Mál nr. 41/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 41/2000

Hagnýting séreignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 1. nóvember 2000, beindu A, B, C, D, E, F og G, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við H og I, hér eftir nefnt gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 15. nóvember 2000. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 14. desember 2000, var lögð fram á fundi nefndarinnar 22. desember 2000 og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 18, Reykjavík, sem er tvær hæðir. Á efri hæðinni eru fjórar íbúðir, þ.e. eignarhlutar 0201, 0202, 0204 og 0205, sem eru í eigu álitsbeiðenda og á neðri hæðinni, sem er í eigu H, starfrækir I verslun. Ágreiningur er um breytingar á verslunarrekstri.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að gagnaðilum verði gert óheimilt að reka verslun í húsinu eftir kl. 21 nema með samþykki allra eigenda hússins, til vara að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta þurfi til.

2. Að gagnaðilum verði gert skylt að fjarlægja merkingar á sameign hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að til langs tíma hafi verið rekin R verslun á neðri hæð hússins og hafi hún verið opin til kl. 21 á kvöldin. Í byrjun október 2000 hafi íbúar hússins fengið vitneskju um að til stæði að opna S verslun á sama stað innan fárra daga. Sú verslun sé opin til kl. 23 á kvöldin. Þessi breyting á verslunarrekstrinum hafi ekki verið kynnt íbúum formlega og aldrei verið boðað til húsfundar vegna hennar. Þann 5. október 2000 hafi verið haldinn húsfundur þar sem fram hafi komið mikil óánægja, aðallega vegna lengingar á opnunartímanum, en einnig vegna útlitsbreytinga á sameign utan húss.

Álitsbeiðendur telja að gróflega hafi verið brotið á rétti þeirra þar sem lög um fjöleignarhús tryggi þeim ríkan rétt til að vera með í ákvarðanatöku um breytingar á sameign og breytingar á hagnýtingu séreigna. Álitsbeiðendur telja að af lengingu opnunartímans hljótist meira ónæði. Unglingar safnist þar fyrir á kvöldin og umferð verði meiri fram eftir kvöldi. Á tímanum frá kl. 21 til kl. 23 sé verið að taka á sig náðir. Ónæði á þeim tíma leiði til röskunar á svefnfriði og erfiðar reynist að koma börnum í rúm. Á þessum tíma kvölds ætlast fólk til að það njóti friðar á heimilum sínum og sé því enn viðkvæmara fyrir röskun.

Álitsbeiðendur telja því að þeir eigi lögmætra hagsmuna að gæta sem leiða til þess að þeir hafi rétt til að láta sjónarmið sín uppi og hafa áhrif á þá ákvörðun að lengja opnunartímann. Álitsbeiðendur telja að um sé að ræða breytingar sem krefjast samþykkis allra eigenda hússins, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994, þar sem um sé að ræða verulega breytingu á hagnýtingu séreignar, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur en áður hafi verið og tíðkist í öðrum íbúðarhúsum. Að minnsta kosti þurfi að liggja fyrir samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. mgr. sömu greinar.

Þá benda álitsbeiðendur á að samkvæmt 2. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 þurfi samþykki aukins meirihluta eigenda þegar um sé að ræða breytingar á sameign, innan húss eða utan, sem ekki geta talist verulegar. Eigandi neðri hæðar hafi tekið ákvörðun um breytingu á sameign hússins, án samráðs eða samþykkis annarra eigenda, sem fólust í uppsetningu á viðamiklum auglýsingaskiltum sem séu mun stærri og meira áberandi en áður var.

Álitsbeiðendur telja að um sé að ræða sameiginleg málefni, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994, einkum B- og C-lið 41. gr. laganna. Ákvarðanir um sameiginleg málefni skal taka á sameiginlegum húsfundi eigenda, sbr. 4. mgr. 39. gr. og skal hann löglega boðaður, sbr. 60 . gr.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í lóðarleigusamningi, dags. 12. mars 1987, komi fram að lóðin sé leigð til að reisa á henni verslunarhús. Á árinu 1993 og 1994 hafi H (áður R) fengið afsal fyrir 431,2 m² verslunarrými á 1. hæð hússins. Áður eða í desember 1992, hafi félagið hafið rekstur svokallaðrar "T búðar" í húsnæðinu sem hlaut nafnið U. Um var að ræða matvöruverslun sem opin var frá kl. 10-22. Frá því í desember 1993 hafi verið rekin R verslun í húsnæðinu þar sem opið var frá kl. 10-22. Vorið 1999 hafi opnunartíma verið breytt þannig að opið var til kl. 21. Hélst sá háttur á þar til S verslun var sett upp í húsnæðinu haustið 2000.

Á báðum hæðum hússins hafði um tíma verið rekin ýmiss konar verslunar- og þjónustustarfsemi. Matvöruverslun þar hafi m.a. verið opin til kl. 23.30. Rekstur fyrirtækjanna hafi gengið erfiðlega og verslunarstarfsemi í húsinu hafi því lagst af. Eftir það hafi ungmenni vanið komu sína á efri hæðir hússins þar sem umgengni hafi verið slæm. Fór svo að H keypti smám saman allt húsið í þeim tilgangi að koma þar starfsemi í eðlilegan farveg.

Með bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 27. maí 1994, hafi félagið fengið leyfi byggingarnefndar til þess að breyta húsnæðinu í íbúðir. Íbúðir þessar hafi síðan verið seldar V sem seldi þær Þ. Söluverð þeirra hafi verið lægra en almennt tíðkaðist um sambærilegar íbúðir á markaðnum, vegna nálægðar við verslunina í húsinu. Hafi m.a. álitsbeiðendur síðan eignast þessar íbúðir í húsinu.

Gagnaðilar telja kröfugerð álitsbeiðenda ekki vera í samræmi við ákvæði 1. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Kröfugerðin sé orðuð eins og um sé að ræða kröfur fyrir dómstólum, en samkvæmt tilgreindu ákvæði geti eigendur fjöleignarhúsa leitað til kærunefndarinnar og "óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið" eins og það er orðað. Kröfugerðin fyrir nefndinni sé því ekki skýr og ekki fullljóst hvað verið sé að fara fram á. Telja gagnaðilar að eðlilegt hefði verið að gefa álitsbeiðendum færi á að bæta úr þessum annmörkum á álitsbeiðninni og/eða vísa málinu frá kærunefndinni, sbr. það sem fram komi í kaflanum um málsmeðferð fyrir nefndinni í kynningarriti hennar.

Þrátt fyrri framangreinda annmarka, hafa gagnaðilar kosið að skilja erindi nefndarinnar með þeim hætti, að verið sé að óska álits nefndarinnar á því hvort meint háttsemi kærðu, annars eða beggja, hafi verið lögmæt, það sé annars vegar breyting á opnunartíma verslunar í húsinu og hins vegar breytingar á merkingu hússins (verslunarinnar).

Gagnaðilar byggja á því, varðandi breytingar á opnunartíma verslunar, að I reki báðar verslanirnar, R og S. Verslanir félagsins sæti stöðugri endurskoðun með tilliti til viðbragða við kröfum markaðarins á hverjum tíma, aukinnar samkeppni o.s.frv. Stjórnendur I hafi talið skynsamlegt að breyta versluninni að X nr. 18, þar með talið þ.m.t. að lengja afgreiðslutíma. Ef eitthvað hafi breyst, sé umferð viðskiptavina í verslunina nú minni og jafnari en áður og minna "ónæði" af versluninni. Hitt sé hins vegar rétt að opnunartíminn sé lengri á kvöldin frá því sem áður var í R versluninni. Mjög strangt sé tekið á því ef "unglingar" safnist saman við verslunina. Það sé hins vegar ekki vandamál í dag. Álitsbeiðendur gefi sér að þetta verði vandamál síðar þótt ekkert bendi til þess.

Gagnaðilar byggja á því að húsið hafi í upphafi verið byggt sem verslunarhús. Íbúðir hafi ekki verið samþykktar þar fyrr en á árinu 1994 þegar sýnt var að verslunarrekstur þreifst ekki á efri hæðum hússins. Kaupendum íbúðanna hafi frá upphafi verið ljóst að eitthvert ónæði gæti skapast af nálægð við verslunina. Það segi sig sjálft. Íbúarnir hafi tekið á sig þá áhættu sem af þessu skapaðist, enda fengið íbúðirnar á lægra verði en almennt tíðkast um sambærilegar íbúðir á markaðnum. Þeir geti því ekki með neinni sanngirni nú, sett út á verslunarstarfsemi í húsinu.

Þá byggja gagnaðilar á því að opnunartími verslana sé frjáls í dag. Það hafi gerst þegar lögin um verslunaratvinnu nr. 28/1998 hafi tekið gildi 1. janúar 1999. Þó ekki sé í lögunum neitt um opnunartíma verslana, megi sjá af meðferð málsins fyrir Alþingi hver vilji löggjafans í þessu efni hafi verið. Í VII. kafla frumvarps að lögunum hafi verið kafli um afgreiðslutíma verslana þar sem m.a. hafi verið gert ráð fyrir að sveitarstjórnir gætu sett samþykktir um afgreiðslutíma. Í nefndaráliti frá efnahags- og viðskiptanefnd hafi hins vegar verið lagt til að kaflinn yrði felldur á brott. Þar segir orðrétt í 9. tl. álitsins: "Lagt er til að VII. kafli frumvarpsins um samþykktir um lokunartíma sölubúða verði felldur brott. Með því verður afgreiðslutími verslana gefinn frjáls, en athuga ber að sérákvæði gilda um opnunartíma á helgidögum samkvæmt lögum um helgidagafrið nr. 32/1997."

Gagnaðilar byggja á því að ekki geti aðrar reglur gilt um verslanir I en almennt gildi um verslunarstarfsemi í þjóðfélaginu. Félagið verði að geta starfað á samkeppnismarkaði á grundvelli sömu almennu reglna og aðrir. Í þessu sambandi megi nefna að samkeppnisaðili félagsins hafi nú tvær verslanir opnar allan sólarhringinn. Byggja gagnaðilar á því, að það geti ekki verið háð duttlungum annarra íbúa hússins á hverjum tíma, hvernig afgreiðslutíma verslunar félagsins sé háttað. Afgreiðslutíminn sé frjáls að lögum og því hafi félaginu verið heimilt að lengja hann til kl. 23.00 að kveldi.

Gagnaðilar byggja á því að af öllu framangreindu leiði að ákvæði fjöleignarhúsalaga um ákvarðanatöku í fjöleignarhúsum, eigi ekki við um afgreiðslutíma í verslun félagsins. Ákvæði 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 styðji þessa niðurstöðu. Í greinargerð með frumvarpinu komi fram varðandi 27. gr., að greinin eigi einkum við um atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað er til íbúðar. Komi fram að oft vegist á hagsmunir eigenda af því að geta nýtt sér eign sína eins og þeir vilja og hins vegar hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið eigna sinna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með. Gagnaðilar byggja á því, að þeir séu einmitt að nýta eignina í samræmi við það sem upphaflega hafi verið ráð fyrir gert, þ.e. sem verslunarhúsnæði, og það hafi álitsbeiðendur vitað frá upphafi. Takmarkanir á þeirri nýtingu séu því ekki í samræmi við anda laganna. Þá byggja gangaðilar á því að samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laganna geti eigandi ekki sett sig upp á móti breytingu ef sýnt er að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Gagnaðilar byggja á því að breytingin á opnunartímanum hafi ekki haft í för með sér neina röskun á hagsmunum annarra íbúa hússins. Ekkert liggi fyrir um það í málinu.

Gagnaðilar byggja á því, varðandi merkingar á sameign hússins (versluninni), að frá öndverðu hafi verið reknar verslanir í húsnæðinu og eðli málsins samkvæmt hafi þær verið merktar til þess að vekja athygli á þjónustunni sem þar sé rekin. Þannig hafi því líka verið farið þegar álitsbeiðendur hafi keypt íbúðir sínar í húsinu. Þeir hafi vitað að hverju þeir hafi gengið og vegna nálægðar við verslunina fengið íbúðirnar á lægra verði. Ekkert þurfi því að koma þeim á óvart varðandi merkingar á húsinu. Merkingarnar, þar með taldir litir, séu í samræmi við "logo" og sérgreiningu viðkomandi verslunarkeðju frá öðrum samkeppnisaðilum á markaðnum.

Gagnaðilar byggja á því að það geti ekki verið undir duttlungum annarra íbúa hússins komið hvernig merkingum viðkomandi verslunar sé háttað. Merkingarnar hljóti að vera í samræmi við venjubundnar merkingar viðkomandi verslunar á markaðnum. Álitsbeiðendur hafa ekki sýnt fram á og ekkert liggi fyrir um það í málinu að þessar merkingar séu meiri eða úr hófi miðað við það sem almennt gerist í sambærilegum verslunarrekstri. Álitsbeiðendur hljóti að hafa sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu sinni. Upp úr standi að álitsbeiðendur hafi allir ákveðið að kaupa íbúð í verslunarhúsi með öllum þeim kostum og göllum sem því fylgi óhjákvæmilega. Viðleitni þeirra hafi hins vegar öll beinst í þá átt að draga úr sérkennum hússins sem verslunarhúss. Það hvorki þurfi né geti gagnaðilar látið yfir sig ganga. Allt þetta verði að hafa í huga þegar litið sé til lögmætis aðgerða gagnaðila.

Þá benda gagnaðilar á að álitsbeiðendur vísi varðandi breytingar á merkingum hússins til 30. gr. laga nr. 26/1994. Greinin fjalli samkvæmt orðanna hljóðan um byggingar og breytingar sem ekki hefur verið ráð fyrir gert í upphafi. Gagnaðilar byggja á því að ekki sé um að ræða breytingar sem ekki hafi verið ráð fyrir gert í upphafi, heldur þvert á móti. Svo sem margoft hafi komið fram, hafi einmitt í upphafi verið gert ráð fyrir verslun í húsnæðinu. Þær verslanir hafi frá upphafi verið merktar eins og venja standi til í sambærilegum rekstri. Álitsbeiðendur geti ekki breytt því.

Gagnaðilar geta hins vegar fallist á það með álitsbeiðendum að æskilegt hefði verið að kynna þeim fyrirfram breytingar á merkingum verslunarinnar. Hafa gagnaðilar m.a. lýst sig fúsa til þess að leita samkomulags við íbúa um ásættanlegar merkingar á húsinu. Þegar litið sé til upphaflegs hlutverks hússins sem verslunarhúss, geti það hins vegar aldrei verið undir "alræðisvaldi" annarra íbúa hússins sem vilji stjórna þar í skjóli íbúðafjölda, þrátt fyrir þá staðreynd að H (R) eigi 55,40% hússins.

Með vísan til framangreindra málsástæðna gagnaðila, telja þeir að fyrirhugað álit kærunefndar hljóti að ganga í þá átt, að hafna því að háttsemi gagnaðila hafi með einhverjum hætti verið ólögmæt. Þegar litið sé til þess verslunarrekstrar sem um árabil hafi verið í húsinu, hafi gagnaðilar ekki framkvæmt annað en það sem búast hafi mátt við af þeim undir þessum kringumstæðum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þeir telja kröfugerð álitsbeiðenda ekki vera í samræmi við 1. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og að eðlilegt hefði verið að gefa álitsbeiðendum færi á að bæta úr þessum annmörkum og/eða vísa málinu frá. Kærunefnd fjöleignarhúsamála starfar á grundvelli 79. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 80. gr. laganna skal kærunefnd láta í té rökstudd álit á ágreiningi eigenda fjöleignarhúsa um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum. Kærunefnd kveður ekki upp úrskurði sem eru bindandi stjórnvaldsákvarðanir um rétt eða skyldur. Nefndin hefur því starfað þannig, að málum er aðeins vísað frá þegar formreglur eru ekki virtar, ekki er unnt að leggja mat á staðreyndir máls eða þegar kröfugerð er verulega óljós. Þessum atriðum er ekki fyrir að fara í álitsbeiðni og mun kærunefnd því afgreiða málið efnislega.

Í málinu liggur fyrir lóðarleigusamningur, dags. 12. mars 1987. Í 2. gr. samningsins kemur fram að lóðin sé leigð til að reisa á henni verslunarhús. H eignaðist neðri hæðina með afsölum sem gefin voru út á árunum 1993 og 1994. Þá liggur fyrir í málinu umsókn R, dags. 22. apríl 1994, um leyfi til að innrétta fjórar íbúðir á efri hæð. Með bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 27. maí 1994, kemur fram að á fundi byggingarnefndar 26. maí 1994 hafi umsóknin verið samþykkt.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar, frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.

Samkvæmt greininni er athafnafrelsi eiganda settar nokkrar skorður til að breyta hagnýtingu séreignar á grundvelli reglna nábýlisréttar. Vegast þar á hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með, svo sem segir í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.

Í þessu sambandi þarf að skoða hvert tilvik fyrir sig til að unnt sé að meta hvort breyttri hagnýtingu fylgi einhver röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda hússins. Í dæmaskyni má nefna að daggæsla barna í fjölbýlishúsi er leyfisskyld og flokkast undir atvinnurekstur í eignarhluta sem einvörðungu er ætlaður til íbúðar. Þessari starfsemi getur fylgt ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra íbúa hússins. Engu að síður komst kærunefnd að því í álitsgerð í máli nr. 3/1998 að daggæsla barna í fjölbýlishúsi í því tilviki sem þar var til skoðunar félli undir 2. mgr. 27. gr. og útheimti því ekki samþykki meðeigenda.

Í málinu er óumdeilt að húsnæði það sem hér um ræðir er upphaflega reist sem verslunarhúsnæði og hefur verslun verið starfrækt á neðri hæð hússins alla tíð. Eins og rakið hefur verið hér að framan gekk verslunarrekstur á efri hæð hússins ekki sem skyldi og var þeirri hæð breytt með samþykki byggingarnefndar í 4 íbúðir og eru álitsbeiðendur nú eigendur þeirra.

Álitsbeiðendur byggja á því í málinu að breyting á opnunartíma verslunar frá kl. 21.00 til 23.00 hafi ekki mátt taka án þess að um hana væri fjallað á boðuðum húsfundi, enda feli hún í sér slíka breytingu á hagnýtingu séreignar að samþykki allra eigenda hússins þurfi til. Álitsbeiðendur tiltaka sérstaklega að opnunartími frá kl. 21.00 til kl. 23.00 geti raskað svefnfriði íbúa, einkum barna. Álitsbeiðendur benda þó ekki á neitt sérstakt atriði í því sambandi.

Kærunefnd bendir á að við kaup álitsbeiðenda á umræddum íbúðum hafi þeim ekki getað dulist að í rekstri verslunar í húsinu væri fólginn annars konar hagnýting en vera myndi ef eingöngu væri um íbúðarhús að ræða. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðendur verði að sætta sig við verslunarrekstur þann sem fram fer í húsinu og rekinn er samkvæmt lögum og reglum sem um hann gildir, enda geti tilkoma íbúða í húsinu ekki sett eigenda verslunarinnar nýjar og þrengri skorður á nýtingu eignarhluta síns.

Það er því álit kærunefndar að í málinu hafi ekki verið sýnt fram á það að umrædd breyting á opnunartíma verslunarinnar hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir álitsbeiðendur en ráð hafi mátt gera fyrir í upphafi við nýtingu húsnæðisins. Ber því að fallast á með gagnaðila að honum hafi verið heimilt að breyta opnunartíma verslunarinnar án samþykkis og samráðs við álitsbeiðendur.

Álitsbeiðendur telja í öðru lagi að gagnaðili hafi sett upp viðamikil auglýsingaskilti utan á húsið sem séu mun viðameiri og stærri en þau sem fyrir voru. Af hálfu gagnaðila er þessari fullyrðingu álitsbeiðenda ekki mótmælt en á því byggt að merkingar hljóti að vera í samræmi við venjubundnar merkingar viðkomandi verslunar á markaðnum.

Þrátt fyrir að fallast megi á með gagnaðilum að álitsbeiðendur hafi orðið að sætta sig við þær merkingar á húsinu sem fyrir voru þegar þeir eignuðust íbúðir sínar þá fellst kærunefnd ekki á að gagnaðilar hafi frjálsar hendur um merkingar af þessu tagi. Bendir kærunefnd á að allt ytra byrði hússins, þar á meðal útveggir, eru í sameign allra eigenda hússins, sbr. 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994. Engar ljósmyndir eða önnur gögn fylgja málinu sem sýna í hverju breyting á merkingum hússins er fólgin. Allt að einu er óumdeilt að hinar nýju merkingar eru viðameiri og stærri en þær sem fyrir voru. Slík breyting útheimtir kynningu og umræðu á löglega boðuðum húsfundi, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994, og samþykki að minnsta kosti einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur, sbr. D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994. Óumdeilt er að þannig var ekki staðið að málum varðandi þessa framkvæmd. Því verður að telja að gagnaðila beri að fjarlægja hinar nýju merkingar af húsinu afli hann ekki samþykkis fyrir þeim, sbr. 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum sé heimilt að reka verslun í húsinu milli kl. 21 og 23 án samþykkis annarra eigenda hússins.

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum hafi verið óheimilt, án lögmælts samþykkis húsfundar, að breyta merkingum á sameign hússins.

Reykjavík, 22. desember 2000.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson