Mál nr. 21/2013.

Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík

Miðvikudaginn 15. janúar 2014 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 21/2013:

Kæra A

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 29. maí 2013, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 11. apríl 2013, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 7. nóvember 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að B 20.950.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 23.045.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 24.600.000 kr. og 110% verðmat nam því 27.060.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 31.300.244 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 4.240.244 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi átti í árslok 2010 bifreið, C, sem metin var á 1.782.000 kr. en á henni hvíldi lán að fjárhæð 831.038 kr. og var veðrými á bifreiðinni því 950.962 kr. Til frádráttar niðurfærslu lána kom einnig bankainnstæða kæranda að fjárhæð 3.123.180 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 4.074.142 kr.

Kærandi gerði athugasemdir við verðmæti bifreiðar og veðrými á bankainnstæðu með erindi, dags. 11. nóvember 2011. Með tölvupósti þann sama dag óskaði starfsmaður Íbúðalánasjóðs eftir frekari gögnum um verðmæti bifreiðarinnar. Með tölvupósti þann 9. febrúar 2012 fór kærandi fram á formlegt svar Íbúðalánasjóðs og rökstuðning. Kærandi ítrekaði beiðni um formlegt svar með erindi, dags. 28. desember 2012. Með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 4. febrúar 2013, var kærandi upplýstur um stöðu málsins. Kærandi gerði frekari athugasemdir með erindi, dags. 25. febrúar 2013. Með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 11. apríl 2013, var kærandi upplýstur um að lán hans yrðu fært niður um 182.000 kr. til viðbótar vegna nýrra gagna um verðmæti bifreiðarinnar. Í endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 12. apríl 2013, var miðað við að verðmæti bifreiðar kæranda væri 1.600.000 kr. Á henni hvíldi lán að fjárhæð 831.038 kr. og var veðrými á bifreiðinni því 768.962 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 3.892.142 kr. Önnur atriði voru óbreytt frá fyrri ákvörðun.

Við meðferð málsins hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar sem skoðuðu fasteign kæranda og endurskoðuðu verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 7. október 2011, og lagt var til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kæranda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að verðmatið gæfi rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umþrætt verðmat fór fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 21. nóvember 2011, er fasteignin metin á 24.600.000 kr.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 11. júní 2013, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 26. júní 2013. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 27. júní 2013, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 3. september 2013, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 29. október 2013, var kæranda tilkynnt að úrskurðarnefndin hefði kallað tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar sem myndu skoða fasteign hans og endurskoða fyrirliggjandi verðmat. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 26. nóvember 2013, var hið endurskoðaða verðmat sent kæranda til kynningar.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi gerir kröfu um að Íbúðalánasjóði verði gert að niðurfæra skuldir hans í samræmi við erindi hans, dags. 11. nóvember 2011, um 3.123.180 kr., vegna veðsettrar bankainnstæðu. Kærandi gerir kröfu um að andvirði bankainnstæðu að fjárhæð 3.123.180 kr., auk niðurfærslu vegna bifreiðar að fjárhæð 182.000 kr., samtals 3.305.180 kr. verði dráttarvaxtareiknuð og verðbætt kæranda í hag til efndadags. Til vara, verði ekki fallist á að niðurfærðar fjárhæðir verði dráttarvaxtareiknaðar, að þær verði vaxtareiknaðar með 6,75% ársvöxtum auk verðtryggingar.

Kærandi kveðst hafa gert athugasemdir við afgreiðslu Íbúðalánasjóðs á umsókn hans með erindi, dags. 11. nóvember 2011. Efnislegur ágreiningur sé aðallega um niðurfærslu vegna annars vegar verðmætis bifreiðar sem hafi verið of hátt metin og hins vegar bankainnstæðu sem veðsett hafi verið þriðja aðila. Engin svör hafi borist, utan óformlegra tölvupósta sem kærandi hafi þá þegar lýst yfir að hann sætti sig ekki við og krefðist skriflegra svara. Engin frekari svör hafi borist og hafi kærandi þurft að ítreka erindi sitt þann 28. desember 2012. Með bréfi, dags. 4. febrúar 2013, hafi erindi frá 2011 verið svarað. Í svarinu felist að afgreiðsla á umsókn hans hafi enn verið í biðstöðu og efnislega hafi verið fallist á aukalega niðurfærslu vegna bifreiðar en að gögn vanti. Kærandi bendir á að Íbúðalánasjóður hafi með erindi, dags. 11. apríl 2013, reynt að draga þá afstöðu sína til baka og segja að afgreiðslu hafi verið lokið áður en það gangi þvert gegn fyrri afstöðu. Kærandi telur að ekki hafi staðið á skjalaframlagningu af hans hálfu en Íbúðalánasjóður hafi ekkert aðhafst til að sannreyna eða koma með athugasemdir við þau skjöl sem afhent hafi verið með erindi, dags. 11. nóvember 2011. Efnislega hafi niðurfærslu vegna veðsettrar bankainnstæðu verið hafnað með röksemdafærslu sem hafi að mati kæranda verið röng. Með erindi kæranda, dags. 25. febrúar 2013, hafi hann fært fram rökstuðning fyrir því af hverju niðurstaða Íbúðalánasjóðs hafi verið röng. Kærandi hafi lagt fram gögn sem mikið hafi þurft að hafa fyrir, þ.e. gögn frá Umferðarstofu, málinu óviðkomandi og ekki á færi kæranda að nálgast þau svo vel mætti vera. Í nýrri niðurstöðu Íbúðalánasjóðs, dags. 11. apríl 2013, hafi verið fallist á það efnislega að sjóðnum hafi borið að fella niður aukalega 182.000 kr. vegna sölu bifreiðar líkt og haldið hafi verið fram frá 2011. Hins vegar hafi því verið hafnað að sú niðurfærsla yrði vaxtareiknuð og verðbætt kæranda í hag í samræmi við það tjón sem af hinni röngu ákvörðun hafi hlotist. Efnislega hafi verið haldið við þá afstöðu að synja um niðurfærslu á handveðsettri bankainnstæðu.

Kærandi gerir kröfu um að tekin verði afstaða til niðurfærslu vegna handveðsettrar innstæðu. Synjun Íbúðalánasjóðs hafi byggt á fjarstæðukenndum rökstuðningi og skorti á skilning veðréttar. Rökstuðningur Íbúðalánasjóðs hafi byggt á þremur þáttum. Í fyrsta lagi að ekki yrði séð að reikningurinn hafi verið handveðsettur þar sem hann hafi verið skráður á nafn kæranda. Kærandi bendir á að reikningurinn hafi verið skráður á nafn hans enda væri það annars ekki á hans forræði að veðsetja eignina. Í veðrétti sé veðsali sá sem beri heimildir til að leggja veðbönd á eign. Kærandi, sem eigandi hinnar veðsettu eignar, sé þannig í fullri heimild til veðsetningarinnar. Miðað við rök Íbúðalánasjóðs ætti það að liggja hjá þriðja aðila að veðsetja eign náunga síns. Tiltekinn aðili geti þá aðeins veðsett ákveðna eign eða ákveðin fjárverðmæti að hann sé eigandi eða hafi heimild eiganda til slíkrar ráðstöfunar. Þessi rökstuðningur sé því marklaus og hvorki í samræmi við lög eða réttarframkvæmd. Kærandi vísar almennt til laga um samningsveð, nr. 75/1997, og Hrd. 1999.5021 og 1992.117.

Í öðru lagi hafi engar upplýsingar legið fyrir um veðsetningu reikningsins í bankanum. Kærandi bendir á að fyrir liggi veðsamningur sem í felist svipting umráða. Kærandi geti ekki borið hallann af órökstuddum fullyrðingum sjóðsins. Fyrir liggi að kærandi hafi þegar krafist að lögð yrðu fram gögn sem notuð voru til að taka hina upprunalegu ákvörðun í málinu á grundvelli 15. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993. Liggi eitthvað annað fyrir sem skerði rétt kæranda beri að leggja slík gögn fram enda gætu þau verið grundvöllur endurkröfuréttar kæranda. Þá liggi fyrir að kærandi hafi ekki haft forræði á reikningnum á grundvelli veðsamnings. Íbúðalánasjóður virðist ganga út frá því að þar sem ekki finnist upplýsingar um að hinn veðsetti reikningur hafi verið læstur á einhverjum tíma, sem sé óskilgreindur og ekki búið að leggja fram nein gögn um, þá jafngildi það ógildingu veðréttar. Þessu mótmælir kærandi harðlega og fullyrðir að sé rangt. Einnig sé á það bent að umræddur reikningur hafi nú færst frá Byr hf. til Íslandsbanka hf. og ekki hafi komið fram hvernig upplýsingar hafi færst á milli þessara tveggja banka. Í samræmi við meginreglur veðréttar og réttarvernd handveða sé jafnan ekki annað skilyrði til réttarverndar handveðs en að svipting umráða eigi sér stað af hinu veðsetta, sem í þessu tilfelli liggi fyrir að gert hafi verið með veðsamningnum sjálfum sem og með leyninúmeramerkingu reiknings auk beiðni um veðsetningu til vörsluaðilans. Kærandi hafi þannig ekki haft nein umráð yfir fjármununum og hafi ráðstöfunarheimildir án atbeina veðhafa verið ófærar þannig fullnægi skilyrðum laga um samningsveð. Framangreind svipting eigna sé eina krafan sem gerð sé til réttarverndar. Órökstuddar fullyrðingar Íbúðalánasjóðs og skortur á gagnaframlagningu um þessi efni af hálfu sjóðsins verður hann að bera hallann af.

Í þriðja lagi verði ekki séð að vanskil hafi verið á þeirri skuldbindingu sem veðinu hafi verið ætlað að tryggja. Kærandi telur ljóst að stofnun veðréttinda hafi fyrst og fremst þann tilgang að tryggja að ákveðin greiðsla verði innt af hendi í framtíðinni. Kærandi gerir athugasemd við tilvísun Íbúðalánasjóðs til þess að veðréttur sé einungis gildur séu vanskil fyrir hendi. Vanskil séu þannig ekki þáttur í ákvörðun á gildi veðsetningar heldur sé henni komið á til tryggingar efnda skuldbindinga hvort sem þær séu fallnar í gjalddaga eða ekki, sbr. 1. mgr. 1. gr. laga um samningsveð. Með sama skilningi og Íbúðalánasjóður leggi í efni veðréttar með rökstuðningi sínum hafi kærandi krafist þess í erindi frá 4. febrúar 2013 að öllum veðböndum í eigu Íbúðalánasjóðs yrði aflétt af fasteign kæranda þar sem engin vanskil væru á þeim við sjóðinn. Gefi augaleið að sjóðurinn hafi ekki fallist á eigin röksemdafærslu. Athyglisvert sé þó að í þessum rökstuðningi felist að sjálfsögðu viðurkenning á veðréttinum. Í svarinu hafi falist að væru vanskil á stöðu skuldbindingarinnar sem veðinu væri ætlað að tryggja yrði það nýtt til niðurfærslu líkt og krafist hafi verið.

Að lokum bendir kærandi á síðar tilkomna málsástæðu Íbúðalánasjóðs. Í ákvörðun sjóðsins frá 11. apríl 2013 hafi verið byggt á því að þar sem búið væri að aflétta veðböndum af hinum veðsetta reikningi bendi það til þess að hann hafi ekki verið veðsettur. Kærandi bendir á að samskipti veðsala og veðhafa eftir 7. nóvember 2011, komi Íbúðalánasjóði ekki á neinn hátt við. Ráðstafanir gerðar eftir þann tíma er Íbúðalánasjóður hafi tekið ákvörðun í nóvember 2011 hafi ekkert gildi í málinu og kærandi beri enga skyldu til að upplýsa um samkomulög við sína veðhafa. Veðsetning sé einkaréttarlegur gerningur milli veðsala og veðhafa og efni samskipta þeirra og hvað síðar semjist um sé málinu óviðkomandi.

Kærandi bendir á að í bréfi Íbúðalánasjóðs frá 11. apríl 2013 hafi því verið hafnað að niðurfærslufjárhæðin bæri vexti og verðtryggingu fyrir þann tíma sem hin ranga ákvörðun hafi verið tekin og þar til hún hafi verið leiðrétt. Líkt og áður hafi verið rakið hafi ekki staðið á kæranda að afhenda gögn til stuðnings kröfu sinni. Íbúðalánasjóður hafi skirrst við að rannsaka mál kæranda og þannig tafið að rétt niðurstaða fengist, til tjóns fyrir kæranda. Á það sé bent að aðstöðumunur aðila sé verulegur en annars vegar sé um að ræða einstakling og hins vegar opinbera fjármálastofnun. Engar ítrekanir eða óskir um frekari gagnaframlagningu hafi borist eftir að kærandi hafi óskað eftir skriflegu svari við upprunalegum andmælum sínum. Ljóst sé að þær tafir sem orðið hafi á afgreiðslu málsins hafi valdið verulegu fjártjóni hjá kæranda sem nemi samningsvöxtum auk verðbóta á þá fjárhæð sem upprunalega hafi verið rétt að færa niður. Í samræmi við lög um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, sé ljóst að kærandi hafi gert kröfu sína ljósa án tafa og eigi rétt á bótum vegna þessa fjártjóns sem hann hafi orðið fyrir enda um fjárkröfu að ræða í skilningi laganna. Að framangreindu virtu sé ljóst að úrskurða beri kæranda vexti í samræmi við 1. mgr. 8. gr. vaxtalaga frá 1. janúar 2011, sem sé viðmiðunardagsetning niðurfærslu skv. 100% leið, til 11. desember 2011, en frá þeim degi vexti skv. 1. mgr. 6. gr. til niðurfærsludags, allt í samræmi við 3. mgr. 5. gr. vaxtalaga. Verði ekki fallist á að Íbúðalánasjóði beri að reikna skaðabætur og dráttarvexti á kröfuna sé þess krafist að hin niðurfærða fjárhæð beri vexti sem séu í samræmi við þá útlánsvexti sem kærandi beri af skuldum sínum hjá Íbúðalánasjóði, 6,75%, auk verðtryggingar til niðurfærsludags. Bent sé á nýlegan dóm Hæstaréttar Íslands vegna endurkröfu á hendur Íbúðalánasjóði sem fordæmi fyrir framangreindri aðalkröfu vaxta, sbr. Hrd. í máli nr. 539/2011 frá 10. maí 2012.

Að auki óskar kærandi eftir því að úrskurðarnefndi fjalli um málsmeðferð málsins í heild sinni með hliðsjón af eftirfarandi athugasemdum. Í fyrsta lagi hafi Íbúðalánasjóður í erindi frá 11. apríl 2013 tilgreint hver veðhafi hafi verið og í raun vakið sérstaklega athygli á því að það hafi verið faðir kæranda. Sú tilgreining hafi hvorki verið rökstudd frekar né gerð grein fyrir því hvers vegna sjóðurinn hafi talið þörf á að tilgreina það sérstaklega. Slík tilgreining sé ámælisverð og ómálefnaleg. Kærandi vekur athygli á því að sú veðsetning sem gerð hafi verið, hafi tryggt einu skuld kæranda sem ábyrgð hafi verið á af þriðja aðila og eðlilegt að kærandi hafi gert viðeigandi ráðstafanir í kjölfar efnahagslegrar óvissu Íslands, til að tryggja þriðja aðila eða a.m.k. reyna að lágmarka tjón hans ef illa hefði farið fjárhagslega fyrir kæranda. Í öðru lagi nálgist málsmeðferðartími nú á annað ár og ekki verði annað séð en að með framferði sínu hafi Íbúðalánasjóður gerst brotlegur við málshraðareglu stjórnsýsluréttar, sbr. 9. gr. stjórnsýslulaga. Í þriðja lagi hafi kæranda ekki verið veittur aðgangur að þeim gögnum sem notuð hafi verið við ákvörðunina þrátt fyrir að óskað hafi verið eftir því á grundvelli 15. gr. stjórnsýslulaga. Í fjórða lagi verði ekki annað séð, í ljósi þess hvernig málið hafi verið unnið, meðal annars með tilliti til þess að afla viðeigandi gagna til stuðnings ákvörðuninni, en að Íbúðalánasjóður hafi ekki sinnt skyldu sinni skv. 10. gr. stjórnsýslulaga og stuðlað að því að málið hafi frá upphafi verið nægjanlega upplýst, sérstaklega í ljósi upprunalegrar gagnaframlagningar og mótmæla af hálfu kæranda.

IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í athugasemdum vegna kærunnar kemur fram að svör og skýringar á ákvörðun Íbúðalánasjóðs liggi fyrir í málinu í tveimur ítarlegum bréfum sviðsstjóra lögfræðisviðs sjóðsins til kæranda, dags. 4. febrúar 2013 og 11. apríl 2013. Ákvörðun sjóðsins hafi einkum byggt á því að ekki hafi þótt sýnt með staðfestingu banka að til handveðs yfir innistæðu á bankareikningi kæranda hefði í raun stofnast og þar með hafi verið til staðar veðrými á aðfararhæfri eign skv. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Að mati sjóðsins séu því hvorki til staðar forsendur fyrir dráttarvaxta- eða vaxtareikningi á andvirði bankainnstæðu ásamt verðbótum kæranda í hag né vaxtareikningi vegna endurskoðunar sjóðsins sem fram hafi farið á verðmæti bifreiðar.

Í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. 4. febrúar 2013, kemur fram að erindi kæranda hafi verið sett á bið meðan beðið hafi verið gagna frá kæranda varðandi söluverð bifreiðar. Íbúðalánasjóður hafni því að kærandi eigi fjárkröfu á hendur sjóðnum enda hafi verið tekið til allra málsástæðna kæranda við afgreiðslu málsins í nóvember 2011. Bent er á að af gögnum málsins virðist verðmat vegna eignarinnar hafa verið sent kæranda. Ekki hafi verið séð að verðmatið hafi verið sérstaklega rengt af hálfu kæranda. Heimildir Íbúðalánasjóðs til afskrifta séu tæmandi taldar í lögum um húsnæðismál. Heimild til lækkunar láns vegna veðsetningar umfram 110% af verðmæti eignar byggi á bráðabirgðaákvæði sem sett hafi verið í lög um húsnæðismál með lögum nr. 29/2011. Í lagaákvæðinu komi beinlínis fram að Íbúðalánasjóður afli verðmats þegar sjóðurinn telji að fasteignamat gefi ekki rétta mynd af verðmæti eignar. Slíkt mat hafi verið framkvæmt á eign kæranda og byggt á niðurstöðu þess. Í framangreindu ákvæði komi einnig beinlínis fram að Íbúðalánasjóður skuli afla verðmats. Íbúðalánasjóður sé með samning við félag fasteignasala og sendi verðmöt á fasteignasala til skiptis. Þá er tekið fram að Íbúðalánasjóður telji að bankareikningur kæranda sé aðfararhæf eign. Í fyrsta lagi verði ekki séð að reikningurinn hafi verið handveðsettur þar sem hann hafi verið skráður á nafn kæranda og engar upplýsingar liggi fyrir um veðsetningu reikningsins í bankanum. Framlögð yfirlýsing um handveðsetningu reikningsins hafi þannig ekkert gildi gagnvart Íbúðalánasjóði. Handveð feli jafnan í sér vörslur veðhafa á veðinu. Þá beri einnig að líta til þess að veðsetningin sé sett til tryggingar hugsanlegum vanskilum í framtíðinni. Ekki liggi annað fyrir en að öll námslán séu í fullum skilum og því sé enginn frádráttur á hinni aðfararhæfu eign, þ.e. á bankareikningnum.

Í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. 11. apríl 2013, sé tekið fram að umsókn kæranda hafi verið lokað á miðju ári 2012 enda hafi gögn sem borist hafi sjóðnum ekki gefið neitt til kynna um verðmæti bifreiðar kæranda. Kæranda hafi þó verið tjáð að þau gögn sem fyrir hafi legið hafi ekki verið nægileg til að sýna fram á annað verðmæti bifreiðarinnar. Vegna þessa sé sjóðurinn reiðubúinn að taka málið upp og leggja til grundvallar söluverð bifreiðarinnar að fjárhæð 1.600.000 kr. sem verðmat hennar. Þetta leiði til þess að viðbótarlækkun að fjárhæð 182.000 kr. verði færð inn á lán kæranda. Þar sem ekki verði annað séð en að kæranda hafi verið kynnt að gögn vantaði frá honum um söluverð bifreiðarinnar sé ekki talin ástæða til að fjalla sérstaklega um vaxtakröfu kæranda heldur sé slíkri kröfu alfarið hafnað. Ítrekað er að samkvæmt upplýsingum frá bankanum hafi umræddur reikningur ekki með neinum hætti verið auðkenndur sem handveðsettur. Reikningurinn sé á nafni kæranda og samkvæmt upplýsingum bankans hafi ekki verið neinar hömlur á möguleikum kæranda á að ráðstafa eigninni. Íbúðalánasjóður bendi á 22. gr. laga um samningsveð, nr. 75/1997, er fjalli um handveð. Það sé meginregla kröfuréttar að eignir manns standi til fullnustu skuldum hans. Þannig þurfi gerðarþoli að sýna fram á að eignir hans séu undanþegnar aðför. Umræddur reikningur hafi ekki borið slíkt með sér og verði því ekki annað séð en að hugsanlegir kröfuhafar hafi getað gengið að reikningnum með aðfarargerð. Vegna tilvísunar kæranda til handvammar hjá bankanum er bent á að ekkert liggi fyrir til stuðnings því að kærandi hafi í raun og veru handveðsett reikninginn. Samkvæmt upplýsingum bankans sé ekki lengur innstæða á reikningnum sem bendi til þess að hann hafi ekki verið handveðsettur föður kæranda til tryggingar hugsanlegum vanskilum á námslánum kæranda. Verði því ekki annað séð en að yfirlýsing sú sem send hafi verið sjóðnum, sem staðfesting á veðsetningu, hafi aldrei verið annað en í besta falli ætlun kæranda til handveðsetningar umrædds reiknings sem ekki hafi gengið eftir, hvort heldur verið hafi vegna handvammar starfsmanna bankans eða skorts á eftirfylgni af hálfu kæranda. Í öllu falli leiði hún ekki til þess að umræddur bankareikningur hafi verið undanþeginn aðför. Íbúðalánasjóður hafi afgreitt allar umsóknir samkvæmt fyrirmælum laga nr. 29/2011. Sjóðurinn hafi ekki mismunað neinum heldur gætt jafnræðis eins og honum beri samkvæmt stjórnsýslulögum. Sjóðurinn geti ekki svarað fyrir niðurfærslur Landsbankans. Rétt sé hins vegar að vekja athygli á því að ákvæði laga um húsnæðismál, þar sem fjallað sé um niðurfærslur veðkrafna umfram 110% af verðmæti fasteignar, séu í fullu samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði sem allir lánveitendur, þar á meðal Landsbankinn, hafi staðið að. Þegar Landsbankinn hafi ákveðið að beita öðrum reglum en upphaflega hafi verið ráðgert við afgreiðslur þessara mála hafi orðið talsverður þrýstingur á sjóðinn að fara sömu leið. Íbúðalánasjóður hafi þá aflað óháðs lögfræðiálits á því hvort sjóðnum væri heimilt, að óbreyttum lögum, að fylgja sömu leið við afgreiðslu umsókna um 110% leiðréttingu lána. Svo hafi ekki verið talið og lögum um húsnæðismál hafi heldur ekki verið breytt. Svo sem fram hafi komið hafi mál kæranda verið afgreitt af sjóðnum í nóvember 2011. Kæranda hafi verið leiðbeint um að afgreiðslan yrði tekin upp ef gögn bærust til staðfestingar á því að verðmæti umræddrar bifreiðar hafi verið annað en lagt hafi verið til grundvallar. Þau gögn hafi ekki borist fyrr en nýverið. Íbúðalánasjóður geti því ekki fallist á í að í bréfi sjóðsins, dags. 4. febrúar 2013, hafi falist staðfesting á því að sjóðurinn hafi hlunnfarið kæranda við afgreiðslu málsins. Samkvæmt gögnum sem liggi fyrir í málinu hafi kæranda verið tilkynnt að málið yrði tekið upp að nýju bærust gögn sem styddu það að ekki hefðu réttar forsendur legið fyrir við afgreiðslu málsins. Í niðurstöðu sem send hafi verið kæranda við afgreiðslu málsins í nóvember 2011 hafi verið leiðbeint um kæruheimild til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Sú leiðbeining hafi þó fallið brott úr fyrra bréfi sjóðsins. Niðurstaða Íbúðalánasjóðs sé að heimilt sé að færa niður lán kæranda sem nemi mismuni á því verðmæti bifreiðar sem lagt hafi verið til grundvallar við afgreiðslu umsóknar kæranda í nóvember 2011 og söluverði bifreiðarinnar eða um 182.000 kr.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.

Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.

Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði, metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.

Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, nr. 40/1991, við mál þetta og önnur sambærileg ágreiningsmál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Til voru kvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kæranda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærandi aflaði, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kæranda til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kæranda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar.

Kærandi sótti um niðurfærslu veðlána hjá Íbúðalánasjóði og var umsókn hans samþykkt. Til frádráttar niðurfærslu veðlána kom bifreið í eigu kæranda ásamt bankainnstæðu. Ekki þótti sýnt með staðfestingu banka að til handveðs yfir innistæðu á bankareikningi kæranda hefði í raun stofnast og þar með hafi verið til staðar veðrými á aðfararhæfri eign skv. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Í framhaldi af ákvörðun Íbúðalánasjóðs gerði kærandi athugasemdir við verðmæti bifreiðar og veðrými á bankainnstæðu og tók sjóðurinn nýja ákvörðun þar sem miðað var við söluverð bifreiðar kæranda og lán hans því færð niður um 182.000 kr. til viðbótar. Ekki voru gerðar breytingar á frádrætti frá niðurfærslu vegna bankainnstæðu. Kærandi bendir á að hann hafi verið sviptur umráðum á bankareikningnum með veðsamningi, leyninúmeramerkingu reiknings auk beiðni um veðsetningu til vörsluaðilans. Kærandi gerir því kröfu um að Íbúðalánasjóði verði gert að niðurfæra skuldir hans um 3.123.180 kr. vegna veðsettrar bankainnstæðu. Kærandi gerir kröfu um að andvirði bankainnstæðu að fjárhæð 3.123.180 kr., auk niðurfærslu vegna bifreiðar að fjárhæð 182.000 kr., samtals 3.305.180 kr., verði dráttarvaxtareiknað og verðbætt kæranda í hag til efndardags. Til vara að þær verði vaxtareiknaðar með 6,75% ársvöxtum auk verðtryggingar.

Við meðferð kærumáls þessa hefur kærandi gert athugasemd við tilgreiningu Íbúðalánasjóðs á því að faðir kæranda hafi verið veðhafi. Úrskurðarnefndin fær ekki séð hvaða áhrif umrædd tilgreining hafa haft á afgreiðslu Íbúðalánasjóðs á umsókn kæranda og telur ekki ástæðu til að gera athugasemdir við hana.

Þá heldur kærandi því fram að málsmeðferð Íbúðalánasjóðs hafi ekki verið í samræmi við málshraðareglu 9. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993. Kærandi sótti um niðurfærslu veðlána hjá Íbúðalánasjóði og var umsókn hans afgreidd þann 7. nóvember 2011. Kærandi gerði athugasemdir við ákvörðun sjóðsins með erindi, dags. 11. nóvember 2011. Með tölvupósti þann sama dag óskaði starfsmaður Íbúðalánasjóðs eftir frekari gögnum um verðmæti bifreiðar. Með tölvupósti þann 9. febrúar 2012 fór kærandi fram á formlegt svar Íbúðalánasjóðs og rökstuðning. Kærandi ítrekaði beiðni um formlegt svar með erindi, dags. 28. desember 2012. Með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 4. febrúar 2013, var kærandi upplýstur um stöðu málsins. Kærandi gerði frekari athugasemdir með erindi, dags. 25. febrúar 2013. Með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 11. apríl 2013, var kærandi upplýstur um að lán hans yrðu færð niður um 182.000 kr. til viðbótar vegna nýrra gagna um verðmæti bifreiðar. Í gögnum málsins kemur fram að umsókn kæranda hafi verið lokað á miðju ári 2012 enda hafi gögn sem borist hafi sjóðnum ekki gefið neitt til kynna um verðmæti bifreiðar kæranda. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að í athugasemdum kæranda, dags. 11. nóvember 2011, hafi falist beiðni um endurupptöku málsins hjá sjóðnum. Sú stjórnvaldsákvörðun Íbúðalánasjóðs sem fólst í lyktum endurupptökumálsins varð í ljósi meginreglna stjórnsýsluréttar að vera bæði ákveðin og skýr. Þá bar Íbúðalánasjóði að birta ákvörðunina, sbr. 20. gr. stjórnsýslulaga. Kæranda var ekki tilkynnt um lyktir málsins fyrr en rúmlega ári eftir en hann óskaði endurupptöku málsins með erindi, dags. 11. nóvember 2011. Úrskurðarnefndin gerir athugasemdir við framangreint og beinir þeim tilmælum til Íbúðalánasjóðs að gæta að því að ákvarðanir sjóðsins séu birtar aðilum máls svo fljótt sem unnt er.

Enn fremur bendir kærandi á að hann hafi ekki fengið aðgang að gögnum málsins hjá Íbúðalánasjóði þrátt fyrir beiðni þar að lútandi. Í málinu liggur fyrir erindi kæranda, dags. 11. nóvember 2011, þar sem hann óskar aðgangs að öllum gögnum málsins, þar með talið tölvupóstsamskipta þeirra starfsmanna sem haft hafi með málið að gera, vinnugagna, fyrirspurna og alls annars sem stuðst hafi verið við, við afgreiðslu á umsókn hans. Erindi kæranda var svarað með tölvupósti þann 9. febrúar 2012 og honum þá afhent verðmat Íbúðalánasjóðs á fasteigninni. Ekki liggur fyrir að kærandi hafi fengið aðgang að öðrum gögnum málsins. Úrskurðarnefndin bendir á að aðili máls á rétt á aðgangi að skjölum og öðrum gögnum er mál varða, sbr. 1. málsl. 1. mgr. 15. gr. stjórnsýslulaga. Framangreind meginregla er forsenda þess að málsaðili geti tjáð sig um málefni svo að fullt gagn sé að. Úrskurðarnefndin fær ekki séð að meðal gagna málsins séu gögn eða upplýsingar sem undanþegin eru upplýsingarétti aðila máls skv. 16. og 17. gr. stjórnsýslulaga. Úrskurðarnefndin gerir athugasemd við að Íbúðalánasjóður hafi ekki veitt kæranda aðgang að umbeðnum gögnum málsins og beinir þeim tilmælum til sjóðsins að gæta að framangreindum ákvæðum stjórnsýslulaga um upplýsingarétt aðila máls berist beiðnir þar að lútandi. Úrskurðarnefndin hefur bætt úr framangreindum annmarka við meðferð kærumálsins og hefur kærandi fengið aðgang að öllum gögnum málsins.

Í máli þessu er fyrst og fremst ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi verið heimilt að lækka niðurfærslu skulda kæranda sem nam 3.123.180 kr. vegna bankainnstæðu kæranda en kærandi heldur því fram að innstæðan hafi verið handveðsett. Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðir og bankainnstæður. Í máli þessu hefur komið fram að auk fasteignarinnar að B átti kærandi bifreið og bankainnstæðu.

Samkvæmt 1. mgr. 22. gr. laga um samningsveð, nr. 75/1997, er heimilt að stofna til handveðréttar í lausafé. Í 2. mgr. 22. gr. laganna kemur fram að handveðréttur öðlast réttarvernd við afhendingu veðsins til veðhafa eða til aðila sem tekið hefur að sér að hafa umráð veðsins fyrir veðhafa þannig að eigandinn sé sviptur möguleikanum á því að hafa veðið undir höndum. Það jafngildir afhendingu í þessu sambandi þegar afhentur hefur verið lykill að húsnæði þar sem veðið er geymt eða gerðar hafa verið aðrar sambærilegar ráðstafanir sem leiða til þess að eigandinn glatar möguleikanum til þess að geta ráðið yfir veðinu. Þá segir í 3. mgr. 22. gr. að ef veðið er í umráðum annars en eiganda á gildistíma veðsetningarinnar öðlast handveðréttur einnig réttarvernd þegar umráðamaður hefur fengið tilkynningu um veðsetninguna og um það að eigandinn ráði ekki yfir veðinu. Ef umráðamaður neitar að hafa umráð hins veðsetta fyrir veðhafa öðlast veðrétturinn ekki réttarvernd við tilkynninguna.

Af ákvæði 1. gr. laga nr. 29/2011 má ráða að miða ber frádrátt eigna frá niðurfærslu veðlána skv. 2. mgr. 1. gr. laganna við 1. janúar 2011. Í máli þessu er því ágreiningur um hvort bankainnstæða kæranda hafi verið handveðsett þann 1. janúar 2011. Líkt og að framan er rakið heldur kærandi því fram að hann hafi verið sviptur umráðum á bankainnstæðunni með veðsamningi, leyninúmeramerkingu reiknings auk beiðni um veðsetningu til vörsluaðilans. Í málinu liggur fyrir handveðsyfirlýsing, dags. 22. nóvember 2010, undirrituð af kæranda og tveimur vottum. Í yfirlýsingunni kemur meðal annars fram að vegna sjálfskuldarábyrgðar veðhafa á greiðslu skuldbindinga kæranda hjá Lánasjóði íslenskra námsmanna og til staðfestu áður munnlegum samningi milli kæranda og veðhafa leggi hann veðhafa að veði nánar tiltekinn bankareikning sinn hjá Byr hf. og alla innstæðu sem lögð sé inn á reikninginn til tryggingar skaðlausri og skilvísri greiðslu á fjárskuldbindingum hans við Lánasjóðinn. Í yfirlýsingunni kemur einnig fram að verði vanefndir á skuldbindingum kæranda við Lánasjóðinn sé veðhafa heimilt að ganga að tryggingu til fullnustu vanefndra skuldbindinga, í heild eða að hluta, án atbeina yfirvalda enda sé honum áður veittur tíu daga fyrirvari til að bæta úr vanefndum. Að öðru leyti hefur kærandi ekki lagt fram gögn um umráð bankainnstæðunnar þann 1. janúar 2011. Þá hefur kærandi hvorki lagt fram gögn er sýna fram á leyninúmeramerkingu né beiðni um veðsetningu til vörsluaðila. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að ekki liggi fyrir að umrædd bankainnstæða hafi verið afhent veðhafa eða bankanum þannig að kærandi hafi verið sviptur möguleikanum á því að hafa veðið undir höndum enda hefur ekki verið sýnt fram á að kærandi hafi ekki getað ráðið yfir veðinu, sbr. 2. mgr. 22. gr. laga um samningsveð. Úrskurðarnefndin telur því að handveðréttur hafi ekki öðlast réttarvernd á grundvelli ákvæðis 2. mgr. 22. gr. laga um samningsveð.

Í málinu liggja fyrir tölvupóstsamskipti starfsmanns Íbúðalánasjóðs við starfsmann Íslandsbanka en Íslandsbanki eignaðist Byr hf. á árinu 2011. Samkvæmt tölvupósti frá starfsmanni bankans þann 7. febrúar 2013 var reikningurinn ekki handveðsettur og alls ekki á tímabilinu frá 1. janúar 2010 til 31. desember 2011. Úrskurðarnefndin telur því ljóst að bankinn hafi hvorki fengið tilkynningu um veðsetninguna né um að kærandi hafi ekki ráðið yfir veðinu, sbr. 3. mgr. 22. gr. laga um samningsveð. Úrskurðarnefndin telur því að handveðréttur hafi ekki öðlast réttarvernd á grundvelli ákvæðis 3. mgr. 22. gr. laga um samningsveð.

Í máli þessu aflaði Íbúðalánasjóður verðmats og var á því byggt við afgreiðslu umsóknar kæranda. Samkvæmt því var fasteignin metin á 24.600.000 kr. Fasteignasalar á vegum nefndarinnar hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmat og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið gefi rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Það er því mat tilkvaddra sérfræðinga að í máli þessu sé fasteignin réttilega metin á 24.600.000 kr. Verður því miðað við að verðmæti fasteignarinnar sé 24.600.000 kr.

Kærandi gerir kröfu um að andvirði bankainnstæðu að fjárhæð 3.123.180 kr., auk niðurfærslu vegna bifreiðar að fjárhæð 182.000 kr., samtals 3.305.180 kr., verði dráttarvaxtareiknað og verðbætt kæranda í hag til efndardags. Til vara að þær verði vaxtareiknaðar með 6,75% ársvöxtum auk verðtryggingar. Líkt og að framan greinir er hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Ákvæði 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál var breytt með 2. gr. laga nr. 77/2001 en í athugasemdum við 2. gr. frumvarpsins segir að með ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé átt við stjórnvaldsákvörðun í skilningi stjórnsýslulaga. Endurskoðun úrskurðarnefndarinnar snýr að því að kanna hvort formreglna hafi verið gætt við töku hinnar kærðu ákvörðunar ásamt því að skoða efnislega þætti málsins. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að það geti ekki falist í valdheimildum nefndarinnar, skv. 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, að úrskurða um greiðslu vaxta á grundvelli laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, heldur sé það vald eftirlátið dómstólum. Kröfu kæranda um greiðslu vaxta verður því vísað frá.

Í ljósi niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar um að handveðréttur í bankainnstæðu kæranda hafi ekki öðlast réttarvernd á grundvelli 22. gr. laga um samningsveð er ljóst að veðrými var til staðar á aðfararhæfri eign kæranda, þ.e. bankainnstæðu að fjárhæð 3.123.180 kr., og var Íbúðalánasjóði því rétt að lækka niðurfærslu skulda sem því nam. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að ekkert hafi komið fram um að málið hafi ekki verið nægjanlega upplýst áður en ákvörðun var tekin í því og telur því ekki ástæðu til að gera athugasemdir við rannsókn Íbúðalánasjóðs, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga. Hin kærða ákvörðun verður því staðfest.

Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 11. apríl 2013, um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á fasteigninni að B, er staðfest. Kröfu kæranda um greiðslu vaxta er vísað frá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála.

Bergþóra Ingólfsdóttir,

formaður

Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir                Gunnar Eydal