Mál nr. 90/2019 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 11. desember 2019
í máli nr. 90/2019
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigu út hinn tímabundna leigusamning, sbr. 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga. Til vara að honum beri að greiða leigu út ágúst 2019. Sóknaraðili krefst þess að viðurkennt verði að varnaraðila sé skylt að greiða fyrir tjón sem varð á íbúðinni á meðan á leigutíma stóð. Sóknaraðili krefst þess að viðurkennt verði að varnaraðili greiði helming af útlögðum kostnaði vegna úttektarinnar í samræmi við 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga. Að lokum krefst sóknaraðili þess að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða allt fjártjón sem hann hafi orðið fyrir vegna vanefnda varnaraðila á leigusamningnum, sbr. 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga.
Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst varnaraðili þess að sóknaraðila beri að endurgreiða leigu vegna tímabilsins 25.-31. júlí 2019 að fjárhæð 43.548 kr.
Með kæru, dags. 11. september 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfum kærunefndar, dags. 12. og 19. september 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 21. október 2019. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dagsettu sama dag, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 5. nóvember 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 7. nóvember 2019. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 12. nóvember 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 18. nóvember 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2018 til 31. október 2019 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Um var að ræða endurnýjun á leigusamningi aðila en leigutími hófst 19. september 2014. Ágreiningur er um riftun varnaraðila á leigusamningi aðila, ástand hins leigða við lok leigutíma, kostnað vegna úttektar við lok leigutíma og kröfu sóknaraðila vegna fjártjóns.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að við afhendingu íbúðarinnar 19. september 2014 hafi verið gerð úttekt á henni og flest atriði fengið einkunnina B sem feli í sér að ástand þess sé heilt eða lítið slitið.
Í lok febrúar 2019 hafi varnaraðili haft samband við umboðsmann sóknaraðila þar sem myglurákir hafi verið byrjaðar að myndast meðfram lofti íbúðarinnar. Umboðsmaðurinn hafi þegar brugðist við og fengið matsmann frá tryggingafélagi til að kanna orsök myglunnar. Rakamæling hafi verið framkvæmd og niðurstaða hennar verið sú að mikill raki væri í íbúðinni og að orsök rakans væri sú að íbúar hefðu ekki loftað út með fullnægjandi hætti. Þá hafi rakinn hvorki átt upptök sín í lögnum né að utan. Í framhaldi af þessu hafi verið skorað á varnaraðila að lofta betur út til að koma í veg fyrir frekari myglu.
Samkvæmt 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga verði tímabundnum leigusamningi ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Í leigusamningi hafi ekki verið samið um sérstakar forsendur sem hafi heimilað uppsögn með þriggja mánaða fyrirvara. Varnaraðili hafi sent umboðsmanni sóknaraðila uppsögn með smáskilaboðum 31. maí 2019 og hún svarað því að uppsagnarfrestur þyrfti að vera þrír mánuðir eða til 1. september 2019. Varnaraðili hafi samþykkt það.
Í júlí 2019 hafi umboðsmaðurinn fengið leyfi til að sýna íbúðina nýjum leigjendum í samráði við varnaraðila. Þegar umboðsmaðurinn hafi komið í húsið hafi þó komið í ljós að myglan væri mun meiri en í febrúar og ljóst að varnaraðili hafi ekki sinnt þeirri áskorun að lofta betur um hið leigða húsnæði. Loft- og gólfkverkar hafi verið þaktir loðinni myglu. Umboðsmaðurinn hafi krafist þess að varnaraðili gerði þegar viðeigandi ráðstafanir til að laga ástand íbúðarinnar. Samskipti hafi gengið erfiðlega upp úr þessu. Þann 27. júlí 2019 hafi umboðsmaðurinn aftur farið í íbúðina til að skoða ástand hennar. Þegar inn hafi verið komið hafi tekið við rótsterk efnalykt sem hafi valdið því að hún hafi fengið ofnæmisviðbrögð og þurft að leita á Læknavaktina. Varnaraðili hafi reynt að hreinsa mygluna sjálfur en hvorki fengið til þess fagmann né fylgt leiðbeiningum hreinsiefnisins. Eftir þetta hafi samskipti farið að ganga verr og varnaraðili skilað lyklum að íbúðinni með ábyrgðarbréfi sem hafi verið sett í póstkassa umboðsmannsins 30. júlí 2019. Varnaraðili hafi ekki greitt leigu frá júlí 2019. Þá sé íbúðin enn í óleiguhæfu ástandi sem hafi valdið sóknaraðila miklu tjóni. Því fari hann fram á að varnaraðili greiði leigu út leigutímann. Sóknaraðili telji þessa háttsemi falla undir ólögmæta riftun.
Eftir afhendingu lyklanna hafi sóknaraðili viljað að það yrði gerð úttekt á íbúðinni svo að það væri hægt að gera kröfu í ábyrgðartryggingu bankans vegna hugsanlegrar myglu. Þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir hafi ekki gengið að fá viðbrögð varnaraðila um tíma til að láta framkvæma úttektina sem hafi valdið því að henni hafi seinkað. Umboðsmaðurinn hafi ætlað að hafa samband við sama úttektaraðila og hafi tekið íbúðina út árið 2014 en vegna sumarleyfa hafi ekki verið hægt að fá úttekt fyrr en eftir að ábyrgðartrygging bankans var runnin út. Umboðsmaðurinn hafi leitað til annars fyrirtækis og úttekt farið fram 8. ágúst 2019. Samkvæmt minnisblaði þess fyrirtækis hafi verið sýnilegur örveruvöxtur (mygla), sem sýnataka hafi staðfest, vegna umgengni íbúa. Úttektarmaðurinn hafi talið raka í innilofti vera of háan og að ekki hafi verið loftað nægilega út. Þá komi fram í skýrslunni að þrifum hafi almennt verið ábótavant af hálfu íbúa.
Í minniblaðinu sé að finna leiðbeiningar um úrbætur sem séu nauðsynlegar vegna myglunnar og hafi umboðsmaður sóknaraðila fengið kostnaðaráætlun frá nokkrum verktökum í samræmi við það. Hljóði hún nú þannig:
Gólfefni:
Fjarlægja gólfefni, þrif og nýtt teppi 600.000 kr.
Gólflistar 60.000 kr.
Skipta um parket 942.000 kr.
Þrif á málun veggja og lofta: 600.000 kr.
Aðrar úrbætur og þrif: 300.000 kr.
Samtals: 2.502.000 kr.
Með vísan til ofangreinds fari sóknaraðili fram á að varnaraðili beri ábyrgð á því tjóni sem hafi orðið á íbúðinni á leigutíma og að honum beri að greiða fyrir nauðsynlegar viðgerðir í tengslum við það. Einnig sé farið fram á að varnaraðili greiði helming kostnaðar í þeirri úttekt sem hafi verið gerð við lok leigutíma í samræmi við 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga.
Vegna hinna miklu skemmda á hinu leigða húsnæði og vanefnda varnaraðila á leigusamningi hafi sóknaraðili þurft að leita sér lögfræðiaðstoðar. Sóknaraðili telji sig hafa takmarkað tjón sitt eins og hann geti með því að hafa notið niðurgreiddrar lögfræðiþjónustu hjá Húseigendafélaginu ásamt því að hafa haldið öllum útgjöldum í lágmarki. Þar sem þessi kostnaður leiði beint af skemmdum og vanefndum varnaraðila sé það ósk sóknaraðila að varnaraðili beri það fjárhagstjón í stað hans, sbr. 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að hann hafi flutt í íbúðina árið 2014 og hún þá verið í miðlungs ástandi með gömul teppi og myglulykt. Engin myglugreining hafi þá verið gerð. Sex vikum síðar hafi hann fyrst tekið myndir af myglu í hornlofti hjónaherbergis og nálægt glugga í versnandi ástandi. Þetta bendi til þess að mygla hafi þá þegar verið til staðar og að málað hafi verið yfir hana áður en varnaraðili hafi flutt inn. Allan leigutímann hafi varnaraðili upplýst um mygluna, vandamál með glugga og vatnstjón í veggjum.
Vandamálin hafi aukist með hverju ári. Árið 2015 hafi varnaraðili reglulega tekið eftir lekandi og óvatnsheldum gluggum og umboðsmanni sóknaraðila verið sýndar myndir af því. Hún hafi oft komið í íbúðina á árunum 2015 og 2016 þar sem hún hafi séð vatnið og mygluna en hún virst áhugalaus. Í nóvember 2016 hafi verið boðað til húsfundar til að ræða gluggaskipti. Umboðsmaður sóknaraðila hafi fengið bréf þar sem birt hafi verið mynd af tilkynningunni ásamt yfirlýsingu um slæmt ástand glugganna, með vaxandi vatnsskemmdum og myglu á veggjum. Upphaflega hafi verið gert ráð fyrir gluggaskiptum árið 2017 en því hafi verið frestað til ársins 2019. Varnaraðili hafi þurft að bíða eftir því að skipt yrði um gluggana svo að hann hafi haldið áfram að lofta út, hreinsa svarta myglu með fjölnota heimilishreinsi og notað lofthreinsitæki á meðan.
Árið 2016 hafi varnaraðili tilkynnt um nýtt vandamál og reglulega minnt á það en ekki sent skriflegar kvartanir vegna fyrirliggjandi vandamála sem hafi verið vel þekkt og auðvelt að sjá í yfir 34 fjórum heimsóknum umboðsmanns sóknaraðila í íbúðina.
Í febrúar 2019 hafi varnaraðili sent tölvupóst til sóknaraðila með áminningu um lokadag til að panta nýja glugga. Í tölvupóstinum hafi verið myndir af gluggaskemmdum og myglublettum. Þetta hafi hvatt umboðsmann sóknaraðila til að skipuleggja skoðun vikuna á eftir og hún þá ranglega lýst því yfir að hún hafi ekki vitað um neitt vandamál í íbúðinni.
Kona varnaraðila hafi verið viðstödd umrædda úttekt þar sem matsmaðurinn hafi sagt að þegar einangrun sé ófullnægjandi geti heitt, rakt loft innan frá mætt köldu lofti utan frá og þéttst, sem leiði til myglu. Hann hafi séð opna glugga og lýst því yfir að varnaraðili væri að gera allt sem mögulegt væri til að loftræsta íbúðina, þrátt fyrir lekandi og óvatnsheldar rúður. Umboðsmaðurinn hafi reynt að þvinga úttektaraðilann til að ásaka leigjendurna, en hann neitað. Varnaraðili hafi óskað eftir skýrslunni án árangurs.
Umboðsmaðurinn hafi fengið lykla að íbúðinni 15. júlí 2019 með takmörkuðu leyfi til að sýna væntanlegum leigjanda, en í engum öðrum tilgangi. Varnaraðili hafði þá flutt marga hluti úr íbúðinni en þó verið þar daglega til að selja húsgögn og sinna litlum daglegum verkefnum. Á tímabilinu mars og júlí hafi varnaraðili haldið áfram að loftræsta og þrífa íbúðina þótt svörtu myglublettirnir hafi haldist, sérstaklega á svæðum þar sem vatnsskemmdir hafi verið á veggjum. Þau hafi boðið umboðsmanninum að bæta úr hvers konar myglu á veggjunum og mála íbúðina á hennar kostnað, en hún hafi neitað því.
Til að bregðast við beiðni umboðsmannsins um að varnaraðili myndi nota sótthreinsiefni til að fjarlægja myglubletti og í tilraun til að draga úr áreitni hennar hafi kona varnaraðila keypt hreinsiefni til að fjarlægja svarta myglubletti. Ráðlagt hafi verið að kaupa „HG Mould Spray“ og það verið notað samkvæmt leiðbeiningum. Þann 22. júlí 2019 hafi kona varnaraðila farið fram á að umboðsmaðurinn færi úr íbúðinni svo að hún gæti hreinsað veggi en hún neitað því. Umboðsmaðurinn hafi horft á hana nota hreinsiefnið með hlífðarhanska og viðeigandi loftræstingu. Hreinsiefnið hafi síðan verið sett inn í skáp. Kona varnaraðila hafi beðið umboðsmanninn um að fara en hún neitað því og hún því orðið ein eftir í íbúðinni. Daginn eftir hafi umboðsmaðurinn sagt að hún hefði borið skaða vegna hreinsiefnisins og farið fram á að varnaraðili greiddi kostnað vegna þess.
Á tímabilinu 15.-25. júlí 2019 hafi áreiti umboðsmanns sóknaraðila aukist og hún byrjað að sýna undarlega hegðun. Það hafi komið í veg fyrir að varnaraðili gæti notað íbúðina og hafi hún stofnað öryggi þeirra allra í hættu. Til dæmis hafi hún ítrekað komið í íbúðina án fyrirvara eða leyfis, sent rafræn skilaboð með áreitni og meinað varnaraðila að komast inn í íbúðina. Vegna þessarar hegðunar hafi þurft að kalla til lögreglu 24. júlí 2019.
Varnaraðili hafi rift leigusamningi 25. júlí 2019, sbr. 7. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, með því að senda bréf til umboðsmanns sóknaraðila ásamt rökstuðningi. Þá hafi lyklarnir verið sendir til hennar með rekjanlegu bréfi 29. júlí 2019, eftir að hún hafði neitað að svara beiðnum um hlutlausa úttekt. Leiga hafi verið greidd til og með júlí 2019.
Þann 24. júlí 2019 hafi kona varnaraðila pantað hlutlausa úttekt, sbr. 69. gr. húsaleigulaga, með sama úttektaraðila og hafi skoðað íbúðina við upphaf leigutíma. Hann hafi samþykkt að mæta 29. júlí 2019. Varnaraðili hafi haft samband við umboðsmann sóknaraðila með smáskilaboðum og óskað eftir viðveru hennar. Í riftunarbréfinu hafi varnaraðili sagt að þau hafi ætlað að skipuleggja hlutlausa skoðun þar sem lyklum yrði skilað. Umboðsmaðurinn hafi ekki svarað og skoðuninni verið aflýst. Tveimur vikum eftir riftunina eða 7. ágúst 2019 hafi umboðsmaðurinn óskað eftir úttekt hjá öðru fyrirtæki. Varnaraðili hafi ekki fallist á það þar sem margar vikur hafi verið liðnar frá því að hann hafi haft aðgang að íbúðinni og því talið að skoðunin gæti ekki verið hlutlaus.
Líklegt sé að mygla hafi fundist innan veggja. Faglegar úrbætur séu ekki hluti af skyldum leigjenda og mygluvandinn hafi byrjað áður en varnaraðili hafi flutt inn. Þá gæti myglan auðveldlega hafa myndast þær tvær vikur sem varnaraðili hafi ekki haft afnot að íbúðinni.
Varnaraðili gerir ýmsar athugasemdir við umrædda skýrslu. Meðal annars segir að matsmaðurinn hafi ekki viðurkennt að hann hafi enga leið til að vita um stöðu íbúðarinnar við flutning eða hvort mygla hafi verið til staðar áður en varnaraðili hafi flutt inn. Að auki hafi allur raki og fersk mygla, sem hafi verið til staðar við skoðun, stafað af því að umboðsmaður sóknaraðila hafi lokað öllum gluggum og svalahurð í hlýindum. Í skýrslunni sé ekki tekið fram að varnaraðili hafi staðið frammi fyrir óeðlilgum áskorunum í íbúðinni. Hún hafi verið skoðuð eftir gluggaskipti og matsmaðurinn því ekki getað vitað að fyrri gluggar hafi lekið mikið. Íbúðin hafi oft verið loftræst á leigutíma og hún reglulega hreinsuð. Við lok leigutíma hafi íbúðinni verið skilað í sama ástandi og hún hafi verið í við upphaf leigutíma, að undanskildu vandamáli vegna gluggans, sbr. 63. gr. húsaleigulaga. Allar uppfærslur á íbúðinni, þar með talin málning, ný teppi og gólf, séu á ábyrgð sóknaraðila, sbr. 19. gr. húsaleigulaga. Þá hafi íbúðin verið auglýst til leigu í júlí 2019 frá 1. september 2019 og aftur í lok september.
Hafi sóknaraðili kosið að greiða fyrir lögfræðiþjónustu til að styðjast við sviksamlega kröfu sína, sé það á hans ábyrgð. Allur annar kostnaður, þar með talinn lækniskostnaður, sé ekki á ábyrgð varnaraðila og falli utan valdsviðs húsaleigulaga.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að umboðsmaður hans hafi ekki áreitt varnaraðila og komið í veg fyrir afnot af íbúðinni. Varnaraðili hafi látið umboðsmanninn fá lykil til að sýna íbúðina um miðjan júlí þar sem hann væri fluttur á nýjan stað og vildi ekki þurfa að koma á staðinn í hvert skipti sem sýna átti íbúðina. Varnaraðili hafi þó enn verið með örfáa muni til geymslu í íbúðinni.
Þegar átti að sýna íbúðina hafi komið í ljós að hún væri þakin myglu og öðrum óhreinindum. Umboðsmaðurinn hafi skorað á varnaraðila að gera úrbætur þegar í stað og komið nokkrum dögum síðar til eftirlits og til að athuga með stöðu mála. Miðað við ástand íbúðarinnar telji sóknaraðili að viðbrögð umboðsmannsins hafi ekki falið í sér áreiti eða annars konar háttsemi sem heimili riftun leigusamningsins af hálfu varnaraðila.
Því sé mótmælt að fengin hafi verið flutningsþrif og að myglan hafi stafað af slæmu ástandi glugga og gluggaþéttinga. Fulltrúi tryggingafélags sem hafi skoðað aðstæður hafi talið að orsök myglunnar væri vegna ónógrar hitunar og loftunar í íbúð. Varðandi viðgerð á glugga hafi verið um að ræða málefni húsfélagsins og hafi umboðsmaður sóknaraðila sýnt samstarfsvilja í þeim málum.
Úttektin sé ekki hlutdræg. Vegna heilsubrests eiginmanns umboðsmanns sóknaraðila hafi hún ekki getað svarað skeytinu um skoðun þann 25. júlí 2019. Skoðuninni hafi verið aflýst daginn eftir og umboðsmaðurinn því haft mjög takmarkað tækifæri til að svara. Hún hafi haft samband við annað fyrirtæki 31. júlí 2019 til að fá nýjan tíma vegna úttektarinnar en vegna sumarleyfa hafi ekki verið unnt að fá annan tíma innan hæfilegs tímaramma. Þá hafi umboðsmaður sóknaraðila haft samband við verkfræðistofu til að fá úttekt en þar hafi einnig dregist að fá tíma. Þegar tími hafi fengist hafi varnaraðili verið boðaður í skoðunina með rafrænum skilaboðum.
Margir hafi haft áhuga á að leigja íbúðina þegar hún hafi verið auglýst til leigu og hefði hún því hæglega getað farið í útleigu að nýju hefði hún verið í eðlilegu ástandi við lok leigutíma.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir meðal annars að engin vísbending sé um að umboðsmaður sóknaraðila hafi haft samband við sama fyrirtæki og hafi gert úttekt við upphaf leigutíma. Varnaraðila hafi aldrei verið gefinn kostur á því að aðilar myndu sameiginlega velja úttektaraðila, sbr. 3. mgr. 69. gr. húsaleigulaga.
Fyrirliggjandi kvittanir séu vegna venjulegs viðhalds, þ.e. málun, teppahreinsun og pípulagningaviðgerðir, sem séu á ábyrgð leigusala, sbr. 19. gr. húsaleigulaga.
Tölvupóstur tryggingafélagsins styðji fullyrðingar varnaraðila um að uppspretta myglu nálægt lofti hafi verið kuldabrýr í byggingu hússins.
VI. Niðurstaða
Deilt er um hvort varnaraðila beri að greiða leigu út leigutímann. Samkvæmt leigusamningi aðila átti leigutíma að ljúka 31. október 2019 en í bréfi Húseigendafélagsins, fyrir hönd sóknaraðila til varnaraðila, dags. 26. ágúst 2019, kemur fram að aðilar hafi komist að skriflegu samkomulagi um lok leigutíma frá 1. september 2019. Varnaraðili rifti leigusamningnum á grundvelli 7. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, með bréfi dags. 25. júlí 2019. Þá skilaði varnaraðili lyklum að hinu leigða til umboðsmanns sóknaraðila með ábyrgðarpósti sem var póstlagður 29. júlí 2019.
Samkvæmt 7. málsl. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi brjóti leigusali ítrekað eða verulega gegn rétti leigjanda til að hafa umsamin óskoruð umráð og afnot hins leigða, svo sem með því að hindra eða takmarka afnotin eða með óheimilum aðgangi og umgangi um hið leigða eða ef leigusali gerist sekur um refsivert athæfi gagnvart leigjanda eða fjölskyldu hans. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar skal tilkynning um riftun vera skrifleg og skal henni fylgja rökstuðningur fyrir riftuninni.
Varnaraðili segir að umboðsmaður sóknaraðila hafi fengið lykla og takmarkaða heimild til að sýna íbúðina nýjum leigjendum 15. júlí 2019. Hún hafi aftur á móti ítrekað komið í íbúðina án þess að gera boð á undan sér og jafnvel neitað að fara úr íbúðinni, þrátt fyrir beiðni varnaraðila. Þá hafi hún áreitt varnaraðila og konu hans og þurfti í eitt skipti að kalla til lögreglu sem hafi staðfest að hún þyrfti að fá leyfi til þess að koma í íbúðina. Fyrir liggja tölvupóstar varnaraðila til umboðsmannsins, sendir 19. og 24. júlí 2019, þar sem ítrekað er að henni sé óheimilt að fara í íbúðina án leyfis. Í tölvupósti umboðsmannsins, sendum varnaraðila 24. júlí 2019, segir að hún megi fara í íbúðina hvenær sem er í þeim tilgangi að verja hana, en hún gerði athugasemdir við að varnaraðili hafi verið að þrífa íbúðina með tilteknum mygluhreinsi.
Kærunefnd telur framangreind tölvupóstsamskipti aðila styðja það að umboðsmaður sóknaraðila hafi ítrekað farið í íbúðina á leigutíma án leyfis varnaraðila og jafnframt í öðrum tilgangi en að sýna hana nýjum leigjendum. Þá hefur því ekki verið neitað af hálfu sóknaraðila að aðgengi umboðsmannsins að íbúðinni á leigutíma hafi gengið það langt að þörf hafi verið á að kalla til lögreglu. Þannig telur kærunefnd að varnaraðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningi á grundvelli 7. málsl. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, og jafnframt eru uppfyllt skilyrði 2. mgr. sömu greinar. Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að hafna kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða frekari leigu.
Í 3. mgr. 60. gr. húsaleigulaga segir að réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi falli niður frá dagsetningu riftunar og skuli leigjandi rýma leiguhúsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og skuli leigjandi þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líði frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu. Varnaraðili krefst viðurkenningar á því að sóknaraðila beri að endurgreiða leigu vegna tímabilsins 25.-31. júlí 2019. Ljóst er að varnaraðili skilaði lyklum að íbúðinni með bréfi, sendu með ábyrgðarpósti 29. júlí 2019. Verður því við það miðað að leiguhúsnæðið hafi verið rýmt þann dag og sóknaraðila beri því að endurgreiða varnaraðila leigu vegna daganna 30.-31. júlí 2019.
Í 63. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi skuli að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem hafi verið leigjanda sannanlega óviðkomandi. Í 64. gr. sömu laga segir að leigusali verði að lýsa bótakröfu sinni á hendur leigjanda skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins.
Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi. Ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila var vísað til kærunefndar með kæru, móttekinni 11. september 2019, og þar með er ljóst að það var innan lögbundins frests, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.
Sóknaraðili krefst viðurkenningar á því að varnaraðila beri að greiða tjón sem hafi orðið á íbúðinni á leigutíma. Fyrir liggur að úttekt var gerð á hinu leigða við upphaf leigutíma 19. september 2014. Úttekt var jafnframt gerð á hinu leigða samkvæmt beiðni sóknaraðila 8. ágúst 2019. Samkvæmt skoðun þann dag og rakamælingu voru staðfest rakavandamál og mygluvöxtur í byggingarefni. Í úttektarskýrslu, dags. 27. ágúst 2019, segir að megnið af rakavandamálunum stafi af raka sem hafi myndast innan íbúðarinnar og megi rekja til umgengni íbúa en rakaskemmd á vegg undir glugga í stofu stafi af leka utan frá. Í úttektarskýrslunni er lagt til að ráðist verði í úrbætur innanhúss sem miði að því að allt rakaskemmt byggingarefni verði fjarlægt og örveruvöxtur hreinsaður. Í skýrslunni eru lagðar til umfangsmiklar tillögur að úrbótum, þar á meðal endurnýjun gólfefna, hreinsun á loftum, útveggjum og veggjum með Oxivir, endurnýjun á borðplötu í eldhús, timburlista við baðkar, gluggatjöld og fleira. Með bréfi sóknaraðila, dags. 26. ágúst 2019, var áskilinn réttur til að krefjast bóta vegna skemmda á hinu leigða eftir að mat verkfræðistofunnar lægi fyrir. Varnaraðili segir að mygla hafi verið til staðar í íbúðinni allt frá upphafi leigutíma og að hann hafi ítrekað upplýst umboðsmann sóknaraðila um það meðan á leigutíma stóð. Gluggar hafi verið lekir og óvatnsheldir og umboðsmanninum verið sýnd myglan. Hann geti því ekki fallist á að mygluvandamálin sé að rekja til umgengni hans um hið leigða.
Kærunefnd telur að leggja verði til grundvallar niðurstöðu úttektarskýrslu um orsök myglu í íbúðinni og að varnaraðili beri ábyrgð á sannanlegu tjóni vegna skemmda á íbúðinni sökum myglu, að frátöldum þeim skemmdum sem rekja má til leka undir glugga. Kærunefnd tekur aftur á móti ekki afstöðu til fjárhæðar eins og kröfugerð er háttað.
Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fari fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skuli annast úttektina, óski annar aðilinn þess, og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu á milli þeirra. Í 3. mgr. sömu greinar segir að leigjandi og leigusali skuli koma sér saman um úttektaraðila. Sóknaraðili fer fram á að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða helming kostnaðar í þeirri úttekt sem var gerð við lok leigutíma. Varnaraðili segir að hann hafi óskað eftir úttekt frá sama úttektaraðila og hafi skoðað íbúðina við upphaf leigutíma en sóknaraðili hafi ekki svarað þeirri tillögu hans og skoðuninni því verið aflýst. Þá hafi sóknaraðili óskað eftir úttekt frá öðru fyrirtæki 7. ágúst 2019 en varnaraðili ekki fallist á það þar sem hann hefði skilað íbúðinni tæpum tveimur vikum áður. Varnaraðili var ekki viðstaddur þá skoðun sem fór fram 8. ágúst 2019. Þar sem ekki er uppfyllt það skilyrði 69. gr. að aðilar komi sér saman um úttektaraðila fellst kærunefnd ekki á að kostnaður við úttektina skiptist að jöfnu á milli aðila.
Að lokum fer sóknaraðili fram á að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða allt fjártjón sem hann hafi orðið fyrir vegna vanefnda varnaraðila á leigusamningnum, þar á meðal kostnað vegna lögfræðiþjónustu, sbr. 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga. Í þessu ákvæði er kveðið á um að leigjandi skuli bæta leigusala tjón sem leiði beint af vanefndum leigjanda í tilvikum þar sem leigusali riftir leigusamningi. Með hliðsjón af því að sóknaraðili rifti ekki leigusamningi aðila og framangreindri niðurstöðu kærunefndar um að riftun varnaraðila á leigusamningnum hafi verið lögmæt, eru ekki efni til að fallast á þessa kröfu sóknaraðila.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar er úrskurðurinn aðfararhæfur án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Kröfu sóknaraðila um að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigu út hinn tímabundna leigusamning er hafnað.
Viðurkennt er að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna tjóns sem varð á hinu leigða vegna umgengni hans.
Kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða helming af útlögðum kostnaði vegna úttektar sem gerð var við lok leigutíma er hafnað.
Kröfu sóknaraðila um að viðurkennt verði að varnaraðila beri að bæta fjártjón vegna vanefnda varnaraðila á leigusamningnum, sbr. 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, er hafnað.
Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðila leigu 30.-31.júlí 2019.
Reykjavík, 11. desember 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson