Mál nr. 38/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 31. ágúst 2021

í máli nr. 38/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 200.000 kr. og leigu vegna janúar 2021 að fjárhæð 100.000 kr., auk vaxta og dráttarvaxta.

Með kæru, dags. 19. apríl 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 27. apríl 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Þar sem greinargerð barst ekki frá varnaraðila var beiðni þar um ítrekuð með bréfi kærunefndar, dags. 28. maí 2021, þar sem jafnframt var upplýst að málið yrði tekið til úrlausnar á grundvelli þeirra gagna sem þegar lægju fyrir, bærist ekki greinargerð frá varnaraðila. Engin viðbrögð bárust frá varnaraðila.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan ótímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2020 um leigu sóknaraðila á herbergi varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og leigu vegna janúar 2021.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að sama dag og hún hafi flutt í herbergið hafi hún greitt leigu fyrir nóvember að fjárhæð 100.000 kr., auk tryggingar að fjárhæð 200.000 kr. Tryggingarféð hafi numið tveggja mánaða leigu sem hafi verið umsaminn uppsagnarfrestur. Innan fárra daga frá upphafi leigutíma hafi sóknaraðila ekki lengur verið stætt í herberginu vegna takmarkana sem varnaraðili hafi sett á notkun þess eftir að leigan hafði verið greidd. Varnaraðili hafi bannað henni að fá til sín gesti og jafnframt óskað eftir því að hún notaði ekki sameiginleg rými íbúðarinnar. Þá hafi varnaraðili krafist þess að sóknaraðili flytti úr herberginu í tvær vikur frá 16. til 31. desember til að ættingjar hennar gætu notað það á meðan þeir væru í heimsókn á Íslandi.

Loks hafi varnaraðili í leyfisleysi farið inn í herbergi sóknaraðila og neitað henni um að fá lykil til að geta læst herbergi sínu. Í tvö skipti hafi sóknaraðili orðið vör við að varnaraðili hafi í leyfisleysi farið inn í hið leigða herbergi. Í annað skiptið hafði verið rótað í skúffum sóknaraðila en í hitt skiptið hafi köttur varnaraðila legið í rúmi hennar og pissað þar, en hurðin í herbergið hafði þá verið opnuð án leyfis sóknaraðila.

Sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila um riftun leigusamningsins og að hún hygðist flytja út samstundis í ljósi notkunartakmarkana og óheimils aðgangs. Varnaraðili hafi neitað því og sagt að það væri í gildi munnlegt samkomulag og umsaminn uppsagnarfrestur þar með. Varnaraðili hafi ekki gengið frá skriflegum leigusamningi. Sóknaraðili hafi ekki talið sig hafa nægar sönnur fyrir riftun leigusamningsins á þessum tíma í ljósi þess að varnaraðili hafi neitað að gangast við henni. Sóknaraðili hafi því bæði munnlega og skriflega tilkynnt um uppsögn á leigusamningnum 30. nóvember 2020. Hún hafi jafnframt flutt út 16. desember líkt og varnaraðili hafði krafist gegn niðurfellingu á leigu yfir sama tímabil.

Sóknaraðili hafi ekki flutt aftur í herbergið eftir 16. desember en engu að síður greitt umsamda leigu fyrir janúar í samræmi við umsaminn tveggja mánaða uppsagnarfrest. Greiðslan í upphafi janúar hafi numið 50.000 kr. eða 100.000 kr. fyrir janúar að frádregnum 50.000 kr. fyrir seinni hluta desember þar sem sóknaraðili hafi flutt út svo að varnaraðili gæti tekið á móti ættingjum sínum, en sóknaraðili hafði greitt leigu fyrir allan desember.

Sóknaraðili hafi skriflega óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins 2. febrúar 2021. Varnaraðili hafi þá sagt að uppsagnarfrestur væri þrír mánuðir í stað tveggja líkt og samið hefði verið um. Því myndi hún aðeins endurgreiða 100.000 kr. og að endurgreiðslan myndi eiga sér stað í mars.

Sóknaraðili hafi freistað þess að miðla málum með því að óska aðeins eftir greiðslu helming tryggingarfjárins í mars í samræmi við skriflegt loforð varnaraðila. Varnaraðili hafi aftur á móti hvorki orðið við því né endurgreitt hluta tryggingarinnar í mars. Sóknaraðili hafi sent varnaraðila innheimtukröfu með aðstoð lögmanns og gefið varnaraðila fimmtán daga greiðslufrest til að endurgreiða helming tryggingarfjárins. Innheimtukrafan hafi verið send bæði til varnaraðila með textaskilaboðum og með bréfpósti. Hún hafi hvorki svarað né orðið við innheimtukröfunni.

Þær takmarkanir á notkun íbúðarinnar og kröfur um að flytja úr íbúðinni hafi falið í sér brot á leigusamningi og réttlætt riftun af hálfu sóknaraðila samkvæmt 7. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili hafi ekki haft lagaheimild til að neita því að fallast á riftun sóknaraðila og krefja hana um áframhaldandi leigugreiðslur, auk þess að ganga á framlagða tryggingu.

III. Niðurstaða            

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því úrlausn málsins byggð á þeim gögnum og sjónarmiðum sem sóknaraðili hefur lagt fyrir nefndina.

Um riftunarheimildir leigjanda er kveðið á um í átta töluliðum í 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1996. Samkvæmt 7. tölul. er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi brjóti leigusali ítrekað eða verulega gegn rétti leigjanda til að hafa óskoruð umráð og afnot hins leigða, svo sem með því að hindra eða takmarka afnotin eða með óheimilum aðgangi og umgangi um hið leigða.

Sóknaraðili segir að eftir að hún hafði flutt í herbergið hafi varnaraðili bannað henni að fá til sín gesti og að nota sameiginleg rými. Þá hafi hún krafist þess að fá herbergið á tímabilinu 16.-31. desember til þess að geta hýst ættingja sína. Einnig lýsir sóknaraðili því að varnaraðili hafi farið inn í herbergið á leigutíma, án leyfis. Sóknaraðili hafi rift leigusamningnum í lok nóvember 2020 vegna þessa en varnaraðili ekki fallist á riftunina. Þessum fullyrðingum hefur ekki verið mótmælt af hálfu varnaraðila.

Kærunefnd telur að sóknaraðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila á grundvelli 7. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, enda hafi varnaraðili verulega brotið gegn rétti hennar til að hafa óskoruð umráð og afnot hins leigða með framangreindum kröfum og skilyrðum sem hún setti fram eftir að leigutími hófst. Að þessu virtu er það niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila hafi ekki borið að greiða leigu eftir 15. desember 2020 þegar hún flutti út. Varnaraðila ber því að endurgreiða leigu að fjárhæð 50.000 kr. sem sóknaraðili hafði þegar greitt vegna desember 2020 sem og 50.000 kr. sem hún greiddi vegna janúar 2021.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Samkvæmt framangreindu skilaði sóknaraðili herberginu 16. desember 2020. Engin gögn liggja fyrir sem styðja það að varnaraðili hafi gert skriflega kröfu í tryggingarféð og ber henni þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 200.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem miðað er við að sóknaraðili hafi skilað herberginu 16. desember 2020 reiknast dráttarvextir frá 14. janúar 2021.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila leigu að fjárhæð 100.000 kr.

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 200.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 14. janúar 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 31. ágúst 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson