Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 11. nóvember 2002.
Mánudaginn 11. nóvember 2002 var tekið fyrir eignarmatsmálið nr. 4/2002:
Bessastaðahreppur
gegn
Eig. Sviðholts, Bessastaðahreppi
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I. Skipan Matsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu skipa þeir Helgi Jóhannesson hrl., formaður, Ragnar Ingimarsson, verkfræðingur og Kristinn Gylfi Jónsson, viðskiptafræðingur og bóndi, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
II. Matsbeiðni, aðilar og matsandlag:
Þann 27. maí 2002 var gerður samningur milli Bessastaðahrepps, kt. 440169-6869, Bjarnastöðum, Bessastaðhreppi (matsbeiðanda) og Valgeirs Kristinssonar, hrl., í umboði eigenda Sviðholts, Bessastaðahreppi, (matsþola), um kaup matsbeiðanda á 4.870 m² lóðarspildu úr landi Sviðholts. Matsþolar eru nánar tilgreint þau Friðrik Jóhannsson, kt. 100663-5119, Sviðholti, Bessastaðahreppi, Ásthildur Jónsdóttir, kt. 101136-4509, Vogatungu 31, Kópavogi, Anna Þorbjörg Jónsdóttir, kt. 231129-4729, Lindarsmára 95, Kópavogi og Jóhanna Jónasdóttir, kt. 070532-3609, Sviðholti, Bessastaðahreppi. Tilefni kaupanna er stækkun lóðar leikskólans Krakkakots, gerð bílastæðis o.fl.
Í kaupsamningi aðila um framangreinda spildu er tekið fram að aðilar séu sammála um að vísa ágreiningi um kaupverð spildunnar til Matsnefndar eignarnámsbóta auk þess sem matsþolar heimiluðu matsbeiðanda að hefja framkvæmdir á spildunni þó mati væri ekki lokið. Stærð og lega spildunnar er ágreiningslaus með aðilum.
III. Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir miðvikudaginn 17. júlí 2002. Matsbeiðandi lagði fram matsbeiðni og önnur gögn og var málinu að því búnu frestað til vettvangsgöngu til 24. júní 2002.
Miðvikudaginn 24. júní 2002 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Að vettvangsgöngunni lokinni var málinu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu matsbeiðanda til 26. ágúst 2002.
Mánudaginn 26. ágúst 2002 var málið tekið fyrir. Matsbeiðandi lagði fram greinargerð ásamt fylgiskjölum og var málinu að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu matsþola til 16. september 2002.
Nokkur dráttur varð á því að nefndinni bærist greinargerð matsþola og var málið næst tekið fyrir föstudaginn 11. október 2002. Þá hafði nefndinni borist greinargerð frá lögmanni matsþola sem var lögð fram og málinu frestað til munnlegs flutnings þess til 23. október 2002.
Af óviðráðanlegum orsökum varð ekki af fyrirtöku málsins þann 23. október 2002, en málið var tekið fyrir miðvikudaginn 30. október 2002. Fór þá fram munnlegur flutningur málsins fyrir nefndinni og var málið að því búnu tekið til úrskurðar.
IV. Sjónarmið matsbeiðanda:
Matsbeiðandi kveður aðdraganda máls þessa vera þann að ákveðið hafi verið að stækka leikskólann Krakkakot í Bessastaðahreppi. Við byggingu leikskólans árið 1990 hafi verið byggt að hluta til á lóð eigenda Sviðholts með samþykki eigenda jarðarinnar, en án þess að uppgjör eða greiðsla færi fram. Við stækkun skólans nú hafi verið ákveðið að ganga til samninga við eigendur jarðarinnar um kaup á þeirri spildu sem til þurfi vegna framkvæmdanna og þá jafnframt ákveðið að ganga frá greiðslu vegna þess hluta lóðarinnar sem ekki var búið að greiða fyrir áður.
Matsbeiðandi kveður samkomulag hafa tekist um allt annað milli aðila en kaupverð spildunnar og því hafi verið óskað eftir því að Matsnefnd eignarnámsbóta úrskurðaði um kaupverðið.
Af hálfu matsbeiðanda er þess krafist að úrskurðað verði að matsbeiðandi greiði matsþolum kr. 2.792.000- fyrir spilduna í heild og er þá miðað við að verð fyrir hvern fermetra lands verði kr. 573-.
Matsbeiðandi kveður fasteignaverð í Bessastaðahreppi hafa verið lægra en í nágrannasveitarfélögunum, m.a. vegna fjarlægðar frá þjónustukjörnum á höfuðborgarsvæðinu, byggingarmöguleikum, fjarlægð frá miðborg og atvinnusvæðum og kostnaðar vegna samgangna. Þá hafi í sveitarfélaginu að auki verið mótuð stefna um dreifða byggð. Af þeim sökum sé áhrifasvæði lóða meira í sveitarfélaginu en í samsvarandi lóðum annars staðar á höfuðborgarsvæðinu þar sem þéttleiki byggðar sé víða mun meiri. Í þessu felist að verðmæti á skipulögðu landi í Bessastaðahreppi sé að miklum hluta bundið lóðum, en að mjög litlu leyti í því landi sem sniðið sé af við skipulagningu.
Matsbeiðandi bendir á að skv. samningi frá í maí 1999 um uppbyggingu á íbúðasvæðum Hólmatúns hafi landeigandi lagt öll svæði utan lóða endurgjaldslaust til Bessastaðahrepps úr landi jarðanna Deildar og Traðar, samtals 6,9 ha. Sams konar samkomulag hafi verið gert í október 1999 við verktaka íbúðahverfis við Suðurtún þar sem verktakinn afsalaði endurgjaldslaust u.þ.b. 1,9 ha. af opnum svæðum til Bessastaðahrepps. Kveður matsbeiðandi því hið fyrrgreinda sjónarmið í gildi varðandi verðmæti lóða á svæðinu.
Matsbeiðandi telur að miða eigi matsverð spildunnar sem um ræðir í máli þessu við söluverð samsvarandi landspildna í Bessastaðahreppi. Hefur matsbeiðandi af þessu tilefni lagt fram yfirlit yfir framreiknað verð lands sem nýlega hefur skipt um hendur á svæðinu, annað hvort með frjálsum samningum eða skv. mati Matsnefndar eignarnámsbóta. Matsbeiðandi kveður samantektina sýna að verð á landi (m.v. blandaða notkun) sé á bilinu kr. 393 pr. m² til kr. 603 pr. m², en við sölu lands sem eingöngu fari undir byggingarlóðir hafi veðið verið kr. 977 pr. m².
Matsbeiðandi kveður nauðsynlegt að hafa í huga við mat á verðmæti spildunnar að landið hafi ekki verið nýtt til annars en landbúnaðar. Land jarðarinnar hafi nú verið skipulagt, en sá hluti jarðarinnar sem seldur hafi verið Bessastaðahreppi hafi verið skipulagður sem lóð undir leikskólann (2230 m²) og lóð undir götu og opin svæði (2640 m²). Af þeim sökum er sú krafa gerð að við matið nú verði miðað við blandaða notkun landsins. Í þessu sambandi vísar matsbeiðandi einnig til 2. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem beinlínis sé mælt fyrir um að við mat á bótum skuli haft í huga hvaða kröfur séu gerðar í skipulagi um nýtingarhlutfall, húsahæðir, bifreiðastæði, leiksvæði barna og opin svæði.
Matsbeiðandi telur að hafa beri í huga við matið að um staðgreiðsluverð sé að ræða. Þá byggir matsbeiðandi á því að umrædd spilda hafi einungis að hluta verið skipulögð sem lóð undir leikskóla og að hluta undir götu og opin svæði. Bessastaðahreppur muni sjálfur gera þann hluta lóðarinnar sem byggja á byggingarhæfan og því sé ekki rétt að miða verð lóðarinnar við fullbúnar lóðir.
V. Sjónarmið matsþola:
Af hálfu matsþola er krafist fullra bóta í samræmi við 67. gr. stjórnarskrárinnar. Matsþolar gera kröfu um lágmarksbætur fyrir landspilduna að fjárhæð kr. 17.026.360- auk kr. 250.000- í leigu á ári vegna afnotamissis af landinu frá 27. maí 2002 að telja. Þá krefjast matsþolar hæfilegs kostnaðar úr hendi matsbeiðanda vegna matsmáls þessa.
Matsþolar telja að við verðmatið eigi að taka tillit til staðsetningar og legu spildunnar sem er miðsvæðis í þéttbýliskjarna sveitarfélagsins, í nágrenni við skóla og miðbæ hreppsins. Matsþolar telja verðhugmyndir matsbeiðanda allt of lágar og gera kröfu um að landið verði metið í samræmi við verð sem er á landi sem gengur kaupum og sölum á markaði eins og hann nú er. Matsþolar benda á að spildan sé slétt, jöfnuð, grasi vaxin og vandlega girt með vönduðum girðingum sem matsþolar telja að bæta eigi sérstaklega. Matsþolar telja um fyrirtaks byggingarland sé að ræða, óháð því hvað matsbeiðandi í raun nýtir landið í.
Matsþolar benda á að þróun verðs og lóðarmála á höfuðborgarsvæðinu hafi fáein undanfarin ár einksennst af mikilli uppbyggingu og mjög mikilli eftirspurn eftir lóðum. Þessi þróun nái að sjálfsögðu til Bessastaðahrepps einnig sem sé hluti af höfuðborgarsvæðinu. Stór svæði hafi með byggst upp með ótrúlegum hraða s.s. Grafarholt í Reykjavík, Kópavogur og fyrirsjáanleg sé mikil uppbygging í Hraunsholti í Garðabæ.
Matsþolar vísa um verðmæti landsins til samþykkts kauptilboðs Mark-Húsa ehf. fyrir landspildu úr jörðunum Sviðholti og Gesthúsum fyrir 6 fjölbýlishús hvert um sig fyrir 9 íbúðir á 3. hæðum, og fyrir tvö raðhús hvert um sig með 3 íbúðum. Umrædd landspilda er 15.160 m² að stærð og því er verð pr. m² kr. 3.562-. Framangreind krafa matsþola á greiðslu kr. 17.016.800- fyrir spilduna sem um ræðir í máli þessu miðast við framangreint fermetraverð.
Auk framangreinds kauptilboðs benda matsþolar á að tilboð hafi borist í 1,7 ha. spildu úr landi Sviðholts fyrir kr. 40.000.000-. Auk þessa benda eignarnámsþolar á að Landssíminn hf. hafi í desember sl. selt 11,13 ha. lands í Gufuneslandi fyrir kr. 240.000.000- eða kr. 2.156,33 pr. m². Þá hafi Jón Ólafsson árið 1998 keypt Arnarnesland fyrir um 15.000.000- pr. ha.
VI. Niðurstaða matsnefndar:
Svo sem fram kemur hefur matsnefndin farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Fallist er á það með matsþolum að umrædd landspilda sé miðsvæðis í Bessastaðahreppi, slétt og vel fallin til hvers konar nýtingar í þágu sveitarfélagsins. Við mat á bótum fyrir spilduna telur matsnefndin að líta beri til þess að spildan er hentug til að byggja á henni, þó ákvörðun sveitarfélagsins sé að nýta hana einungis að hluta til þeirra nota.
Matsbeiðandi hefur lagt fram nákvæmt yfirlit yfir framreiknað fermetraverð lands sem gengið hefur kaupum og sölum í Bessastaðahreppi sl. ár. Telur matsnefndin að sú samantekt gefi raunhæfa mynd markaðsverði lands á svæðinu á þeim tíma sem umrædd landakaup áttu sér stað. Kauptilboð þau sem matsþolar lögðu fram er að áliti nefndarinnar ekki raunhæfur mælikvarði í þessu sambandi, enda óvíst um hvort og þá hvernig endanlega samdist milli aðila eða hvaða forsendur lágu þar að baki.
Fallist er á það með matsþolum að uppbygging á höfuðborgarsvæðinu sl. ár hafi verið hröð og haft í för með sér aukna eftirspurn og hækkun á landverði. Telur matsnefndin að sú hækkun hafi verið meiri en almennar verðlagshækkanir á sama tímabili. Ekki er fallist á það með matsbeiðanda að byggðin í Bessastaðahreppi sé afskekkt og fjarri þjónustukjörnum. Á undanförum örfáum árum hefur mikil uppbygging átt sér stað í hvers konar þjónustustarfsemi í næsta nágrenni við Bessastaðahrepp, s.s. uppbygging í Smáranum í Kópavogi, Hraunsholti í Garðabæ o.fl. Að áliti matsnefnarinnar hefur þessi uppbygging aukið verðmæti lands í Bessastaðahreppi þó hreppurinn sé eftir sem áður nokkuð fjarri gamla miðbænum í Reykjavík. Af þessum sökum þykir nefndinni ljóst að þau framreiknuðu verð sem lögð hafa verið fram af hálfu matsbeiðanda eru of lág miðað við markaðsaðstæður í dag.
Með hliðsjón af framangreindu þykja hæfilegar bætur fyrir 4.870 m² lóðarspildu matsþola úr landi Sviðholts vera kr. 7.300.000-. Þá þykir hæfilegt að matsbeiðandi greiði matsþolum kr. 200.000- í kostnað vegna reksturs máls þessa fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta og kr. 400.000- í ríkissjóð vegna kostnaðar við störf matsnefndarinnar í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ:
Matsbeiðandi, Bessastaðahreppur, kt. 440169-6869, Bjarnastöðum, Bessastaðhreppi, greiði matsþolum, Friðriki Jóhannssyni, kt. 100663-5119, Sviðholti, Bessastaðahreppi, Ásthildi Jónsdóttur, kt. 101136-4509, Vogatungu 31, Kópavogi, Önnu Þorbjörgu Jónsdóttur, kt. 231129-4729, Lindarsmára 95, Kópavogi og Jóhönnu Jónasdóttur, kt. 070532-3609, Sviðholti, Bessastaðahreppi, sameiginlega kr. 7.300.000- fyrir 4.870 m² lóðarspildu matsþola úr landi Sviðholts og kr. 200.000- auk virðisaukaskatts í kostnað vegna reksturs máls þessa fyrir matsnefnd eignarnámsbóta.
Þá greiði matsbeiðandi kr. 400.000- í ríkissjóð vegna kostnaðar við störf Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
________________________________
Helgi Jóhannesson,
__________________________ _________________________________
Ragnar Ingimarsson Kristinn Gylfi Jónsson