Mál nr. 28/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 28/2000

Eignarhald: Bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 22. ágúst 2000, beindi A, X nr. 15, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 15, hér eftir nefnd gagnaðili.

Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 30. ágúst 2000, var lögð fram á fundi nefndarinnar 27. september sl. og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 15. Húsið skiptist í fjóra eignarhluta, þ.e. íbúð í kjallara og íbúðir á 1., 2. og 3. hæð. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 1. hæð og gagnaðili er eigandi íbúðar á 3. hæð. Á lóðinni er tvöfaldur bílskúr sem tilheyrir íbúðum á 1. og 2. hæð. Ágreiningur er um bílastæði.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að leggja bifreið sinni fyrir framan bílskúr álitsbeiðanda eða í aðkeyrslu.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili leggi bifreið sinni í aðkeyrslu að bílskúr álitsbeiðanda og hafi það í för með sér stórlega skert aðgengi og afnot að bílskúrnum. Álitsbeiðandi hafi ítrekað óskað þess að gagnaðili noti aðkeyrsluna ekki sem bílastæði en gagnaðili hafi ekki orðið við þeim óskum. Á húsfundi 31. júlí sl. hafi álitsbeiðandi lagt fram formlega beiðni til gagnaðila um að færa bifreiðina úr aðkeyrslunni en án árangurs.

Álitsbeiðandi byggir kröfu sína á því að bílastæði fyrir framan bílskúr sé séreign hans og því sé aðkeyrslan að bílskúrnum sérnotaflötur hans enda beri hann af honum allan kostnað, s.s. viðhald, umhirðu o.fl. Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi í fyrsta lagi til ákvæðis 9. tl. 5. gr. og 9. gr. laga nr. 26/1994. Í öðru lagi vísar álitsbeiðandi til framlagðra teikninga af afstöðumynd X nr. 15. Þar komi fram að aðkeyrslan að hinum tvöfalda bílskúr sé tvöföld og nokkuð löng. Merktir séu tveir þríhyrningar inn á myndina sem þýði að einungis sé gert ráð fyrir tveimur bifreiðum í aðkeyrslunni. Í þriðja lagi sé ekki gert ráð fyrir bílastæðum til hliðar við aðkeyrsluna né annars staðar á lóðinni. Aðkeyrslan sé nokkuð þröng eða samtals 6 metrar þar sem hún sé breiðust en þrengist töluvert vegna hússins. Aðkeyrslan sé því ekki nægilega breið til að hægt sé að leggja þar fleiri bifreiðum en einni fyrir framan hvorn bílskúr. Staðlað bílastæði inn á lóð sé að lágmarki 2,5 metrar að breidd og því sé ljóst að ekki sé gert ráð fyrir bílastæði umfram aðkeyrslu við húsið. Ekki megi á nokkurn hátt hindra þá nýtingu og þar með aðkomu álitsbeiðanda að bílskúrnum. Útilokað sé að afmarka bílastæði í aðkeyrslu og yrði aðgengi álitsbeiðanda að bílskúrnum stórlega skert ef gagnaðila yrði heimilað að leggja bifreið sinni í aðkeyrslunni fyrir utan öll þau óþægindi sem álitsbeiðandi hefði af slíku. Í fjórða lagi vísar álitsbeiðandi til álitsgerða kærunefndar fjöleignarhúsamála í málum nr. 82/1998, 10/1999 og 21/1999. Álitsbeiðandi telur að mál nr. 21/1999 sé nákvæmlega sambærilegt. Í fimmta lagi sé hvergi gert ráð fyrir bílastæði í aðkeyrslunni, hvorki á teikningum né í öðrum heimildum. Ef gagnaðili ætli að halda slíku fram verði hann að leggja fram teikningar eða þinglýst heimildarskjöl sem sanni slíkar fullyrðingar en álitsbeiðandi telur slík gögn ekki til, enda hafi aldrei verið gert ráð fyrir að bílastæði yrði sett beint fyrir aðkeyrslu hans að bílskúrnum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að umrætt bílastæði sé ekki fyrir framan bílskúr álitsbeiðanda, heldur við hlið íbúðarhússins. Bílastæðið fyrir framan bílskúrsdyr álitsbeiðanda sé því ekki á nokkurn hátt takmarkað. Innkeyrsla hússins sé nokkuð löng og um 5 metra breið og séu bílskúrarnir tveir innst í aðkeyrslunni. Umrædd stæði séu við aðra hlið innkeyrslunnar og hafi eigendur 3. hæðar notað annað stæðið og eigendur kjallaraíbúðar hitt athugasemdalaust af hálfu annarra eigenda hússins í um 40 ár eða frá því að innkeyrslan var lögð. Álitsbeiðandi hafi flutt í húsið í júlí á þessu ári. Gagnaðili telur að aðgengið að bílskúr álitsbeiðanda sé á engan hátt takmarkað, þrátt fyrir að hann þurfi að taka á sig örlítinn sveig, vegna stæðanna, þegar ekið sé að bílskúr hans, enda umrædd stæði nokkuð aftar. Virðist álitsbeiðandi vera sama sinnis enda leggi hann ítrekað í stæðin.

Gagnaðili gerir aðallega þá kröfu að bílastæði í innkeyrslu hússins verði talið séreign hans og til vara að umrætt bílastæði verði talið sameign allra eigenda hússins og hafi gagnaðili því jafnan rétt til að nota umrætt bílastæði, á við alla aðra eigendur hússins. Því til stuðnings bendir gagnaðili á áratuga afnot eigenda íbúðar á 3. hæð hússins á stæðinu án athugasemda frá öðrum eigendum. Þessi fullyrðing fái stoð í yfirlýsingum þeirra R og S, fyrrum íbúa hússins. Hvað varði séreignarkröfu gagnaðila sé jafnframt vísað til laga um hefð nr. 46/1905 en sé að ræða rúmlega 40 ára óslitið eignarhald á umræddu stæði. Allan þann tíma hafi umrætt stæði aðeins verið notað af íbúum 3. hæðar hússins og það verið virt af öllum öðrum íbúum þess og látið óátalið. Þessi fullyrðing fái stoð í áðurnefndum yfirlýsingum. Gagnaðili bendir á að 36. gr. laga nr. 26/1994 hafi ekki verið í gildi þegar íbúðin á 3. hæð hafði sannanlega unnið sér rétt samkvæmt hefð. Í öðru lagi verði heldur ekki séð að hún eigi hér við þar sem því sé haldið fram að umrædd stæði hafi aldrei verið sameign, heldur ávallt séreign með samkomulagi milli eigenda hússins, allt frá því innkeyrslan var lögð. Þá bendir gagnaðili á að kostnaður við gerð innkeyrslunnar hafi alfarið verið greiddur af íbúum 3. hæðar og kjallara en ekki af eigendum bílskúra. Við gerð innkeyrslunnar hafi þannig verið gert samkomulag milli eigenda hússins um eignarhald á umræddum stæðum. Um þetta atriði sé vísað til áðurnefndra yfirlýsinga og til 10. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið sé á um að það skuli eðli málsins samkvæmt teljast séreign sem viðkomandi hafi kostað, sbr. 9. gr. laganna. Það ætti því að vera ljóst að umrætt stæði geti aldrei talist annað en séreign gagnaðila, í það minnsta sameign eigenda hússins, sbr. 2. mgr. 9. gr. laganna.

Hvað varði varakröfu gagnaðila um að umrædd stæði séu sameign er jafnframt vísað til 33. gr. laga um nr. 26/1994 og bent á að samkvæmt skýrum og ótvíræðum texta eignaskiptasamnings um X nr. 15 sé lóðin í óskiptri sameign.

Gagnaðili telur þau álit kærunefndar sem álitsbeiðandi vísar til á engan hátt sambærileg máli þessu. Af hálfu gagnaðila er vísað til álits kærunefndar fjöleignarhúsa í máli nr. 10/1995. Hér sé um að ræða jafn breiða innkeyrslu og í því máli, eða um 5 metrar. Gagnaðili telur að hafa beri hliðsjón af þessu fordæmi umfram þau sem álitsbeiðandi vísi til enda þau ekki sambærileg þar sem innkeyrslurnar sem þar um ræðir séu allar mikið þrengri eða málsatvik ósambærileg á annan hátt.

Gagnaðili bendir á að það sé alkunna að sá sem heldur fram séreignarrétti á tiltekinni eign beri sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu sinni. Gagnaðili telur sig hafa fært sönnur á séreignarrétt sinn, bæði með framlagningu meðfylgjandi yfirlýsinga frá fyrri eigendum og með nærri hálfrar aldar afnotahefð. Að auki hafi verið lögð fram gögn því til stuðnings að íbúar kjallaraíbúðar og 3. hæðar hússins báru allan kostnað af lagningu innkeyrslunnar og því fráleitt að halda því fram að um sé að ræða séreign álitsbeiðanda. Í það minnsta sé ljóst að umrætt stæði sé sameign allra íbúðareigenda, sbr. álit nr. 10/1995, en stæðið sé þannig úr garði gert að það takmarki á engan hátt aðgang að bílskúrum. Þá verði einnig að hafa í huga að álitsbeiðandi hafi sjálfur lagt án heimildar í umrætt stæði og þannig viðurkennt notkun stæðisins sem slíks. Þá vill gagnaðili benda á að álitsbeiðandi lét í heimildarleysi fjarlægja með kranabíl bifreið sem aðili á vegum gagnaðila lagði í umrætt stæði. Enn hefur álitsbeiðandi ekki greitt þann kostnað sem gagnaðili varð fyrir sökum þessarar heimildarlausu háttsemi hans. Þá sé því algerlega vísað á bug sem ósönnuðu að álitsbeiðandi beri einn kostnað af stæðinu, enda hafi engin gögn verið lögð fram því til stuðnings. Verði meðfylgjandi yfirlýsingar ekki taldar nægjanlegar til að færa sönnur á séreignarrétt gagnaðila á umræddu stæði né að umrætt stæði sé sameign eigenda hússins er farið þess á leit við kærunefnd að hún vísi málinu frá enda hyggst gagnaðili þá ná fram rétti sínum fyrir dómstólum með því að leiða fram vitni, máli sínu til stuðnings.

Í greinargerð gagnaðila er gerð krafa um að máli þessu verði vísað frá kærunefnd. Kærunefnd fjöleignarhúsamála starfar á grundvelli 79. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 80. gr. laganna skal kærunefnd láta í té rökstudd álit á ágreiningi eigenda fjöleignarhúsa um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum. Kærunefnd kveður ekki upp úrskurði sem eru bindandi stjórnvaldsákvarðanir um rétt eða skyldur. Nefndin hefur því starfað þannig, að málum er aðeins vísað frá þegar formreglur eru ekki virtar, ekki er unnt að leggja mat á staðreyndir máls eða þegar kröfugerð er verulega óljós. Þessum atriðum er ekki fyrir að fara í álitsbeiðni og mun kærunefnd því svara erindinu.

Í málinu liggur fyrir eignaskiptasamningur fyrir X nr. 15, dags. 18. júlí 1995. Þar kemur fram að lóðin sé í óskiptri sameign og á henni séu tveir bílskúrar. Bílskúrarnir tilheyra eignarhlutum 1. og 2. hæðar. Álitsbeiðandi er eigandi 1. hæðar og tilheyrir syðri bílskúrinn eignarhluta hans.

Í málinu liggja fyrir yfirlýsingar frá tveimur fyrri eigendum íbúða í kjallara og á 3ju hæð. Í þeim kemur fram að stæðin við húshliðina í innkeyrslu voru notuð af eigendum kjallara og 3ju hæðar athugasemdalaust og alltaf litið svo á að annað stæðið væri séreign 3ju hæðar og hitt séreign kjallara og hafi kostnaður við lagningu innkeyrslunnar alfarið verið greiddur af eigendum kjallara og 3ju hæðar. Í yfirlýsingu R er tekið fram að hann hafi búið í húsinu frá byggingu þess eða þar til hann seldi gagnaðila íbúðina á 3ju hæð.

Í 36. gr. laga nr. 26/1994 segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Í athugasemdum við þetta ákvæði í greinargerð með frumvarpi til laganna kemur fram að þetta sé í samræmi við það sem talið var gildandi ólögfestur réttur fyrir setningu laganna.

Á lóð hússins eru tveir sambyggðir bílskúrar sem standa innst á lóðinni. Bílskúrarnir tilheyra eignarhlutum 1. og 2. hæðar. Samkvæmt teikningu er gert ráð fyrir tveimur bílastæðum út við götu.

Samkvæmt 9. tl. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign. Í því felst í þessu tilviki að öll aðkeyrslan að bílskúrunum, þar með talin þ.m.t. bílastæðin tvö samkvæmt teikningu út við götuna verða að teljast sérnotaflötur bílskúrseigenda enda bera þeir af honum allan kostnað, s.ssvo sem. stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl.

Á lóðauppdrætti er einungis gert ráð fyrir tveimur bílastæðum. Þau bílastæði standa fremst í innkeyrslu að bílskúrum. Ekki er þar nægjanlegt rými til að leggja þar með eðlilegum móti þremur bifreiðum hlið við hlið. Ljóst er að skýlaus réttur eigenda bílskúranna stendur til þess að leggja bifreiðum í stæðin svo sem uppdráttur sýnir á grundvelli 9. gr. laga nr. 26/1994. Með hliðsjón af því telur kærunefnd að gagnaðili eigi ekki rétt til að leggja bifreið í innkeyrslu að bílskúr álitsbeiðanda.

Eins og fram hefur komið er umrædd innkeyrsla talsvert breið og nokkuð löng. Þá þrengir húsið ekki þannig að innkeyrslunni að unnt væri að hafa tvö bílastæði fyrir framan bílaskúranna. Slíkt myndi þá útheimta reglur þess efnis að ekki mætti leggja nema í annað hvort bílastæðanna út við götu þannig að unnt væri að komast hindrunarlaust frá bílskúrunum. Það er hins vegar ekki á færi kærunefndar að kveða á um slíka fjölgun á bílastæðum né setja reglur um nýtingu þeirra bílastæða sem fyrir eru heldur er það málefni húsfélagsins og byggingaryfirvalda.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að leggja bifreið á lóð hússins við hlið bílastæðanna og innkeyrslu að bílskúr álitsbeiðanda.

Reykjavík 15. nóvember 2000.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson