Mál nr 42/2000

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 42/2000

Eignarhald: Bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. nóvember 2000, beindi A og B, hér eftir nefndar álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 15. nóvember 2000. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 8. desember 2000, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 20. desember 2000, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 22. desember sl. Á fundinum var ákveðið að beina fyrirspurn til byggingarfulltrúans í Reykjavík. Á fundi nefndarinnar 29. janúar 2001 voru lagðar fram athugasemdir gagnaðila, dags. 7. janúar 2001, og bréf byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 11. janúar 2001, og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 32. Húsið skiptist í þrjá eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur 2. og 3. hæðar og gagnaðilar eru eigendur 1. hæðar. Ágreiningur er um afnot að af aðkeyrslu bílskúra og afnot af bílastæðum í innkeyrslu.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að bílastæði í aðkeyrslu og fyrir framan bílaskúra verði skilgreind sem sérnotafletir og einkabílastæði álitsbeiðenda.

Í álitsbeiðni kemur fram að í lóðarleigusamningi, dags. 8. maí 1958, komi fram að lóðin sé leigð með hefðbundnum skilmálum að því frátöldu að lögð sé kvöð á hið leigða um umferð og opin bílastæði, samkvæmt viðfestum uppdrætti. Á uppdrættinum komi fram tveir bílskúrar, ásamt aðkeyrslu að þeim, um tvö samhliða einkabílastæði þar fyrir framan. Á fundi bygginganefndar 26. október 1961 hafi teikningar af bílaskúrum verið samþykktar, þar sem m.a. hafi verið gert ráð fyrir því, að bílskúrar stæðu tæpum 7 metrum aftar en upphaflega hafi verið gert ráð fyrir á skipulagi samkvæmt lóðarleigusamningi. Þrátt fyrir þessa breytingu á staðsetningu bílskúranna hafi engin breyting verið gerð á hagnýtingu bílastæða fyrir framan þá, þ.e. að aðeins yrði gert ráð fyrir tveimur einkabílastæðum fyrir framan þá.

Þann 16. maí 1963 hafi verið gerður eignaskiptasamningur fyrir húsið. Þar sé ekkert fjallað um hagnýtingu bílastæða að öðru leyti en kveðið sé á um að bílskúrsréttindi fylgi 2. og 3. hæð. Bílskúrinn sem standi nær húsinu tilheyri 2. hæð en sá ytri 3. hæð.

Næstu 36 árin hafi hagnýtingu eignarinnar verið háttað þannig að eigendur 2. og 3. hæðar nýttu alfarið aðkeyrslu og þau bílastæði sem liggi fyrir framan bílskúranna. Upphaflegur eigandi 1. hæðar hafi ekki átt bifreið og mun ekki hafa nýtt sér bílastæði við húsið þau 36 ár sem hann bjó í húsinu.

Álitsbeiðendur benda á að 30. september 1999 hafi 1. hæðinni verið afsalað til gagnaðila og strax í kjölfarið hafi risið ágreiningur með aðilum um meintan afnotarétt gagnaðila af einkabílstæðum álitsbeiðenda, sem liggi fyrir framan bílskúranna. Í ódagsettu svarbréfi gagnaðila til eiganda 3. hæðar komi fram eftirfarandi rökstuðningur: "Það er ljóst að þið eigið stæðið fyrir framan bílskúrinn ykkar og að þið eigið lögvarinn rétt til óheftrar aðkeyrslu að honum. Um þetta erum við sammála. Það sem við erum hins vegar ósammála um er hvort það teljist hindra aðgengi að bílskúrunum ef bíl er lagt fremst í innkeyrsluna vestanmegin. Við teljum að bíll fremst í innkeyrslunni vestanmegin teljist ekki hindra aðgang að bílskúrnum."

Máli sínu til stuðnings benda álitsbeiðendur í fyrsta lagi á að samkvæmt fyrirliggjandi samþykktum byggingarnefndarteikningum af bílastæðum, sé ekki gert ráð fyrir öðrum bílastæðum fyrir framan bílskúrana en einkabílastæðum 2. og 3. hæðar.

Í öðru lagi vísa álitsbeiðendur til ákvæða 9. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994. Þar komi fram að bílastæði fyrir framan bílskúr sem sé í séreign teljist einkastæði viðkomandi bílaskúrseiganda. Bílskúrarnir séu séreign álitsbeiðenda og þar af leiðandi hljóta bílastæði fyrir framan þá, svo og aðkeyrsla að þeim, að teljast séreign sömu aðila.

Í þriðja lagi vísa álitsbeiðendur til þess að túlka beri eignaskiptasamninginn svo að eigendur 2. og 3. hæðar hafi frá öndverðu átt einkarétt til afnota af allri aðkeyrslu að bílaskúrunum. Í samræmi við það hafi eigendur 2. og 3. hæðar alfarið staðið straum af stofnkostnaði, umhirðu og viðhaldi bílastæðanna, ekki aðeins fyrir framan bílskúranna, heldur alveg fram að götu, sbr. 9. gr. laga nr. 26/1994.

Í fjórða lagi er vísað til þess að hugmyndir gagnaðila séu óframkvæmanlegar vegna þrengsla. Eins og fyrirliggjandi uppdrættir sýni sé heildarbreidd bílastæðanna 5,87 metrar eða 2,94 metrar fyrir hvort stæði að teknu tilliti til sérgreindrar gangstéttar meðfram húsinu sem sé 1,35 metra breið og standi 30 sentímetrum ofar en aðkeyrslan. Heildarlengd aðkeyrslunnar séu rúmir 16 metrar. Báðir álitsbeiðendur eiga tvær bifreiðar og kjósa að leggja þeim báðum í einkabílastæði sín, hverri eftir annarri. Afleiðingin sé sú, að ómögulegt sé að nýta aðra hlið aðkeyrslunnar, sem aðkomu fyrir hina hliðina, þ.e. sitt hvort bílastæðið. Þrátt fyrir framangreint hafi gagnaðilar kosið að leggja bifreið sinni hægra megin í aðkeyrslunni og neðst í einkabílastæði eiganda 2. hæðar með þeim afleiðingum að eigandi 2. hæðar hafi ítrekað orðið innlyksa með bifreið sína og þurft að knýja dyra hjá eigendum 1. og 3. hæðar til þess að biðja annan hvorn um að færa bifreið sína svo hann komist út úr bílastæðinu fyrir framan bílskúrinn. Það sé algjörlega óásættanlegt að aðgengi að bílskúrnum sé takmarkað vegna notkunar gagnaðila á neðri hluta aðkeyrslunnar sem bílastæði. Þá hafi framangreind þrengsli orðið til þess að árekstur hafi orðið við akstur úr innkeyrslunni með þeim afleiðingum að aðilar hafa orðið fyrir verulegu eignatjóni.

Í fimmta lagi er byggt á því að álitsbeiðendur hafi öðlast með hefð einkarétt til notkunar á umræddum bílastæðum með 36 ára samfelldri og athugasemdalausri notkun, sbr. 2. gr. laga nr. 46/1905, sbr. 7. gr. s.l. Að mati álitsbeiðenda girði ákvæði 36. gr. laga nr. 26/1994 ekki fyrir hefðarrétt þeirra í þessu sambandi enda hafi rétturinn verið hefðaður að fullu löngu fyrir gildistöku laganna.

Í sjötta lagi vísa álitsbeiðendur til þeirra fordæma sem felast í úrlausnum kærunefndar í málunum nr. 21/1999, 10/1999 og 82/1998 og því sé jafnframt alfarið hafnað að úrlausn nefndarinnar í málinu nr. 10/1995 geti talist fordæmisgefandi í þessu máli. Því beri að skilgreina alla innkeyrsluna að bílskúrum sem sérnotaflöt álitsbeiðenda sem bílskúrseigenda.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þeir hafi eignast íbúðina með afsali, dags. 30. september 2000. Við kaupin hafi legið frammi veðbókarvottorð þar sem skýrlega komi fram sú kvöð að fasteigninni fylgi opin bílstæði. Það sé skilningur gagnaðila að með opnu bílastæði sé átt við bílastæði sem ekki megi sérmerkja og allir eigendur hússins hafa jafnan rétt til. Þessi skilningur hafi verið staðfestingur í samtölum við starfsmenn byggingarfulltrúans í Reykjavík. Einnig fengust þær upplýsingar að ekki sé venja að teikna stæði sérstaklega fyrir framan bílskúra, heldur sé venjan sú að skilja þar eftir autt svæði, enda sé engin vafi á að það svæði tilheyri bílskúrseiganda. Á teikningunni fyrir bílskúrana sé slíkt autt svæði. Enn fremur fengust þær upplýsingar að stæði sem teiknuð séu inn á teikningar og ekkert sé getið um sérstaklega í þinglýstum heimildum teljast sameiginleg stæði. Þá hafi því verið lýst yfir af E, seljanda eignarinnar sem jafnframt sá um byggingu hennar, að íbúðinni fylgi sameiginleg bílastæði.

Á grundvelli þessara upplýsinga hafi gagnaðilar lagt bifreið fremst á planinu við húsið næst götu. Lagning bifreiðar á þessum stað hindri á engan hátt aðgang og umgengni við bílskúra þá sem standa við planið. Þá benda gagnaðilar á að rétt sé að bifreið álitsbeiðanda hafi einu sinni nuddast utan í bifreið gagnaðila sem olli smá rispu á stuðara. Þegar áreksturinn átti sér stað hafi verið nægilegt rými á stæðinu, töluvert meira rými en þegar lagt sé í stæði meðfram akbraut, og skrifast áreksturinn á óhappatilviljun eina.

Fljótlega hafi borið á óánægju annarra eigenda hússins með lagningu bifreiðar gagnaðila á umræddum stað. Þar sem álitsbeiðendur töldu sig eiga rétt til að leggja þar tveimur bifreiðum hvor. Í árslok 1999 hafi farið fram bréfaskipti milli aðila þar sem sjónarmiðum var lýst. Ekkert hafi þó frekar verið aðhafst í málinu og gagnaðilar haldið áfram að leggja við enda plansins án frekari athugasemda.

Í tengslum við eigendaskipti á 3ju hæð í nóvember sl. virðist sem málið hafi öðlast nýtt líf. Hafa hinir nýju eigendur haldið fram að umrætt bílastæði sé séreign 2. og 3ju hæðar og hafa gert gagnaðilum ómögulegt að nýta það á nokkurn hátt, m.a. með því að leggja bifreið sinni við enda þess næst X án þess að nokkur bifreið standi í stæði við bílaskúr þeirra. Þetta hafi leitt til þess að gagnaðilar hafa ítrekað þurft að sæta því að leggja bifreið sinni við X nr. 50, sem sé í ca. 100-150 metra fjarlægð, því engin bílastæði séu við sunnanvert X og að norðanverðu séu bílastæðin annaðhvort sérmerkt eða með stöðumælum.

Aðalkrafa gagnaðila sé að kröfum álitsbeiðenda verði hafnað og viðurkennt verði að á lóð hússins séu tvö opin bílastæði líkt og skýrlega komi fram í þinglýstum lóðarleigusamningi. Varakrafa gagnaðila er að kröfum álitsbeiðenda verði hafnað og viðurkennt að eitt opið bílastæði sé fremst á planinu ásamt því að staðfest verði skylda eigenda hússins að búa til annað opið stæði á lóðinni, með þeim fyrirvara að stæðið fáist samþykkt af byggingarfulltrúanum í Reykjavík. Skýrt sé tekið fram í lóðarleigusamningi að á lóðinni skulu vera tvö opin bílastæði og benda gagnaðilar á tvær mögulegar staðsetningar fyrir þetta hér að neðan. Þrautavarakrafa gagnaðila sé að kröfum álitsbeiðenda verði hafnað og viðurkennt að eitt opið bílstæði sé fremst á planinu.

Í tengslum við allar kröfur gagnaðila er þess einnig krafist að kærunefnd staðfesti að álitsbeiðendum sé aðeins heimilt að nota bílastæði þétt við bílskúra sína og opin stæði en að öðru leyti verði bifreiðum ekki lagt á planinu. Verði engar ofangreindar kröfur teknar til greina krefjast gagnaðilar þess að kærunefnd skilgreini hvað átt sé við með kvöð um opin bílastæði í þinglýstum heimildum.

Máli sínu til stuðnings benda gagnaðilar í fyrsta lagi á að í þinglýstum heimildum, hvort sem litið sé til veðbókarvottorða, lóðarleigusamnings eða uppdráttar áföstum honum, sé skýrt kveðið á um að lóðinni fylgi kvöð um tvö opin bílastæði. Eignaskiptasamningur fyrir húsið tilgreini eingöngu að 2. og 3. hæð fylgi bílskúrsréttindi en hann taki á engan hátt á því hvernig eigi að nýta planið. Það sé hins vegar gert í lóðarleigusamningnum og á samþykktri teikningu. Á endanlegri teikningu séu skýrt afmörkuð tvö opin stæði, annað fremst í innkeyrslu austanmegin en hitt í miðri innkeyrslu vestanmegin. Ekkert liggi fyrir í málinu sem afmarki stæði þessi sem einkastæði nokkurs íbúa og sé lóð hússins óskipt samkvæmt þinglýstum heimildum og því sameiginleg öllum eigendum. Á veðbandayfirliti allra eignarhlutanna komi skýrt fram að á þeim hvíli kvöð um opin bílastæði. Þá hafi samþykki fyrir byggingu bílskúranna verið skilyrt með ákvæði um að á lóðinni skyldu vera tvö opin bílastæði. Gagnaðilar viðurkenni rétt annarra eigenda til bílastæða þétt fyrir framan bílskúra enda megi telja slíkan rétt skýran samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í öðru lagi vísa gagnaðilar í viðmiðunarreglur sem byggingarfulltrúinn í Reykjavík hafi sett um stærð bílastæða og samþykktar voru í Borgarráði borgarráði 7. ágúst 1987 og endanlega í byggingarnefnd 13. ágúst sama ár. Samkvæmt ákvæði reglnanna um stæði samsíða akbraut skal akbraut vera 3,5 metrar á breidd en stæði 2,0 metrar á breidd og 5,5 til 6,0 metrar á lengd. Planið við X nr. 32 sé 5,9 metrar að breidd næst X, 6,4 metra að breidd við bílaskúra og 17 metrar að lengd. Nægt rými sé því til að heimila opið bílastæði við enda plansins án þess að þrengja á nokkurn hátt að aðgengi að bílskúrum. Tveggja metra breitt opið bílastæði fremst skilji eftir rými fyrir 3,9 metra breiðri aðkeyrslu að bílskúrum. Sé lengd stæða fyrir framan bílskúra 6 metrar og lengd opna stæðisins 5,5 metrar séu 5,5 metrar á milli opna stæðisins og stæðisins fyrir framan bílskúr. Í þriðja lagi vísa gagnaðilar til stuðnings kröfu sinni um aðgang að opnum bílastæðum til þeirrar staðreyndar að fyrrum eigandi 1. hæðar lagði út í umtalsverðan kostnað, stuttu eftir byggingu hússins, við að sprengja burtu grjóthól sem var þar sem bílaskúrar og plan séu nú. Í yfirlýsingu E komi fram að allir eigendur hússins tóku sameiginlega þátt í kostnaði við að koma grjótinu í burtu. Í skattskýrslu hans frá 1963 sé m.a. greint frá jarðvegsframkvæmdum við húsið. Planið teljist því í sameign allra eigenda hússins, sbr. 9. gr. laga nr. 26/1994. Í fjórða lagi er vísað til þess að í yfirlýsingu E komi fram að Reykjavíkurborg hafi á sínum tíma boðist til að merkja sérstaklega opið stæði á planinu. Það sé því ljóst að byggingarfulltrúinn í Reykjavík hafi talið að á planinu ætti að vera opið stæði. Komi sú kvöð skýrlega fram í þinglýstum lóðarleigusamningi og samþykktri teikningu af bílskúrum. Ekkert hafi orðið af sérmerkingu stæðisins því gott samkomulag hafi verið um notkun plansins og gat fólk á vegum E notað það. Það að stæðið hafi ekki verið merkt þýði ekki að hann hafi afsalað rétti sínum til notkunar stæðisins. Þá benda gagnaðilar á að ástæða þess að E nýtti sér ekki stæðið hafi verið sú að hann hafi ekki verið fær um að aka bifreið vegna skertrar sjónar. Fráleitt sé að hefðarréttur álitsbeiðenda geti komið hér til álita. Þinglýstur eigandi fasteignar geti með engu móti þurft að sæta því að missa rétt sinn til bílastæðis sökum þess að geta ekki nýtt það vegna heilsubrests. Í fimmta lagi er vísað til álits kærunefndar í málinu nr. 10/1995 en í því máli var viðurkenndur réttur til sameiginlegs bílastæðis í innkeyrslu þrátt fyrir að planið sem ágreiningur var um sé þrengra en í þessu tilviki. Verði kröfur gagnaðila teknar til greina mun aðgengi að bílskúrum við húsið verða greiðara en í tilvitnuðu máli. Þá telja gagnaðilar að álitsgerðirnar sem álitsbeiðendur vísa til hafi ekki fordæmisgildi fyrir þetta mál þar sem aðstæður voru aðrar. Í sjötta lagi benda gagnaðilar á að verði krafa álitsbeiðenda tekin til greina leiði það til verulegra óþæginda fyrir gagnaðila auk verðrýrnunar eignarinnar þar sem krafa þeirra leiði til þess að eigendum 1. hæðar verði gert ókleift að leggja bifreið nálægt heimili sínu.

Þá benda gagnaðilar á að á samþykktri bygginganefndarteikningu, dags. 26. október 1961, komi einnig fram opið bílastæði í miðri innkeyrslu vestanmegin. Gagnaðilar lýsa sig hins vegar reiðubúin til viðræðna um að þetta stæði verði fært á annan stað á lóðinni og telja að heppilegur staður fyrir það sé fyrir aftan bílskúranna þar sem sá hluti af garðinum sé ekkert nýttur og aðgengi gott. Einnig væri mögulegt að breikka innkeyrsluna til vesturs til að koma stæðinu fyrir. Gagnaðili telur fráleitt að þetta stæði verði alfarið lagt niður þar sem skýr kvöð sé á lóðinni um tvö opin stæði. 

Í málinu liggur fyrir þinglýstur eignaskiptasamningur fyrir X nr. 32, dags. 16. maí 1963. Þar kemur fram að bílskúrsréttindi fylgja 2. og 3. hæð en ekkert frekar fjallað um bílastæði á lóðinni.

Í þinglýstum lóðarleigusamningi, dags. 8. maí 1958, kemur fram að á lóð hússins, sem sögð er vera 611 m², sé "kvöð um opið bílstæði skv. viðfestum uppdrætti". Á uppdrættinum, dags. 14. desember 1957, er gert ráð fyrir tvöföldum bílskúr við hlið hússins og nær hann lítilsháttar aftur fyrir húsið. Fyrir framan bílskúrana sýnir teikningin tvö samhliða bílastæði.

Byggingarnefnd samþykkti þann 26. október 1961 breytingu á fyrirkomulagi bílskúranna samkvæmt teikningu merkt október 1961 og voru bílskúrarnir byggðir í samræmi við það. Þar eru bílskúrarnir færðir eina 7 metra innar á lóðina en áður hafði verið ráðgert. Á þeirri teikningu eru bílastæði ekki teiknuð hlið við hlið heldur er það sem nær er húsinu fjær götu en hitt nær götu.

Með bréfi, dags. 28. desember 2000, beindi kærunefnd fyrirspurn til byggingarfulltrúans í Reykjavík um merkingu kvaðar um "opið bílastæði" í lóðarleigusamningi. Í bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 11. janúar 2001, kemur fram að skrifstofustjóri borgarverkfræðings hafi umsjón með gerð lóðarleigusamninga. Samkvæmt hans umsögn merki "opið bílastæði" það að bílastæði sé ekki yfirbyggt heldur opið, þ.e. undir beru lofti, og leggi embætti byggingarfulltrúa sama skilning í merkingu "opins bílastæðis" og geri því ekki greinarmun á því hvort á mæliblaði standi kvöð um "opið bílastæði" eða einungis kvöð um bílastæði.

Í 36. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Í athugasemdum við þetta ákvæði í greinargerð með frumvarpi til laganna kemur fram að þetta sé í samræmi við það sem talið var gildandi ólögfestur réttur fyrir setningu laganna.

Samkvæmt 9. tl. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign. Í álitsgerð kærunefndar í málinu nr. 28/2000, þar sem fjallað var um álíka álitaefni og hér er til meðferðar, leit nefndin svo á að í því fælist að öll aðkeyrslan að bílskúrunum teldist sérnotaflötur bílskúrseigenda enda bæru þeir af honum allan kostnað, svo sem stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl. Í málinu bendir kærunefnd á að umrædd innkeyrsla sé talsvert breið og nokkuð löng og aðstæður þannig að unnt væri að hafa tvö bílastæði fyrir framan bílskúranna, auk stæða sem teiknuð væru út við götu. Slíkt myndi útheimta reglur þess efnis að ekki mætti leggja nema í annað hvort bílastæðanna út við götu þannig að unnt væri að komast hindrunarlaust frá bílskúrunum. Það væri hins vegar ekki á færi kærunefndar að kveða á um slíka fjölgun á bílastæðum né setja reglur um nýtingu þeirra bílastæða sem fyrir eru heldur er það málefni húsfélagsins og byggingaryfirvalda.

Í málinu hefur því verið haldið fram af gagnaðila að fyrri eigandi 1. hæðar hafi borið verulegan kostnað af gerð aðkeyrslu að bílskúrum og að enginn vafi lék á um það að notkunarréttur af aðkeyrslunni hafi fylgt eigendum 1. hæðar. Þessu hafa álitsbeiðendur mótmælt. Ljóst er að um þetta atriði er ágreiningur sem ef til vill væri unnt að upplýsa um ef fram færu aðila- og vitnaleiðslur fyrir dómi en eins og málið liggur fyrir kærunefnd eru staðhæfingar þessar ósannaðar og því engar forsendur til að fjalla um frekari þýðingu þess fyrir úrlausn máls þessa.

Kærunefnd telur því að sömu sjónarmið eigi við í þessu máli og í málinu nr. 28/2000. Ber því að taka kröfu álitsbeiðenda til greina.

Það er álit kærunefndar að bílastæði í aðkeyrslu og fyrir framan bílaskúra sé sérnotaflötur álitsbeiðenda.

Reykjavík, 29. janúar 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson