Nr. 104/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 10. janúar 2019

í máli nr. 104/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að afhenda ábyrgðaryfirlýsingu banka sem samsvari þiggja mánaða leigu.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Til vara krefst hann þess að málinu verði vísað frá.

Með kæru, dags. 2. október 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 3. október 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 17. október 2018, barst kærunefnd 18. október 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 18. október 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 21. október 2018, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 24. október 2018. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 3. nóvember 2018, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 6. nóvember 2018. Með bréfi, dags. 9. nóvember 2018, bárust frekari athugasemdir frá varnaraðila og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 12. nóvember 2018.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Upphafstími leigutímabilsins var 1. nóvember 2016. Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að endurnýja bankaábyrgð sem tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að ábyrgðaryfirlýsing varnaraðila hafi runnið út í nóvember 2017. Um mánaðamótin ágúst/september 2018 hafi þess verið farið á leit við varnaraðila að hann endurnýjaði ábyrgðaryfirlýsinguna en hann neitað því. Varnaraðili hafi borið því við að tómlæti sóknaraðila hafi fríað hann frá því að endurnýja trygginguna. Sóknaraðili fallist ekki á það og telur að hún hafi sýnt velvild með því að fara ekki fram á endurnýjun tryggingunnar, enda innheimti bankar veglegt gjald fyrir slíka þjónustu.

Varnaraðili hafi sagt leigusamningi upp og í kjölfar þess hafi sóknaraðili gert kröfu um endurnýjun ábyrgðaryfirlýsingar banka. Munnsöfnuður varnaraðila í samskiptum aðila hafi verið með slíkum hætti að sóknaraðili hafi ekki séð ástæðu til að sýna sömu velvild og fyrr og gert kröfu um fullar efndir á leigusamningi. Í því hafi falist að varnaraðili þyrfti að skila inn ábyrgðaryfirlýsingu frá banka eins og leigusamningur hafi kveðið á um. Að öðrum kosti séu engar tryggingar fyrir því að varnaraðili skili íbúðinni í samræmi við það sem leigusamningur segi og í því ástandi sem ásættanlegt geti talist.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að við upphaf leigutíma hafi sérstaklega verið tilgreint að varnaraðili legði fram 630.000 kr. í bankaábyrgð. Ábyrgðin hafi runnið út ári síðar eða 1. nóvember 2017.

Í september 2018 eftir að varnaraðili hafi sagt upp leigusamningi hafi sóknaraðili fyrst gert athugasemd við að bankaábyrgðin væri runnin út og farið fram á endurnýjun hennar.

Varnaraðili hafi ávallt gengið vel um íbúðina og greitt leigu á umsömdum tíma. Um miðjan ágúst 2018 hafi varnaraðili hafi samband við sóknaraðila til að tilkynna að hann væri að festa kaup á fasteign og sagt leigusamningi upp munnlega en síðan skriflega með tölvupóstum, sendum sóknaraðila 31. ágúst 2018. Í kjölfarið hafi sóknaraðili óskað eftir því að varnaraðili endurnýjaði bankaábyrgðina.

Varnaraðili hafi vitað að bankaábyrgðin hafi runnið út 1. nóvember 2017 og hún þannig sýnt af sér tómlæti vegna hennar. Málsmeðferðartími fyrir kærunefnd taki að jafnaði að minnsta kosti átta vikur og sé því ljóst að varnaraðili verði búinn að skila af sér íbúðinni þegar niðurstöðu megi vænta í málinu. Þar af leiðandi sé til vara gerð krafa um að málinu verði vísað frá án úrskurðar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi í fimm skipti greitt leigu á réttum tíma af alls 23 mánuðum. Í leigusamningi segi að leiga skuli greidd eigi síðar en fyrsta hvers mánaðar. Varnaraðili hafi hins vegar oft greitt leiguna annan eða þriðja dag mánaðar þótt það hafi ekki verið síðustu mánuði.

Sóknaraðili hafi ekkert fyrir sér í því að varnaraðili hafi gengið vel um íbúðina nema orð hans í greinargerðinni.

Þá gerir varnaraðili ýmsar athugasemdir við ástand hins leigða við lok leigutíma.

Þegar komi að því að varnaraðili skili íbúðinni þurfi að fara yfir alla íbúðina og athuga hvort allt sé eins og það eigi að vera og varnaraðila beri að standa skil á samkvæmt samningi, hvort hlutir séu heilir og hreinir. Enn fremur hvort eitthvað sé skemmt í íbúðinni.

Því sé gerð krafa um að varnaraðili standi við samninginn að fullu. Í því felist að skila bankaábyrgð, standa skil á uppsagnarfresti út nóvember 2018 og skila íbúðinni í því ástandi sem hún hafi verið í þegar hann hafi tekið við henni, fullmálaðri í ljósum lit án allra skemmda og með þeim búnaði sem þar hafi verið.

Kjósi varnaraðili að skila íbúðinni 31. október 2018 þrátt fyrir að greiða leigu fyrir nóvember 2018 þá sé það hans val, en hann hafi þá einnig væntanlega tíma til að gera endurbætur á því sem hugsanlega kunni að þurfa að gera eftir að íbúðin hafi verið tekin út við skil.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hann hafi ávallt greitt leigu fyrsta virka dag hvers mánaðar athugasemdalaust. Aðilar hafi komist að samkomulagi um að húsnæðinu yrði skilað 4. nóvember 2018. Varnaraðili fari því fram á að kærunefnd felli málið niður, enda hljóti að vera forsendur fyrir því að vera þær að hann sé enn með íbúðina á leigu. Til vara sé farið fram á að sóknaraðila beri að endurgreiða leigu frá og með 4. nóvember 2018.

VI. Niðurstaða            

Samkvæmt leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram 630.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á samningnum. Tryggingin var í formi ábyrgðaryfirlýsingar banka en ljóst er að hún rann út 1. nóvember 2017. Í kjölfar þess að varnaraðili sagði leigusamningi aðila upp í ágúst 2018 fór sóknaraðili fram á að ábyrgðaryfirlýsingin yrði endurnýjuð. Kærunefnd telur að varnaraðila hafi borið að endurnýja trygginguna. Ekki er að finna ákvæði í húsaleigulögum um afleiðingar þess að trygging leigjanda rennur út og hann verður ekki við kröfu leigusala um að leggja fram aðra tryggingu í staðinn. Trygging fyrir réttum efndum samnings er almennt ein af meginforsendum leigusala við gerð leigusamnings. Falli trygging leigjanda úr gildi væri leigusala því almennt heimilt að rifta samningi aðila með vísan til 10. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, verði leigjandi ekki við áskorun um að leggja fram nýja tryggingu. Þar sem leigusamningur aðila hefur runnið sitt skeið á enda getur það þó ekki komið til álita hér. Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er það niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu sóknaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 10. janúar 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson