Mál nr. 27/2021-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 29. júní 2021

í máli nr. 27/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 200.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 31. mars 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 16. apríl 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Var beiðni um greinargerð ítrekuð með bréfi nefndarinnar, dags. 28. maí 2021. Greinargerð varnaraðila, dags. 6. júní 2021, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 7. júní 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2019 til 1. febrúar 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Leigusamningurinn var síðar framlengdur munnlega til 31. janúar 2021. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún hafi óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins með tölvupósti 4. mars 2021 þar sem varnaraðili hefði ekki gert neina skriflega kröfu í það. Þann 15. mars hafi sóknaraðili sent aðra áminningu með tölvupósti og bent á að ekkert svar hefði borist við fyrri pósti hennar. Þá hafi hún sent smáskilaboð 10. mars og minnt á sig. Sóknaraðili hafi hringt í varnaraðila 12. mars og beðið hana um að skoða tölvupóstinn. Þá hafi tengdasonur varnaraðila svarað 16. mars og sagt að tryggingarfénu yrði haldið eftir vegna vangoldinnar leigu 1. júlí 2019. Sóknaraðili hafi bent á að um hafi verið að ræða samkomulag vegna endurbóta á húsinu og varnaraðili ekki gert neina skriflega athugasemd vegna þessa máls fyrr en 16. mars 2021 eftir ítrekaða beiðni sóknaraðila um endurgreiðslu tryggingarfjárins. Varnaraðili neiti endurgreiðslu, þrátt fyrir hún hafi enga kröfu gert innan þess tímaramma sem leigusala beri að fylgja við leigulok.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að við upphaf leigutíma hafi verið gert samkomulag um að lækka leigu vegna útlagðs kostnaðar við ofn. Sóknaraðili hafi lagt til 15.000 kr. sem hún hafi dregið af leigunni.

Í byrjun febrúar 2020 við gerð skattskýrslu varnaraðila hafi komið í ljós að sóknaraðili hefði ekki greitt leigu fyrir júlí 2019. Þá hefði hún ekki greitt tryggingarfé að fjárhæð 200.000 kr.

Varnaraðili hafi haft samband við sóknaraðila í byrjun febrúar og óskað eftir að fá að koma til hennar sem hún hafi samþykkt. Varnaraðili hafi viljað ræða við hana um ógreidda leigu vegna júlí 2019 og ógreitt tryggingarfé. Varnaraðili hafi sagt sóknaraðila að það hefði væntanlega gleymst að greiða fyrir júlí 2019 og tryggingarfé væri enn ógreitt. Sóknaraðili hafi orðið verulega reið vegna þessa og vísað varnaraðila á dyr. Þau orðaskipti sem hún skrifi í tölvupósti ári síðar til varnaraðila hafi á engan hátt verið á þann hátt sem hún hafi lýst. Viðbrögð sóknaraðila hafi verið óþægileg, en samskipti aðila höfðu fram að þessu verið almennileg.

Sóknaraðili hafi greitt tryggingarféð 2. mars 2020. Vegna þess hve erfið samskipti aðila hafi verið hafi varnaraðili ekki haft sig í að ganga frekar eftir ógreiddri leigugreiðslunni að svo stöddu.

Aðilar hafi ekki átt frekari samskipti fyrr en um miðjan janúar 2021 þegar sóknaraðili hafi óskað eftir að leigutíma lyki 31. janúar 2021. Þegar sóknaraðili hafi skilað íbúðinni hafi varnaraðili og tengdasonur hennar farið yfir íbúðina og hafi frágangur að mestu verið ásættanlegur. Tengdasonurinn hafi rætt við sóknaraðila um að enn væri ógreidd leiga vegna júlí 2019 og hann sagt að hún gengi upp í tryggingargreiðsluna. Sóknaraðili hafi þá sagt að hún hefði skipt um reykskynjara og ýmislegt fleira. Tengdasonurinn hafi beðið hana um að koma með nótur og að hún fengi það greitt sem væri sannanlega útlagður kostnaður.

Ekkert hafi heyrst frá sóknaraðila fyrr en mánuði síðar og hafi hún sagt að mánuður væri liðinn og því bæri varnaraðila að endurgreiða tryggingarféð.

Varnaraðili hafi ekki vitað að hún yrði að gera skriflega kröfu innan fjögurra vikna frá því að leigutíma hafi lokið, enda hafi hún talið að þau hefðu verið alveg skýr um að hún gæti fengið það greitt sem hún hefði sannanlega lagt út vegna íbúðarinnar, jafnvel þótt ekkert samkomulag væri um það.

Sóknaraðili hafi fengið sent yfirlit yfir greiðslur og hvað hafi vantað. Það sé rétt að varnaraðili hafi ekki gert skriflega kröfu, enda hafi hún talið það vera ljóst að sóknaraðili skuldaði enn leigu og ekki væri ágreiningur um að leiga vegna júlí hefði ekki verið greidd.

IV. Niðurstaða            

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Í tölvupósti tengdasonar varnaraðila 16. mars 2021 kom fram að leiga væri ógreidd fyrir júlí 2019 og að hann hefði tekið því þannig að það væri umsamið að hún yrði dregin af tryggingarfénu. Einnig sagði hann að væri sóknaraðili með nótur fyrir útlögðum kostnaði gætu þau farið yfir það saman. Sóknaraðili sagði þá að fyrir leigu í júlí 2019 hefði verið samið um að skipta út öllum raftenglum, auk viðbótarkostnaðar vegna salernissetu, reykskynjara og eldvarnarteppis. Einnig tók hún fram að aldrei hefði verið gert við hurðir sem hún hefði farið fram á að yrði gert. Tengdasonur varnaraðila svaraði þá og sagði að þau hefðu rætt um að sóknaraðili legði fram reikninga sem þau gætu metið hvort kæmu til frádráttar á ógreiddri leigu en þeir reikningar hefðu aldrei borist.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Óumdeilt er að sóknaraðili greiddi ekki leigu fyrir júlí 2019. Kærunefnd telur fyrirliggjandi gögn um samskipti aðila ekki benda til þess að samkomulag hafi verið með þeim um að leiga vegna júlí yrði felld niður vegna endurbóta á húsnæðinu líkt og fram kemur í kæru. Á grundvelli 2. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga telur kærunefnd því að varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfénu upp í leigu vegna júlí 2019. Kröfu sóknaraðila er því hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 29. júní 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson