Mál nr. 86/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. desember 2020

í máli nr. 86/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigu vegna tímabilsins maí til ágúst 2020, að fjárhæð 900.000 kr. Einnig að varnaraðila beri að greiða bætur vegna tjóns sem hafi orðið á hinu leigða, að fjárhæð 1.213.910 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað að því undanskildu að hann fellst á að greiða leigu vegna maí 2020 ásamt vöxtum.

Með kæru, dags. 5. ágúst 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 17. ágúst 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 13. september 2020, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 16. september 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 22. september 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 30. september 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. september 2018 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um leigugreiðslur og bótakröfu sóknaraðila á þeirri forsendu að ástandi hins leigða hafi verið ábótavant við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún hafi formlega sagt leigusamningi aðila upp í lok mars 2020 og uppsagnartími verið sex mánuðir. Sóknaraðila hafi aftur á móti borist tölvupóstur frá varnaraðila 18. maí 2020 um að hann hygðist flytja út næstu mánaðamót og hafi skýringin verið „óvænt stefna“. Aðeins viku áður en sá tölvupóstur hafi verið sendur hafði varnaraðili sjálfur lýst því yfir að hann hefði ætlað sér að nýta allan uppsagnarfrestinn. Ekki hafi verið samið um annan uppsagnardag. Varnaraðili sé í vanskilum með leigu frá og með maí 2020. Sóknaraðlii hafi sent greiðsuáskorun 5. maí og rift samningi aðila 24. maí.

Sóknaraðili hafi farið í vettvangsferð í íbúðina 29. maí og þegar orðið ljóst að skemmdir höfðu orðið á henni. Hafi hún þegar gert athugasemdir við þær í tölvupósti. Varnaraðili hafi einnig verið hvattur til að fara yfir húsnæðið og umræddar skemmdir með sóknaraðila við skil á íbúðinni. Varnaraðili hafi aftur á móti ekki látið sjá sig og komið sér undan því að fara yfir þessi atriði.

Sóknaraðili hafi þegar hafist handa við lagfæringar á húsæðinu. Þá hafi hún haft samband við D varðandi milligöngu um að finna nýja leigjendur þegar lagfæringum og þrifum yrði lokið. Á hinn bóginn hafi verið ljóst að undir engum kringumstæðum hefði sóknaraðili þegar getað fundið nýja leigjendur og standsett íbúðina nema lagfæra áður það tjón sem rekja megi til umgengni leigjanda. Því sé gerð krafa um bætur vegna ólögmætrar riftunar leigjanda á samningsbundnum leigugreiðslum, sbr. 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga. Gerð sé krafa um bætur vegna júní, júlí og ágúst 2020 með fyrirvara um endurgreiðslu verði íbúðin leigð út fyrr.

Haft hafi verið samband við iðnaðarmann sem hafi komið og gert tilboð í þá vinnu sem ljóst hafi verið að þörf væri á. Einnig hafi verið kallaður til sérfræðingur frá fyrirtæki sem selur innréttingar sem hafi lagt mat á tjón innréttinga og talið að rekja mætti til rakaskemmda vegna slæmrar umgengni. Myndir hafi verið teknar daginn áður en íbúðin hafi verið leigð út. Gerð hafi verið ástandslýsing í leigusamningi og sérstaklega verið tekið fram að leigjandi yrði að bera á borðplötu að lágmarki tvisvar sinnum á ári með þar til gerðri olíu. Um sé að ræða olíuborna eikarborðplötu sem hafi verið sérsmíðuð. Sóknaraðili hafi keypt olíuna og skilið hana eftir hjá varnaraðila með fyrirmælum um meðhöndlun. Ljóst sé að aldrei hafi verið borið á plötuna þar sem olían hafi verið skilin eftir óopnuð við lok leigutíma. Eldhúsvaskur hafi verið laus frá borðplötu og borðplata sjáanlega þurr og sprungin sem og brunablettur. Hurð í forstofuskáp hafi verið brotin. Sett hafi verið glæný útidyrahurð á leigutíma sem sé útklóruð og skemmd og filma í gleri hafi verið rifin í horni. Brotið hafi verið úr hlið í fataskáp í herbergi. Gluggatjöld höfðu verið fjarlægð úr tveimur gluggum og verið grútskítug, auk þess hafi festingar verið beyglaðar. Svokölluð blettamálning leigjanda á veggi hafi verið gerð með sérstöku háglans lakki sem eingöngu eigi að nota á stál og járn og hafi verið pensluð hér og þar á veggi. Af þeirri ástæðu og vegna óhreininda hafi þurft að heilmála íbúðina og sérvinna þá staði sem lakkað hafði verið á. Hurðir á baði og í eldhúsi hafi verið bólgnar neðst og skemmdar vegna raka. Hurð á baðherbergi hafi verið ónýt vegna raka og þurft hafi að endurnýja hurðarfleka. Ýmislegt annað hafi verið í ólagi, lausir hurðahúnar, pumpa á svalahurð laus frá vegg, brot í gólflista og íbúðin verið vægast sagt óhrein.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hvað leigu vegna maí 2020 varði þá hafi hann alltaf viljað inna þá greiðslu af hendi en vegna tímabundinna erfiðleika, meðal annars veikinda og meðgöngu eiginkonu hans, hafi það ekki tekist. Þau hjónin hafi aftur á móti fullan hug á því að greiða þá leigu og muni gera það með áföllnum vöxtum í október. Kröfu sóknaraðila um bætur vegna ólögmætrar riftunar á leigusamningi vegna júní, júlí og ágúst 2020 sé aftur á móti hafnað. Í skriflegri yfirlýsingu sóknaraðila, dags. 24. maí 2020, hafi hún lýst því yfir að leigusamningi yrði rift, sbr. 1. tölul. 61. gr. húsaleigulaga. Í krafti þeirrar yfirlýsingar sem og framkomu sóknaraðila gagnvart ráðagerð þeirra hjóna í kjölfarið að flytja, bæði vegna þess að þau höfðu enga ástæðu séð til að vera í íbúðinni þar sem riftunar hafði verið krafist og útburði hótað, hafi þau reynt að koma til móts við sóknaraðila með því að flytja fyrir mánaðamótin maí/júní til þess að hún gæti leigt íbúðina út í júní.

Öllum kröfum um skaðabætur vegna tjóns á íbúðinni sé hafnað. Í fyrsta lagi hafi hlutlaus matsaðili hvorki verið kallaður til í upphafi leigutíma né við gerð leigusamnings. Þá hafi eiginmaður sóknaraðila komið í nokkur skipti í íbúðina til að lagfæra ýmislegt sem hafi verið laust eða í ólagi frá upphafi. Hurðahúnar hafi verið lausir, leki hafi verið í krana undir vaski, slá hafi verið laus yfir grindverki á palli og fleira. Við þessi innlit hans hafi aldrei verið gerðar athugasemdir heldur hafi framkoma hans öðru nær verið brosandi viðmót og jákvæðni. Þessi innlit hafi átt sér stað að beiðni varnaraðila og yfir langan tíma, bæði á fyrri og seinni hluta leigutíma.

Sóknaraðili og maður hennar hafi mætt í íbúðina undir lok leigutíma til að lakka pallinn. Hún hafi þá sjálf mætt á svæðið og haft aðgang að íbúðinni en varnaraðili og eiginkona hans hafi verið fjarverandi á meðan. Sóknaraðili hafi engar athugasemdir gert við umgengni í íbúðinni. Þegar íbúðinni hafi verið skilað, um mánuði síðar, hafi hún verið þrifin eins vel og unnt hafi verið, en varnaraðili hafi verið undir pressu að skila eins fljótt og hægt væri til að sóknaraðili gæti leigt íbúðina út á ný miðað við samkomulag aðila um að varnaraðili flytti út fyrir mánaðamótin maí/júní..

Fyrir skil íbúðarinnar hafi varnaraðili og eiginkona hans yfirfarið hana og þrifið eins vel og þau hafi getað undir hinni miklu tímapressu af hálfu sóknaraðila. Blettir á veggjum hafi verið penslaðir.

Kröfur sóknaraðila um kostnað eða bætur vegna tjóns á íbúðinni séu fjarstæðukenndar. Þær standist hvorki skoðun né séu þær í samræmi við anda húsaleigulaga. Þetta þekki varnaraðili því að hann hafi sjálfur leigt út íbúð án vandræða.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að krafa hafi verið gerð í bankatryggingu sem lögð hafi verið til grundvallar leigusamningi, bæði með vísan til vanefnda á leigugreiðslum, tjóns sem hafi leitt af ólögmætri riftun varnaraðila sem og vegna tjóns á íbúðinni.

Varnaraðili hafi yfirboðið leigu eftir skoðun á íbúðinni og að auki boðið bankatryggingu sem hafi samsvarað leigugreiðslum til þriggja mánaða, í stað tveggja sem sóknaraðili hafði farið fram á í auglýsingu. Varnaraðili hafi sagt að hann væri fjársterkur, kominn með góða stöðu í E og væri að auki með töluverðar leigutekjur sjálfur. Engu að síður hafi bankatryggingin ekki komið fyrr en eftir afhendingu íbúðarinnar og ítrekað hafi þurft að inna eftir henni. Svo hafi einnig orðið raunin með leigugreiðslur sem yfirleitt hafi ekki verið greiddar á gjalddaga og sjaldan fyrr en eftir að greiðsluáskorun hafi verið send.

Hvað riftunina varði hafi leigusamningi formlega verið rift af hálfu sóknaraðila eftir að ljóst hafi verið að varnaraðili hygðist ekki ætla að efna leigusamning. Varnaraðila hafi verið gert ljóst að sóknaraðili féllist ekki á fyrirætlan hans. Varnaraðili hafði áður spurt sóknaraðila með almennum hætti hvort mögulega mætti semja um annan uppsagnardeg ef á reyndi sem hann hafi svo ekki gert. Þvert á móti hafi varnaraðili tilkynnt að hann hygðist nýta allan þann uppsagnarfrest sem hann hefði, þ.e. út september 2020. Til að mynda hafi varnaraðili keypt þjónustu gagnaveitu sem hafi sett upp ljósleiðara í íbúðinni að hans beiðni 15. maí 2020. Aldrei hafi verið samið um annan uppsagnardag en þann sem fram hafi komið í leigusamningi. Því sé alfarið hafnað að sóknaraðili hafi sammælst um eitt eða neitt í þessum efnum og sannarlega hafi ekkert samkomulag verið á milli aðila um þetta.

Þegar hafi komið fram að varnaraðili hafi talið óþarft að fá matsmann til úttektar, sem sé þó ekki aðeins á ábyrgð sóknaraðila heldur einnig varnaraðila, enda þurfi báðir að sammælast um úttektaraðila. Því hafi verið sett ástandslýsing á íbúðinni í leigusamninginn, auk þess sem teknar hafi verið myndir af íbúðinni degi fyrir afhendingu. Hefði íbúðin í upphafi verið í því ástandi sem hún hafi verið í við lok leigutíma sé ljóst að varnaraðili hefði ekki getað greitt þá leigufjárhæð sem hann hafi sjálfur boðið eftir skoðun á húsnæðinu. Þá hafi hann margoft lýst yfir sérfræðikunnáttu sinni á leigumarkaði og hefði þannig sjálfur átt að hvetja til þess að fá matsmann. Það breyti því svo ekki að varnaraðili verði ekki stikkfrír frá ábyrgð sinni um að fara vel með húsnæðið og skila því eins og hann hafi tekið við því þótt matsmaður hafi verið fenginn, tjón sé tjón.

Varnaraðili hafi fengið aðstoð við fáeinar lagfæringar á leigutíma, eins og til dæmis að festa hurðahúna og lausa festingu í eldhúsinnréttingu. Þá hafi verið keypt ný uppþvottavél og skipt um fyrir varnaraðila en herða hafi þurft hosuklemmu með skrúfjárni eftir uppsetningu hennar til að koma í veg fyrir leka. Flest hafi þetta verið handbrögð sem varnaraðila hefði sjálfum verið fært að gera og heimilt. Aldrei á leigutíma hafi sóknaraðili komið í íbúðina þegar varnaraðili hafi verið fjarverandi. Aftur á móti hafi húsið verið málað og girðing olíuborin sumarið 2019 og hafi verið farið inn á sólpall til að sinna málningarvinnu.

Húsnæðið hafi verið verulega óhreint og tjón töluvert við skil íbúðarinnar. Varnaraðila hafi mátt vera þetta ljóst, enda honum gerð grein fyrir því í bréfi áður en íbúðinni hafi verið skilað. Sóknaraðili hafði þá þegar farið í vettvangsferð í íbúðina með leyfi varnaraðila og séð bagalegt ástand hennar. Engu að síður hafi varnaraðili ekki mætt við skil á íbúðinni, þrátt fyrir að hann hafi sagt að hann hefði ætlað að hitta sóknaraðila þar. Varnaraðili hafi því skilið við íbúðina óþrifna, verulega tjónaða og hafi ekki verið sjálfur til staðar til að fara yfir hana og skilað henni formlega af sér. Hann hafi einfaldlega stokkið af. Þá hafi hann hvorki skilið eftir heimilsfang né svarað sóknaraðila þegar reynt hafi verið að ná í hann.

V. Niðurstaða              

Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala heimilt að rifta leigusamningi greiði leigjandi ekki leiguna eða framlag til sameiginlegs kostnaðar samkvæmt V. kafla á réttum gjalddaga og sinni ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar skal tilkynning um riftun vera skrifleg og henni skal fylgja rökstuðningur. Þá segir í 3. mgr. sömu greinar að réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi falli niður frá dagsetningu riftunar og skuli leigjandi rýma leiguhúsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og skuli leigusali þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líði frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að nú hafi leigusali rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé upp í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó þegar gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr.

Sóknaraðili sendi varnaraðila greiðsluáskorun með tölvupósti 5. maí 2020 og lýsti því yfir að leigusamningi yrði rift yrði leiga ekki greidd innan þess tímaramma sem kveðið sé á um í 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili tilkynnti í tölvupósti 18. maí 2020 að hann myndi flytja út á land á næstunni, eða 27. maí 2020. Hann tók fram að hann gæti verið búinn að rýma íbúðina sama dag eða næsta dag og skilað lyklum. Einnig tók hann fram að leiga yrði greidd fljótlega, eða í síðasta lagi 1. júní. Með tölvupósti 24. maí 2020 lýsti sóknaraðili yfir riftun með vísan til 1. tölul. 61. gr. húsaleigulaga þar sem varnaraðili hefði hvorki sinnt greiðsluáskorun né staðið við loforð um efndir á leigugreiðslu. Einnig tók hún fram að ljóst mætti vera af tölvupósti varnaraðila 18. maí 2020 að ekki stæði til að efna leigusamninginn. Hún tók fram að húsnæðið skyldi rýmt 27.-28. maí en að öðrum kosti yrði höfðað útburðarmál. Þá tók hún fram að krafa yrði gerð í bankaábyrgð varnaraðila.

Með hliðsjón af framangreindum tölvupóstsamskiptum aðila er ljóst að riftun sóknaraðila á leigusamningi aðila var lögmæt, enda sinnti varnaraðili ekki greiðsluáskorun hennar innan sjö daga.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Íbúðinni var skilað í lok maí 2020. Með tölvupósti sóknaraðila 29. maí 2020 tók hún fram að víða væru skemmdir á íbúðinni sem hún ætlaði að gera kröfu um að yrðu bættar. Einnig sagði hún að íbúðin væri verulega óhrein. Hún tók fram að hún gæti tekið við íbúðinni næsta dag og þau gætu farið sameiginlega yfir þessar skemmdir. Varnaraðili svaraði sama dag og sagðist ekki átta sig á skemmdunum og að hann myndi koma lyklum til nágranna þeirra. Með tölvupósti sóknaraðila 30. maí 2020 lýsti sóknaraðili nánar meintum skemmdum á íbúðinni. Einnig tók hún fram að hún kæmi kl. 12 til að sækja lyklana og þau gætu þá farið yfir þetta. Þá væri varnaraðila heimilt að vera til staðar þegar matsmaður gerði úttektina. Varnaraðili svaraði sama dag þar sem hann hafnaði því að hafa valdið skemmdum og tók fram að um hefði verið að ræða eðlileg eða engin slit.

Með bréfi, dags. 19. júní 2020, gerði sóknaraðili kröfu í bankaábyrgðina vegna vanefnda og tjóns varnaraðila. Tekið var fram að varnaraðili skuldaði leigu að fjárhæð 300.000 kr. vegna maí 2020. Einnig var gerð krafa um leigugreiðslur að fjárhæð 900.000 kr. fyrir tímabilið júní til ágúst vegna ólögmætrar riftunar á leigusamningi. Þá var gerð krafa um skaðabætur vegna tjóns á íbúðinni að fjárhæð 1.213.910 kr. samkvæmt meðfylgjandi útlistun og fylgiskjölum.

Óumdeilt er að varnaraðila ber að greiða leigu vegna maí 2020. Þá telur kærunefnd að varnaraðila beri einnig að greiða leigubætur á grundvelli fyrrnefndrar 1. mgr. 62. gr. en á grundvelli 2. mgr. sama ákvæðis bar sóknaraðila þó að takmarka tjón sitt og þegar gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta. Sóknaraðili hefur ekki lagt fram nein gögn því til stuðnings að hún hafi gert það. Kærunefnd telur að ekki sé þó óvarlegt að ætla að sóknaraðili hefði að minnsta kosti getað leigt íbúðina út að nýju frá 1. júlí 2020, enda um að ræða íbúð á höfuðborgarsvæðinu þar sem eftirspurn eftir leiguhúsnæði er mikil. Kærunefnd fellst því á að sóknaraðila sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila vegna leigu fyrir tímabilið 1. maí til 30. júní 2020.

Hvað kröfu sóknaraðila um bætur vegna skemmda á hinu leigða varðar þá lýsti hún því yfir skriflega 30. maí 2020 að hún gerði kröfu á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma og hafnaði varnaraðili henni samdægurs. Mátti sóknaraðila vera ljóst á því tímamarki að ágreiningur væri um bótaskyldu varnaraðila og bar að leggja ágreininginn fyrir kærunefnd eða dómstóla innan fjögurra vikna frá þeim tíma, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Kæra barst kærunefnd 5. ágúst 2020 og var hún því of seint fram komin. Kröfu sóknaraðila um bætur úr bankaábyrgð vegna skemmda á hinu leigða er því hafnað.

Í 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga segir að leigusali verði að lýsa bótakröfu sinni á hendur leigjanda skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Sóknaraðili gerði áskilnað um skaðabótakröfu innan téðra tímamarka með tölvupósti 30. maí 2020.

Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skal annast úttektina óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaður þá að jöfnu á milli þeirra.

Sóknaraðili segir að myndir hafi verið teknar af íbúðinni degi fyrir upphaf leigutíma. Þá hafi verið gerð ástandslýsing í leigusamningi og sérstaklega tekið fram að leigjandi yrði að bera á borðplötur að lágmarki tvisvar sinnum á ári með þar til gerðri olíu. Ekki var gerð úttekt af óháðum aðila við upphaf leigutíma. Í tölvupósti sóknaraðila til varnaraðila 29. maí 2020 upplýsir hún að ástandslýsing og ljósmyndir hafi verið teknar af íbúðinni áður en varnaraðili hafi fengið hana afhenta. Má þannig ætla að aðilar hafi ekki í sameiningu gert úttekt á ástandi hins leigða við upphaf leigutíma eins og gert er ráð fyrir í framangreindri 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga, enda byggir varnaraðili einnig á því að það hafi ekki verið gert. Þá er að finna í leigusamningi ítarlega lýsingu á hinu leigða en ekki eiginlega ástandslýsingu.

Við lok leigutíma aflaði sóknaraðili úttektar húsasmiðs þar sem fram kom að rakaskemmdir væru á ýmsum stöðum í íbúðinni og fleira. Sóknaraðili leggur einnig fram mat trésmíðameistara, sem starfar fyrir það fyrirtæki sem setti upp innréttingar í íbúðinni, þar sem fram kemur að skemmdir séu á innréttingum sem sennilegast sé um að kenna slæmri umgegni. Fyrir liggur einnig tilboð fyrirtækisins vegna viðgerða/endurnýjana á innréttingum. Þá leggur sóknaraðili fram reikning A2B verktaka að fjárhæð 93.000 kr. vegna vinnu við slípun og að olíubera borðplötu. Einnig leggur hún fram tilboð frá sama verktaka vegna málunar íbúðarinnar, vinnu við útidyrahurð og fleira. Varnaraðili hefur hafnað öllum kröfum sóknaraðila og sagt að þær séu fjarstæðukenndur.

Með samningi aðila tók varnaraðili að sér að bera á borðplötu í eldhúsi tvisvar á ári. Telur kærunefnd ljóst af skýrslum sem sóknaraðili lagði fram að hann hafi ekki gert það og borðplatan skemmst vegna þess. Telur kærunefnd að varnaraðila beri því að bæta sóknaraðila tjón hennar vegna þessa sem nemur 93.000 kr. samkvæmt framlögðum reikningi. Kærunefnd telur að með hliðsjón af því að úttektar var hvorki aflað í samræmi við 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga við upphaf leigutíma né í samræmi við XIV. kafla, sbr. 65. gr. laganna, við lok leigutíma að ekki liggi þó fyrir fullnægjandi staðfesting á því að varnaraðili hafi valdið öðrum skemmdum á hinu leigða

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið hér að framan er það niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu sóknaraðila um skaðabætur að undanskildum bótum vegna tjóns á borðplötu.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila vegna leigu fyrir tímabilið 1. maí til 30. júní 2020.

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila 93.000 kr. í skaðabætur.

Reykjavík, 3. desember 2020

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir