beita enn meiri varúð við túlkun reglnanna. Þannig verði í raun að liggja fyrir af hálfu annarra eigenda í húsinu hvaða röskun skýrir afstöðu þeirra svo löglegt sé. Meðan ekki sé sýnt fram á slíka röskun af hálfu annarra eigenda og meðan staðreyndir málsins og í raun eðli þess í heild gefa ekki tilefni til að ætla nokkra röskun beri að taka kröfur álitsbeiðanda til greina. Telur álitsbeiðandi ljóst að takmarkanir á eignarrétti hans megi ekki ráðast af geðþóttaákvörðunum aðila sem hvergi séu bundnir neinum málsmeðferðarreglum öðrum en hugsanlega 2. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994.

Ljóst sé að meginálitaefni sem fyrir nefndinni liggur er túlkun á því hvað sé röskun og/eða veruleg röskun í skilningi 27. gr. laga nr. 26/1994. Framangreindum sjónarmiðum til viðbótar vill álitsbeiðandi láta getið þeirrar afstöðu sinnar að hugsanleg tímabundin röskun vegna framkvæmda í húsinu, þ.e. umgengni iðnaðarmanna og einhver óveruleg hávaðamengun meðan framkvæmdir standi yfir séu ekki röskun í skilningi fyrrnefnds ákvæðis. Slíkt tímabundið ástand sé alvanalegt í nábýli manna og geti ekki, svo löglegt sé, verið forsenda fyrir takmörkun á eignarrétti álitsbeiðanda. Viðhald, breytingar, viðbætur eða aðrar framkvæmdir á húseignum sé eðlilegur þáttur sem alfarið falli utan við skilgreiningu á röskun í 27. gr. laga nr. 26/1994.

Samkvæmt fyrirliggjandi lögskýringargögnum við 27. gr. laga nr. 26/1994 verður ráðið að ákvæði greinarinnar séu fyrst og fremst sett til höfuðs breytingum hluta íbúðarhúsnæðis í atvinnuhúsnæði. Vitanlega sé ekki hægt að fullyrða um þessa túlkun laganna en álitsbeiðandi telur engu að síður ljóst af þessu að þær ástæður sem legið geta að baki andstöðu annarra eigenda hljóti að takmarkast við sýnilega og áþreifanlega hagsmuni. Húsið hafi ávallt verið atvinnuhúsnæði með ýmisskonar starfsemi. Þegar af þeirri ástæðu séu ekki fyrirliggjandi lögvarðir hagsmunir fyrir aðra eigendur og byggir álitsbeiðandi á því að þeir geti af þeim sökum ekki staðið í vegi fyrir fyrirhuguðum breytingum.

Að síðustu og öllu framanrituðu til viðbótar bendir álitsbeiðandi á álitsgerðir nefndarinnar í málum nr. 3/1998, 33/2000, 41/2000 og 4/2001. Einkum sé bent á álitsgerð í máli nr. 33/2000, sem varði, eftir því sem næst verður komist, hliðstætt álitaefni og hér sé til umfjöllunar. Telur álitsbeiðandi að fyrrnefndar álitsgerðir hafi fordæmisgildi í málinu, enda hafi engar breytingar orðið á löggjöf eða réttarframkvæmd síðan álitsgerðir þessar voru gefnar út.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í húsinu fari fram ýmis starfsemi. Tannlæknastofur séu á allri efri hæð hússins og víðar í húsinu. Þar sé starfsemi R og á neðstu hæðum verslanir. Eigendur í húsinu hafi staðið þétt saman og gætt sameiginlegra hagsmuna sinna. Þeir hafi lagt hörðum höndum við að byggja upp viðskiptavild og orðstír sinn. Þar sé alger forsenda af hálfu eigenda hússins að ekki komi aðrir í húsið með breyttri hagnýtingu séreigna sem ýmist nýta sér viðskiptavild þá, sem menn hafa skapað um starfsemi í húsinu, eða eyðileggja hana eða breyta þeirri ímynd sem menn hafa skapað fyrirtækjum sínum. Á þessu sé veruleg hætta ef samskonar starfsemi komi inn í húsið og sé þar fyrir en þó ólík, þannig að allt sem misfærist hjá öðrum myndi setja blett á hinn.

Gagnaðili bendir á að nú þegar sé rekið gistiheimili í húsinu. Eigandi þess hafi áður rekið gistiheimili og því kynnst ýmsu sem fylgi slíkri starfsemi. Helst megi nefna að í kringum slíka starfsemi verði oft ólæti, subbuskapur og uppákomur ýmiss konar, án þess að sá sem reki slíka starfsemi geti beinlínis stjórnað því. Inn á gistiheimili komi fólk þar sem fjölskyldan sé í upplausn og menn sem hafa alls staðar komið sér út úr húsi. Þangað komi vímuefnaneytendur eins og annað fólk, en þó í talsvert hærra hlutfalli heldur en þversniðið af samfélaginu sé. Hafi eigandi gistiheimilisins fengið nóg af þessari tegund starfsemi og því ákveðið þegar hann kom upp gistiheimili að Snorrabraut 29 að taka eingöngu á móti útlendingum. Enginn gesta hafi lykla og stöðug vakt sé allan sólarhringinn. Hafi hann orðið eins og öryggisvörður í húsinu og hindrað innbrot. Yfir vetrartímann sé gistiheimilinu frekar lokað heldur en að tekið sé við öðrum hópum en gert sé út á. Sé þetta gert til að vernda orðstír gistiheimilisins og hússins.

Álitsbeiðandi hafi lýst því yfir að hann muni róa á þau mið sem gefa". Þetta þýði að yfir vetrartímann verði mikið af fólki á gistiheimilinu sem ekki eigi í önnur hús að venda, hafi misst fótfestu í lífinu eða heimilislífið að flosna upp. Þetta séu í sjálfu sér ekki fordómar gagnvart gistiheimilum heldur staðreynd þegar skoðað sé þversnið þeirra sem nýta sér þjónustu yfir vetrartímann. Afleiðingar af rekstri af þessari tegund gætu orðið mjög alvarlegar. Sem dæmi megi nefna að tannréttingarstofa sé í húsinu og þangað senda foreldrar börn sín iðulega ein. Lítið megi út af bera til að foreldrar fari með viðskipti annað. Ef eitthvað fari úrskeiðis, þótt lítið væri, gæti það endað með skelfingu fyrir þá sem í húsinu séu með viðkvæma starfsemi nú þegar. Í þessu sambandi skuli bent á að umtalsverð verðmæti séu í húsinu, t.d. á tannlæknastofum.

Varðandi samkeppnissjónarmiðin bendir gagnaðili á að verði eigendum fjöleignarhúss ekki heimilt að gæta hagsmuna sinna að þessu leyti rýrir það verðgildi eignanna. Þannig gæti það hindrað menn í að byggja upp starfsemi ef þeir eiga von á því að einhver geti komið og nýtt sér þá uppbyggingu. Nægilegt sé að hafa samkeppni við ýmsa utan hússins. Einnig gæti sá hinn sami skemmt uppbygginguna og orðstírinn. Ekki endilega með neikvæðum hlutum heldur með því að gera eitthvað allt annað en þegar starfsemi sé innan sama hússins greina menn ekki alltaf eitt fyrirtæki frá öðru. Um þetta vísast til 20. gr. samkeppnislaga, nr. 8/1993, og V. og VI. kafla laganna. Þessi sjónarmið séu verndarandlag í íslenskum rétti og alþjóðlegum rétti og birtist m.a. í vörumerkjalöggjöf og allskonar ákvæðum í lögum til að koma í veg fyrir rugling milli fyrirtækja.

Yfirleitt sé mjög hæpið að hafa gistiheimili í þessu húsi en þegar eitt sé komið þá sé það yfirdrifið. Ef gistihúsastarfsemi verði mjög dóminerandi muni það rýra verðmæti annarra eignarhluta og trufla starfsemi fyrirtækja.

Það sé alfarið rangt að samskonar rekstur sé fyrir í húsinu eins og sótt er um leyfi fyrir. Það sameiginlega sé nafnið eitt. Í húsinu sé ekki rekið venjulegt gistiheimili heldur gistiheimili sem rói algjörlega á ákveðinn markað og ákveðna tegund af viðskiptum og hafi tekist að lifa með þeirri starfsemi sem fyrir sé í húsinu.

Gagnaðili bendir á að hann geri sér grein fyrir því að takmörkuð sönnunarfærsla geti farið fram hjá kærunefndinni. Það ætti hins vegar að leiða til þess að hún færi ekki að hrapa til þeirrar ályktunar að menn geti ráðist í þetta án samþykkis húsfélagsfundar.

Að lokum skal á það bent að sá rekstur sem fyrir er krefst þess að húsið hafi ákveðinn orðstír. Húsið sjálft sé einskonar vörumerki og gistiheimili af venjulegu tagi geti auðveldlega breytt þessu.

Þá kemur fram í athugasemdum eins eiganda hússins að hann telji að húsið sé verslunar- og skrifstofuhúsnæði. Ef leyft yrði að leigja út 4. hæðina til einstaklinga gæti því fylgt óregla og óhreinindi sem myndi valda öðrum eigendum röskun og verðmæti eignarinnar gæti minnkað.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að samþykki einfalds meiri hluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.

Samkvæmt greininni er athafnafrelsi eiganda settar nokkrar skorður til að breyta hagnýtingu séreignar á grundvelli reglna nábýlisréttar. Vegast þar á hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem hann kýs og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með, svo sem segir í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.

Í þessu sambandi þarf að skoða hvert tilvik fyrir sig til að unnt sé að meta hvort breyttri hagnýtingu fylgi einhver röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda hússins. Í dæmaskyni má nefna að daggæsla barna í fjölbýlishúsi er leyfisskyld og flokkast undir atvinnurekstur í eignarhluta sem einvörðungu er ætlaður til íbúðar. Þessari starfsemi getur fylgt ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra íbúa hússins. Engu að síður komst kærunefnd að því í álitsgerð í máli nr. 3/1998 að daggæsla barna í fjölbýlishúsi í því tilviki sem þar var til skoðunar félli undir 2. mgr. 27. gr. og útheimti því ekki samþykki meðeigenda. Því til viðbótar má benda á álitsgerð kærunefndar nr. 33/2000 þar sem heimiluð var breyting á hagnýtingu í gistiheimili í húsnæði sem eingöngu er atvinnuhúsnæði og í álitsgerð nr. 29/2001 þar sem slík hagnýting var einnig heimiluð í húsnæði sem samanstendur af íbúðar- og atvinnuhúsnæði.

Gagnaðili byggir kröfu sína m.a. á því að það geti raskað þeirri starfsemi sem í húsinu sé og valdið öðrum fyrirtækjum vandræðum, vegna eðlis rekstrar þeirra, verði breytingin heimiluð. Kærunefnd fellst ekki á þessi sjónarmið gagnaðila enda byggjast þau á almennum órökstuddum fullyrðingum sem sumar hverjar eru að mati kærunefndar æði langsóttar. Þá fáist ekki séð að tilvísanir gagnaðila til samkeppnislaga geti haft þýðingu við mat kærunefndar í máli þessu.

Fyrirhuguð breyting álitsbeiðanda á hagnýtingu húsnæðisins sætir ekki sérstakri takmörkun hvorki í lögum nr. 26/1994, sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, öðrum þinglýstum gögnum né aðalskipulagi. Þá þykir ekki hafa verið sýnt fram á það í málinu að umrædd breyting mun hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir gagnaðila en ráð hafi mátt gera fyrir í upphafi við nýtingu húsnæðisins. Ber því að fallast á með álitsbeiðanda að honum sé heimilt að ráðast í breytingu á eignarhluta sínum í gistiheimili, án samþykkis gagnaðila.

Kærunefnd telur að álitsbeiðanda sé heimilt, án samþykkis annarra eigenda, að breyta hagnýtingu eignarhlutans í gistiheimili.

Reykjavík, 4. október 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson