Mál nr. 82/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 20. nóvember 2019

í máli nr. 82/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Þorsteinn Magnússon lögfræðingur, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða leigu að fjárhæð 75.000 kr. og greiða honum skaðabætur vegna tjóns á tilteknum eignum hans, samtals að fjárhæð 205.979 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Jafnframt gerir varnaraðili kröfu um að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að greiða leigu að fjárhæð 37.500 kr. fyrir tvær vikur ásamt skaðabótum vegna óþæginda sem sóknaraðili hafi valdið varnaraðila meðan á dvöl hans á heimili sóknaraðila stóð.

Með kæru, dags. 20. ágúst 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 22. ágúst 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 30. ágúst 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 3. september 2019. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 3. september 2019, og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 5. september 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 10. september 2019. Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 15. september 2019, bárust kærunefnd og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 18. september 2019. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfum, dags. 18. september 2019 og 1. október 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 8. október 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar komust að samkomulagi um að sóknaraðili skyldi leigja herbergi varnaraðila að C allan ágústmánuð 2019. Varnaraðili vísaði sóknaraðila þó út úr húsnæðinu 14. þess mánaðar. Ágreiningur er um hvort leiga fyrir umræddan mánuð hafi verið greidd og um leið hvort annar hvor aðilinn eigi kröfu á hendur hinum vegna hennar, þ.e. hvort sóknaraðili eigi kröfu um endurgreiðslu leigu vegna síðari hluta mánaðarins eða hvort varnaraðili eigi kröfu um leigu vegna fyrri hluta mánaðarins. Þá deila aðilar um meintan skaðabótarétt á hendur hvor öðrum. Sóknaraðili krefst skaðabóta vegna meints tjóns á munum hans og varnaraðili vegna meintra óþæginda sem hann hafi orðið fyrir af hálfu sóknaraðila á leigutímanum.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að umsamið leiguverð hafi verið 75.000 kr. og hafi sú fjárhæð verið greidd með peningum við upphaf samningsins. Erfitt sé að sýna fram á það með fullnægjandi hætti en yfirlit bankareiknings sýni að sóknaraðili hafi tekið umrædda fjárhæð út af reikningi sínum sama dag og hann hafi flutt inn í hið leigða herbergi.

Að kvöldi 14. ágúst 2019 hafi sóknaraðili komið að hluta af eigum sínum fyrir utan húsið. Skömmu síðar hafi komið í ljós að skipt hafi verið um læsingu á hurðinni og sóknaraðila hafi ekki verið hleypt inn, þrátt fyrir að hafa verið með tímabundinn leigusamning út mánuðinn.

Eigur sóknaraðila hafi orðið fyrir skemmdum þegar þeim hafi verið kastað út um gluggann á hinu leigða húsnæði, til að mynda skyrtur og matvörur. Sóknaraðili hafi í kjölfarið leitað réttar síns hjá lögreglu sem hafi sagt að hún gæti ekki aðstoðað hann.

Sóknaraðili telur að um ólögmæta riftun á leigusamningi sé að ræða og stórfellt brot á samningnum. Aðilar hafi skrifað undir tímabundinn leigusamning út ágúst og fari sóknaraðili fram á fulla endurgreiðslu á leiguverði sem og bætur vegna skemmda á eigum hans.

Skaðabótakrafan sé byggð á almennum reglum skaðabótaréttar. Varnaraðili hafi valdið tjóni á munum sóknaraðila með saknæmri og ólögmætri háttsemi og beri því að bæta það tjón sem sóknaraðili hafi orðið fyrir.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi komið sem leigjandi inn á heimili hennar í byrjun ágúst 2019. Ekki hafi verið gerður húsaleigusamningur og hafi sóknaraðili komið sér undan því að borga húsaleigu, þótt varnaraðili hafi ítrekað sagt honum að hann yrði að greiða fyrir ágústmánuð fyrir fram. Þá hafi sóknaraðili ekki verið húsum hæfur. Hann hafi farið fram með yfirgangi og ofbeldi á heimilinu og neitað að yfirgefa húsnæðið þegar hún hafi beðið hann um það. Varnaraðili hafi óskað eftir aðstoð lögreglu vegna sóknaraðila sem hafi talað við hann og samið við hann um að hann yfirgæfi heimili varnaraðila. Eigur sóknaraðila hafi þá verið bornar út á skrifborð og þaðan hafi hann sjálfur tekið þær. Ekki hefði verið hægt að henda þeim út um glugga af 2. hæð hússins þar sem gluggarnir opnist lítið og séu aðeins 37 cm að breidd og 1,20 cm að breidd. Það sé því rangt að eigum sóknaraðila hafi verið hent út um glugga.

Varnaraðili hafi lagt fram staðfestingu tveggja einstaklinga á því að þeir hafi aldrei séð sóknaraðila greiða varnaraðila peninga. Einnig fylgi með staðfesting þriggja vina varnaraðila á því að hún hafi leitað til þeirra og beðið um hjálp vegna ofbeldis sóknaraðila í hennar garð. Sóknaraðili eigi enga fjárkröfu á hendur varnaraðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að eflaust geti hann fundið ýmsa einstaklinga sem geti vottað að hafa aldrei séð leigugreiðsluna innta af hendi. Erfitt sé þó að sjá hvaða tilgangi slík gögn eigi að þjóna, enda sé ekkert óeðlilegt við það að óviðkomandi aðilar verði ekki vitni að því. Leigufjárhæðin hafi verið tilgreind í leigusamningi að fjárhæð 75.000 kr. og í upphafi mánaðar hafi sóknaraðili farið í hraðbanka og tekið út þá fjárhæð. Í málum sem þessum þar sem leiga sé greidd með reiðufé sé nánast ógerningur að sýna fram á leigugreiðslu með skýrari hætti en þeim sem hér um ræði.

Varnaraðili haldi því ranglega fram að hún hafi aldrei fengið greidda leigu. Í kjölfarið hafi sóknaraðili verið borinn út úr húsnæðinu. Þegar varnaraðili hafi rekið sóknaraðila út hafi verið um ólögmæta riftun að ræða. Engin greiðsluáskorun hafi verið send, en það sé óhjákvæmilegur undanfari riftunar, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Þótt kærunefnd teldi ósannað að leigjandi hafi greitt leigu hafi riftunin samt sem áður verið ólögmæt.

Varnaraðili segist hafa orðið fyrir áreitni af hálfu sóknaraðila og vísi máli sínu til stuðnings til vottunar ýmissa einstaklinga. Eins og þær vottanir sem vísað hafi verið til vegna leigugreiðslna sanni slíkar frásagnir ekkert. Varnaraðili fullyrði að áreitið hafi átt sér stað en aldrei hafi verið hringt í lögreglu sem hefði getað veitt henni aðstoð vegna hennar. Þegar öllu sé á botninn hvolft séu frásagnir varnaraðila uppspuni og hún hafi brotið gróflega gegn húsaleigulögum.

Leigusamningur hafi verið undirritaður 1. ágúst 2019, þrátt fyrir fullyrðingar varnaraðila um annað, og hafi samningurinn verið meðfylgjandi kæru sóknaraðila.

Nægi ekki þau skjöl, sem hafi verið meðfylgjandi kæru, verði að telja réttindi þeirra leigjenda sem greiði leigu með reiðufé verulega skert. Það liggi í augum uppi að það sé ekki fyrsta val leigjenda að standa skil á leigugreiðslu með reiðufé. Í ágreiningi sem þessum þar sem fullnægjandi gögn liggi ekki fyrir, verði að horfa til annarra þátta, eins og úttekta af reikningum og líkindum fyrir því að greiðsla hafi í raun borist. Auk þess megi horfa til trúverðugleika í greinargerð varnaraðila þar sem því sé til að mynda haldið fram að enginn leigusamningur hafi verið gerður, þrátt fyrir að meðfylgjandi kæru hafi verið skjal undirritað af varnaraðila og tveimur vottum. Líkindi undirskriftar varnaraðila á leigusamningnum og greinargerð hennar í máli þessu séu þvílík að fráleitt sé að halda því fram að umræddur samningur sé varnaraðila óviðkomandi.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hefði sóknaraðili greitt leigu fyrir ágúst 2019 væri hann með kvittun fyrir því. Hún sé ekki til þar sem hann hafi ekki greitt krónu. Enginn leigusamningur hafi verið til staðar og lögregla hafi borið sóknaraðila út 14. ágúst 2019. Þá hafi hann leitað til nágranna varnaraðila og einn þeirra leyft honum að gista hjá sér eina nótt. Þar hafi sóknaraðili skrifað undir einhvern samning og beðið nágrannan og son hennar um að undirrita hann til staðfestingar um að þetta væri undirskrift sóknaraðila sem þau hafi gert. Nágrannar varnaraðila hafi aldrei séð undirskrift varnaraðila. Skjalið sé því ólöglegt og hafi ekki þýðingu í málinu.

Leigusamningar séu yfirleitt þinglýstir og gerðir fyrir fram en aldrei eftir á. Engin leigugreiðsla hafi borist. Enginn leigusamningur hafi verið þar sem sóknaraðili hafi ekki borgað. Sóknaraðili hafi búið með varnaraðila í íbúð hennar og því vitað að ætlast væri til góðrar hegðunar af hans hálfu. Hann hafi ítrekað verið beðinn um að yfirgefa heimili hennar vegna vangoldinnar leigu og slæmrar hegðunar.

VI. Niðurstaða            

Óumdeilt er að sóknaraðili dvaldi í herbergi í íbúð varnaraðila á tímabilinu 1. til 14. ágúst 2019 hvort sem samningur þar um var munnlegur eða skriflegur. Deilt er um kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu leigu að fjárhæð 75.000 kr. sem hann kveðst hafa greitt 1. ágúst 2019 vegna ágústmánaðar. Varnaraðili segir aftur á móti að sóknaraðili hafi ekki innt neina greiðslu af hendi.

Samkvæmt gögnum málsins tók sóknaraðili 75.000 kr. út af reikningi sínum 1. ágúst 2019. Þá liggur fyrir handskrifað skjal, dags. 1. ágúst 2019, þar sem fram kemur að leiga vegna ágústmánaðar sé 75.000 kr. Þar kemur ekki fram að leigan hafi þegar verið innt af hendi og er því að mati kærunefndar ekki unnt að líta á skjalið sem ígildi kvittunar fyrir leigugreiðslunni. Auk þess deila aðilar um hvort varnaraðili hafi í reynd undirritað skjalið, þótt nafn hennar sé að finna neðst á því. Að mati kærunefndar er ekki unnt á grundvelli þessara gagna að slá því föstu að sóknaraðili hafi innt leigugreiðsluna af hendi til varnaraðila, þótt fyrir liggi að hann hafi á upphafsdegi leigutímans tekið út úr hraðbanka fjárhæð sem nam leigugreiðslunni. Hafi sóknaraðili greitt leiguna með reiðufé hafði hann ríkari ástæðu en ella til að fá kvittun frá varnaraðila til að tryggja sér sönnun um greiðsluna. Slík kvittun liggur ekki fyrir og verður sóknaraðili að bera hallann af því við úrlausn kröfu hans á hendur varnaraðila um endurgreiðslu leigu fyrir síðari hluta ágústmánaðar 2019.

Framangreint leiðir ekki sjálfkrafa til þess að við úrlausn kröfu varnaraðila á hendur sóknaraðila um greiðslu leigu fyrir tímabilið 1.–14. ágúst 2019 verði lagt til grundvallar að sóknaraðili hafi ekki verið búinn að greiða leigu fyrir allan ágústmánuð. Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala rétt að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leiguna á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Frá upphafi leigutímans og þar til varnaraðili sleit leigusambandinu liðu 14 sólarhringar. Gögn málsins bera þó ekki með sér að varnaraðili hafi í samræmi við tilvitnað lagaákvæði skorað á sóknaraðila að greiða leiguna. Um meint vanskil á leigunni liggur ekki annað fyrir en fullyrðing varnaraðila þar að lútandi. Í ljósi þess, sem hér er rakið, er að mati kærunefndar ekki unnt að fallast á kröfu varnaraðila á hendur sóknaraðila um greiðslu vangoldinnar leigu fyrir tímabilið 1.–14. ágúst 2019.

Kemur þá til úrlausnar krafa sóknaraðila um skaðabætur úr hendi varnaraðila vegna meints tjóns á munum hans. Að frátalinni kröfu um endurgreiðslu leigu krefst sóknaraðili 25.000 kr. vegna tjóns á úri, 100.000 kr. fyrir fimm skyrtur og 5.949 kr. fyrir matvörur. Sóknaraðili heldur því fram að varnaraðili hafi kastað eigum hans út um glugga á húsnæðinu með þeim afleiðingum að þær skemmdust en því neitar varnaraðili eindregið. Um þetta liggur ekki annað fyrir en myndir sem sóknaraðili lagði fram með kærunni og sýna föt og fleira á og við borð, að því er virðist utandyra. Þá hefur sóknaraðili ekki lagt fram nein gögn til stuðnings þeim bótafjárhæðum sem hann tilgreinir. Er því ekki fallist á kröfuna.

Krafa varnaraðila um skaðabætur úr hendi sóknaraðila er byggð á því að sóknaraðili hafi beitt hana ofbeldi og valdið henni margvíslegum ama með hegðun sinni. Þessu til stuðnings hefur varnaraðili lagt fram vottorð nágranna og vina. Í reynd virðist vera um að ræða kröfu um miskabætur en varnaraðili hefur ekki byggt á því að hún hafi orðið fyrir fjártjóni vegna þessa. Hlutverk kærunefndar húsamála hvað varðar réttarsamband leigusala og leigjenda snýr að úrlausn ágreinings um gerð/og eða framkvæmd leigusamninga samkvæmt 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. 44. gr. laga nr. 63/2016. Telja verður að það sé ekki á valdsviði nefndarinnar að skera úr um bótakröfur vegna meints ofbeldis eða annarrar vanvirðandi hegðunar þótt aðilar leigusamnings eigi í hlut. Verður því ekki leyst úr umræddri kröfu varnaraðila fyrir nefndinni.

Kærunefndin áréttar að ágreiningur aðila lýtur að verulegu leyti að sönnunaratriðum. Hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi, svo sem aðila- og vitnaskýrslur, gæti því varpað ljósi á ágreining aðila. Slík sönnunarfærsla fer ekki fram fyrir kærunefndinni.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila um endurgreiðslu leigu vegna tímabilsins 15.–31. ágúst 2019 og bætur vegna tjóns á munum hans er hafnað.

Kröfu varnaraðila um greiðslu leigu fyrir tímabilið 1.–14. ágúst 2019 er hafnað.

Reykjavík, 20. nóvember 2019

Þorsteinn Magnússon

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson