Mál nr. 113/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. janúar 2021

í máli nr. 113/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila sé óheimilt að krefja hann um leigu frá október 2020.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og viðurkennt verði að sóknaraðila beri að greiða leigu á sex mánaða uppsagnarfresti.

Með kæru, dags. 5. október 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 14. október 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. nóvember 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 3. nóvember 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 8. nóvember 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 11. nóvember 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 18. nóvember 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 20. nóvember 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 19. desember 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um lögmæti riftunar sóknaraðila á leigusamningnum.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hann hafi neyðst til að flytja úr hinu leigða vegna verulegra samningsbrota af hálfu varnaraðila.

Varnaraðili hafi afhent starfsmönnum sínum lykla að íbúðinni og leyft þeim að fara þar inn til að vinna, að sóknaraðila fjarverandi. Sóknaraðili hafi ekki fengið neina tilkynningu um það fyrir fram. Vísað sé til 41. og 7. mgr. 60. gr. húsaleigulaga þar að lútandi.

Samkvæmt leigusamningi hafi varnaraðila borið að lagfæra brotinn hitara á baðherbergi en þar hafi verið kalt. Hitari hafi ekki virkað þótt meira en mánuður hafi liðið frá tveimur kvörtunum þar um.

Sóknaraðili hafi ítrekað kvartað undan útidyrahurðinni og farið fram á lagfæringar á henni. Hurðin hafi valdið miklum óþægindum vegna hávaða og ómögulegt verið að sofa eðlilega vegna þessa. Sóknaraðili hafi boðist til að setja upp sérstakt tæki sem hann hafi verið tilbúinn að kaupa sjálfur. Í meira en ár hafi ítrekaðar beiðnir hans verið hundsaðar. Í húsinu séu nú um sex einstaklingar búsettir en í því séu fjórar íbúðir. Við upphaf leigutíma hafi aðeins þrír búið þar.

Sóknaraðili hafi ekki ætlað að rifta samningnum en framangreindar staðreyndir séu fullnægjandi rök fyrir uppsögn hans. Byggt á þeim og öðrum aðstæðum sem séu utan stjórnar sóknaraðila sé vísað til réttar hans til riftunar og fari hann fram á að varnaraðila sé óheimilt að krefja hann um leigu vegna október 2020.

Sóknaraðili hafi verið búsettur annars staðar frá 18. september 2020 sem varnaraðili hafi þegar verið upplýstur um. Íbúð varnaraðila hafi verið tæmd og þrifin.

Eftir að sóknaraðili hafi tilkynnt uppsögn hafi varnaraðili sent tölvupóst sem hafi sýnt að hann hafi hundsað bréfið og sagt að samningurinn væri í gildi og að sóknaraðili ætti að greiða leigu.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að í lok febrúar 2019 hafi sóknaraðili kvartað undan ónæði frá útidyrahurð í sameign. Þann 26. febrúar 2019 hafi varnaraðili sent sóknaraðila tölvupóst með tengiliðaupplýsingum við trésmíðanema og beint því til þeirra að finna tíma til að skoða hurðina og leita lausna. Trésmíðameistarinn hafi síðar stillt hurðina, hún hafi verið smurð og járn færð til.

Þann 29. mars 2019 hafi sóknaraðili kvartað undan ofni í stofu sem næði ekki fullum hita. Í kjölfarið hafi sóknaraðili haft samband við pípulagningameistara sem hafi komið á staðinn og lagað ofnana. Þetta hafi sóknaraðili sjálfur staðfest nokkrum dögum síðar, eða þann 5. apríl 2019.

Þann 4. september 2019 hafi sóknaraðili óskað eftir því að ráðist yrði í frekari aðgerðir vegna ónæðis frá útidyrahurð. Í kjölfarið hafi sóknaraðili haft samband við trésmið sem hafi sagt að hann skyldi skoða málið þegar kæmi að fyrirhuguðum framkvæmdum við að skipta um glugga á bakhlið íbúðarinnar. Þann 23. janúar 2020 hafi varnaraðili tilkynnt að í vikunni þar á eftir yrði skipt um glugga á bakhlið íbúðarinnar. Sóknaraðili hafi sama dag óskað eftir því að hljóð frá útidyrahurðinni yrði skoðað sem varnaraðili hafi fallist á. Í kjölfarið hafi smiðurinn skoðað útidyrahurðina með það fyrir augum að leita lausna til að auka hljóðvist. Það hafi verið mat smiðsins að þær aðgerðir sem sóknaraðili hefði óskað eftir væru ekki líklegar til þess að bæta úr vandanum.

Þann 19. febrúar 2020 hafi sóknaraðili kvartað undan ofni í eldhúsi þar sem hiti væri fastur í hámarki og ekki hægt að slökkva á honum. Sama dag hafi varnaraðili haft samband við pípulagningameistara sem hafi stuttu síðar lagað ofninn.

Þann 18. júní 2020 hafi verið sett upp sjálflokandi hurðarpumpa við inngangshurð allra íbúða í húsnæðinu vegna krafna byggingarfulltrúa. Iðnaðarmenn hafi ekki farið inn í íbúðina en opnað hurðina og sett pumpuna upp. Varnaraðili hafi talið sig hafa sent tilkynningu á alla íbúa fyrir fram með tölvupósti en síðar komið í ljós að það hefði misfarist. Næsta dag hafi hann beðist afsökunar á því.

Þann 29. ágúst 2020 hafi sóknaraðili tilkynnt um vandamál með ofn í baðherbergi. Tveimur dögum síðar hafi varnaraðili óskað eftir því að pípulagningameistari myndi greiða úr vandanum. Engar kvartanir hafi borist frá sóknaraðila vegna ofna eftir þá viðgerð.

Þann 13. september 2020 hafi sóknaraðili tilkynnt að hann hefði ákveðið að flytja úr íbúðinni vegna ástæðna sem hann gæti hvorki breytt né ráðið við. Í kjölfarið hafi hann tæmt íbúðina og haft frumkvæði að því að skila lyklum til varnaraðila svo að hann gæti sýnt íbúðina nýjum leigjendum. Varnaraðili hafi metið  það svo að í þessu fælist formleg tilkynning um uppsögn og hafi hann tafarlaust auglýst íbúðina til leigu. Von varnaraðila hafi staðið til þess fá nýjan leigjanda sem fyrst og stytta þannig uppsagnarfrest sóknaraðila í ljósi þess að hann væri ekki að nýta íbúðina. Því miður hafi sú leit ekki enn borið árangur.

Með tölvupósti sóknaraðila 2. október 2020 hafi hann upplýst að vegna brots á samningi væri hann tilneyddur til að flytja út. Í tölvupósti 5. október 2020 hafi varnaraðili sagt að samningur aðila væri enn í gildi og sóknaraðili því bundinn af uppsagnarfresti.

Með tölvupósti 30. október 2020 hafi sóknaraðili óskað eftir því að fá lykla og aðgang að íbúðinni að nýju. Hann hafi sérstaklega tekið fram að það væri réttur hans samkvæmt samningi og lögum. Með tölvupósti 31. október 2020 hafi varnaraðili staðfest að sóknaraðila væri velkomið að fá lykla þar sem hann væri áfram leigjandi á meðan uppsagnarfrestur væri í gildi og að þessi beiðni væri túlkuð þannig að sóknaraðili væri hættur við allar tilraunir til að rifta samningnum en litið væri svo á að uppsögnin væri enn í gildi.

Af hálfu varnaraðila sé í fyrsta lagi byggt á því að sóknaraðili hafi afturkallað meinta riftun með því að óska eftir aðgangi að íbúð og lyklum samkvæmt samningi og lögum. Verði sú yfirlýsing ekki skilin öðruvísi en svo að sóknaraðili hafi talið sig áfram bundinn af leigusamningnum og riftun þar af leiðandi ekki átt sér stað. Verði því að hafna öllum kröfum sóknaraðila.

Verði litið svo á að samkvæmt framangreindu hafi ekki falist ótvíræð afturköllun riftunar sé til vara byggt á því að skilyrði til riftunar séu ekki fyrir hendi og því sé um að ræða ólögmæta riftun sem hafi ekki losað sóknaraðila undan skyldu hans til greiðslu leigu á uppsagnarfresti.

Um heimild leigjanda til riftunar sé fjallað í XII. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994. Vísað sé til 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna. Einnig sé vísað til 20. gr, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 60. gr., og 3. mgr. 20. gr. sömu laga.

Fyrir liggi að kærandi hafi nokkrum sinnum á tæplega tveggja ára leigutíma óskað eftir úrbótum á leiguhúsnæðinu, þ.e. ofnum sem ekki hafi virkað sem skyldi og hljóði sem hafi borist frá útidyrahurð í sameign. Í öllum tilvikum hafi varnaraðili brugðist skjótt við og kallað út faglærða iðnaðarmenn til þess að sinna úrbótum. Fyrir liggi bæði staðfesting sóknaraðila á að þessum úrbótum hafi verið sinnt sem og iðnaðarmanna. Það sé hlutverk sóknaraðila að afla viðeigandi sönnunar telji hann að viðhaldi eða viðgerðum hafi verið ábótavant og geti staðhæfing hans ein og sér ekki nægt í því sambandi. Aukinheldur fjarri því fjarri að umkvartanir hans hafi verið þess eðlis að uppfyllt væri það skilyrði riftunar að um væri að ræða verulega annmarka miðað við fyrirhuguð not leigjanda.

Í þessu samhengi athugist jafnframt að um sé að ræða húsnæði sem sé að grunni til frá árinu 1929 og því tæplega 100 ára gamalt. Áður en útleiga íbúða í húsinu hafi byrjað hafi það verið tekið heildstætt í gegn, þar með talið lagnir, ofnar, gólfefni, gluggar, svalir og fleira. Við svo umfangsmiklar framkvæmdir á gömlu húsnæði sé viðbúið að upp geti komið ýmis þau vandamál sem bregðast þurfi við. Af framlögðum gögnum sé ljóst að varnaraðili hafi ávallt leitast við að leysa slík mál skjótt og örugglega með atbeina faglærðra iðnaðarmanna.

Auk þess hafi sóknaraðili vísað til heimildar hans til riftunar og þess að varnaraðili hefði veitt iðnaðarmönnum lykil að íbúðinni. Um sé að ræða atvik sem hafi átt sér stað 18. júní 2020 þegar ráðist hafi þurft í framkvæmd við uppsetningu sjálflokandi hurðarpumpu við inngangshurð í íbúð sóknaraðila til þess að tryggja fullnægjandi brunahólfun innan fasteignarinnar heildstætt. Hér hafi því verið um að ræða aðkallandi öryggismál sem ráðist hafi verið í að kröfu byggingarfulltrúa. Tekið skuli fram að umræddir iðnaðarmenn hafi ekki stigið fæti inn í íbúðina að öðru leyti en því til þess að setja upp tilvitnaða hurðarpumpu og reykskynjara, sbr. fyrirliggjandi staðfestingu. Varnaraðili harmi að ekki hafi verið staðið betur að málum gagnvart sóknaraðila í umrætt skipti. Þetta einangraða tilvik geti aftur á móti ekki með nokkru móti réttlætt riftun á leigusamningi aðila og hvað þá mörgum mánuðum eftir að atvikið hafi átt sér stað.

Rétt sé að vekja athygli á því að málsatvik beri þess öll merki að sóknaraðili sé einfaldlega að leita leiða til að losna undan skyldu sinni til þess að greiða leigu í uppsagnarfresti. Í tölvupósti sóknaraðila 13. september 2020 þar sem hann hafi tilkynnt að hann hygðist flytja úr íbúðinni, hafi ekki einu orði verið minnst á riftun eða riftunarástæður. Svo virðist sem sóknaraðili hafi þá þegar tekið ákvörðun um að segja upp leigusamningi og flytja út en ekki áttað sig á því að hann væri bundinn af uppsagnarfresti fyrr en honum hafi verið tilkynnt um það að af hálfu varnaraðila. Það hafi enda ekki verið fyrr en 2. október 2020, eða 20 dögum eftir að sóknaraðili hafi tilkynnt um uppsögn leigusamningsins, sem sóknaraðili hafi fyrst borið fyrir sig riftun.

Með hliðsjón af framansögðu sé á því byggt, af hálfu varnaraðila, að ekki séu uppfyllt skilyrði til riftunar leigusamnings. Áhersla sé lögð á að sóknaraðili beri sönnunarbyrði fyrir því að skilyrði til riftunar á leigusamningi séu fyrir hendi. Þrátt fyrir það hafi sóknaraðili engin gögn lagt fram í málinu og ekkert verið gert til að sýna fram á að það meinta ónæði sem hann hafi þurft að þola hafi verið svo verulegt eða ítrekað að réttlætt geti riftun. Samkvæmt því verði að telja ósannað að skilyrði til riftunar hafi verið fyrir hendi í þessu máli.

Að fenginni þeirri niðurstöðu að forsendur til riftunar séu ekki fyrir hendi, verði sóknaraðili að teljast bundinn af sex mánaða gagnkvæmum uppsagnarfresti vegna íbúðarhúsnæðis, sbr. 3. tl. 1. mgr. 56. gr., húsaleigulaga nr. 36/1994, og b-lið 3. gr. leigusamnings.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að vandamál vegna hurðarinnar hafi verið hundsað allan leigutímann og það aldrei verið leyst. Fyrst núna í málatilbúnaði varnaraðila hafi komið fram upplýsingar um ómöguleika við að setja tappa. Sóknaraðili hafi aldrei verið upplýstur um ákvörðun smiðsins. Sem verkfræðingur með 14 ára reynslu efist sóknaraðili um að ekki hafi verið unnt að setja hurðarstoppara. Svar frá smiðinum hafi borist frá varnaraðila í skyndi og með það að markmiði að svara kvörtun sóknaraðila. Varnaraðili hafi ekkert gert til að leysa þetta vandamál á leigutíma. Þegar mánuður hafi verið liðinn af leigutíma hafi sóknaraðili fyrst kvartað undan hávaða frá hurðinni og lýst óþægindunum nákvæmlega. Rúmlega þremur vikum síðar hafi varnaraðili svarað með tölvupósti og upplýst að smiðurinn myndi hafa samband en hann hafi ekki gert það.

Tveimur mánuðum síðar hafi sóknaraðili skrifað annað bréf þar sem hann hafi boðið lausn á vandamálinu. Aðgerðir sem hafi verið gerðar af hálfu varnaraðila, þ.e. að smyrja og færa til járn, hafi ekki tengst því vandamáli sem sóknaraðil hafi kvartað undan. Samkvæmt bréfi varnaraðila, dags. 2. maí 2019, sé ljóst að hann hafi verið meðvitaður um vandamálið með hljóðið í hurðinni. Varnaraðili hafi viðurkennt að það að smyrja og færa til járn hafi ekki verið ætlað til þess að taka á vandamálinu. Í sama bréfi hafi hann upplýst að smiðurinn myndi huga að uppsetningu stoppara. Aðeins mánuði síðar, eða 1. júní 2019, hafi smiðurinn haft samband með tölvupósti. Þegar hann hafi komið til að mæla glugga hafi hann sagt að varnaraðili hefði ekkert sagt honum neitt um hurðina. Sóknaraðili hafi þegar upplýst varnaraðila um þetta og fengið annað loforð. Engar aðgerðir hafi þó fylgt því. Vandamál hurðarinnar hafi haldið áfram að trufla verulega og versnað með fjölgun íbúa. Sóknaraðili hafi kvartað í þriðja skiptið 4. september 2019, án árangurs. Þá hafi hann kvartað í fjórða skiptið 23. janúar 2020 og þá fengið loforð um að þetta yrði skoðað en það hafi þó ekki verið gert.

Sóknaraðili hafi í eitt skipti komið í íbúðina og hurðin þá verið opin. Í íbúðinni hafi verið tveir starfsmenn sem hafi verið að ljúka við uppsetningu á búnaði. Sóknaraðili hafði ekki verið upplýstur um þetta fyrir fram en varnaraðili sagt að tilgangur þessa hafi verið að tryggja öryggi.

Þá hafi varnaraðili hundsað átök á milli sóknaraðila og nýrra leigjenda í húsinu þar sem þeir hafi ekki verið upplýstir um fyrirkomulag varðandi rafmagnstengla í sameign. Sóknaraðili hafi óskað eftir því við varnaraðila að hann myndi útskýra þetta fyrirkomulag fyrir nýjum leigjendunum en hann ekki gert það.

Þann 16. október 2020 hafi starfsmaður varnaraðila krafist lykla af sóknaraðila undir því yfirskini að starfsmaðurinn hafi ætlað að sýna íbúðina. Lyklarnir hafi þegar verið afhendir. Þann 24. október 2020 hafi sóknaraðili tekið eftir nýjum leigjanda í íbúðinni þar sem blóm hafi verið komin í glugga og húsgögn í herbergi. Sóknaraðili hafi aftur séð leigjandann í fyrri íbúð hans 30. október 2020 og hafi hann þá verið í eldhúsinu. Sama dag hafi sóknaraðili séð reikning vegna leigu fyrir nóvember. Varnaraðili hafi þó fullyrt að sóknaraðili væri enn bundinn af samningnum. Sóknaraðila þyki einkennilegt að greiða leigu vegna íbúðar sem einhver annar sé búsettur í.

Til þess að skilja lögmæti þessa hafi sóknaraðili krafist þess að fá lyklana aftur og sama dag hafi hann rætt við nýja leigjandann. Varnaraðili hafi aftur á móti sagt að ákveðið dót hefði verið flutt í íbúðina. Sóknaraðili hafi ekki tekið við lyklunum á ný.

Þar sem nýr leigjandi hafi flutt inn að loknum leigutíma sóknaraðila eigi varnaraðili ekki kröfu á hendur honum.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að málatilbúnaður sóknaraðila sé nokkuð á reiki og að víða í málatilbúnaði hans sé mótsögn. Hann virðist byggja málatilbúnað sinn á því að leigusamningi hafi verið rift með tilkynningu 2. október 2020 og því sé hann ekki bundinn af uppsagnarfresti. Á sama tíma hafi hann þó óskað eftir því við varnaraðila að fá aðgang að lyklum og íbúðinni með vísan til gildandi samnings og laga og hafi nú síðast byggt málatilbúnað sinn á því að varnaraðila hafi verið óheimilt að geyma dót í íbúðinni eftir að meint riftun hafi átt sér stað. Sóknaraðili hafi því samhliða virst byggja á því að leigusamningur aðila væri í gildi og að honum hafi verið rift, allt eftir því hvað henti honum hverju sinni. Ekkert hafi komið fram af hans hálfu sem hafi varpað ljósi á afstöðu sóknaraðila að þessu leyti og því sé alls óljóst hvaða krafa sé raunverulega uppi í málinu af hans hálfu. Rétt sé að taka fram að varnaraðili hafi þegar fallist á að veita sóknaraðila aðgang að lyklum og íbúðinni og það boð standi enn á meðan uppsagnarfrestur vari.

Sóknaraðili haldi því ranglega fram að 24. október hafi annar leigjandi verið fluttur í íbúðina og að hún hafi verið „fullbúin“. Þrátt fyrir að umrætt atvik hafi átt sér stað eftir uppsögn/meinta riftun geti því ekki komið til álita við mat á réttmæti riftunar í máli þessu að slíkar rangfærslur gefi tilefni til að lýsa þessum þætti málsins nánar eins og þær horfi við gagnaðila. Til upprifjunar skuli nefnt að 13. september 2020 hafi sóknaraðili tilkynnt með tölvupósti að hann hefði ákveðið að flytja úr íbúðinni vegna ástæðna sem hann gæti ekki breytt eða ráðið við. Í kjölfarið hafi sóknaraðili tæmt íbúðina og afhent varnaraðila lyklana svo að hann gæti sýnt íbúðina. Líkt og áður hafi komið fram hafi varnaraðili talið að með þessu hefði sóknaraðili formlega sagt upp leigusamningi og hafi íbúðin tafarlaust verið auglýst til leigu.

Um miðjan október hafi komið í ljós að ráðast þyrfti í breytingar að kröfu byggingarfulltrúa á annarri íbúð sem varnaraðili leigi út í sama húsnæði. Til þess að liðka fyrir framkvæmdunum hafi sóknaraðili boðið viðkomandi leigjanda að geyma húsmuni sína í íbúð sóknaraðila dagana 16.-23. október. Varnaraðili hafi talið það meinalaust í ljósi þess að sóknaraðili hafði flutt út, tæmt íbúðina og afhent lykla og umráð íbúðarinnar á meðan leitað væri að nýjum leigjanda. Með þessu hafi varnaraðili verið að leitast við að koma til móts við leigjanda og bjóða honum að geyma hluta af dóti sínu í sama húsnæði í stað þess að þurfa að flytja það í annað geymsluhúsnæði á meðan á framkvæmdum hafi staðið. Rétt sé að taka fram að leigjandinn hafi ekki sjálfur flutt í íbúðina og ekki haft afnot af henni að öðru leyti en því að geyma þar dót. Þá hafi hann heldur ekkert greitt fyrir þessi takmörkuðu afnot, heldur  hafi varnaraðili þvert á móti fellt niður leigu hjá honum í tvo mánuði vegna þess ónæðis sem framkvæmdunum hafi fylgt. Þessu öllu til staðfestingar fylgi yfirlýsing viðkomandi leigjanda. Þá sé einnig rétt að taka fram að vegna þessa atviks hafi varnaraðili ákveðið að fella niður leigu sóknaraðila vegna tímabilsins 16.-23. október.

Að fenginni þeirri niðurstöðu að forsendur til riftunar séu ekki fyrir hendi verði sóknaraðili að teljast bundinn af sex mánaða gagnkvæmum uppsagnarfresti vegna íbúðarhúsnæðis, sbr. 3. tl. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga og b-lið 3. gr. húsaleigusamnings.

VI. Niðurstaða            

Til álita kemur hvort riftun sóknaraðila á leigusamningi aðila hafi verið lögmæt. Um riftunarheimildir leigjanda er kveðið á um í 60. gr. húsaleigulaga. Í 2. mgr. þeirrar greinar segir að tilkynning um riftun samkvæmt 1.-8. tölul. 1. mgr. skuli vera skrifleg og skuli henni fylgja rökstuðningur fyrir riftuninni.

Í tölvupósti sóknaraðila 13. september 2020 tilkynnti hann varnaraðila að hann hefði ákveðið að flytja út vegna óviðráðnlegra aðstæðna. Hann tók jafnframt fram að síðasti dagur leigutímabils yrði 30. október 2020. Varnaraðili sagði 18. september 2020 að íbúðin hefði verið auglýst til leigu og að hann yrði í sambandi. Sóknaraðili tilkynnti 20. september 2020 að íbúðin hefði verið þrifin og tæmd. Næsta dag sagði sóknaraðili að varnaraðili gæti sýnt íbúðina þar sem hann væri þegar fluttur út.

Í tölvupósti sóknaraðila 2. október 2020 segir að hann hafi neyðst til að flytja út vegna samningsbrota af hálfu varnaraðila. Sóknaraðili nefndi í þessu tilliti að iðnaðarmönnum hefði verið hleypt inn í íbúð hans án leyfis, hiti á baðherbergi hefði ekki verið lagfærður og að vandamál vegna hávaða frá útidyrahurð hefðu ekki verið leyst. Varnaraðili svaraði 5. október 2020 og sagði að samningurinn væri í gildi og að uppsagnarfrestur væri þrír mánuðir.

Í tölvupósti varnaraðila 16. október 2020 segir að þar sem kæra hafi verið lögð fram þurfi hann að sýna íbúðina og því þurfi hann lyklana. Sóknaraðili svaraði og sagðist afhenda lyklana.

Ljóst er að riftun sóknaraðila á leigusamningi aðila með fyrrnefndum tölvupósti 13. september 2020 var ekki í samræmi við fyrrnefnt ákvæði 2. mgr. 60. gr. húsaleigulaga sem gerir ráð fyrir því að riftun skuli fylgja rökstuðningur og má raunar skilja tölvupóstinn sem uppsögn en ekki riftunaryfirlýsingu. Sóknaraðili nefndi þó síðar í tölvupósti 2. október 2020 að hann hefði neyðst til að flytja út þar sem iðnaðarmönnum hefði verið hleypt inn í íbúðina án leyfis og að vandamál með hita á baðherbergi og hávaða frá útidyrahurð hefðu ekki verið leyst af hálfu varnaraðila, þrátt fyrir kvartanir sóknaraðila þar um.

Samkvæmt 4. tölul. 60. gr. húsaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi í tilvikum þar sem leigusali bætir eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði samkvæmt 20. gr. Í 1. mgr. 20. gr. segir að telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skuli hann gera leigusala skriflega grein fyrir því sem hann telur að úrbóta þarfnist og skora á hann að bæta úr því. Í 3. mgr. segir að hafi leigusali ekki bætt úr annmörkunum á húsnæðinu innan átta vikna frá því að tilkynning samkvæmt 1. mgr. barst honum og leigjandi hafi ekki neytt réttar síns samkvæmt 2. mgr. sé leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að ræða miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu.

Vegna kvörtunar sóknaraðila frá 29. ágúst 2020 um kulda í baðherbergi réðst iðnaðarmaður á vegum varnaraðila í lagfæringar og hefur hann staðfest að það hafi þurft að þrýstijafna hitagrind í kjallara og að pinni í ofninum hafi verið bilaður. Varðandi útidyrahurðina verður ráðið að varnaraðili hafi brugðist við kvörtunum sóknaraðila innan átta vikna en sóknaraðili hafi þó ekki talið þá lausn nægilega. Allt að einu telur kærunefnd að ekki hafi verið um að ræða verulegan annmarka á húsnæðinu miðað við fyrirhuguð not leigjanda þannig að réttlætt geti riftun, sbr. 3. mgr. 20. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili byggir riftun sína að lokum á því að iðnaðarmenn á vegum varnaraðila hafi 18. júní 2020, farið í leyfisleysi inn í íbúð hans til að setja upp sjálflokandi pumpu á inngangshurðina og reykskynjara án leyfis hans. Samkvæmt 41. gr. húsaleigulaga er leigusala aldrei heimill aðgangur að hinu leigða húsnæði, þegar leigjandi er ekki viðstaddur, nema að fengnu samþykki leigjanda. Riftunarheimild 7. töluliðs 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er aftur á móti bundin því skilyrði að leigusali hafi brotið ítrekað eða verulega gegn rétti leigjanda til að hafa umsamin og óskorðuð umráð og afnot hins leigða. Kærunefnd telur að um einangrað tilvik hafi verið að ræða og geti því ekki varðað riftun á grundvelli 7. töluliðs.

Að öllu framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að riftun sóknaraðila hafi verið ólögmæt.

Leigusamningur aðila var ótímabundinn en samkvæmt 3. tölul. 56. gr. húsaleigulaga er uppsagnarfrestur sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðarhúsnæði. Með tölvupósti 5. október segir varnaraðili að uppsagnarfrestur sé þrír mánuðir. Telur kærunefnd að hann sé bundinn af því, enda leigjanda til hagsbóta. Kærunefnd lítur svo á að sóknaraðili hafi sagt leigusamningi aðila upp með tölvupósti 13. september 2020. Í 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga segir að uppsagnarfrestur teljist hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send og hófst hann því 1. október 2020 í tilviki þessu.

Ákvæði 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga kveður á um að leigjandi skuli bæta leigusala tjón sem leiðir af vanefndum hans en ákvæðið hefur verið notað með lögjöfnun þegar um ólögmæta riftun af hálfu leigjanda er að ræða. Er þar einnig kveðið á um að leigjandi skuli greiða bætur sem jafngildi leigu út uppsagnarfrest. Þá segir í 2. mgr. að leigusali skuli  þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu leigugjaldi og skuli þær leigutekjur sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Óumdeilt er að varnaraðili tók hina leigðu eign til eigin nota er hann nýtti hana sem geymslu fyrir annan leigjanda tímabilið 16.-23. október 2020 til þess að þurfa ekki að flytja munina í annað geymsluhúsnæði eins og varnaraðili sjálfur lýsir. Kærunefnd telur að frá leigubótum sóknaraðila beri að draga þær tekjur sem varnaraðili hefði getað haft af téðri nýtingu húsnæðisins. Þá hefur varnaraðili ekki lagt fram gögn sem sýna fram á að hann hafi gert raunhæfar tilraunir til að leigja eignina út að nýju, aðra en ódagsetta auglýsingu af mbl.is, eða útskýrt af hverju ekki hefur tekist að leigja út að nýju eign á svo vinsælum stað. Telur kærunefnd því að sóknaraðila beri ekki að greiða leigu eftir 16. október 2020.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila er óheimilt að krefja sóknaraðila um leigu eftir 16. október 2020.

Reykjavík, 18. janúar 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson