Mál nr. 22/2021-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 14. júní 2021

í máli nr. 22/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 230.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 25. mars 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 8. apríl 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 16. apríl 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 21. apríl 2021. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 5. maí 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2019 til 31. janúar 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að við upphaf leigutíma hafi hann greitt tryggingarfé að fjárhæð 230.000 kr. beint inn á reikning varnaraðila. Varnaraðili hafi hvorki svarað pósti né símtölum þegar sóknaraðili hafi reynt að fá tryggingarféð endurgreitt.

Vísað sé til 40. gr. húsaleigulaga en ákvæðum þeirrar greinar hafi ekki verið fylgt. Varnaraðili hafi aldrei gert kröfu í tryggingarféð eða sýnt því nokkurn áhuga að endurgreiða það.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi brotið gróflega gegn leigusamningi og fyrirgert rétti til tryggingarinnar. Þetta hafi verið kynnt sóknaraðila sem og þeim lögmönnum og lögfræðingum sem hann hafi leitað til vegna málsins.

Um hafi verið að ræða tímabundinn leigusamning sem skyldi gilda til 31. janúar 2021. Í samræmi við ákvæði samningsins hafi sóknaraðili lagt fram tryggingu fyrir réttum efndum sem hafi svarað til eins mánaðar leigu, eða 230.000 kr.

Hinn 15. nóvember 2020 hafi varnaraðila borist tölvupóstur frá lögfræðingi sóknaraðila þar sem lýst hafi verið yfir riftun leigusamningsins. Í tölvupóstinum hafi komið fram að sóknaraðili hygðist yfirgefa húsnæðið 1. desember 2020 og hvorki greiða leigu fyrir desember né janúar.

Í tölvupóstinum sé rakið að sóknaraðila hafi reynst nauðsynlegt að rifta samningnum sökum hávaða í nágrönnum sem hafi staðið í endurbótum á íbúð sinni. Samkvæmt tölvupóstinum hafi hávaðinn verið sóknaraðila, sem hafi þurft að sinna námi sínu heima, verið sérstaklega þungbær sökum þess að byggingar háskólans hafi verið lokaðar vegna heimsfaraldurs kórónuveiru. Sóknaraðili hafi haldið því fram að varnaraðili hefði brotið gegn skyldum sínum samkvæmt húsaleigulögum með því að vanrækja að stöðva framkvæmdir nágrannanna. Hann hafi engu að síður þegið helmingsafslátt af leigu vegna júlí 2020, sem honum hafi boðist, vegna óþægindanna. Hann hafi þakkað varnaraðila fyrir það og ekki gert frekari athugasemdir við óþægindin. Tekið skuli fram að varnaraðili telji ekki að ónæði af framkvæmdum nágrannans hafi verið slíkt að það réttlæti nokkurn afslátt eða vanefndarúrræði af hálfu sóknaraðila, en afslátturinn hafi verið gefinn umfram skyldu og eingöngu af vinsemd. Þetta sjáist á meðfylgjandi reikningsyfirliti ársins 2020. Varnaraðili hafi svarað erindi lögfræðingsins 23. nóvember 2020 og tilkynnt honum að ekki yrði fallist á riftunaryfirlýsinguna, enda ljóst að skilyrði hennar væru ekki uppfyllt.

Skömmu áður hafði varnaraðila borist erindi frá lögmanni þess nágranna, sem sóknaraðili telji að hafi valdið þessum óbærilega hávaða, þar sem lýst hafi verið ítrekuðu og alvarlegu áreiti sóknaraðila í garð nágrannanna. Í bréfinu komi meðal annars fram að sóknaraðili hafi komið ógnandi fram við nágrannana, öskrað á þau ókvæðisorðum, skvett ýmsum sósum á dyrnar á íbúð þeirra og brotið rúðu í íbúð þeirra. Liggi fyrir að nágrannarnir hafi í nokkur skipti þurft að kalla til lögreglu vegna ógnandi framkomu sóknaraðila.

Einnig liggi fyrir að sóknaraðili hafi unnið verulegar skemmdir á sameigninni, til dæmis hafi hann brotið dýra eldvarnarhurð. Í svari varnaraðila til lögfræðings sóknaraðila hafi því verið tilkynnt að ef sóknaraðili vanefndi leigusamninginn yrði tryggingunni ráðstafað til greiðslu vegna þeirra skemmda sem hann hafði valdið. Hafi honum verið tilkynnt um það í nóvember 2020 og hafi engin viðbrögð borist fyrr en nú. Þegar af þeim sökum hafi hann fyrirgert rétti til tryggingarinnar.

Vanefndir sóknaraðila séu verulegar og hafi valdið varnaraðila umtalsvert meira tjóni en nemi tryggingunni. Í fyrsta lagi hafi skilyrði riftunar af hálfu sóknaraðila ekki verið uppfyllt en hann hafi þrátt fyrir það ekki greitt síðustu tvo mánuði leigunnar. Í öðru lagi hafi sóknaraðili ekki skilað íbúðinni mánaðamótin nóvember/desember líkt og hann hafði boðað. Hann hafi ekki tæmt íbúðina, þrifið hana eða skilað lyklum. Um miðjan desember hafi varnaraðili neyðst til að taka saman og farga húsgögnum og munum sóknaraðila og þrífa íbúðina, enda ljóst að hann myndi ekki gera slíkt. Það sé því fjarstæðukennt að sóknaraðili eigi rétt til greiðslu tryggingar þar sem hann hafi vanefnt leigugreiðslur og ekki skilað íbúðinni. Í þriðja lagi hafi sóknaraðili unnið skemmdir á hinu leigða, sameigninni og öðrum íbúðum í húsinu. Varnaraðili hafi þurft að greiða fyrir þetta.

IV. Niðurstaða            

Ákvæði 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, hefur að geyma í átta töluliðum heimildir leigjenda til að rifta leigusamningi. Í 6. tölul. segir að leigjanda sé heimilt að rifta leigusamningi sé eðlilegum afnotum eða heimilisfriði leigjanda verulega raskað með ónæði og óþægindum vegna verulegra eða ítrekaðra brota annarra þeirra, sem afnot hafa af sama húsi, á umgengnis- eða grenndarreglum, enda hafi leigusali þrátt fyrir skriflegar áskoranir vanrækt skyldur sínar samkvæmt 4. mgr. 30. gr. eða atvik séu að öðru leyti með þeim hætti að eðlilegt sé og sanngjarnt að leigjandi megi rifta leigusamningi. Slík atvik geti til dæmis bæði varðað eðli brota og ónæðis og eins að frekari brot og óþægindi séu fyrirsjáanleg og líkleg.

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning sem átti að ljúka 31. janúar 2021. Með tölvupósti lögmanns sóknaraðila, dags. 15. nóvember 2020, rifti hann leigusamningnum með vísan til framangreinds 6. tölul. 60. gr. húsaleigulaga. Fram kom í bréfinu að leiga yrði ekki greidd fyrir desember 2020 og janúar 2021 og var óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins. Tekið var fram að varnaraðila væri kunnugt um ástæður riftunarinnar, enda hefði sóknaraðili margsinnis sent smáskilaboð og kvartað yfir hávaða frá nágrönnum sem hafi staðið í hávaðasömum breytingum á íbúð sinni.

Fyrir liggur bréf Húseigendafélagsins, dags. 12. nóvember 2020, til varnaraðila vegna kvörtunar þeirra eigenda í húsinu sem stóðu í framkvæmdum yfir framkomu sóknaraðila. Fram kom að hann hefði sýnt ógnandi framkomu í orði og verki.

Ljóst er að umfangsmiklar endurbætur stóðu yfir á íbúðinni fyrir neðan hina leigðu íbúð. Fram kemur í fyrrnefndu bréfi Húseigendafélagsins að hávaðasamar framkvæmdir hefðu einungis átt sér stað á milli kl. 10:00 og 18:00. Kærunefnd getur þannig ekki fallist á að eðlilegum afnotum eða heimilisfriði sóknaraðila hafi verið verulega raskað vegna verulegra eða ítrekaðra brota þeirra sem afnot hafa af sama húsnæði á umgengnis- eða grenndarreglum. Ekkert bendir til þess að um brot af þeirra hálfu hafi verið að ræða en eðli máls samkvæmt fylgir því hávaði þegar íbúðir eru endurnýjaðar.

Kærunefnd telur því að riftun sóknaraðila 15. nóvember 2020 hafi verið ólögmæt.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé upp í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun um tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi ekki skilað íbúðinni og að hún hafi því þurft að þrífa hana og farga húsgögnum um miðjan desember 2020. Með hliðsjón af því að riftun sóknaraðila var ólögmæt og að hann hafi ekki skilað eigninni fyrir 1. desember 2020 telur kærunefnd að varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu leigu vegna desember 2020, sbr. 2. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 14. júní 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson