Mál nr. 13/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 13/2000

Hugtakið hús.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. mars 2000, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 14. mars 2000. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð B, ódags. en mótt. 11. apríl sl., og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. apríl 2000, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 20. maí sl. og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða sambygginguna Sólheimar 29-35, Reykjavík. Álitsbeiðandi er eigandi Sólheima 29-33 sem er verslunar- og iðnaðarhúsnæði á einni hæð sem skiptist í fimm eignarhluta, samtals að brúttóflatarmáli 420,1 m². Sólheimar 35 skiptist í sex eignarhluta, þ.e. tvær íbúðir í kjallara, iðnaðarhúsnæði í millibyggingu í austurenda, og verslunar- og þjónusturými á fyrstu hæð og tvær íbúðir á annarri hæð. Ágreiningur er um það hvort sambyggingin teljist eitt eða fleiri hús í skilningi laga nr. 26/1994.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að sambyggingin Sólheimar 29-33 teljist sérstakt hús, óháð Sólheimum 35 að öðru leyti en því sem leiðir af sameiginlegum lóðarréttindum.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi með kaupsamningi, dags. 13. október 1999, keypt Sólheima 29-33. Tilgangurinn hafi verið að endurgera húseignina og bæta við hana einni hæð þannig að í framtíðinni verði Sólheimar 29-33 átta íbúða fjöleignarhús. Með kaupsamningi hafi fylgt teikningar samþykktar af byggingarnefnd Reykjavíkur 8. júní 1989 þar sem gert sé ráð fyrir byggingu einnar hæðar ofan á fasteignina. Álitsbeiðandi hafi lögvarða hagsmuni af því að fá úr álitaefninu skorið því einstaka eigendur Sólheima 35 telji að byggingarréttur sé ekki fyrir hendi. Álitsbeiðandi hafi fjárfest verulega í fasteigninni Sólheimum 29-33 og hyggst gera það enn frekar með byggingu íbúða. Mikilvægt sé því að öll réttarstaða hans sé ljós. Eigi það við gagnvart skipulagsyfirvöldum og ekki síður verði réttarstaða kaupenda þeirra íbúða sem félagið hyggst byggja að liggja alveg ljós fyrir. Álitsbeiðandi telur augljóst að eigendur íbúða í Sólheimum 29-33 þurfi ekki að taka þátt í rekstri og viðhaldi fasteignarinnar Sólheima 35, að öðru leyti en hvað varði sameiginleg lóðarréttindi, og að ekki sé um neina sameign að ræða að neinu leyti. Að sama skapi sé mikilvægt að álit verði gefið á því hvort eigendum Sólheima 35 beri að taka þátt í viðhaldskostnaði á ytra byrði Sólheima 29-33, en ljóst sé að fyrir dyrum standi verulegt viðhald á Sólheimum 29-33, hvað sem öllum áætlunum um byggingarframkvæmdir líður.

Við hlið Sólheima 29-33 standi Sólheimar 35. Einn lóðarleigusamningur sé fyrir báðar fasteignirnar, þ.e. heildarlóð Sólheima 29-35. Sólheimar 35 sé tvílyft steinhús með kjallara. Svo hagi til að hluti iðnaðarhúsnæðisins á fyrstu hæð, 144,1 m², sé í viðbyggingu eða útskoti sem gangi út úr Sólheimum 35. Þessi viðbygging eða útskot sé órjúfanlegur hluti Sólheima 35, sbr. fasteignamat, en henni sé skeytt við hluta suðurgafls Sólheima 29-33. Álitsbeiðandi líti svo á að þrátt fyrir að viðbyggingu við Sólheima 35 sé skeytt við hluta suðurgafls Sólheima 29-33, og fasteignirnar því samliggjandi, þá sé hér um tvö sjálfstæð hús að ræða, þ.e. að útilokað sé að fasteignirnar Sólheimar 29-33 og Sólheimar 35 verði taldar fjöleignarhús í skilningi laga nr. 26/1994.

Álitsbeiðandi bendir á að í kringum 1960 hafi húsin Sólheimar 29-33 og Sólheimar 35 verið reist. Um verslunarkjarna hafi verið að ræða. Í Sólheimum 29-33 var fiskibúð og kjörbúð en í útskoti frá Sólheimum 35 var mjólkurbúð. Á 1. hæð Sólheima 35 var einnig verslunarhúsnæði. Á teikningu af Sólheimum 35, sem samþykkt var af bæjarverkfræðingnum í Reykjavík 12. desember 1957, komi fram frágangur á útskotinu eða viðbyggingunni, sem í var mjólkurbúð. Þar komi fram að frágangur á þaki yfir mjólkurbúð væri þannig við gafl Sólheima 29-33 að stálbiti undir miðplötu hvíldi á vegg á tveimur stálplötum. Þannig sé hluti suðurgafls Sólheima 29-33 einungis nýttur til að halda uppi járnbitum sem halda uppi þaki viðbyggingarinnar en engin önnur tengsl séu milli bygginganna á þessum skilum. Þannig mundi t.d. leki á skilunum einungis hafa áhrif á Sólheima 35 en leki á þaki Sólheima 29-33 mundi einungis hafa áhrif á þá byggingu. Framhlið viðbyggingarinnar sé gerð úr gleri og trélistum en bakhliðin sé steyptur veggur með steypuskilum við gafl Sólheima 29-33. Því séu þessar byggingar óháðar hvor annarri. Alla tíð hafi verið litið svo á að fasteignirnar Sólheimar 29-33 og Sólheimar 35 væru tvær aðskildar eignir. Eignirnar hafi verið málaðar í mismunandi litum og ekkert samráð hafi verið um viðhald þeirra. Ekkert húsfélag hafi verið starfandi og enginn eignaskiptasamningur liggi fyrir. Enginn sameiginlegur kostnaður sé greiddur vegna reksturs fasteignanna, svo sem hiti eða rafmagn, og allt lagnakerfi sé aðgreint. Engin þinglýst sameign Sólheima 29-33 og Sólheima 35 sé fyrir hendi að öðru leyti en því að fasteignirnar standi á sömu lóð. Lóðarleigusamningur hafi verið undirritaður 5. maí 1966 og komi fram í 3. gr. hans að lóðin sé leigð til 35 ára frá 1. janúar 1959. Féll hann því úr gildi fyrir sex árum. Í 2. gr. lóðarleigusamningsins komi skýrt og vafalaust fram að um tvö sjálfstæð hús sé að ræða þótt lóðin sé sameiginleg. Hljóðar greinin þannig: "Á lóðinni hafa verið reist með samþykki byggingarnefndar og borgarstjórnar verslunarhúsið nr. 29-33 og verslunar- og íbúðarhúsið nr. 35."

Álitsbeiðandi telur að Sólheimar 29-33 sé sjálfstætt hús í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994, þ.e. að byggingin skilji sig þannig frá Sólheimum 35 að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana sem sjálfstætt hús. Ekki skipti hér máli þótt fasteignin Sólheimar 29-33 standi á sömu lóð og fasteignin Sólheimar 35. Mörg hús geti staðið á sömu lóð og geti fjöleignarhús staðið á mörgum lóðum, sbr. 2. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994. Eingöngu þurfi að hafa samráð um þau atriði sem snúa að sameiginlegri lóð þessara fasteigna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994.

Byggingin Sólheimar 29-33 sé hönnuð algjörlega sjálfstætt og skeri sig að öllu leyti frá byggingunni Sólheimar 35, bæði hvað varði form og útlit. Í fjóra áratugi, eða allt frá byggingu húsanna, hafi verið litið á þau sem sjálfstæð hús, sbr. og 2. gr. lóðarleigusamningsins. Þessu til áréttingar megi enn fremur benda á dóm Hæstaréttar frá 26. janúar 1995. Þrátt fyrir að dómur þessi hafi tekið til eldri laga um þetta málefni hafi hann fordæmisgildi.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi ítrekað kynnt eigendum Sólheima 35 hugmyndir að byggingu ofan á Sólheima 29-33, ýmist með einni eða fleiri hæðum, en mætt mikilli andstöðu við áform sín. Eigendur Sólheima 35 séu einhuga í andstöðu sinni, enda ljóst að bygging ofan á húsið og breytt notkun þess muni skerða verulega hagsmuni eigenda. Gagnaðili hafi með bréfum, dags. 1. desember 1999 og 6. janúar 2000, gert álitsbeiðanda og borgaryfirvöldum grein fyrir andstöðu sinni og fært fram ítarleg rök.

Gagnaðili telur fráleitt að máli skipti þau rök álitsbeiðanda að hann hafi fjárfest verulega í húsnæðinu, m.a. á þeirri forsendu að byggja við húsið. Hvar og hvernig álitsbeiðandi fjárfesti sé alfarið hans mál. Við kaup á húsnæðinu hafi legið fyrir, m.a. hjá borgaryfirvöldum og í þinglýstum eignarheimildum að eigninni, hvaða réttindi og skyldur fylgdu með í kaupunum. Álitsbeiðandi hafi verið að kaupa verslunar- og iðnaðarhúsnæði á 1. hæð, án þess að byggingarréttur fylgdi. Honum hafi verið eða mátti vera kunnugt um sameiginleg réttindi og hagsmuni með eigendum að Sólheimum 35. Álitsbeiðandi hafi ekki getaið vænst þess að fá að ráðast í framkvæmdir á eigninni nema með samþykki þeirra, sérstaklega ekki þegar um íþyngjandi framkvæmdir sé að tefla sem augljóslega skerði verulega rétt annarra íbúa hússins og næsta nágrennis.

Gagnaðili gerir aðallega þá kröfu að erindi álitsbeiðanda verði vísað frá nefndinni, en til vara að litið verði á Sólheima 29-35 sem eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Gagnaðili mótmælir því að álitsbeiðandi hafi lögvarða hagsmuni af því að fá úr því skorið hvort fasteignin Sólheimar 29-33 sé sjálfstæð eign og óháð Sólheimum 35 nema í tengslum við úrlausn á tilteknum ágreiningi, t.d. hvort hann eigi rétt til að byggja við húsið. Enginn ágreiningur sé uppi sem kalli á þau svör sem álitsbeiðandi beini nú til nefndarinnar. Eini tilgangur álitsbeiðanda sé að reyna að styrkja stöðu sína vegna ágreinings um viðbyggingu. Gera verði kröfu til álitsbeiðanda að hann taki á þeim ágreiningi með beinum hætti og eftir atvikum skjóti erindi þar að lútandi til nefndarinnar.

Gagnaðili bendir á að enginn ágreiningur sé um réttindi og skyldur eigenda fjöleignarhúss eins og áskilið sé í 80. gr. laga nr. 26/1994. Í raun feli erindi álitsbeiðanda ekki í sér annað en beiðni um lögfræðilegt álit. Það sé ekki hlutverk nefndarinnar að veita slíkt álit án þess að það sé í tengslum við raunverulegan ágreining um réttindi og skyldur. Varhugavert sé að gefa álit í samræmi við kröfu álitsbeiðanda án þess að það sé gert í tengslum við eitthvert ákveðið ágreiningsatriði. Líta megi á húsin sem tvö sjálfstæð hús þegar um sé að ræða t.d. viðhaldsframkvæmdir á hvorri einingu fyrir sig. Hins vegar sé jafn eðlilegt að líta á húsið sem eina heild þegar lagt sé mat á byggingarrétt við húsin og hagsmuni því tengda. Með þessum rökum sé þess krafist að erindinu verði vísað frá.

Verði erindi álitsbeiðanda tekið til efnislegrar úrlausnar, þrátt fyrir mótmæli gagnaðila og rök fyrir frávísun, séu eftirfarandi rök færð fram fyrir því að líta beri á fasteignina Sólheima 29-35 sem eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 þegar litið sé til réttar til viðbyggingar:

Í lögum nr. 59/1976 um fjölbýlishús hafi fjölbýlishús verið skilgreint sem hér segir: "Lög þessi gilda um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar eru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig skulu þau gilda um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við á." Ákvæðið gefi sterka vísbendingu um víðtæka túlkun og skilgreiningu á fjölbýlishúsi. Eftir gildistöku laganna hafi dómstólar í úrlausnum sínum staðfest þá meginreglu að hugtakið hús sé túlkað víðum skilningi. Sérstaka athygli veki dómur Héraðsdóms Reykjavíkur í málinu E 6939/1991 varðandi Stelkshóla 8-10-12. Þar var talið vafalaust að sambyggingin væri eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga, þrátt fyrir að fleiri en einn lóðarleigusamningur væri fyrir húsin, húsin byggð hvert fyrir sig og hvert og eitt með sjálfstætt þak. Ekki þótti heldur neinu máli skipta þótt sérstakur eignaskiptasamningur væri um hvert hús með sér húsfélagi. Með lögtöku laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús sé þessi rúmi skilningur og skilgreining á fjöleignarhúsi festur í sessi, sbr. 4. tl. 3. mgr. 1. gr. og 3. gr.

Gagnaðili telur að eftirfarandi atriði renni stoðum undir að Sólheimar 29-35 sé eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994. Fyrir liggi einn lóðarleigusamningur um lóðina Sólheima 29-35. Lóðin sé ein heild og óskipt. Kvöð um umferð sé um hluta lóðarinnar, þ.e. norðan og austan við Sólheima 29-33, enda aðkeyrsla að iðnaðarhúsnæði sem sé í millibyggingu að austanverðu og að þjónustustarfsemi á 1. hæð aðalbyggingar nr. 35. Bílastæði á lóðinni séu óskipt og sé kvöð um opin bílastæði. Þá eiga íbúðir á 2. hæð Sólheima 35 bílskúrsrétt austanvert við húsið.

Gagnaðili bendir á að fasteignunum Sólheimum 35 og Sólheimum 29-33 sé skeytt saman með millibyggingu, þar sé iðnaðarhúsnæði. Eignunum sé varanlega skeytt saman með þessum hætti og sé hugleiðingum álitsbeiðanda þess efnis að millibyggingin halli sér aðeins upp að öðru húsinu til stuðnings og styrktar en sé að öðru leyti óviðkomandi vísað á bug. Samkvæmt upplýsingum séu stofnlagnir fyrir vatns- og frárennslislagnir sameiginlegar fyrir öll húsin, sem síðan greinast eðli málsins samkvæmt. Rétt sé að viðhald hafi verið aðskilið, en húsfélag hafi ekki verið starfrækt um langt skeið, hvorki sameiginlegt né aðskilið.

Í greinargerð gagnaðila er gerð krafa um að máli þessu verði vísað frá kærunefnd. Kærunefnd fjöleignarhúsamála starfar á grundvelli 79. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 80. gr. laganna skal kærunefnd láta í té rökstudd rökstutt álit á ágreiningi eigenda fjöleignarhúsa um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum. Kærunefnd kveður ekki upp úrskurði sem eru bindandi stjórnvaldsákvarðanir um rétt eða skyldur. Nefndin hefur því starfað þannig, að málum er aðeins vísað frá þegar formreglur eru ekki virtar, ekki er unnt að leggja mat á staðreyndir máls eða þegar kröfugerð er verulega óljós. Þessum atriðum er ekki fyrir að fara í álitsbeiðni og mun kærunefnd því svara erindinu.

Í 1. gr. laga nr. 19/1959 um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var enn fremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.

Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga, en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.

Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu, sbr. dóm Héraðsdóms Reykjavíkur frá 27. nóvember 1996. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með setningu laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna, þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. 1. gr. , að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir: "Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: "Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa."

Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir: "Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess."

Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum, falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.

Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálarúthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.

Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.

Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman, t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.

Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis, þ.e. ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Kærunefnd hefur farið á vettvang og skoðað aðstæður.

Svo sem áður hefur verið gerð grein fyrir er meginregla laga nr. 26/1994 sú að jafnan séu löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi laganna og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því. Í fyrri álitum kærunefndar, þar sem reynt hefur á þýðingu hugtaksins hús í skilningi laganna, hefur nefndin túlkað hugtakið rúmt og í samræmi við almenn sjónarmið laga.

Í máli þessu eru hins vegar fyrir hendi atriði sem styðja frávik frá meginreglunni.

Sambyggingin Sólheimar 29-35 er reist á einni lóð samkvæmt lóðarleigusamningi. Byggingarhlutinn Sólheimar 29-33 er hannaður af R arkitekt og byggður á árunum 1958-1959. Byggingin, sem er verslunarhúsnæði, er ein hæð með einhalla þaki og án kjallara en inntaks- eða geymslurými er undir norðausturhorni byggingarinnar. Sá byggingarhluti er byggður að lágbyggingu Sólheimum 35 sem útlitslega séð er tengibygging en byggingarlega og rýmislega fellur inn í heildarbygginguna Sólheimum 35 og er órjúfanlegur hluti hennar, bæði í kjallara og á 1. hæð. Byggingarhlutinn Sólheimum 35 er hannaður af S arkitekt og byggður á árinu 1957. Byggingarhlutinn er tvær hæðir, ris og kjallari. Á efri hæð eru íbúðir en að öðru leyti er um atvinnuhúsnæði að ræða. Þak er tvíhalla með mæni í miðju.

Sambyggingin Sólheimum 29-33 annars vegar og Sólheimum 35 hins vegar er ólík hvað varðar útlitslega hönnun og engan veginn samræmd sem sjónræn heild. Burðarvirki byggingarhlutanna eru aðskilin. Þannig eru tvöfaldir veggir milli byggingarhlutans nr. 33 og tengibyggingarinnar Sólheimum 35. Því er ekki gengt milli byggingarhlutanna og þök þeirra tengjast ekki. Sambyggingin Sólheimum 29-33 var byggð að tengibyggingunni um ári eftir hún reis og snertast þessir byggingarhlutar af skipulagsástæðum. Að sameiginlegri lóð slepptri er þannig ekkert það atriði fyrir hendi sem styður beitingu meginreglunnar í þessu tilviki. Kærunefnd telur því að öllu þessu virtu að sambyggingin Sólheimar 29-35 teljist tvö hús í merkingu laga nr. 26/1994, þ.e. annars vegar sambygginguna Sólheimum 29-33 og hins vegar Sólheimum 35.

Það er álit kærunefndar að sambyggingin Sólheimum 29-35 teljist tvö hús í merkingu laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, þ.e. annars vegar sambyggingin Sólheimum 29-33 og hins vegar Sólheimum 35.

Reykjavík, 23. maí 2000.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson