Mál nr. 31/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 31/2000

Hugtakið hús.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 23. ágúst 2000, beindi A, Fífumóa 4, Njarðvík, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við B, Fífumóa 10, Njarðvík, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. september sl. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 2. október 2000, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. október 2000, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 26. október sl. og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða sambygginguna Fífumóa 2, 4, 6, 8 og 10 í Njarðvík. Ágreiningur aðila stendur um það hvort um eitt hús sé að ræða í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að Fífumóar 2, 4, 6, 8 og 10 teljist fimm hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Í álitsbeiðni kemur fram að lóðunum hafi verið úthlutað sem fimm aðskildum lóðum á árunum 1975-1976. Þinglýstir lóðarsamningar séu fyrir hvert hús og skiptayfirlýsing á milli efri og neðri hæðar. Tvöfaldir brunaskilveggir séu á milli allra húsanna og gangi þeir tvöfaldir ca 0,4 m upp úr þaki. Þökin séu því algjörlega aðskilin. Burðarþol sé sjálfstætt fyrir hvert hús. Lóðir húsanna séu afmarkaðar með steinsteyptum háum vegg í norður og með háum trévegg ca 4-5 m frá húsi í suður en auk þess afmarki tré lóðirnar. Í húsunum sé ekkert sameignlegt nema innan hvers húsnúmers. Þar sé sameiginleg sorpgeymsla, stétt og lóð. Lagnakerfi sé sjálfstætt fyrir hvert hús, lagt frá götu og inn í húsið, og sérstök inntaksgrind fyrir hitaveitu á hverri hæð.

Álitsbeiðandi hafi keypt húsið fokhelt árið 1978 og búið í því frá árinu 1979. Frá upphafi hafi hvert húsnúmer hugsað um viðhald sinnar lóðar og húss. Þannig hafi hver húseigandi hugsað um viðhald sem um fimm hús væri að ræða. Búið sé að skipta um þakjárn á flestum húsunum og hafi sumir eigendurnir steypt hjá sér bílaplanið en aðrir ekki. Þá hafi eigendur endahúsa málað gafla á sinn kostnað. Ekki hafi verið greitt í hússjóð en húsfundir haldnir til að ræða útlits breytingar, t.d. litaval.

Þá vísar álitsbeiðandi til álits félagsmálaráðuneytis, dags. 26. ágúst 1994, sem fjalli um viðhald á göflum húsanna.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að samkvæmt upplýsingum frá R, fyrrverandi bæjarverkfræðingi/byggingarfulltrúa, hafi það verið viðtekin venja í bænum að úthluta og gera lóðarsamning fyrir hvert húsnúmer fyrir sig og hafa tvöfalda veggi á milli raðhúsa. Þó um fimm lóðir sé að ræða hafi byggingarframkvæmdir og lóðarsamningar verið gerðir við sama aðilann fyrir hús nr. 4, 6, 8 og 10.

Gagnaðili bendir á að búið sé að klæða nokkra húshluta að utan og vegna leka sé búið að sameina flesta milliveggi með yfirklæðningu (u-járni). Í fyrra hafi eigandi nr. 2 klætt austurgafl hússins með litavali upp á eigin spýtur. Eins og fram komi á teikningum séu þrír utan á steyptir gluggarammar 20 cm út fyrir vegglínu á gafli hússins að vestan og austan. Í sumar þegar gagnaðili hafi verið að undirbúa klæðningu á vestur gafli hafi hann óskað eftir því við byggingarfulltrúa að fá heimild til að brjóta niður "útsteypinguna". Byggingarfulltrúia kvað að það yrði aldrei leyft vegna samræmds útlits hússins.

Rangt sé að lóðir séu afmarkaðar með steyptum veggjum. Þessir veggir og nefndir tréveggir séu skjólveggir.

Í 1. gr. laga nr. 19/1959 um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var enn fremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.

Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga, en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.

Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu, sbr. dóm Héraðsdóms Reykjavíkur frá 27. nóvember 1996. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með setningu laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna, þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. 1. gr., að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir:

"Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi:

"Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa."

Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir:

"Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess."

Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum, falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.

Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálarúthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þar með talið burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þar með taldir eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.

Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heillstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.

Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman, t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.

Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis, þ.e. ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Í 4. tl. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994 segir að lögin gildi um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús allt eftir því sem við geti átt.

Meiri líkur er þó á því að raðhús teljist sérstök bygging en önnur sambyggð hús, enda eru þar að jafnaði til staðar fleiri atriði sem styðja undantekningu frá meginreglunni. Í eldri rétti var þetta óljósara, þar sem raðhús féllu ekki óyggjandi undir hugtakið fjölbýlishús svo sem áður hefur verið rakið og ekki er við skýr dómafordæmi varðandi raðhús að styðjast. Í dómi Héraðsdóms Reykjavíkur frá 27. nóvember 1996 varðandi raðhúsið Yrsufell 24-34 var komist að þeirri niðurstöðu að húsið félli undir lög nr. 59/1976.

Ekki verður framhjá því litið, að ákvörðun um byggingu raðhúsa, líkt og annarra sambyggðra húsa, miðast fyrst og fremst við hagkvæmni við slíkan byggingarmáta út frá hagsmunum heildarinnar. Svo dæmi sé tekið er byggingarkostnaður raðhúss í miðri lengju að jafnaði lægri en kostnaður endaraðhúss og hið sama gildir um viðhaldskostnað. Þetta atriði á hins vegar ekki að ráða skiptingu kostnaðar við viðhald ytra byrðis raðhúsalengjunnar, enda sé því ekki haldið fram að verðmismunurinn grundvallist á mismunandi gæðum byggingarinnar.

Raðhúsalengjan Fífumóum 2, 4, 6, 8 og 10 Njarðvík er hönnuð sem ein heild, og myndar eina heild bæði útlitslega og byggingarlega. Það er álit kærunefndar, að raðhúsið teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994, enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða, þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan, að undantekning verði gerð frá ofangreindri meginreglu.

Raðhúsið Fífumóum 2, 4, 6, 8 og 10 Njarðvík telst eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og kostnaður vegna viðgerðar gafla, svo sem annar kostnaður vegna viðhalds utanhúss, er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laganna.

Reykjavík, 26. október 2000.

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Um málsmeðferð, helstu málsatvik, ágreiningsefni og forsendur er vísað til greinargerðar með áliti þeirra Karls Axelssonar og Valtýs Sigurðssonar.

Undirritaður er sammála meirihluta kærunefndar um ýmis meginatriði málsins. Hins vegar er það álit hans að veigamikil rök hnígi að því að telja að sambyggingin Fífumói 2-10 verði ekki felld undir meginreglu laga nr. 26/1994 um eitt hús.

Undirritaður er sammála áliti meirihluta kærunefndar hér að framan sem segir:

"Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálarúthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. þar með talið burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. þar með taldir eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls."

"Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig."

Í áliti meirihluta kærunefndar segir og:

"Meiri líkur eru þó á því að raðhús teljist sérstök bygging en önnur sambyggð hús, enda eru þar að jafnaði til staðar fleiri atriði sem styðja undantekningu frá meginreglunni."

Fyrir liggur í málinu varðandi úthlutunarskilmála og lóðarleigusamninga að lóðum þessum var úthlutað sérstaklega hverri fyrir sig, þó sami aðili fengi 4 lóðum af 5 úthlutað. Upphaflega var lóðunum 5 úthlutað til 5 aðila en 4 drógu sig til baka og þá var úthlutað aftur og á þann veg sem að ofan greinir. Hver byggingarhluti stendur á sjálfstæðri leigulóð, sem ber sjálfstætt landnúmer. Byggingarhlutarnir voru hannaðir af einum aðila og úthlutunarskilmálar gera ráð fyrir samræmdu útliti.

Byggingarhlutarnir fimm, þ.e. Fífumói 2, Fífumói 4, Fífumói 6, Fífumói 8 og Fífumói 10 eru burðarþolslega sjálfstæðar einingar með algerlega aðskilin burðarvirki, sjálfstæðar undirstöður, þök og þakburðarvirki sjálfstæð. Lagnir innan húss sem utan, sími, kalt vatn, heitt vatn, rafmagn og frárennsli, eru sjálfstæð kerfi fyrir hvern byggingarhluta fyrir sig. Að því er lýtur að verkfræðilegum hönnunarþáttum eru byggingarhlutarnir algerlega óháðir hver öðrum. Þó einn byggingarhluti væri rifinn stæðu hinir sjálfstæðir.

Byggingaraðilar sambyggingarinnar eru tveir, sjálfstæðir, og framkvæmdir þeirra sjálfstæðar að öðru leyti en að einingar snertast. Byggingarmeistari er sá sami fyrir alla byggingarhluta.

Fram kemur í málinu að viðhald hefur ekki verið sameiginlegt með sambyggingunni.

Fífumói 2-10 hefur ekki haft með sér sameiginlegan hússjóð í þau rúm 20 ár sem liðin eru frá byggingu en samráð hefur verið haft um útlitslegsleg atriði.

Byggingaraðilar, sem reistu sambygginguna reistu, virðast ekki hafa tekist á við verkefnið með það fyrir augum að burðarvirki sambyggingarinnar,, þak, undirstöður, útveggir, berandi innveggir og ytri frágangur o.s.frv. væri sameign allra með sameiginlegri ábyrgð og viðhaldsskyldu. Sameiginleg ábyrgð og viðhaldsskylda leiðir af sér gagnkvæma umsjón og eftirlit. Sameign útveggja, berandi veggja og þaks leiðir af sér spurninguna hvort stofnkostnaði stofnkostnaður skuli þá ekki skiptast eftir eignarhlutföllum.

Ekki liggja fyrir þinglýstar heimildir er styðja það sérstaklega að telja beri sambygginguna eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þinglýstar eignaskiptayfirlýsingar fyrir einstaka byggingarhluta liggja fyrir en ekki hefur verið gerð eignaskiptayfirlýsing fyrir sambygginguna í heild.

Krafa skipulags- eða byggingarákvæða, útboðsskilmála, um samræmt útlit sker ekki úr um hvort sambygging skuli teljast eitt hús eða fleiri. Dæmi eru um slíkar samræmingarkröfur ekki einungis fyrir sambyggingar eða húsaþyrpingar heldur og fyrir heil hverfi og nær hún þá til margra sjálfstæðra húsa. Verður að líta svo á að með slíkum ákvæðum sé verið að tryggja samræmt heildarsvipmót fremur en kveða á um eignarrétt, eignaskil eða samábyrgð og sameiginlegt viðhald. Í 3. gr. laga um fjöleignarhús 2. mgr. segir: "Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra, ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa."

Verður ekki séð við athugun á ofangreindum atriðum að þau renni stoðum undir það að sambyggingin sé eitt hús.

Í skipulagi getur verið eftirsóknarvert vegna hagkvæmari nýtingar landsvæða, heildarútlits, skjólmyndunar o.fl. að tengja hús í sambyggingar án þess að það leggi kröfur á eigendur um sameiginlegt viðhald eða aðrar þær skyldur sem fylgja því að búa í einu húsi.

Telja verður að ákvörðun um byggingu raðhúsa sé fremur byggð á landnýtingarsjónarmiðum en hagkvæmni slíks byggingarmáta út frá hagsmunum þeirra sem byggja. Ljóst er að bygging endaraðhúss er að jafnaði kostnaðarsamari en bygging raðhúss í miðri lengju. Endaraðhús eru og að jafnaði hærra verðlögð en hús sem inni í lengjunni standa. Ekki er unnt að gera viðhald ytra byrðis sameiginlegt allri raðhúsalengjunni á þeim forsendum að allir skuli njóta hagræðis af hagkvæmni sambyggingar. Rök þess að slík jöfnun hagræðis skuli ná til viðhalds ytra byrðis en ekki stofnkostnaðar og hitunarkostnaðar eru ekki fyrir hendi. Ekki verður heldur talið að rök standi til þess að útveggir og þak sem byggingaraðili reisir einn og sér á eigin kostnað verði með órökstuddum hætti sameign margra aðila og eignarhlutdeild í sambyggingu síðan ákvörðuð án tillits til þess stofnkostnaðar sem fallið hefur á hina ýmsu eignaraðila eða framlag þeirra.

Með dómi Hæstaréttar frá 25. janúar 1995 vegna húsaþyrpingarinnar Hamraborg 14-38 er fallist á röksemdir héraðsdóms um að viðkomandi eining sé sjálfstætt hús í skilningi laga nr. 59/1976. Verður af lýsingu málsins skilið að rök héraðsdóms um að eignin sé sérstaklega aðgreind frá öðrum húseignum með þensluskilum, standi á sjálfstæðum undirstöðum og hafi sjálfstætt lagnakerfi, vegi þyngst í áliti dómsins.

Hinir fimm byggingarhlutar sem hér er fjallað um, snertast. Þar eru tvöfaldir veggir og þensluskil milli byggingarhluta, burðarkerfi byggingarhlutanna eru sjálfstæð sem og lagnakerfi bæði innan og utan húss.

Sambyggingin teljist fimm hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Um er að ræða húsin Fífumói 2, Fífumói 4, Fífumói 6, Fífumói 8 og Fífumói 10. Af því leiðir að kostnaður vegna viðhalds utanhúss er aðeins sameiginlegur innan hvers húss.

Reykjavík, 7. nóvember 2000.

Guðmundur G. Þórarinsson