Nr. 83/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 83/2018
Gluggaskipti. Kostnaðarskipting.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 18. ágúst 2018, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B X-X, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 16. september 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. september 2018, athugasemdir gagnaðila, dags. 24. september 2018, athugasemdir eiganda íbúðar á jarðhæð, dags. 27. september 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 28. september 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. október 2018.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið B X-X, alls 12 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. X. Ágreiningur er um fyrirhuguð gluggaskipti og kostnaðarskiptingu vegna þeirra framkvæmda.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
- Að viðurkennt verði að óhlutdrægir fagmenn meti þörf á gluggaskiptum.
- Að viðurkennt verði að kostnaður vegna framkvæmdanna deilist eingöngu á eigendur þeirra glugga sem gert er við.
Í álitsbeiðni kemur fram að ekki sé þörf fyrir gluggaskipti í öllum íbúðum við götuhlið hússins. Hvorki hafi verið gerð könnun á því hvort þörfin sé til staðar né sótt um leyfi byggingarfulltrúa fyrir breytingum.
Um sameign alls hússins sé að ræða. Kostnaðarskipting fari þó ekki eftir eignarprósentuhlutfalli heldur sé notast við reiknireglu sem gangi út á sameign og séreign hverrar íbúðar.
Tilboð hafi borist í gluggaskipti en þau hafi ekki verið borin undir húsfund. Stjórn gagnaðila hafi ákveðið að taka tilboði eins eignaraðila í húsinu, þ.e. frá sambýlismanni gjaldkera hússins. Engin heildartala tilboðs hafi verið birt. Í bréfi hafi verið bent á að aukakostnaður geti fylgt gluggaskiptum vegna skemmda á sólbekkjum og öðru umhverfi gluggans að innan. Fyrir viðgerð greiði hver eigandi fyrir sig.
Ekki sé knýjandi þörf á gluggaskiptum en skipta eigi um alla glugga á götuhlið hússins að undanskildum gluggum í kjallara. Um sé að ræða fjóra veltiglugga og tólf glugga með loftunarristum á hvoru stigahúsi. Gluggum verði breytt frá fyrra horfi, loftunarristar og veltigluggar fjarlægðir, nýir gluggar settir með lóðréttum póstum og opnanlegum fögum. Húsið komi því til með að fá allt annað útlit. Í fundargerð vegna húsfundar sem haldinn hafi verið 11. apríl 2018 komi fram að rökin fyrir gluggaskiptum séu þau að loftun sé almennt léleg. Þessi rök eigi ekki almennt við, engin könnun eða rannsókn hafi verið gerð á gluggunum og eigi til dæmis ekki við um glugga álitsbeiðanda. Kostnaðarmat hafi verið lagt fram á húsfundi 11. júní 2018 og á grundvelli þess hafi gluggaskipti verið samþykkt og síðar hafin innheimta í framkvæmdasjóð.
Kostnaðarskipting sé ekki eftir eignarhlutfalli heldur séreignar- og sameignarhluta. Hér sé vísað til upplýsinga sem hafi birst til dæmis í prentmiðlum og séu svohljóðandi: „Þegar um allsherjarendurnýjun á gluggum er að ræða í fjölbýlishúsi og skipt er alveg um glugga getur komið upp ágreiningur um kostnaðarskiptingu. Ber þá að hafa í huga að almennt telst sameign vera meginregla, sem þýðir að jafnan eru löglíkur fyrir því að hlutar húss og búnaður sé sameign og framkvæmdakostnaður sé sameiginlegur, en ekki sérkostnaður. Má því telja að sérkostnaður sé eins konar undantekning og beri því að fella vafakostnað undir sameiginlegan kostnað.“
Í greinargerð gagnaðila segir meðal annars að nokkur aðdragandi og undirbúningur hafi verið í gangi vegna fyrirhugaðra gluggaskipta en hann felist aðallega í því að skipt verði um karma og glugga í umræddum stigahúsum. Þann 11. apríl 2018 hafi verið haldinn húsfundur í sameiginlegu húsfélagi fyrir bæði stigahúsin. Allir eigendur hafi verið mættir á fundinn. Þar hafi komið til umræðu framkvæmdir á gluggum, kostnaðarmat og skipting kostnaðar. Á sama fundi hafi umræður um framkvæmdina og eldri teikning verið kynnt fundarmönnum. Niðurstaða þessa fundar hafi verið sú að fresta ákvörðun um hvort ganga ætti í gluggaskipti vegna ágreinings um kostnaðarskiptingu.
Næst hafi verið haldinn húsfundur 11. júní 2018 og allir eigendur mætt að einum undanskildum. Á dagskrá fundarins hafi verið framkvæmdir á gluggum og kostnaðarskipting. Samkvæmt fundarboði hafi verið fyrirhugað að greiða atkvæði um framkvæmdina og ræða greiðslutilhögun. Fundurinn hafi samþykkt með 2/3 hluta atkvæða, miðað við fjölda og eignarhluta, að fara í gluggaskipti þar sem útlitsbreyting væri áætluð á gluggum. Kostnaðarmat húsasmíðameistara og kennara í húsasmíðum hafi legið fyrir fundinum og það hafi verið rætt og borið undir atkvæði. Fyrirliggjandi kostnaðarmat hafi verið samþykkt með sama meirihluta og síðan ákveðið að umræddur smiður myndi hafa umsjón með tilboðum sem kæmu í verkið. Samþykkt hafi verið að hafa lokað útboð á framkvæmdinni.
Þann 30. júlí 2018 hafi verið haldinn stjórnarfundur þar sem umræddur smiður hafi mætt og kynnt fjögur tilboð í verkið. Stjórnin hafi stutt þá tillögu að taka tilboði tiltekins fyrirtækis. Stjórnarformaður og sambýliskona eiganda þess fyrirtækis hafi vikið af fundi við þessa umræðu og atkvæðagreiðslu. Stjórnin hafi ákveðið að fyrrnefndur smiður myndi hafa umsjón með verkinu, sjá um samskipti við verktaka og samningsgerð.
Þann 13. ágúst 2018 hafi verið haldinn stjórnarfundur og þar komið fram að stjórnin myndi fara eftir reglum fjöleignarhúsalaga um kostnaðarskiptingu. Fyrir hafi legið samþykki 2/3 hluta eigenda um framkvæmd gluggaskiptanna. Þá hafi verið rætt um skiptingu á milli séreignar og sameignar varðandi kostnaðarþáttinn.
Í fyrsta lagi sé krafist frávísunar á þeim grundvelli að álitsbeiðandi hafi ekki borið þennan ágreining og aðfinnslur sínar upp á fundi innan húsfélagsins og látið bóka um það á húsfundi að staðið hafi til að bera málið undir kærunefndina yrði ekki hlutast til um að fara að hennar kröfum. Þannig hafi álitsbeiðandi ekki gefið sameiginlegri hússtjórn kost á að fjalla um kröfur hennar og rökstuðning og bæta úr því, sem hún hafi talið ólöglega framkvæmd, áður en hún hafi borið málið undir nefndina. Af þeim sökum beri að vísa málinu frá.
Í öðru lagi og með vísan til 2. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús telji gagnaðili að álitsbeiðandi hafi ekki upplýst hvaða kröfur hún geri í málinu. Gagnaðili telji erfiðleikum bundið að átta sig á því hvert álitsbeiðandi sé að fara með málatilbúnaði sínum. Af þeim sökum sé gagnaðila ómögulegt að svara fyrir sig þar sem nánast engin kröfugerð liggi fyrir í málinu. Með vísan til 2. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. almennar meginreglur í réttarfari, sbr. d. lið 80. gr., sbr. 114. gr. laga nr. 91/1991, sé þess krafist að málinu verði vísað frá kærunefnd. Meginreglan sé sú að kröfugerð álitsbeiðanda verði að vera svo ákveðin og ljós í beiðni um álit kærunefndar að unnt sé að taka hana upp óbreytta sem ályktunarorð í niðurstöðu kærunefndar. Kröfugerð álitsbeiðanda þyrfti að koma fram nákvæmlega í þeirri mynd sem hún óski sjálf eftir að verði niðurstaða málsins. Því sé ekki að heilsa hér og því beri að vísa málinu frá kærunefnd.
Vakin sé athygli á því að undir liðnum kröfur og rökstuðningur sé ekki að finna nokkra kröfugerð frá álitsbeiðanda. Þar megi greina að álitsbeiðandi byrji mál sitt á rökstuðningi án þess að tilgreina kröfugerðina. Það sé í andstöðu við framangreinda lagagrein fjöleignarhúsalaga og meginreglur íslensks réttarfars eins og áður greini.
Gluggar hússins séu yfir 50 ára gamlir. Meirihluti íbúa telji fulla þörf á endurnýjun gluggakarma og glugga í flestum íbúðum. Þá sé sérstök þörf á því að skipta um eða smíða opnanleg fög þar sem í hluta glugganna séu einungis álristar að ofanverðu sem leiði mikinn kulda niður í herbergin yfir vetrartímann. Þá sé hluti þeirra veltigluggar sem séu komnir til ára sinna og séu óþéttir og lúnir. Þeir séu skakkir og erfitt, jafnvel ómögulegt að loka þeim alveg. Einangrun í gluggum með loftristum sé ábótavant og verði ekki löguð með öðrum hætti en að skipta um karma og glugga. Umræddar álristar séu meira eða minna ónýtar og skili ekki lengur því gagni sem þær hafi hugsanlega gert í upphafi. Eigendur hafi sjálfir innsýn og skynsemi til að ákveða hvað sé þeim fyrir bestu varðandi loftristar, opnanleg fög og veltiglugga. Það séu gild rök að loftun sé almennt léleg og einangrun lítil sem engin. Sé stöðugur næðingur um loftristar og kuldapollur undir glugga í vondum veðrum þannig að ekki sé unnt að hafa viðveru í herbergi þá teljist það gild málsástæða til að skipta um gluggakarma og glugga. Þá leki sumir glugganna í vætutíð og viðir séu orðnir lúnir. Við slíkt verði ekki búið mikið lengur. Það hafi verið mat meirihlutans að veruleg þörf væri á þessari framkvæmd. Til þess þurfi í sjálfu sér ekki álitsgerð sérfræðinga sem auki aðeins á kostnaðinn. Enginn sé því þvingaður í þessar framkvæmdir og kjósi eigendur að standa utan við þær sé það heimilt. Hitt sé annað að álitsbeiðandi þurfi að taka þátt í sameiginlegum kostnaði sameignar eftir þeim viðurkenndu reglum og lögum sem um það gildi.
Fyrir liggi að sótt verði um byggingarleyfi til byggingarfulltrúa áður en hafist verði handa við verkið eða unnið við það. Það sé þó ekki víst að þess verði nauðsyn þar sem útlitsbreyting kunni að verða metin óveruleg fyrir heildina.
Fullyrðingu álitsbeiðanda um ranga kostnaðarskiptingu sé mótmælt. Gagnaðili hafi gengið í Húseigendafélagið til að fá ráðgjöf um kostnaðarskiptingu. Sameiginlegur húsfundur 11. júní 2018 hafi ákveðið að hlíta reglum laga um fjöleignarhúss um kostnaðarskiptingu á milli íbúða. Þar verði farið eftir A lið 45. gr. laganna varðandi sameiginlegan kostnað. Hann muni skiptast á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta. Í leiðbeiningum Húseigendafélagsins segi meðal annars: „Fjöleignarhúsalögin mæla fyrir um að sá hluti glugga, sem er inni í séreign og gler í gluggum sé séreign eiganda og ytri hluti glugga sé í sameign. Mörkin eru við glerið. Ytri gluggaumbúnaður liggur utan glersins og kostnaður við hann er sameiginlegur en kostnaður við það sem er innan glersins og glerið sjálft er sérkostnaður. Allur kostnaður vegna viðgerða og endurbóta á ytri hluta glugga er sameiginlegur og skiptist eftir hlutfallstölum. Kostnaður vegna innri hluta glugga og glers greiðist af eiganda viðkomandi íbúðar.“
Kostnaðarmat hafi verið lagt fram á sameiginlegum húsfundi 11. júní 2018 og það verið samþykkt með sama meirihluta og hafi samþykkt framkvæmd við gluggaskipti. Í fundargerðinni frá 11. júní 2018 komi meðal annars fram að fyrrnefndur smiður hafi gert kostnaðarmat og spurt hafi verið hvort hann ætti að fara áfram með málið og finna verktaka til að gera tilboð í verkið. Sú tillaga hafi verið samþykkt.
Kostnaðaráætlunin hafi hljóðað upp á 9.224.046 kr. en fyrirliggjandi skjal sýni sundurliðun hennar og þau tilboð sem hafi borist í gluggaskiptin. Samþykkt hafi verið á húsfundi 11. júní 2018 að hafa lokað útboð. Alls hafi fjórir verktakar gert tilboð og meirihluti stjórnar ákveðið að taka tilboði tiltekins fyrirtækis sem hafi verið að fjárhæð 9.920.000 kr. Það sé því rangt sem álitsbeiðandi haldi fram að engin heildartala tilboðs hafi verið birt.
Sameiginlegur húsfundur hafi samþykkt umrætt kostnaðarmat sem sé örlítið lægra en það tilboð sem stjórnin hafi samþykkt. Fundargerðin frá 11. júní 2018 bendi til þess að fallist verði á tilboð fyrirtækisins. Hún sýni skýran vilja fundarmanna til að framkvæma gluggaskiptin. Framkvæmdin falli ekki undir 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús en gæti átt undir 2. mgr. sömu greinar sem fundurinn hafi virt og haft að leiðarljósi.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að í fundargerð vegna húsfundar 11. apríl 2018 hafi verið tekið fram að umboðsmaður álitsbeiðanda hafi gert athugasemd við kostnaðarskiptingu. Niðurstaða þessa fundar hafi verið sú að fresta ákvörðun um hvort ganga ætti í gluggaskipti vegna ágreinings um kostnaðarskiptingu.
Næst hafi verið haldinn sameiginlegur húsfundur 11. júní 2018 og ekki tekið tillit til athugasemda minnihlutans um dreifingu kostnaðar samkvæmt eignarhluta og ritari látið hjá líða að skrá slík tilmæli. Fundargerð hafi ekki verið lesin upp en send rafrænt síðar.
Þann 30. júlí 2018 hafi verið haldinn stjórnarfundur þar sem tilboð í verkið hafi verið samþykkt. Enginn húsfundur hafi verið haldinn um það mál fyrr en nýlega þar sem boðað hafi verið til húsfundar 19. september 2018. Þann 13. ágúst 2018 hafi einnig verið haldinn stjórnarfundur en ekki húsfundur þar sem kostnaðarskipting hafi verið rædd. Hér liggi meginágreiningurinn. Hver eigi kostnaðarskipting að vera þegar breytt sé um form og útlit á gluggum alls hússins að undanskildum kjallaragluggum.
Frá fyrsta fundi 11. apríl 2018 hafi andmæli álitsbeiðanda um gluggaskipti komið fram og ágreiningur um kostnaðarskiptingu því orðið ljós. Það beri vissulega að harma hversu slælega sé sagt frá umræðum í fundargerðum.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að gluggar hússins séu upprunalegir og húsið hafi stílhreint útlit. Hvað varði fullyrðingar um kulda sem leiði inn í herbergin vegna loftunarrista sé það eingöngu tilkomið vegna fullyrðinga sporgöngumanna í þessu máli. Ekki sé því til að dreifa í íbúð álitsbeiðanda. Séu veltigluggar til vandræða hjá einhverjum væri ekki úr vegi að eigendur þeirra létu fara fram viðgerð á þeim.
Í athugasemdum gagnaðila er ítrekað að á húsfundi 11. júní 2018 hafi meirihluti fundarmanna, að minnsta kosti 2/3 hluti, samþykkt að kostnaðarskipting skyldi fara eftir ákvæðum fjöleignarhúsalaga.
Í fundargerð vegna húsfundar 11. júní 2018 hafi verið tilgreindir þeir dagskrárliðir sem skyldi ræða í fyrirsögn fundargerðar. Þar hafi verið meðfylgjandi kostnaðarskipting. Greiða skyldi atkvæði um framkvæmdina og síðan ræða greiðslutilhögun. Eftir þessu hafi verið farið. Ekki hafi komið fram í fundargerð nokkur andmæli við kostnaðarskiptinguna af hálfu minnihluta eigenda.
Í fundargerð húsfundar, sem haldinn hafi verið 19. september 2018, komi fram að gagnaðili hafi með formlegum hætti borið öll tilboð í verkið undir sameiginlegan húsfund. Góð þátttaka hafi verið á fundinum þar sem allir eigendur hafi mætt og fundarstjóri lýst fundinn löglegan. Eftir umræður hafi allir eigendur samþykkt að taka tilboði áðurnefnds fyrirtækis í verkið. Á þeim fundi hafi jafnframt verið talinn óþarfi að meta þörfina fyrir gluggaskiptum þar sem meirihluti eigenda hafi áður talið ríka þörf vera fyrir hendi, enda lægi fyrir ákvörðun um framkvæmd, kostnaðarmat og samþykkt tilboð.
Með húsfundinum 19. september 2018 hafi gagnaðili lagfært og bætt úr því sem kunni að hafa verið ábótavant við fyrri ákvarðanir gagnaðila.
III. Forsendur
Í 2. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 881/2001, segir að áður en kærunefnd tekur mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Sé um að ræða ágreining sem stjórn húsfélagsins beri að veita eigendum upplýsingar um samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skuli eigandi áður en hann leggi mál fyrir kærunefnd vera búinn að leita eftir skýringum hússtjórnar á málinu. Í 3. mgr. sömu greinar segir að í álitsbeiðni skuli skilmerkilega gera grein fyrir ágreiningi aðila. Gera skuli skýrar kröfur um tiltekna niðurstöðu fyrir nefndinni og skuli rökstyðja þær með eins ítarlegum hætti og unnt sé.
Gagnaðili krefst þess að málinu verði vísað frá á þeirri forsendu að álitsbeiðandi hafi ekki borið ágreininginn upp á húsfundi og látið bóka að til hafi staðið að bera málið undir kærunefnd yrði ekki farið að kröfum hennar. Ágreiningur snýst um framkvæmdir sem gagnaðili hefur þegar tekið ákvörðun um að ráðast í og telur kærunefnd að í álitsbeiðni hafi honum verið nægilega vel lýst. Þar að auki kemur fram í fundargerð vegna húsfundar 11. apríl 2018 að ákvörðun um kostnaðarskiptingu vegna fyrirhugaðra framkvæmda væri frestað vegna ágreinings þar um. Þessari kröfu gagnaðila er því hafnað.
Gagnaðili krefst einnig frávísunar á þeirri forsendu að kröfur álitsbeiðanda séu óljósar. Kærunefnd fellst ekki á þetta með gagnaðila og telur að þær kröfur sem álitsbeiðandi hafi gert í álitsbeiðni séu skýrar og ágreiningur nægilega ljós. Þá ber til þess að líta að gagnaðili svarar kröfum álitsbeiðanda í greinargerð sinni. Þessari kröfu gagnaðila er því hafnað.
Óumdeilt er að samþykkt hefur verið með 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, að ráðast í framkvæmdir við húsið þar sem skipt verður um glugga á götuhlið hússins. Deilt er um þörf fyrir gluggaskiptin og fer álitsbeiðandi fram á að óhlutdrægir fagmenn meti hvort svo sé. Ekki hefur farið fram sérstök atkvæðagreiðsla um þessa kröfu álitsbeiðanda á húsfundi en í þessu tilliti telur kærunefnd þó rétt að benda á 4. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem segir að vilji eigandi fá mál tekið fyrir og til atkvæðagreiðslu á aðalfundi skuli hann greina stjórn frá því skriflega með þeim fyrirvara að unnt sé að geta þeirra í fundarboði. Þá er bent á að í 2. tölul. 60. gr. laganna sé kveðið á um að almennur fundur skuli haldinn þegar þess sé krafist af ¼ hluta félagsmanna annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta og skuli þeir þá jafnframt tiltaka þau málefni sem óskist rædd og tekin fyrir og afgreidd. Þá brestur kærunefnd vald til að ákveða að fagmaður skuli fenginn til að meta þörf á framkvændum sem húsfundur hefur þegar tekið ákvörðun um að ráðast í.
Ágreiningur málsins snýr einnig að kostnaðarskiptingu vegna gluggaframkvæmdanna. Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Kærunefnd telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr. laganna, beri að skýra sem þann hluta glugga sem liggur utan glers.Hins vegar telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, séreign, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna.
Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laga um fjöleignarhús fellur undir sameiginlegan kostnað allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera. Kostnaðarskipting vegna umræddra gluggaframkvæmda er sameiginlegur og fellur undir A-lið 1. mgr. 45. gr. laga um fjöleignarhús og skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign, þó að teknu tilliti til þess að kostnaður vegna glers og þess hluta gluggans sem liggur innan glers er sérkostnaður. Með hliðsjón af framangreindu er ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda um kostnaðarskiptingu.
IV. Niðurstaða
Kröfum álitsbeiðanda er hafnað.
Reykjavík, 31. október 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson