Nr. 31/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 5. júní 2019

í máli nr. 31/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigubætur vegna fjögurra mánaða að fjárhæð 520.000 kr. Einnig er gerð krafa um að varnaraðili greiði helming af þeim kostnaði sem þörf er á til að færa íbúðina í leiguhæft ástand á ný.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með rafrænni kæru, sendri 2. apríl 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 3. apríl 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 15. apríl 2019, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 23. apríl 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 28. apríl 2019 og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 29. apríl 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu samning um leigu varnaraðila á bílskúr sóknaraðila að C, bundinn leigusamning frá 2. ágúst 2018 til 31. júlí 2019. Ágreiningur er um riftun varnaraðila á leigusamningnum.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi rift leigusamningi aðila fjórum mánuðum áður en honum hafi átt að ljúka. Varnaraðili hafi upplýst sóknaraðila að hún væri byrjuð að leita að nýju húsnæði 7. mars 2019 og henni þá verið bent á að hún væri samningsbundin til 31. júlí 2019. Þann 18. mars 2019 hafi varnaraðili tilkynnt að hún væri búin að finna nýtt húsnæði og að hún yrði flutt út næstu helgi. Sóknaraðili hafi þá upplýst hana að hún væri samningsbundin og bæri að greiða leigu samkvæmt því. Við það tækifæri hafi varnaraðili sagt að hún hefði engan hug á að standa við frekari greiðslur. Varnaraðili virðist hafa yfirgefið íbúðina 21. mars 2019 en eftir ítrekaðar beiðnir hafi hún skilað lyklum 27. mars 2019 ásamt því að skrifa undir yfirlýsingu þess efnis að hún hefði yfirgefið leiguhúsnæðið. Á engum tímapunkti hafi varnaraðili falast eftir samningaviðræðum við sóknaraðila til að fá leigusamningi rift.

Eftir að varnaraðili hafði afhent lyklana hafi íbúðin verið ástandsskoðuð og sóknaraðili sannanlega orðið vör við ýmsar skemmdir á íbúðinni sem rekja megi til slæmarar umgengni, svo sem skemmdir á eldhúsinnréttingu, alvarlegar rakaskemmdir á baðherbergi og rakaskemmdir í gluggum og á parketi. Varnaraðili hafi ekki tilkynnt um þessar skemmdir sem hafi verið sjáanlegar eða gefið sóknaraðila tækifæri til að kynna sér þær eða hefja viðgerðir á þeim.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hún hafi yfirgefið íbúðina vegna mikils raka en hún og sonur hennar hafi verið veik allan veturinn. Hún hafi upplýst tveimur mánuðum áður að hún myndi yfirgefa íbúðina og engar athugasemdir fengið.

Varðandi viðhald á íbúðinni þá hafi hún beðið eftir viðgerðum í nokkur skipti og fengið loforð þar um en ekkert hafi gerst. Þegar varnaraðili hafi yfirgefið íbúðina hafi engin vandamál verið til staðar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að sóknaraðili hafi hvorki fengið formlega né óformlega kvörtun frá varnaraðila um að húsnæðið hafi þarfnast viðhalds eða viðgerða.

Smáskilaboð varnaraðila, sem hafi verið send 7. mars 2019, hafi ekki gefið til kynna að ástand húsnæðisins væri orsök veikinda eða að það væri óíbúðarhæft, fremur að hún hafi viljað leigja stærri eign. Sóknaraðili hafi svarað þessu með tölvupósti og í svarpósti varnaraðila hafi hún ekki vakið máls á umkvörtunarefnum sínum og virst meðtaka það að hún væri samningsbundin til 31. júlí 2019. Sóknaraðili hafi sent áminningu um að hún væri samningsbundin og að hún þyrfti að senda tilkynningu hygðist hún rifta samningnum áður en honum lyki.

V. Niðurstaða              

Deilt er um riftun varnaraðila á leigusamningi aðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning sem átti að ljúka 31. júlí 2019 samkvæmt efni hans.

Í 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna, enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skulu þau tilgreind í leigusamningi. Óumdeilt er að samningur aðila hafði ekki að geyma sérstaka uppsagnarheimild og því óuppsegjanlegur.

Um riftunarheimildir leigjanda er kveðið á um í 61. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili nefnir að það hafi verið raki í húsnæðinu án nánari útskýringa en ekki liggur fyrir sönnun þar um auk þess sem hún krafði sóknaraðila ekki um úrbætur vegna þessa. Þá er ljóst að ekkert samkomulag var um það meðal aðila að leigutíma lyki fyrr og benti sóknaraðili varnaraðila ítrekað á lok leigutíma samkvæmt leigusamningi aðila. Kærunefnd telur því að varnaraðili hafi rift leigusamningnum með ólögmætum hætti.

Í 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. og skal leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr.

Mánaðarleg fjárhæð húsaleigu var 130.000 kr. og fer sóknaraðili fram á að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigubætur vegna fjögurra mánaða. Samkvæmt gögnum málsins er ljóst að varnaraðili skilaði lyklum að hinu leigða 27. mars 2019. Þrátt fyrir ólögmæta riftun varnaraðila hvíldi þó sú skylda á sóknaraðila að takmarka tjón sitt með því að leigja eignina út hið fyrsta eftir að hún var komin með umráð hennar. Um er að ræða húsnæði sem er staðsett á höfuðborgarsvæðinu þar sem eftirspurn eftir leiguhúsnæði er mikil og hefur verið um langan tíma. Þannig ætti ekki að vera vandkvæðum bundið að finna nýjan leigjanda en gögn málsins bera ekki með sér að eitthvað sérstakt hafi verið því til fyrirstöðu eða að sóknaraðili hafi gert tilraunir til að takmarka tjón sitt með þeim hætti. Kærunefnd telur því að rétt sé að miða við að húsnæðið hefði getað verið komið í útleigu á ný að minnsta kosti frá 1. maí 2019. Það er því niðurstaða kærunefndar að varnaraðila beri að greiða leigubætur vegna apríl 2019 að fjárhæð 130.000 kr.

Þá gerir sóknaraðili einnig kröfu um að varnaraðila beri að greiða helming af þeim kostnaði sem þörf sé á til að færa íbúðina í leiguhæft ástand á ný. Í kæru lýsir sóknaraðili því að skemmdir hafi verið á eldhúsinnréttingu, rakaskemmdir á baðherbergi og í gluggum og skemmdir á parketi. Engin gögn liggja fyrir í máli þessu sem staðfesta meintar skemmdir af völdum varnaraðila og þar að auki verður ekki ráðið að úttekt hafi verið gerð á hinu leigða við upphaf leigutíma. Gegn neitun varnaraðila telur kærunefnd því að ekki séu efni til að fallast á þessa kröfu sóknaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila leigubætur að fjárhæð 130.000 kr.

Kröfu sóknaraðila um bætur vegna skemmda á hinu leigða er hafnað.

Reykjavík, 5. júní 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson