Mál nr. 4/2022 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 12. maí 2022

í máli nr. 4/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að hún eigi rétt á afslætti af leigu frá upphafi leigutíma og að varnaraðila beri að fá fagmann til að kanna hvort húsnæðið sé íbúðarhæft.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað og að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að greiða leigu út leigutímann. Einnig gerir varnaraðili kröfu í tryggingarfé sóknaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða og vegna þrifa við lok leigutíma.

Með kæru, dags. 18. janúar 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. febrúar 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Viðbótargögn bárust frá sóknaraðila í vefgátt nefndarinnar 9., 23. og 28. febrúar 2022.  Greinargerð varnaraðila, dags. 25. febrúar 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 28. febrúar 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 1. mars 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 7. mars 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 10. mars 2022. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 18. mars 2022, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 21. mars 2022. Viðbótarathugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti, dags. 21. mars 2022, og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 23. mars 2022. Viðbótarathugasemdir bárust frá varnaraðila með tölvupósti, dags. 30. mars 2022, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 31. mars 2022. Þá voru viðbótargögn, sem bárust frá sóknaraðila í febrúar 2022, send varnaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 31. mars 2022.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 10. maí 2021 til 30. apríl 2022 um leigu sóknaraðila á parhúsi varnaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um afslátt af leiguverði, hvort varnaraðila beri að fá fagmann til leggja mat á ástand hússins, lok leigutíma sem og bótakröfu varnaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að mygla hafi uppgötvast 15. desember 2021. Varnaraðili hafi ekki staðið við sitt eftir að hún hafi fengið tilkynningu um mygluna. Hún hafi endurtekið sagt að málið væri í farvegi en enginn fagmaður hafi greint vandann, þrátt fyrir veikindi sóknaraðila sem telji þau stafa af myglunni. Varnaraðili hafi sent vin sinn til að eitra en sóknaraðili hafi lokað herberginu og ekki notað það síðan. Hann sé enginn sérfræðingur að eigin sögn og hafi lofað að koma nokkrum sinnum en hafi þó ekki gert það. Varnaraðili hafi sagt að hún hefði gögn sem styddu að þetta væri skaðlaust og að hægt væri að nota herbergið. Aðilar hafi átt í töluverðum bréfaskiptum og varnaraðili sagst vera búin að hafa samband við fyrirtæki en ekkert hafi gerst. Leigutími sé til loka apríl en sóknaraðili hafi reynt að losna fyrr. Hún hefði viljað fá staðfestingu á vandamálinu en langt sé að bíða eftir úttekt.

Varnaraðili hafi sagt leigusamningnum upp í október 2021, þrátt fyrir fullyrðingar hennar og umboðsmanns hennar um öruggt húsaskjól en einhverju síðar hafi sóknaraðili áttað sig á að uppsögnin væri ólögleg. Í einum pósti hafi varnaraðili sagst hafa lækkað leiguna í upphafi. Sóknaraðili kannist ekki við það en hún hafi samið við umboðsmann varnaraðila um 360.000 kr. í mánaðarlega leigu og 360.000 kr. í tryggingu.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að krafa sóknaraðila sé óljós en að gengið sé út frá því að hún krefjst afsláttar á leigugreiðslum sem og að hún geti gengið út úr leigusamningnum fyrirvaralaust. Varnaraðili hafni kröfunum.

Sóknaraðili sé að brjóta gegn leigusamningi aðila og fyrirgera rétti sínum til tryggingarinnar þar sem hún hafi einslega ákveðið að greiða ekki frekari leigu en til mánaðamóta febrúar/mars 2022 ásamt því að skapa sér skaðabótaábyrgð verði það reyndin, en leigusamningur sé til loka apríl 2022. Sóknaraðili hafi þegið afslátt frá varnaraðila vegna raka sem sóknaraðili hafi upplýst um 15. desember 2021. Samdægurs hafi varnaraðili fengið fagmann í málið og það verið leyst á nokkrum dögum með fullnaðarviðgerð tíu dögum síðar. Fásinna sé að ætla að hægt sé að krefjast afsláttar frá upphafi leigutíma. Sóknaraðili hafi staðfest myndir af umræddu horni við afhendingu eignarinnar 9. apríl 2021 þar sem ekkert hafi verið athugavert og að auki hafi hún sjálf staðfest í tölvupósti 15. desember 2021 að hún hefði séð ummerkin einungis tveimur dögum áður.

Í samræmi við ákvæði leigusamnings aðila hafi sóknaraðili lagt fram tryggingu fyrir réttum efndum sem hafi svarað til eins mánaðar leigu að fjárhæð 360.000 kr. Við afhendingu hafi myndir verið teknar af eigninni og tækjum hennar og sérstaklega samið um að þær myndu teljast sönnun á ástandi eignarinnar, sbr. 13. lið leigusamningsins. Þar sé meðal annars tekin mynd af herbergishorni sem afslátturinn eigi að snúast um. Þar sé enginn raki.

Varnaraðila hafi borist tölvupóstur sóknaraðila 25. febrúar 2022 þess efnis að hún hygðist yfirgefa húsnæðið 28. febrúar, þ.e. tveimur dögum síðar og hvorki greiða leigu fyrir mars né apríl, þrátt fyrir að skýrt sé kveðið á um í leigusamningi að hann gildi til loka apríl.

Sóknaraðila hafi ætíð verið kunnugt um að húsið færi í söluferli þegar leigusamningi lyki. Því til staðfestingar hafi sóknaraðili sjálf lýst áhuga á að kaupa húsið. Varnaraðili hafi sagt leigusamningnum upp 13. október 2021 vegna breyttra aðstæðna, óafvitandi um að hvorki varnaraðila né sóknaraðila væri stætt á uppsögn hans þar sem engin ákvæði í honum hafi leyft það. Varnaraðili hafi þegar leiðrétt þann misskilning næsta dag. Þannig hafi það verið staðfest aðila á milli að leigusamningurinn stæði út umsamdan leigutíma og standi því enn óbreyttur til 30. apríl 2022. Sóknaraðili hafi samþykkt að söluferlið gæti hafist í janúar 2022 og verið tilbúin til að sýna húsið, kæmi til þess og vera í samstarfi við fasteignasalann hvað söluferlið hafi varðað. Því komi það varnaraðila á óvart að sóknaraðili telji sig hafa þann rétt umfram varnaraðila að geta sagt upp gildandi leigusamningi og farið úr eigninni án fyrirvara. Það sé alger fjarstæða að bera það fyrir sig að eignin, sem sé ríflega 210 fermetrar á fjórum pöllum með mikilli lofthæð, sé ekki íbúðarhæf. Sóknaraðili beri fyrir sig myglu sem hafi komið í horn eins herbergjanna, um 15x15 cm, sem hafi ekki verið til staðar þegar hún hafi tekið við íbúðinni.

Varnaraðili hafi fengið tilkynningu í pósti um umrædda rakamyndun og meðfylgjandi mynd 15. desember 2021 og hafi hún brugðist samdægurs við þeirri tilkynningu. Fagmaður sem þekki húsið mjög vel hafi eitrað fyrir sveppnum og komið í veg fyrir að hann myndi dreifa sér frekar. Hann hafi einnig gengið úr skugga um að þakið væri ekki orsakavaldur og unnið verkið af heilindum og kunnáttu. Hann hafi einnig aflað sér upplýsinga frá öðrum til að vinna verkið sem best. Verkið hafi endanlega verið klárað milli jóla og nýárs. Frá og með þeim tíma hafi herbergið verið nothæft. Varnaraðili hafi síðan komið til landsins í janúar og boðað komu sína til að skoða eignina ásamt fasteignasalanum sem hafi verið að undirbúa að hefja söluferlið. Þá hafi varnaraðili einnig fengið það staðfest með eigin augum að viðgerðin hefði tekist fullkomlega. Í kjölfarið hafi málningarvinna hafist og undirbúningur fyrir sölumeðferð. Málningarvinnu og allri annarri vinnu sem hafi snúið að varnaraðila sem leigusala sé lokið. Sóknaraðili hafi þá þóst vera samvinnufús og sagt fasteignasalanum að þau hjónin yrðu tilbúin fyrir myndatöku nokkrum dögum síðar. Aftur á móti hafi sóknaraðili staðið í vegi fyrir því að hægt væri að hefja söluferlið og hafi ljósmyndarinn tvívegis verið afboðaður með mjög stuttum fyrirvara. Nú sé það svo að fasteignasalanum sé meinað að taka myndir af eigninni og söluferlið hafi ekki enn hafist vegna tálmana af hálfu sóknaraðila. Það komi í veg fyrir eðlilega framvindu sölumála og muni hafa töluverðan kostnað í för með sér fyrir varnaraðila.

Varnaraðili hafi ávallt brugðist við öllu því sem hafi komið upp á meðan á leigutíma hafi staðið og nánast alltaf kallað til fagmenn samdægurs. Varnaraðili hafi borið allan kostnað sem hafi hlotist af því. Einnig þegar það hafi komið vatn í bílskúr sem hafi verið afleiðing af stífluðu niðurfalli í sturtuklefanum sem eingöngu sé hægt að rekja til notkunar á sturtuklefanum.

Varnaraðili hafi verið mjög sanngjörn og meðal annars lækkað leiguna í upphafi úr 375.000 kr. í 360.000 kr. Að auki hafi hún boðið sóknaraðila afslátt af leigunni, sem hún hafi þegið þar sem hún hafi ekki talið sig geta notað herbergið þann mánuð sem verið hafi verið að uppræta rakann. Varnaraðili hafi gert sitt ýtrasta til að leysa málin og eigi ógrynni pósta því til staðfestingar en því miður án árangurs.

Vanefndir sóknaraðila séu verulegar og hafi valdið varnaraðila umtalsvert meira tjóni en nemi tryggingunni. Í fyrsta lagi hafi skilyrði riftunar af hálfu sóknaraðila ekki verið uppfyllt en hún hafi þrátt fyrir það hótað að greiða ekki síðustu tvo mánuði leigunnar og komi til þess muni varnaraðili leita réttar síns. Í öðru lagi hafi sóknaraðili valdið tjóni á eigninni sem hafi orðið til þess að mygla í horni hafi myndast. Eins og ljóst megi vera af meðfylgjandi gögnum hafi varnaraðili ætíð gert allt sem í hennar valdi hafi staðið til að viðhalda, bæta og bregðast þegar við,  komi eitthvað upp er varði tjón á eign hennar og koma þar með í veg fyrir frekara tjón. Í þriðja lagi standi sóknaraðili í vegi fyrir eðlilegri sölumeðferð sem muni valdi undirritaðri fyrirsjáanlegu tjóni.

Af þessu sé ljóst að kröfur sóknaraðila, óljósar sem þær séu, eigi ekki við rök að styðjast. Varnaraðiði hafi þurft að verjast kröfum sóknaraðila og nú fyrir kærunefnd. Varnaraðili hafi hingað til ekki gert neinar kröfur á hendur sóknaraðila vegna vanefnda hennar þó að fyrir liggi að krafa hennar verði líklega umtalsvert hærri en krafa sóknaraðila. Haldi sóknaraðili aftur á móti áfram að sækja tilhæfulausa kröfu sína áskilji varnaraðili sér rétt til þess að innheimta gagnkröfu sína af fullum þunga.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að tilgangur kærunnar hafi verið sá að fá úr því skorið hvort hún ætti rétt á afslætti af leigu. Annars vegar vegna myglu sem hafi uppgötvast um miðjan desember 2021 og hins vegar vegna sinnuleysis varnaraðila á því að fá sérfræðiálit á ástandinu í ljósi veikinda sem sóknaraðili hafi fundið fyrir en þau hafi byrjað síðastliðið haust. Veikindin hafi einkennst af húðvandamálum, svima, þreytu og miklum einkennum frá lungum. Varnaraðili hafi ítrekað fullyrt að myglan væri skaðlaus, þrátt fyrir að vita af veikindum sóknaraðila.

Varnaraðili krefjist þess nú að sóknaraðili greiði leigu fyrir mars og apríl en ekki verði á það fallist. Í tölvupósti varnaraðila, dags. 3. janúar 2022, hafi hún sagt: Eins og áður hefur komið fram þá er það mér að meinalausu að þið farið fyrr úr húsnæðinu ef þið finnið ykkur húsnæði.  

Nú vilji varnaraðili halda í tryggingarféð en hafi þó engar forsendur fyrir því og bíði sóknaraðili eftir endurgreiðslu þess. Ekkert tjón hafi orðið á eigninni af völdum sóknaraðila. Sóknaraðili kannist ekki við þær vanefndir sem varnaraðili nefni, enda hafi sóknaraðili greitt leigu hver mánaðamót og farið vel með eignina. Eigninni hafi nú verið skilað í góðu standi og hreinni en hún hafi verið við upphaf leigutíma.

Þegar varnaraðili hafi ólöglega sagt leigusamningum upp í október hafi sóknaraðila brugðið, enda séu þau fimm manna fjölskylda og höfðu aðeins verið í húsinu í rúma fimm mánuði. Stuttu síðar þegar þau hafi áttað sig á að uppsögnin væri ólögleg hafi varnaraðila verið gert það ljóst. Á þessum tímapunkti hafi orðið ljóst að varnaraðili hygðist selja húsið og sóknaraðili og fjölskylda hennar væru því ekki lengur í öruggu húsaskjóli sem bæði varnaraðili og umboðsmaður hennar höfðu lofað þeim munnlega. Þau hafi þó ákveðið að vera í húsinu út apríl samkvæmt samningnum en hafi farið að líta í kringum sig.   

Sóknaraðili hafi orðið vör við stóran myglublett í horni í lofti herbergis dóttur sinnar 15. desember 2021. Áður hafði hún tekið eftir skugga sem hún hafði talið vera ryk, en þetta hafi verið fljótt að gerast og orðið stór og ljótur blettur. Sóknaraðili hafi látið varnaraðila vita af þessu og fljótlega hafi einstaklingur á vegum varnaraðila komið á staðinn. Hann hafi tekið myglupróf en niðurstaðan úr því hafi verið svæsin mygla. Hann hafi spreyjað eitri á mygluna og herberginu verið lokað. Nú hafi þessi einstaklingur sent frá sér yfirlýsingu sem sé í hróplegu ósamræmi við það sem þeirra hafi farið á milli. Hann hafi þá meðal annars sagt að honum hafi liðið illa eftir að hafa verið í herberginu í nokkrar mínútur og talað um svima og höfuðverk. Einnig hafi hann sagt að hann teldi að sóknaraðili ætti að fá góðan afslátt af leigunni fyrst svona væri komið. Samskipti þeirra hafi eftirleiðis verið með smáskilaboðum en af þeim tíu skiptum sem hann hafi boðað komu sína hafi hann mætt tvisvar fyrstu dagana eftir tilkynningu og svo ekkert fyrr en sjö vikum síðar, eða í byrjun febrúar. Enginn hafi mætt á milli jóla og nýárs eins og varnaraðili hafi staðhæft. Þá hafi hann mætt ásamt starfsmönnum sínum til að hreinsa og mála. Í greinargerð sinni segi viðkomandi að ,,karlleigjandi” hafi samþykkt að gluggi væri iðulega lokaður.  Þetta kannist maður sóknaraðila ekki við, enda hafi þau opnað glugga og loftað út.

Sóknaraðili hafi sent fyrrnefndum einstaklingi smáskilaboð 1. mars 2022 og spurt hvort hann myndi eftir því sem hann hefði sagt varðandi upplifun hans á myglunni og að hann teldi hana eiga rétt á afslætti. Engin svör hafi borist.

Við yfirlestur á tölvupóstsamskiptum aðila komi í ljós að varnaraðili hafi samþykkt að kalla þyrfti til sérfræðing, þótt fyrrnefndur einstaklingur hafði verið viðriðinn málið. Einnig hafi hún nefnt að það gæti komið sérfræðingur á milli jóla og nýárs en enginn hafi komið.  

Sóknaraðili hafi skilað húsinu og afhent lyklana. Varnaraðili hafi neitað að taka við þeim en sóknaraðili boðað umboðsmann hennar að húsinu 28. febrúar 2022, klukkan 20:00. Hún hafi sagst ekki ætla að mæta og því hafi sóknaraðili sett lykil í umslag merkt umboðsmanninum á vinnustað hennar að morgni 1. mars og sett annan lykil sama dag í bréfalúgu hússins. 

Þegar sóknaraðili hafi skoðað húsið í apríl 2021 hafi umboðsmaður varnaraðila sýnt henni húsnæðið en hún sé fasteignasali. Sóknaraðila hafi litist vel á húsið en hún og fjölskylda hennar hafi verið að missa húsnæði eftir aðeins eitt ár þar. Vegna mikilvægis þess að hafa börnin í sama hverfi hafi þau ákveðið að þiggja dýrt húsnæði því að ekkert annað hafi verið í boði í hverfinu. Umboðsmaðurinn hafi sagt að leigan væri 400.000 kr. á mánuði en á endanum hafi verið samið um 360 þúsund á mánuði og 360 þúsund í tryggingu. Sóknaraðili hafi aldrei litið á það sem afslátt heldur samningaviðræður þar sem þessi niðurstaða hafi fengist. Eini afslátturinn sem sóknaraðili hafi fengið og þegið hafi verið 20.000 kr. fyrir janúar vegna myglunnar.

Varnaraðili reyni að tína ýmislegt til, þar á meðal þegar rör hafi sprungið í bílskúr í október 2021 með þeim afleiðingum að kommóða og myndir í eigu sóknaraðila hafi skemmst. Það sé langsótt að tengja það notkun á sturtu, enda sturtan lítið notuð þar sem allir heimilismenn hafi verið hrifnari af baðkarinu og sturtunni á hæðinni fyrir neðan.

Erfitt hafi verið að átta sig á vilja varnaraðila. Ýmist hafi hún viljað að þau flyttu út en svo hafi hún viljað halda í þau til að greiða áfram leigu.

Frá miðjum desember 2021 fram til 10. janúar 2022 hafi varnaraðili gefið í skyn að sérfræðingur væri í málinu og að hún væri í samskiptum við fyrirtæki en hún hafi ekki viljað gefa upp hvaða aðilar þetta væru en sóknaraðili hafi óskað eftir að hafa samband við þá sjálf. Varnaraðili hafi svarað 10. janúar þannig að tiltekinn einstaklingur tæki verkið að sér og væri klár. Ekkert hafi gerst fyrr en í byrjun febrúar en það hafi verið fyrrnefndur einstaklingur og hans menn.  Af samskiptum aðila að dæma sé ljóst að enginn, þar á meðal hann sjálfur, telji hann sérfræðing í myglumálum.  

Aðaláhersla sóknaraðila sé að losna undan þeirri ósanngjörnu kröfu að greiða leigu fyrir mars og apríl. Þá vilji hún fá tryggingarféð endurgreitt.   

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hún hafi þegar fengið þrif á húsið sem hafi verið afar óhreint. Tveir einstaklingar hafi verið í sex klukkustundir að þrífa það. Svalir hafi til að mynda verið útataðar í hundaskít.

Einnig hafi nokkrar gardínur verið skemmdar eða ónýtar með öllu. Einn listi í eldhúsi hafi verið brotinn í innréttingunni sem þurfi að endurnýja. Einnig hafi þurft að festa upp háf þar sem dósin hafi hangið laus. Eitt ljósið í loftinu hafi verið laust en það verið teipað fast. Þegar hafi verið gert við það sem hægt hafi verið að gera við og hent því sem henda hafi þurft. Nýjar gardínur í herbergið hafi kostað 8.000 kr. og það séu gardínur í herberginu sem hafi orðið fyrir rakaskemmdum. Einnig séu rúllugardínur í svefnherbergi á neðstu hæð sem þurfi að endurnýja. Það séu þrjár gardínur í því herbergi og tvær af þeim séu skemmdar. Kostnaður við þær nemi 13.000 kr. Einnig sé skemmd gardína í svefnherberginu við hliðina en hún sé föst niðri. Þetta sé gardína sem sé hönnuð hjá Zenus sem hafi sérsniðið gardínur í gluggana. Gardínan í stofunni sé einnig skemmd og þurfi að gera við hana sem sé gert af sama fyrirtæki. Kostnaður vegna nýrra gardína frá Zenus, sem ekki sé hægt að gera við, nemi 254.000 kr.

Leki, sem rakinn sé til stíflu í svelg á sturtuklefa, hafi verið yfirfarinn af pípulagningamanni og tryggingaraðila. Engin rör hafi farið í sundur. Þau hafi áfram búið í húsinu án þess að nokkur frekari leki kæmi fram og uppþvottavélin hafi verið notuð en það hafi verið hún sem þau hafi haldið að væri að valda lekanum inni í bílskúr. Allur kostnaður sem þessu hafi fylgt hafi numið 20.000 kr.

Leiga hafi ekki verið greidd fyrir mars og hyggist sóknaraðili ekki greiða leigu fyrir apríl.

VI. Frekari athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún hafi þrifið sérstaklega vel niðurföll með skrúbbi og vaska einnig. Húsið sé ekki glænýtt og þá séu innanstokksmunir ekki glænýir og því geti verið erfitt að láta líta út fyrir að svo sé. Húsið hafi verið vel þrifið en leitt sé að það hafi leynst hundaskítur undir snjónum á svölunum.

Fyrir nokkrum vikum hafi band slitnað í gardínu í stofunni. Sóknaraðili hafi haft samband við gardínubúðina og haft fullan hug á að fara með hana í viðgerð en afgreiðslukonan hafi sagt að um væri að ræða eðlilegt slit á gardínum. Vegna Covid veikinda hafi hún ekki tekið á móti sóknaraðila það tímabilið og eftir það hafi verið stutt í flutninga. Sóknaraðili hafi því ákveðið að eftirláta varnaraðila að sjá um sína gardínu. Varðandi skúffuna í eldhúsinu hafi maður sóknaraðila farið í IKEA til að kaupa varahlut í hann en hann ekki verið til. Hlutir gefi sig með tímanum en farið hafi verið vel með húsið. Varðandi laust ljós þá hafi það verið vinnumenn á vegum varnaraðila sem hafi teipað það niður. Sóknaraðili hafi ekki séð neina breytingu á öðrum gardínum í húsinu en þá sem bandið hafi slitnað á. Varðandi myndir af ofnum þá viti sóknaraðili ekki hvernig ljósmyndari hafi fengið niðurstöðu um að hann væri óhreinn því að það hafi hann ekki verið. Sturtuklefarnir hafi endurtekið verið þrifnir en þeir séu lúnir og erfitt að eiga við slíka hluti. Varðandi leka frá sturtu þá efist sóknaraðili um að þau hafi getað framleitt það mikið af hárum á tæpu hálfu ári með það lítilli notkun á sturtunni að þessar afleiðingar yrðu. Líklegt sé að niðurfallið hafi verið óhreint við upphaf leigutíma.   

Fleiri vitni séu að því hversu vel húsið hafi verið þrifið. Sóknaraðila hafi grunað að varnaraðili myndi halda því fram að húsið væri ekki hreint og því hafi hún haft samband við Leigjendasamtökin. Formaður þeirra hafi tekið út húsnæðið í eigin nafni en ekki samtakanna.

VII. Frekari athugasemdir varnaraðila    

Því megi bæta við að ógreiddir reikningar vegna Orkuveitu Reykjavíkur nemi 58.431 kr. sem sóknaraðila beri að greiða þar sem leigusamningur gildi til 30. apríl.

Allar gardínur hafi verið skemmdar og séu enn til og hægt að skoða þær. Í þeim liggi mikill kostnaður. Þrjú vitni séu að þrifum varnaraðila. Húsið sé komið í söluferli og hafi varnaraðili þurft að sjá til þess að það væri sýningarhæft sem það hafi ekki verið vegna óhreininda.

VIII. Niðurstaða        

Í 3. mgr. 16. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigjandi skuli gera leigusala skriflega grein fyrir göllum, sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan fjórtán daga frá því að hann varð þeirra var.

Í 1. mgr. 17. gr. húsaleigulaga segir að hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning samkvæmt 1. eða 2. mgr. 16. gr. sé leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hljótist, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Í 2. mgr. sömu greinar segir að hafi leigusali ekki bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan átta vikna frá því að tilkynning barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns samkvæmt 1. mgr. sé leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að tefla miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu. Þá segir í 3. mgr. sömu greinar að leigjandi eigi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu á meðan eigi hafi verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði.

Með tölvupósti 15. desember 2021 upplýsti sóknaraðili um myglublett sem hún hafði uppgötvað í einu herbergjanna tveimur dögum áður. Varnaraðili segir að samdægurs hafi hún fengið einstakling á staðinn og að vandinn hefði verið upprættur. Í rafrænum samskiptum aðila 30. desember 2021 kemur fram að búið væri að eitra fyrir sveppinum og hafi mælingar sýnt að hann væri ekki eitraður en sóknaraðili taldi þörf á frekari rannsókn þar sem mygla geti verið heilsuspillandi og hefði mögulega valdið henni veikindum. Í skilaboðum varnaraðila 1. janúar 2022 segir að hún væri með einstakling sem væri að vinna að því að finna út hvaðan rakinn kæmi en hann hefði ráðfært sig við fagmann. Þá veitti hún 20.000 kr. afslátt af leigu fyrir janúarmánuð. Með tölvupósti 10. janúar 2022 ítrekaði sóknaraðili beiðni sína um að fagmaður myndi greina vandann. Varnaraðili upplýsti að hún væri með einstakling sem sæi um þetta fyrir sig. Í fyrirliggjandi yfirlýsingu þess einstaklings segir að sama dag og kvörtun sóknaraðila hafi borist hafi hann eitrað fyrir myglunni. Jafnframt hafi hann skoðað þak hússins en ekkert athugavert komið í ljós. Taldi hann líklegast að myglan stafaði af því að ekki væri nægileg loftun í herberginu.

Fyrir liggur að myglan, sem uppgötvaðist í horni veggja eins herbergisins, var hreinsuð en ekki liggur fyrir að hún hafi komið aftur fram eftir það. Engar vísbendingar liggja fyrir um annað en að viðgerðin hafi verið fullnægjandi í þessu tilviki, að minnsta kosti að svo stöddu, og að líkur séu á að myglan hafi allt eins komið fram vegna ónógrar loftunar. Þá liggja engin gögn fyrir sem benda til þess að mygla hafi komið fram á öðrum stöðum í húsinu eða að húsnæðið hafi verið óíbúðarhæft á leigutíma. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd, út frá gögnum málsins, ekki efni til að fallast á kröfu sóknaraðila um að hún eigi rétt á afslætti af leigu frá upphafi leigutíma.

Vegna kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að fá fagmann til að leggja mat á mygluna telur kærunefnd að hafa beri hliðsjón af því að varnaraðili brást þegar við kvörtun sóknaraðila með hreinsun myglunnar sem ekki virðist hafa komið fram aftur. Þess utan féllst varnaraðili á að skoða málið frekar og virðist sem það hafi verið í ferli þegar sóknaraðili lagði inn kæru vegna málsins. Telur kærunefnd að viðbrögð varnaraðila hafi verið nægileg miðað við tilefnið. Verður því ekki fallist á þessa kröfu sóknaraðila.

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé, að fjárhæð 360.000 kr., sem nemur leigu fyrir einn mánuð.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda, nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Í rafrænum skilaboðum varnaraðila 3. janúar 2022 segir hún að eins og áður hafi komið fram væri það henni að meinalausu að sóknaraðili færi fyrr úr húsinu, fyndi hún annað húsnæði. Sóknaraðili byggir á þessu og kveður varnaraðila hafa viljað losna við þau sem fyrst úr hinu leigða, sbr. einnig það að varnaraðili hafi sagt leigusamningum upp með þriggja mánaða fyrirvara í október 2021. Telur kærunefnd að sóknaraðili hafi þannig haft réttmæta ástæðu til að ætla, þrátt fyrir gildistíma samningsins, að hún gæti skuldbindingalaust losnað undan honum, fyndi hún annað húsnæði. Óumdeilt er að sóknaraðili flutti út úr hinu leigða 28. febrúar og reyndi að afhenda varnaraðila lyklana. Ekki er því fallist á að sóknaraðila beri að greiða leigu vegna mars og apríl.

Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skuli annast úttektina, óski annar aðilinn þess, og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu á milli þeirra. Fyrir liggur í málinu að úttektir voru ekki gerðar í samræmi við framangreint ákvæði, hvorki við upphaf né lok leigutíma.

Varnaraðili gerir kröfu um að henni sé heimilt að halda tryggingarfénu eftir á þeirri forsendu að þrifum hafi verið ábótavant við lok leigutíma. Einnig vegna fimm skemmdra gardína og lista í eldhúsi. Þá gerir varnaraðili kröfu í tryggingarféð vegna reiknings pípulagningamanns sem kallaður var út vegna stíflu í sturtuklefa á leigutíma. Sóknaraðili hafnar þessum kröfum en fellst á að band hafi slitnað í gardínu í stofu.

Aðilar hafa báðir lagt fram myndir sem þeir hafa tekið við lok leigutíma og sýna þær ólíkt ástand íbúðarinnar. Ekki liggur fyrir  úttekt á eigninni við lok leigutíma í samræmi við ákvæði 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga og verður sóknaraðili að bera hallann af því. Gegn neitun varnaraðila telur kærunefnd þannig ekki liggja fyrir sönnun þess að íbúðin hafi verið illa þrifin í lok leigutíma. Kröfu sóknaraðila um kostnað vegna þrifa er því hafnað. Að sama skapi verður hér að leggja til grundvallar að varnaraðili beri hallann af því að úttektar hafi hvorki verið aflað við upphaf né lok leigutíma sem sýnir ástand gardínanna og eldhúslistans. Sóknaraðili fellst þó á að band hafi slitnað í gardínu í stofu. Ekki liggja fyrir upplýsingar um kostnað vegna endurnýjunar eða viðgerðar á téðum skemmdum. Kærunefnd telur því ekki forsendur til að taka afstöðu til fjárhæðar bótakröfu varnaraðila hér um. Vegna reiknings pípulagningamanns telur kærunefnd ekki unnt að fallast á þá kröfu varnaraðila, enda er um að ræða reikning sem hún greiddi athugasemdalaust á leigutíma og virðist sem endurkrafan hafi fyrst komið fram eftir að sóknaraðili bar ágreining aðila undir kærunefnd.

Varnaraðila ber því að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 360.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 1. mars 2022 reiknast dráttarvextir frá 30. mars 2022.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um afslátt af leigugjaldi sem og að varnaraðila beri að fá fagmann til meta ástand hússins er hafnað.

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 360.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 30. mars 2022 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 12. maí 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Aldís Ingimarsdóttir