Mál nr. 10/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 10/2010

Tímabundinn leigusamningur: Uppsagnarfrestur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. október 2010, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð C hdl., f.h. gagnaðila, dags. 1. nóvember 2010, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. nóvember 2010, og athugasemdir lögmanns gagnaðila, dags. 16. nóvember 2010, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 12. janúar 2011.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 8. september 2009, tók gagnaðili á leigu íbúð að X nr. 3 í R í eigu álitsbeiðanda. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 9. september 2009 til 9. september 2010. Ágreiningur er um uppsagnarfrest.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að þriggja mánaða uppsagnarfrestur gildi.

Kröfur gagnaðila eru:

1. Að álitsbeiðandi endurgreiði gagnaðila það tryggingarfé sem hún hafi greitt álitsbeiðanda til tryggingar fyrir leigugreiðslum að fjárhæð 82.000 kr. ásamt verðbótum á leigutímanum og dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af þeirri fjárhæð frá 27. september 2010 til greiðsludags.
2. Að álitsbeiðandi endurgreiði leigufjárhæð vegna tímabilsins 28. september til 9. október að fjárhæð 36.000 kr. með vöxtum skv. 3. gr. laga nr. 38/2001 af þeirri fjárhæð frá 27. september til 27. október, en með dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi haft samband við gagnaðila þremur mánuðum áður en samningurinn rann út til að athuga hvort hún hygðist leigja húsnæðið áfram. Gagnaðili hafi sagt að hún vildi örugglega leigja það áfram. Í lok ágústmánaðar hafi móðir gagnaðila haft samband og spurt hvort unnt væri að gera leigusamning með eins mánaðar uppsagnarfresti en álitsbeiðandi hafi sagt að það væri ekki hægt, heldur yrði fresturinn að vera þrír mánuðir, auk þess sem leiguverð myndi hækka á nýjum samningi. Á það hafi gagnaðili sæst og greitt 90.000 kr. fyrir september. Hinn 8. september hafi álitsbeiðandi sent nýjan leigusamning en gagnaðili haft samband nokkrum dögum síðar og sagst ekki vilja skrifa undir nýjan samning. Orðaskak hafi átt sér stað milli maka gagnaðila og álitsbeiðanda og í kjölfarið hafi álitsbeiðandi fengið bréf þar sem hann hafi verið krafinn um greiðslur. Í kjölfarið hafi gagnaðili flutt úr íbúðinni án þess að segja upp leigu og hafi ekki látið álitsbeiðanda vita fyrr en hann hafi fengið umrætt bréf. Álitsbeiðandi telur að gagnaðila beri að segja upp leigusamningi með þriggja mánaða fyrirvara og að uppgjör miðist við það. Hann tekur fram varðandi að gagnaðili hafi ekki óskað eftir að hann hefði umboðsmann en lítið mál hefði verið gera það. Þá hafi móðir hans tekið við lyklum frá gagnaðila.

Í greinargerð gagnaðila er kröfum álitsbeiðanda alfarið hafnað og telur hún að þær eigi ekki við rök að styðjast enda hafi ekkert samkomulag komist á. Álitsbeiðandi hafi byggt kröfur sínar á leigusamningi sem hafi verið saminn einhliða af honum án samráðs við gagnaðila. Samningurinn hafi hvorki verið undirritaður né samþykktur munnlega.

Gagnaðili byggir kröfur sínar á húsaleigusamningi sem aðilar gerðu með sér vegna umrædds íbúðarhúsnæðis. Við undirritun samningsins hafi gagnaðili greitt einn mánuð fyrirfram til álitsbeiðanda samkvæmt leigusamningi að fjárhæð 82.000 kr. Leigusamningurinn hafi runnið út 9. september 2010 án sérstakrar uppsagnar af hálfu aðila. Viðræður hafi farið fram í kjölfarið um nýjan húsaleigusamning. Til bráðabirgða hafi verið ákveðið að gagnaðili yrði áfram í íbúðinni og greiddi húsaleigu fyrir einn aukamánuð, þ.e. til 9. október 2010, alls 90.000 kr., en ekki hafði komist á nýr samningur.

Skömmu síðar hafi gagnaðili fengið samningstilboð frá álitsbeiðanda. Það hafi hins vegar ekki verið eins og gagnaðili hafði séð fyrir sér. Gagnaðili hafi því ákveðið að skrifa ekki undir nýjan samning en flytja þess í stað út úr íbúðinni að liðnum þeim mánuði sem þegar hafði verið greitt fyrir, nánar tiltekið 9. október 2010.

Maki gagnaðila ræddi við álitsbeiðanda í síma 21. september 2010. Hann hafi tilkynnt álitsbeiðanda að hann og gagnaðili gætu því miður ekki sætt sig við samningstilboð álitsbeiðanda og hefðu því ákveðið að yfirgefa íbúðina 9. október 2010. Álitsbeiðandi hafi brugðist ókvæða við og haft í hótunum við gagnaðila og maka hennar; að ef þau skrifuðu ekki undir nýjan leigusamning þá myndi „eitthvað slæmt henda þau“. Álitsbeiðandi hafi sagst vera á leiðinni til Íslands fljótlega og hafi sagt við maka gagnaðila að þau skyldu vara sig.

Gagnaðili og maki hennar hafi litið þessar hótanir mjög alvarlegum augum og kært þær til lögreglu. Í kjölfarið hafi þau talið að þeim væri ekki lengur vært í íbúðinni þar sem álitsbeiðandi hafi verið með lykil að íbúðinni og haft í hótunum við þau. Þannig hafi gagnaðila og maka hennar fundist þau ekki vera óhult á eigin heimili gagnvart álitsbeiðanda. Þau hafi því ákveðið að flytja út úr íbúðinni við fyrsta tækifæri og gengu endanlega frá henni 27. september 2010. Íbúðin hafi þá verið tæmd, hrein og allur fylgibúnaður í góðu lagi. Gagnaðili hafi ekki vitað hvað hún ætti að gera við húslyklana, enda álitsbeiðandi búsettur í S. Hún hafi brugðið á það ráð að fá tvo nágranna sína til að votta það að íbúðin væri tóm, hrein og fylgibúnaður í lagi. Sú yfirlýsing hafi verið undirrituð af nágrönnunum 27. september 2010.

Móðir álitsbeiðanda hafi haft samband símleiðis við gagnaðila og sagst vera fús til að veita lyklunum viðtöku á X nr. 3 samkvæmt beiðni álitsbeiðanda. Gagnaðili og maki hennar hittu móður álitsbeiðanda í íbúðinni 1. október 2010 þar sem hún hafi tekið við lyklunum. Þá hafi hún undirritað yfirlýsingu þess efnis að íbúðin væri tóm, hrein og allur fylgibúnaður í lagi. Gagnaðili og maki hennar hafi jafnframt tekið myndbandsupptöku af íbúðinni sama dag til sönnunar á að íbúðin hafi verið afhent í góðu ásigkomulagi.

Þann 27. september 2010 hafi gagnaðili sent álitsbeiðanda bréf þar sem hún hafi gert kröfu um skil á tryggingarfénu og endurgreiðslu á leigugreiðslu vegna tímabilsins 28. september til 9. október 2010. Þá hafi gagnaðili gert kröfu um að fá greiddan kostnað vegna lögfræðiaðstoðar í tengslum við málið auk símakostnaðar við að skila íbúðinni til álitsbeiðanda.

Gagnaðili byggir kröfur sínar á því að álitsbeiðandi hafi ekki endurgreitt gagnaðila þá fyrirframgreiðslu sem hún hafi innt af hendi og hann hafi átt að varðveita samkvæmt efni leigusamningsins. Fyrirframgreiðslan hafi eðlilega verið hugsuð sem trygging til réttra efnda á leigusamningnum.

Gagnaðili hafi uppfyllt allar sínar skyldur samkvæmt leigusamningnum. Þannig hafi hún greitt allar leigugreiðslur eins og samningurinn kvað á um. Óumdeilt sé að gagnaðili hafi flutt út úr íbúðinni 27. september 2010. Því geti 59. gr. laga nr. 36/1994 ekki átt við í þessu tilfelli þar sem áskilið sé að leigjendur séu tvo mánuði eða lengur eftir að tímabundnum leigusamningi lýkur til þess að unnt sé að krefjast ótímabundinnar framlengingar samningsins. Meðal annars af þessari ástæðu eigi kröfur álitsbeiðanda engan rétt á sér.

Gagnaðili vísar til þess að skv. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga skuli leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Álitsbeiðandi hafi ekki haft fyrir því að svara bréfi gagnaðila frá 27. september 2010. Honum beri að skila gagnaðila tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar, en það hafi hann ekki gert.

Þá fór gagnaðili fram á við álitsbeiðanda í framangreindu bréfi að hann endurgreiddi sér leigugreiðslu fyrir tímabilið 28. september–9. október 2010 enda hafi gagnaðili hafi haft íbúðina tilbúna til viðtöku fyrir álitbeiðanda 27. september 2010. Í 7. gr. laga nr. 36/1994 sé áskilið að leigusali hafi umboðsmann tiltækan vegna langvarandi fjarvista. Álitsbeiðandi hafi ekki haft slíkan umboðsmann tiltækan í leigusamningnum og því brotið gegn þessu ákvæði, enda búsettur í S. Gagnaðili hafi því engan haft til að snúa sér til fyrr en móðir álitsbeiðanda hafi haft samband að fyrra bragði og veitt lyklunum viðtöku 1. október 2010. Álitsbeiðandi verði þannig að bera hallann vegna þessa viðtökudráttar.

Forsenda fyrir því að gagnaðili hafi greitt fyrir tímabilið 9. september–9. október 2010 hafi meðal annars verið sú að þau gætu búið óhult í húsnæðinu. Eftir hótanir álitsbeiðanda í garð þeirra hafi sú forsenda verið brostin. Þess vegna telur gagnaðili sig eiga rétt á endurgreiðslu fyrir tímabilið 28. september til 9. október 2010, alls að fjárhæð 36.000 kr.

Í athugasemdum álitsbeiðanda bendir hann á að munnlegur samningur hafi verið kominn á fyrir 1. september og gagnaðili hafi greitt 90.000 kr. eins og um hafi verið samið 1. september. Þá hafi álitsbeiðandi sent tvö eintök af húsaleigusamningi til gagnaðila til undirritunar, eins samningur og sá fyrri nema búið hafi verið að semja um hækkun í 90.000 kr. og til eins árs. Móðir gagnaðila hafi staðfest það munnlega í síma, auk þess sem álitsbeiðandi hafi tvö sms-skeyti frá henni um það. Hún hafi svo hringt í álitsbeiðanda þremur eða fjórum dögum eftir og sagt að þau myndu ekki skrifa undir nýjan samning því þau væru svo óörugg með fjármálin og að hún ætlaði að gera íbúð fyrir gagnaðila í bílskúrnum. Álitsbeiðandi hafi svarað því til að það hljóti að vera þriggja mánaða uppsagnarfrestur og að hann þyrfti að hugsa þetta nánar. Í kjölfarið hafi leiðindin byrjað, en álitsbeiðandi mótmælir því að hann hafi hótað þeim.

Í athugasemdum gagnaðila er ítrekað að ekki hafði komist á nýr samningur með aðilum. Breyti engu í því efni þótt gagnaðili hafi greitt eina mánaðargreiðslu á meðan samningsumleitanir hafi verið í gangi.

III. Forsendur

Í málinu er deilt er um hvort komist hafi á nýr leigusamningur með aðilum með þriggja mánaða uppsagnarfresti eftir að tímabundinn samningur aðila rann út.

Í 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Samkvæmt 2. mgr. 58. gr. verður tímabundnum leigusamningi ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þó sé heimilt að semja um að segja megi upp slíkum samningi á grundvelli sérstakra forsenda, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Slík uppsögn skuli þá vera skrifleg og rökstudd og gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera að minnsta kosti þrír mánuðir. Aðilum leigusamnings er einnig frjálst að semja um að leigutíma ljúki fyrr en gert er ráð fyrir í samningi.

Samkvæmt 59. gr. sömu laga getur leigusali krafist þess að leigusamningur framlengist ótímabundið ef leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði í tvo mánuði eftir að leigutíma líkur. Sömu kröfu getur leigjandi gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið.

Fyrir liggur að tímabundinn leigusamningur aðila rann út 9. september 2010. Ber aðilum saman um að rætt hafi verið um framlengingu hans og gagnaðili af þeim sökum ekki flutt út við samningslok. Hún hafi greitt fyrir leigu fyrir einn mánuð. Ekki lá fyrir skriflegur leigusamningur og heldur gagnaðili því fram að aðeins hafi verið búið að semja um leigu í einn mánuð meðan á samningsumleitunum stæði. Álitsbeiðandi heldur því hins vegar fram að nýr samningur hafi verið kominn á. Gagnaðili skilaði íbúðinni 1. október 2010 og getur ákvæði 59. gr. húsaleigulaga á því ekki átt við hér. Það er álit kærunefndar að ekki sé sannað að nýr samningur hafi verið kominn á með aðilum, umfram þann tíma sem gagnaðili heldur fram, og álitsbeiðandi verði að bera hallann af því. Kröfu álitsbeiðanda er því hafnað.

Gagnaðili krefst þess að álitsbeiðandi skili fyrirframgreiðslu að fjárhæð 82.000 kr. ásamt verðbótum á leigutíma og dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 27. september 2010 til greiðsludags.

Samkvæmt samningi aðila var fjárhæð leigunnar 82.000 kr. á mánuði og greiddi gagnaðili tveggja mánaða leigu fyrirfram, þ.e. fyrir fyrsta mánuðinn og einn að auki. Til tryggingar réttum efndum var sett fram trygging að fjárhæð 246.000 kr. í formi sjálfskuldarábyrgðar þriðja manns. Sú fjárhæð sem hér er um deilt er því fyrirframgreidd leiga en ekki trygging fyrir réttum efndum skv. 39. og 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Ljóst er að gagnaðili hefur greitt einn mánuð umfram leigutíma og er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að endurgreiða þá fjárhæð.

Krafa um verðbætur verður aðeins reist á samningi eða lögum, sbr. 13. gr. laga nr. 38/2001. Ákvæði 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. laga nr. 36/1994 tekur ekki til fyrirframgreiðslu. Þá var leigufjárhæðin í samningi aðila óbreytt allan samningstímann og því engin rök til að leggja verðbætur á umrædda fjárhæð. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu gagnaðila um verðbætur.

Samkvæmt 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 er heimilt að reikna dráttarvexti frá og með þeim degi þegar liðinn er mánuður frá því að kröfuhafi sannanlega krafði skuldara um greiðslu. Er það álit kærunefndar að gagnaðili geti, í samræmi við þá reglu, krafist dráttarvaxta frá 27. október 2010 til greiðsludags.

Gagnaðilar greiddu 90.000 kr. í leigu fyrir tímabilið frá 9. september til 9. október 2010 og bera að þau hafi samið um það við álitsbeiðanda að leigja þann mánuð. Ekki liggja fyrir gögn um að gagnaðila hafi ekki verið vært í íbúðinni þennan tíma og er það álit kærunefndar að hafna beri kröfu um endurgreiðslu leigu á tímabilinu 27. september til 9. október 2010.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ekki hafi verið í gildi samningur um þriggja mánaða uppsagnarfrest.

Það er jafnframt álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að skila gagnaðila 82.000 kr. fyrirframgreiddri leigu, auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 27. október til greiðsludags.

Þá er það álit kærunefndar að gagnaðili eigi ekki rétt til endurgreiðslu leigu fyrir 27. september til 9. október 2010.

Reykjavík, 12. janúar 2011

Arnbjörg Sigurðardóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson