Mál nr. 140/2020-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 27. apríl 2021

í máli nr. 140/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Lögmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að riftun sóknaraðila á leigusamningi aðila sé lögmæt. Einnig er þess krafist að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 420.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram og með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 1. október 2020 til greiðsludags. Þá er þess krafist að viðurkennt verði að varnaraðila sé óheimilt að krefja sóknaraðila um leigu frá 2. september 2020.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, móttekinni 3. desember 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 10. desember 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 6. janúar 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 13. janúar 2021. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 14. janúar 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 22. janúar 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 26. janúar 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 20. janúar 2020 til 31. janúar 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Ágreiningur er um lögmæti riftunar sóknaraðila á leigusamningnum sem og endurgreiðslu tryggingarfjár og einnig um kröfu varnaraðila um leigu frá 2. september 2020.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hann hafi upphaflega átt að fá íbúðina afhenta 20. janúar 2020 en hún hafi ekki verið tilbúin fyrr en fjórum dögum síðar. Fljótlega eftir að hann hafi flutt inn hafi hann farið að taka eftir ýmsum göllum á húsnæðinu en hann hafði fengið þær upplýsingar frá varnaraðila að það væri allt glænýtt og í góðu ástandi. Hann hafi látið varnaraðila vita bréflega, símleiðis og munnlega eins fljótt og honum hafi verið unnt. Þá hafi hann ítrekað óskað eftir úrbótum á umræddum göllum við umsjónarmann fasteignarinnar en fengið lítil viðbrögð. Ekki hafi verið brugðist við áskorunum sóknaraðila um að bæta úr annmörkum á íbúðinni.

Samkvæmt nánari skilgreiningu húsnæðisins í 2. kafla leigusamningsins sé um að ræða nýja stúdíóíbúð í 8 íbúða húsi með einu svefnherbergi, stofu, eldhúsi, baðherbergi og þvottaaðstöðu á baðherbergi. Húsnæðið hafi átt að vera nýtt og ástand þess í samræmi við það.

Sóknaraðili hafi orðið var við nokkra galla. Fyrir það fyrsta hafi loftræsting ekki verið góð og raki verið vandamál, auk þess sem loftgæðin hafi ekki verið góð. Einnig hafi lekið inn með útidyrum þannig að pollar hafi myndast í rigningu ásamt því að það hafi blásið inn með gluggum. Þá hafi verið veiddar að minnsta kosti fimm mýs í húsnæðinu og sóknaraðili látið umsjónarmanninn vita í öll skiptin. Nagdýrin hafi valdið tjóni með nagi og klóri. Þá hafi einnig fundist gulir óskilgreindir blettir á veggjum. Auk framangreindra ágalla hafi sóknaraðili bent á svarta myglu sem hafði gert vart við sig í húsnæðinu. Kona sóknaraðila sé ekki heilsuhraust og geti því ekki búið í húsnæði þar sem mygla af þessu tagi finnist. Þá hafi sóknaraðili einnig komist að því að umrætt húsnæði væri skráð sem verslunarhúsnæði en ekki íbúðarhúsnæði.

Tölvupóstsamskipti hafi átt sér stað milli aðila þar sem sóknaraðili hafi greint varnaraðila frá göllunum og farið fram á að úr þeim yrði bætt. Eins hafi hann gert athugasemdir vegna þess að ekki hafi verið mögulegt að flytja lögheimili sóknaraðila og konu hans á heimilisfang íbúðarinnar. Þau hafi því þurft að fá póstinn sendan annað.

Þann 31. mars 2020 hafi sóknaraðili lýst því yfir með tölvupósti til varnaraðila að hann vildi segja upp samningnum og flytja út að þremur mánuðum liðnum, eða 30. júní 2020, þar sem húsnæðið uppfyllti ekki þau skilyrði sem kæmu fram í leigusamningi.

Í bréfi til varnaraðila, dags. 2. júní 2020, hafi sóknaraðili gert frekari grein fyrir fyrrgreindum göllum ásamt myndum og varnaraðila bent á að ekki hafi verið bætt úr þeim, þrátt fyrir ítrekaðar óskir þar um. Einnig hafi verið bent á að hið leigða húsnæði væri ekki skráð sem íbúðarhúsnæði, heldur verslunarhúsnæði. Þá hafi verið áréttaður vilji til að semja um að fá flytja úr húsnæðinu með eðlilegum fyrirvara. Að lokum hafi verið greint frá því að til riftunar kæmi yrði ekki bætt úr göllunum.

Varnaraðili hafi ekki viljað veita sóknaraðila lausn en lofað að bæta úr göllum, til dæmis senda meindýraeyði til að taka á músagangi, skoða rakavanda, loftgæði og fleira. Varnaraðili hafi þó ekki gripið til neinna aðgerða í framhaldi af þessu samtali. Sóknaraðili hafi talið sig nauðbeygðan til að rifta samningnum. Varnaraðila hafi verið tilkynnt um riftunina 2. september 2020. Ásamt tilkynningu um riftun hafi verið farið fram á að varnaraðili endurgreiddi tryggingarfé að fjárhæð 420.000 kr. innan tíu daga frá dagsetningu bréfsins.

Í leigusamningnum hafi skýrlega verið tekið fram að um nýja stúdíóíbúð væri að ræða sem öll væri endurnýjuð. Sóknaraðili hafi því haft réttmætar væntingar til þess að ástand íbúðarinnar væri óaðfinnanlegt. Hann hafi aftur á móti, fljótlega eftir afhendingu, orðið var ýmsa galla, sbr. framangreint. Þrátt fyrir að framangreindir annmarkar á húsnæðinu væru til þess fallnir að ógna heilsu íbúa hafi varnaraðili ekki orðið við kröfu sóknaraðila um úrbætur. Ljóst sé af öllu framangreindu að húsnæðið hafi ekki uppfyllt skilyrði 14. gr. húsaleigulaga um að vera í því ástandi sem talið sé fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess.

Sú staðreynd að hið leigða húsnæði sé hvorki skráð sem íbúðarhúsnæði né ætlað til íbúðar sé veruleg vanefnd í skilningi 8. tölul. 60. gr. húsaleigulaga. Ekki sé heimilt samkvæmt lögum að einstaklingur búi í verslunarhúsnæði. Sóknaraðili hafi komist að því að húsnæðið væri skráð með þessum hætti eftir að hann, í góðri trú, hafi skrifað undir leigusamning um íbúðarhúsnæði. Leigusamningurinn beri heitið „Húsaleigusamningur um íbúðarhúsnæði“ og sé ítrekað tekið fram í honum að um íbúð sé að ræða. Hvergi sé minnst á að um atvinnuhúsnæði sé að ræða. Sóknaraðili og kona hans hafi ekki getað skráð lögheimili sitt í fasteigninni þar sem hún sé ekki skráð sem íbúðarhúsnæði. Þessi skráning geti að auki skapað verulega hættu með tilliti til brunavarna. Þá hafi ráðstöfunin víðtækar afleiðingar á stöðu þeirra en til að mynda geti þau ekki sótt um húsaleigubætur eða aðrar fyrirgreiðslur sem snúi að húsnæðinu hjá hinu opinbera eða fengið póstinn sinn sendan á heimilisfangið.

Af 1. tölul. 60. gr. húsaleigulaga leiði að leigjanda sé heimilt að rifta leigusamningi bæti leigusali ekki úr annmörkum á hinu leigða húsnæði samkvæmt 17. gr. laganna. Í samræmi við 2. mgr. 16. gr. sömu laga hafi sóknaraðili greint varnaraðila, meðal annars skriflega, frá öllum þeim vanköntum sem hann hafi orðið var við í húsnæðinu eins og fljótt og honum hafi verið það unnt og innan þeirra fjórtán daga sem lögin áskilji. Þrátt fyrir ítrekaðar óskir um úrbætur hafi þær ekki borið tilskilinn árangur. Varnaraðili hafi ekki staðið við yfirlýsingar sínar um að senda fagaðila til að bæta úr annmörkum, til að mynda að fá meindýraeyði vegna músagangs eða skoða rakavandamálin.

Vegna verulegra vanefnda hafi sóknaraðili ekki séð sér annað fært en að rifta leigusamningnum með heimild í 60. gr. húsaleigulaga. Í samræmi við 3. mgr. 60. gr. hafi sóknaraðili þegar rýmt húsnæðið við riftunina.

Varnaraðili hafi ekki gert kröfu í tryggingarféð og beri því að skila því. Varnaraðili hafi borið fyrir sig að sóknaraðili fái ekki trygginguna til baka á meðan samningur sé í gildi. Með þeirri háttsemi sé hann að virða að vettugi rétt sóknaraðila til þess að rifta samningnum. Sóknaraðili hafi réttilega fylgt öllum reglum húsaleigulaga og ítrekað sýnt varnaraðila samvinnu og biðlund varðandi þá ágalla sem hann hafi borið undir hann.

Með hliðsjón af 3. mgr. 60. gr. húsaleigulaga hafi réttindi og skyldur aðila fallið niður á grundvelli leigusamningsins frá dagsetningu riftunar. Varnaraðili hafi því ekki réttmæta kröfu um húsaleigu á hendur sóknaraðila frá og með 2. september 2020.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að íbúðin hafi öll verið endurnýjuð frá grunni nokkrum dögum fyrir afhendingu, þar með talið allar innréttingar, hurðir, eldhús, eldhústæki, baðherbergi og fleira. Allar raflagnir, pípulagnir og frárennsli. Þá hafi verið um að ræða tímabundinn leigusamning til 31. janúar 2022.

Fram komi í kæru að afhending húsnæðisins hafi dregist um fjóra daga. Það sé varla ástæða til að kvarta undan því og það breyti engu en ýmsar ástæður geta legið því að baki. Starfsmenn varnaraðila hafi verið að vinna í öðrum íbúðum í húsinu. Þeir hafi oft rekist á sóknaraðila sem hafi ekki haft orð á því að eitthvað væri að. Einn af þeim göllum sem sóknaraðili hafi tilgreint hafi verið að gluggatjöld hafi vantað. Það geti varla talist til galla. Þrátt fyrir það hafi varnaraðili keypt gardínur og sett upp sóknaraðila að kostnaðarlausu. Þá sé það ekki heldur galli þegar vatn leki inn þegar hurð sé opin í rigningu.

Það sé rangt að rakavandamál hafi verið staðar og ekkert sem bendi til þess og ekkert slíkt hafi sést í öðrum íbúðum. Sóknaraðili hafi óskað eftir betri loftræstingu og varnaraðili farið í málið um leið og tími hafi gefist. Í ljós hafi komið að sóknaraðili hafi aldrei opnað glugga og stillt ofna á fullt en þá geti gluggar byrjað að „gráta“. Sóknaraðili hafi verið upplýstur um að það yrði alltaf að hafa glugga aðeins opna.

Starfsmaður varnaraðila hafi í nokkur skipti spurt hvort allt væri í lagi á meðan hann hafi verið að vinna í íbúðinni og sóknaraðili sagt svo vera.

Sóknaraðili segi að mús hafi sést í húsnæðinu. Af öllum hinum rýmunum og allan þann tíma sem unnið hafi verið í eigninni hafi enginn orðið var við neitt slíkt, en þegar þetta hafi verið nefnt hafi þegar verið brugðist við. Settar hafi verið upp gildrur í öllum átta íbúðunum. Engin mús hafi þó komið í þær. Þrátt fyrir það sýni sóknaraðili mynd af mús í gildru sem gæti hafa verið tekin hvar sem sé. Varnaraðili hafi nefnt að mýs gætu komið inn í rými standi hurðir mikið opnar. Allar lagnir og gólfplata séu nýjar þannig að ómögulegt sé að mýs komi þar inn. Varnaraðili hafi kallað út meindýraeyði til að skoða músagang. Það hafi verið gert og sé til staðfesting þess efnis með tölvupósti frá 1. júlí 2020.

Mygla eða raki hafi ekki verið til staðar í húsnæðinu en raki geti komið upp séu allir gluggar lokaðir og hiti hækkaður í botn.

Það að leiguhúsnæðið sé ekki skráð sem íbúðarhúsnæði sé ekki vanefnd. Varnaraðili hefði aldrei fengið að fara í þessar framkvæmdir eða gera þessar íbúðir öðruvísi. Verið sé að breyta heiti þessarar fasteignar í kjölfar breytinga á henni. Mögulegt sé að bæjarfélagið eigi eftir að skrá eitthvað. Sóknaraðili hafi frá upphafi vitað að það væri verið að vinna í því að gera átta íbúðir í húsinu og að ekki væri hægt að fá húsaleigubætur eða skrá lögheimili á meðan. Hann hafi verið sáttur við það.

Tekið sé fram að ekki hafi verið gerð krafa í tryggingarféð en samningurinn sé enn í gildi og varnaraðili geti gert kröfu þegar hann vilji.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi staðhæft að tafir á afhendingu húsnæðis geti varla talist ástæða til kvörtunar. Á þetta verði ekki fallist. Að veita sóknaraðila ekki aðgang að húsnæðinu á réttum tíma samkvæmt samningi teljist vanefnd af hans hálfu. Þá hafi aðilar gert samkomulag um að gluggatjöld fylgdu húsnæðinu, sbr. fyrirliggjandi tölvupóstsamskipti þeirra. Sóknaraðila hafi því haft réttmætar ástæður til að ætla að svo væri við afhendingu þess.

Sóknaraðili hafi komið ábendingum á framfæri um þá ágalla sem hann hafi orðið var við eins fljótt og honum hafi verið unnt. Hann hafi látið varnaraðila vita bréflega, símleiðis og munnlega. Sóknaraðili hafi því komið þeim á framfæri með fullnægjandi hætti. Þá hafi enginn starfsmaður á vegum varnaraðila komið til hans og kannað hvort allt væri í lagi.

Sóknaraðili fallist ekki á að rakavandamál sé að rekja til þess að gluggar hafi verið lokaðir og ofnar hátt stilltir. Hann hafi opnað glugga bæði fyrir og eftir ábendingu varnaraðila og ofnar hafi ekki verið stilltir óeðlilega hátt. Þá hafi lekið inn vatn, bæði með gluggum og hurðum, í þeim mæli að pollar hafi safnast inni í íbúðinni.

Eins og fram komi í riftunarbréfi sóknaraðila hafi enginn komið til að bæta úr þeim göllum sem sóknaraðili hafi orðið var við, þrátt fyrir ítrekaðar óskir þess efnis. Í tölvupósti varnaraðila 1. júlí 2020 segi að það eigi að vera búið að fara og athuga með músagang. Slíkt hafi aftur á móti aldrei verið gert. Fullyrðing varnaraðila þess efnis að til sé staðfesting þess efnis í tölvupósti 1. júlí 2020 standist því ekki skoðun. Fullyrðingar varnaraðila um að sóknaraðili hafi vísvitandi haft hurðir opnar til að hleypa músum inn séu fráleitar.

Sóknaraðili og kona hans hafi ekki vitað að húsnæðið væri skráð sem atvinnuhúsnæði. Hið rétta sé að þau hafi aldrei verið upplýst um þetta. Við gerð samningsins hafi sóknaraðili réttilega gert ráð fyrir því að um væri að ræða íbúðarhúsnæði, líkt og heiti og innihald samningsins beri með sér. Sóknaraðili hafi því með engu mótið vitað að hann ætti hvorki rétt á húsaleigubótum né að skrá lögheimili sitt á eignina. Líkt og fram komi í 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, séu þau ófrávíkjanleg í tilvikum sem þessum. Það sé því óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis, sem sóknaraðili hafi talið sig vera að leigja, taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis.

Sóknaraðili hafi ítrekað reynt að ná í varnaraðila og semja um málalyktir en enginn vilji hafi verið til staðar. Varnaraðili segi að hann hafi ekki gert tilkall til tryggingarinnar og að hún verði ekki endurgreidd en með því sé hann að virða að vettugi rétt sóknaraðila til að rifta leigusamningnum samkvæmt 60. gr. húsaleigulaga. Réttindi og skyldur aðila samkvæmt leigusamningnum hafi fallið niður með riftunarbréfi sóknaraðila. Samningurinn sé því ekki lengur í gildi.

V. Niðurstaða              

Í 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að nú komi í ljós að hið leigða húsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greini eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skuli leigjandi þá innan fjögurra vikna frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Að öðrum kosti teljist leigjandi una húsnæðinu. Í 2. mgr. segir að leigjandi skuli gera leigusala skriflega grein fyrir göllum, sem síðar komi fram á húsnæðinu og hafi ekki verið sýnilegir við venjulega athugun, innan 14 daga frá því hann hafi orðið þeirra var.

Í 1. mgr. 17. gr. húsaleigulaga segir að hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning samkvæmt 1. eða 2. mgr. 16. gr. sé leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hljótist, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Í 2. mgr. sömu greinar segir að hafi leigusali ekki bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan átta vikna frá því að tilkynning barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns samkvæmt 1. mgr. sé leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að tefla miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu.

Ákvæði 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga hefur að geyma í átta töluliðum heimildir leigjenda til að rifta leigusamningi. Þar segir í 1. tölul. að leigjanda sé heimilt að rifta leigusamningi, bæti leigusali eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði samkvæmt 17. gr.

Upphaf leigutíma sóknaraðila var í lok janúar 2020. Með tölvupósti sóknaraðila, dags. 2. júní 2020, voru gerðar ýmsar athugasemdir við ástand hins leigða húsnæðis, meðal annars vegna loftræstingar, rakavandamála, loftgæða, leka inn með útidyrahurð og gluggum, myglu og músagangs. Einnig voru gerðar athugasemdir við að húsnæðið væri skráð verslunarhúsnæði. Í bréfinu óskaði sóknaraðili eftir því að málinu yrði lokið með uppsögn hans á leigusamningnum frá 31. mars 2020 og að hann gæti flutt út 30. júní 2020. Að öðrum kosti yrði hann nauðbeygður til að skoða riftun á samningnum eða leita réttar síns að öðru leyti. Með tölvupósti varnaraðila 10. júní 2020 upplýsti hann að sett hefði verið auka loftræsting í íbúðina og að auka listar hefðu verið settir á útidyrahurðina þar sem lekið hefði inn í rigningu. Vegna músagangs var tekið fram að sé útidyrahurð höfð opin geti mýs komist inn og lítið sé hægt að gera við því. Þá væri enga myglu að sjá í öðrum rýmum en að hún gæti komið til séu allir gluggar lokaðir og mikill raki inni. Einnig nefndi varnaraðili að verið væri að breyta húsnæðinu úr verslunarhúsnæði í íbúðarhúsnæði.

Samkvæmt leigusamningnum átti leigutíma að ljúka 31. janúar 2022. Í riftunarbréfi sóknaraðila, dags. 2. september 2020, var vísað til sömu athugasemda og fram komu í framangreindu bréfi 2. júní 2020 og riftunin á því byggð að varnaraðili hefði ekki brugðist við kröfum sóknaraðila um úrbætur.

Í 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga segir að nú neyti leigusali ekki réttar síns til riftunar samkvæmt 1. mgr. innan átta vikna frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigusala eða leigusali hefur að fullu bætt úr því sem aflaga fór og fellur réttur leigjanda til riftunar þá niður. Kærunefnd telur að sóknaraðila hafi mátt vera ljós afstaða varnaraðila til þeirra krafna sem riftun hans byggir á 10. júní 2020 þegar tölvupósti sóknaraðila frá 2. júní 2020 var svarað. Þannig voru liðnar meira en átta vikur frá því að honum varð kunnugt um meintar vanefndir varnaraðila og réttur hans til riftunar fallinn niður þegar af þeirri ástæðu 2. september 2020 þegar riftunaryfirlýsingin var send varnaraðila. Að þessu virtu er það niðurstaða kærunefndar að riftun sóknaraðila sé ólögmæt.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun í tilvikum þar sem riftun leigjanda er ólögmæt.

Af afstöðu varnaraðila verður ráðið að hann hafi ekki þegar gert nauðsynlegar ráðstafanir í samræmi við framangreinda 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, enda segir hann að hann telji leigusamning aðila enn í gildi. Þannig liggur ekkert fyrir um að hann hafi reynt að leigja húsnæðið út eftir að sóknaraðili skilaði því 2. september 2020. Ekki liggja heldur fyrir gögn í málinu sem renna stoðum undir að erfitt hafi verið að ráðstafa eigninni til útleigu að nýju og því raunar ekki haldið fram af hálfu varnaraðila. Af þeim sökum telur kærunefnd að leggja beri til grundvallar að varnaraðili hefði getað leigt eignina út að nýju frá 1. október 2020 og að sóknaraðila beri ekki að greiða leigu eftir það.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ljóst er að varnaraðili gerði ekki skriflega kröfu í tryggingarféð heldur hélt því eftir á þeirri forsendu að leigusamningur væri enn í gildi.

Með vísan til 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga telur kærunefnd að varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa 140.000 kr. af tryggingarfénu til greiðslu leigu vegna september 2020. Þá ber honum að endurgreiða sóknaraðila eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 280.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Húsnæðinu var skilað 2. september 2020 en þar sem miðað er við að leigutíma hafi lokið 1. október 2020 vegna ólögmætrar riftunar sóknaraðila reiknast dráttarvextir frá 30. október 2020.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Riftun sóknaraðila var ólögmæt en honum ber ekki að greiða leigu eftir 1. október 2020.

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 280.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 30. október 2020 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 27. apríl 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson