Mál nr. 51/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. október 2021

í máli nr. 51/2021

A ehf.

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila að fjárhæð 555.000 kr.

Með kæru, dags. 11. maí 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 20. maí 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð barst ekki frá varnaraðila, þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um með bréfi, dags. 8. júlí 2021.

Með tölvupósti kærunefndar, dags. 20. september 2021, óskaði nefndin eftir upplýsingum sóknaraðila um það hvenær varnaraðili flutti úr hinu leigða og einnig afriti af þeirri úttektarskýrslu sem vísað var til í kærunni sem og gögnum og samskiptum við bankann og/eða Leiguskjól ehf. Með tölvupósti, dagsettum sama dag, bárust umbeðin svör og gögn frá sóknaraðila. Voru þau send varnaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 21. september 2021, þar sem honum var gefinn kostur á að koma á framfæri athugasemdum. Engar athugasemdir bárust.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. september 2020 til 1. september 2021 um leigu varnaraðila á atvinnuhúsnæði varnaraðila að D. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila vegna vangreiddrar leigu sem og skemmda sem hafi orðið á hinu leigða og óþrifnaðar.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að húsnæðið hafi verið afhent varnaraðila í góðu ástand en því hafi verið skilað í mjög slæmu ástandi. Búið hafi verið að gata veggi sem og veggfóðra að hluta. Mikill tími og kostnaður hafi farið í að laga það sem hafi verið skemmt. Að auki hafi varnaraðili ekki staðið við að greiða leigu á uppsagnarfresti sem nemi einum mánuði. Leiguskjól ehf. hafi verið ábyrgðaraðili varnaraðila og hafi sent úttektaraðila til að taka húsnæðið út eftir að varnaraðili hafi yfirgefið það.

III. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram bankaábyrgð að fjárhæð 550.000 kr.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir meðal annars að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í bankaábyrgð eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga eru ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði frávíkjanleg og gilda þau aðeins um slíkt húsnæði að ekki sé á annan veg samið. Samkvæmt leigusamningi aðila var uppsagnarfrestur einn mánuður og sagði sóknaraðili samningum upp með tölvupósti, dags. 26. febrúar 2021. Samningi aðila lauk þar með í lok mars og samkvæmt tölvupósti sóknaraðila til Leiguskjóls ehf., dags. 5. apríl 2021, skilaði varnaraðili húsnæðinu 31. mars 2021. Með tölvupósti sóknaraðila, dags. 19. apríl 2021, til Leiguskjóls ehf. var krafa gerð í bankaábyrgðina vegna vangoldinnar leigu og tjóns. Ljóst er því að krafa sóknaraðila kom fram innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins. Samkvæmt tölvupósti Leiguskjóls ehf., dags. 26. apríl 2021, var sóknaraðili upplýstur um að varnaraðili teldi sig ekki eiga að greiða neinn kostnað. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 11. maí 2021 og var málinu því vísað til nefndarinnar innan lögbundins frests, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi ekki greitt leigu fyrir marsmánuð og hafa engin andmæli borist frá varnaraðila þar um. Samkvæmt leigusamningnum var mánaðarleg fjárhæð leigunnar 185.000 kr. og telur kærunefnd því að sóknaraðila sé heimilt að fá greidda þá fjárhæð úr bankaábyrgðinni til greiðslu leigunnar.

Kemur þá til skoðunar krafa sóknaraðila í bankaábyrgðina vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða. Fyrir liggur tjónsúttekt byggingariðnfræðings og húsasmíðameistara, dags. 6. apríl 2021, þar sem segir að greinilegt sé að ekki hafi verið gengið vel um húsnæðið og að umtalsverðar skemmdir og tjón væru á eigninni og innanstokksmunum. Þá væru einhverjir þeirra horfnir að sögn sóknaraðila.

Í kæru sundurliðar sóknaraðili kröfu sína með eftirfarandi hætti:

Vangoldin leiga…………….........................................................................185.000 kr.

Vinna við að hreinsa og tæma húsnæðið……………………………………80.000 kr.

Efni (spartl og málning) …………………………………………………….37.370 kr.

Vinna við viðgerðir, spartl og málningu……………………………………490.000 kr.

Samtals nemur krafan 792.370 kr. Samkvæmt svari sóknaraðila við fyrirspurn kærunefndar verður þó ráðið að kæra þessi sé aðeins lögð fram í þeim tilgangi að fá viðurkenningu á því að honum sé heimilt að ganga að bankaábyrgðinni sem nemur 555.000 kr.

Ekki liggur fyrir úttektarskýrsla frá upphafi leigutíma. Engin mótmæli eða viðbrögð hafa þó borist frá varnaraðila varðandi fyrirliggjandi úttektarskýrslu né lýsingum sóknaraðili á ástandi hins leigða við lok leigutíma þar sem meðal annars er greint frá skemmdum á veggjum. Það er því niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu sóknaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila.

Reykjavík, 11. október 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson