Mál nr. 172/2011
Miðvikudaginn 19. desember 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 172/2011:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 14. nóvember 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 23. september 2011, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 23. september 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að B 16.600.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 18.260.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 19.500.000 kr. og 110% verðmat nam því 21.450.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 19.602.599 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 0 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi átti í árslok 2010 bifreið, C, sem metin var á 165.337 kr. Til frádráttar niðurfærslu lána kom einnig bankainnstæða kæranda að fjárhæð 373.287 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 538.624 kr.
Við meðferð málsins hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar og skoðuðu þau fasteign kæranda og endurskoðuðu verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 15. september 2011, og lagt var til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kæranda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að verðmatið gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 4. desember 2012, er fasteignin metin á 17.000.000 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 15. nóvember 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 28. nóvember 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 30. nóvember 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 30. mars 2012, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Með tölvupósti þann 28. september 2012 bárust úrskurðarnefndinni frekari gögn frá Íbúðalánasjóði. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 15. október 201, var kæranda tilkynnt að úrskurðarnefndin hefði kallað tvo fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar sem myndu skoða fasteign hennar og endurskoða fyrirliggjandi verðmat. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 4. desember 2012, var kæranda tilkynnt á ný um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Á fundi úrskurðarnefndarinnar þann 5. desember 2012 lögðu fasteignasalarnir fram endurskoðað verðmat, dags. 4. desember 2012. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 7. desember 2012, var hið endurskoðaða verðmat sent kæranda til kynningar.
III. Sjónarmið kæranda
Í kæru vísar kærandi til þess að á heimasíðu fasteignaskrár komi eftirfarandi fram: „Markmið með endurbættum matsaðferðum er að fasteignamatið endurspegli markaðsvirði eigna betur hér eftir en hingað til.“ Kærandi bendir á að það mat er lagt hafi verið á íbúð hennar hafi verið langt umfram fasteignamatið sem ætti samkvæmt nýju reglunum að vera viðmiðið sem farið væri eftir. Í ágúst 2008 hafi íbúðin verið metin á 22.900.000 kr. en hún hafi keypt hana á 20.770.000 kr. en 270.000 kr. af kaupverðinu hafi verið vegna nýlegra viðgerða og enn eigi eftir að fara í viðgerðir að utan sem og raflagnir og pípulagnir enda hafi húsið verið byggt árið 1974. Fasteignamat íbúðarinnar árið 2008 hafi verið 19.840.000 kr. sem sé mun nær hinu endanlega kaupverði. Þar muni einungis 660.000 kr. ef frá séu taldar 270.000 kr. í viðgerðir sem hún hafi tekið á sig. Í dag sé íbúðin metin á 19.500.000 kr. en fasteignamatið sé 16.600.000 kr. Ef lagðar séu 660.000 kr. á það komi út 17.260.000 kr. sem sé hæsta mögulega markaðsverð íbúðarinnar í dag. Þá vísar kærandi til þess að bifreið hennar sé árgerð 1996. Að sögn bifvélavirkja sé bifreiðin á síðasta snúning og verðmæti hennar ekkert.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs við kæruna kemur fram að skv. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 beri Íbúðalánasjóði að miða við það sem sé hærra, verðmat eða fasteignamat. Íbúðalánasjóður hafi óskað eftir verðmati og það hafi verið lagt til grundvallar afgreiðslu málsins. Sjóðurinn telji ekki efni til að bera brigður á verðmat fasteignasalans.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.
Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði, metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.
Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga nr. 40/1991, um félagsþjónustu sveitarfélaga, við mál þetta og önnur sambærileg mál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Til voru kvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kæranda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærandi aflaði, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kæranda til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kæranda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar.
Kærandi gerir athugasemdir við verðmat fasteignarinnar. Í máli þessu aflaði Íbúðalánasjóður verðmats og var á því byggt við afgreiðslu umsóknar kæranda. Samkvæmt því var fasteignin metin á 19.500.000 kr. Fasteignasalarnir hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmat og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Fasteignasalarnir hafa metið fasteignina á 17.000.000 kr. Í ljósi þess að tilkvaddir sérfræðingar hafa komist að þeirri niðurstöðu að fyrirliggjandi verðmat hafi verið of hátt telur úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála rétt að miða við verðmat hinna tilkvöddu sérfræðinga við úrlausn máls þessa. Verður því miðað við að verðmæti fasteignarinnar sé 17.000.000 kr.
Þá heldur kærandi fram að verðmæti bifreiðar hennar sé ekkert. Í gögnum málsins liggur fyrir að kærandi andmælti verðmati bifreiðarinnar við meðferð málsins hjá Íbúðalánasjóði. Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnstæður. Líkt og fram hefur komið á kærandi bifreið sem metin er á 165.337 kr. í skattframtali. Svo virðist vera að sú almenna regla hafi verið mótuð hjá Íbúðalánasjóði að við mat á aðfararhæfum eignum hafi verið miðað við skráð verð bifreiða í skattframtölum að frádregnu 10% söluverði. Í endurútreikningi Íbúðalánasjóðs er bifreiðin hins vegar metin á sömu fjárhæð og í skattframtali. Ekkert hefur komið fram um hvert sé raunverulegt mat bifreiðarinnar eða hvort mat Íbúðalánasjóðs hafi verið stutt öðrum gögnum en skattframtali kæranda. Það er niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fyrrgreind aðferð við mat þess hvort fyrir hendi sé aðfararhæf eign í skilningi fyrrgreindra reglna, uppfylli ekki þær kröfur sem gera verður til Íbúðalánasjóðs til þess að meta raunverulegt verð þeirrar eignar sem telst aðfararhæf samkvæmt framansögðu. Er þá litið til þess að kærandi mótmælti því að verð bifreiðar hennar næmi því verði sem byggt var á við meðferð umsóknar hennar. Engar forsendur eða skýringar hafa verið gefnar á því hvort upplýsingar úr skattframtali endurspegli raunverð eignarinnar. Úrskurðarnefndin telur að í ljósi mótmæla kæranda hafi Íbúðalánasjóði verið rétt að kanna nánar raunvirði bifreiðarinnar í tengslum við afgreiðslu umsóknar kæranda. Það telst ekki hafa verið upplýst nægjanlega við meðferð umsóknar kæranda, enda er um að ræða eign sem ekki er til að dreifa opinberu skráði mati á, svo sem fasteignamat.
Hin kærða ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 23. september 2011 verður því felld úr gildi og vísað til nýrrar meðferðar hjá Íbúðalánasjóði. Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála leggur fyrir Íbúðalánasjóð að kanna raunvirði bifreiðar kæranda ásamt því að miða við að verðmæti fasteignar kæranda sé 17.000.000 kr. í samræmi við hið endurskoðaða verðmat, dags. 4. desember 2012.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 23. september 2011, um synjun um endurútreikning á lánum A, er felld úr gildi og málinu vísað til nýrrar meðferðar hjá Íbúðalánasjóði.
Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir
Gunnar Eydal