Mál nr. 92/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. febrúar 2021

í máli nr. 92/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila sé óheimilt að halda eftir tryggingarfé að fjárhæð 260.000 kr. og að honum beri að endurgreiða leigu að fjárhæð 130.000 kr. vegna febrúar 2019.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 17. ágúst 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 26. ágúst 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 16. september 2020, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 18. september 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Frekari athugasemdir bárust frá sóknaraðila með bréfi, mótteknu 2. september 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 27. nóvember 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með bréfi, dags. 6. janúar 2021, óskaði kærunefndin eftir að varnaraðili upplýsti hvaða dag í mars 2020 íbúðinni hefði verið skilað og hvort gerðar hafi verið ráðstafanir til að leigja íbúðina út að nýju þegar eftir skil íbúðarinnar og þá eftir atvikum til hvaða ráðstafana hafi verið gripið. Bréfið var sent varnaraðila, bæði með bréfpósti og tölvupósti, en svar barst ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um tryggingarfé og leigu vegna febrúar 2019.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hann hafi flutt út úr hinu leigða í mars 2020. Hann hafi hringt í varnaraðila í febrúar 2020 til að tilkynna um lok leigusamnings en varnaraðili hafi sagt að hann þyrfti að greiða fyrir tvo mánuði, febrúar og mars, sem hann fengi svo endurgreidda því að D hefði lagt fram tryggingu sem næmi tveggja mánaða leigu og þannig væri búið að tvígreiða fyrir febrúar og mars. Varnaraðila beri því að endurgreiða honum 390.000 kr.

Varnaraðili hafi lofað uppgjöri samkvæmt endurskoðanda og að skila peningunum. Sóknaraðili hafi ítrekað reynt að hafa samband við varnaraðila símleiðis án árangurs.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að samkvæmt leigusamningi aðila hafi uppsagnarfrestur verið þrír mánuðir en sóknaraðili hafi aldrei sagt samningnum upp heldur farið úr íbúðinni og skilið eftir lykla hjá nágranna í næstu íbúð. Ógreidd leiga vegna íbúðarinnar hafi safnast upp frá 1. apríl 2020 en íbúðin hafi aftur farið í leigu 1. september 2020.

IV. Niðurstaða            

Deilt er um hvort varnaraðila sé heimilt að halda eftir tryggingarfé að fjárhæð 260.000 kr. sem sóknaraðili lagði fram við upphaf leigutíma. Mánaðarleg leiga var 130.000 kr. samkvæmt leigusamningi aðila.

Um var að ræða ótímabundinn leigusamning. Samkvæmt 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal uppsögn ótímabundins leigusamnings vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Þá er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings þrír mánuðir af beggja hálfu af einstökum herbergjum, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga. Rýmið sem sóknaraðili leigði var tilgreint sem stúdíórými en í leigusamningi segir að umsaminn gagnkvæmur uppsagnarfrestur sé þrír mánuðir.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Varnaraðili segir að ógreidd leiga vegna íbúðarinnar hafi safnast upp frá 1. apríl 2020. Kærunefnd telur því að ætla megi að hann hafi gengið að tryggingarfé sóknaraðila í þeim tilgangi að fá leigu greidda vegna apríl og júní 2020 en enga tilkynningu er að finna þar um. Óumdeilt virðist að sóknaraðili hafi skilað íbúðinni í mars 2020.

Í 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er kveðið á um í hvaða tilvikum leigjendum sé heimilt að rifta leigusamningi. Í 2. mgr. sömu greinar segir að tilkynning um riftun samkvæmt 1.-8. tölul. 1. mgr. skuli vera skrifleg og skuli henni fylgja rökstuðningur fyrir riftuninni.

Í kæru segir að sóknaraðili hafi hringt í varnaraðila í febrúar 2020 og tilkynnt um brottför sína úr íbúðinni. Hvorki liggur fyrir að riftun sóknaraðila hafi átt sér stoð í 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga né að sérstakur rökstuðningur hafi legið henni til grundvallar. Kærunefnd telur gögn málsins þannig ekki gefa annað til kynna en að sóknaraðili hafi með ólögmætum hætti rift leigusamningi aðila þegar hann upplýsti varnaraðila í febrúar 2020 að hann hygðist yfirgefa íbúðina.

Í 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr. Hefur ákvæðinu verið beitt um tilvik þar sem leigjandi riftir með ólögmætum hætti, með lögjöfnun.

Sóknaraðili fullyrðir í kæru að varnaraðili hafi sagt að hann hygðist ekki krefja sóknaraðila um leigu út leigutímann þegar hann var upplýstur um að sóknaraðili hygðist yfirgefa hið leigða og hafi nefnt við sóknaraðila að hann þyrfti að greiða leigu vegna febrúar og mars. Varnaraðili hefur ekki mótmælt þessari staðhæfingu sóknaraðila sérstaklega en benti þó á að umsaminn uppsagnarfrestur væri þrír mánuðir. Þrátt fyrir ólögmæta riftun sóknaraðila telur kærunefnd þannig að sú skylda hafi þó hvílt á varnaraðila að gera þegar nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta, sbr. 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga.

Samkvæmt gögnum málsins greiddi sóknaraðili leigu vegna mars 2020 og flutti úr hinu leigða í þeim mánuði. Varnaraðili segir að íbúðin hafi verið leigð út að nýju 1. september 2020. Kærunefnd óskaði eftir upplýsingum frá varnaraðila um það hvort gerðar hafi verið ráðstafanir til að leigja íbúðina út að nýju þegar eftir skil sóknaraðila á íbúðinni og þá eftir atvikum til hvaða ráðstafana hefði verið gripið. Engin svör bárust frá varnaraðila. Verður varnaraðili að bera hallann af því að hafa ekki upplýst kærunefndina hér um. Telur kærunefnd að ekki sé óvarlegt að ætla að varnaraðili hafi í það minnsta getað leigt íbúðina út að nýju frá 1. maí 2020 en óumdeilt er að sóknaraðili tilkynnti honum í febrúar að hann myndi flytja út í mars. Sóknaraðili heldur því fram að leiga fyrir febrúar hafi verið tvígreidd. Varnaraðili hefur hvorki hreyft andmælum við þessari staðhæfingu né veitt aðrar eða nánari skýringar hér um. Verður því að leggja til grundvallar að leiga hafi verið tvígreidd fyrir febrúar 2019. Telur kærunefnd eðlilegt að þeirri ofgreiðslu verði ráðstafað til greiðslu aprílmánaðar en sóknaraðila ber ekki að greiða leigu eftir 30. apríl 2020. Að þessu virtu er það niðurstaða kærunefndar að varnaraðila hafi verið óheimilt að ráðstafa tryggingarfé sóknaraðila til greiðslu á vangoldinni leigu. Varnaraðili gerði ekki skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum sóknaraðila á íbúðinni og ber honum því þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila tryggingarfénu að fjárhæð 260.000 kr. ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar. Þá ber honum að greiða dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum íbúðarinnar til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem ekki kemur fram í gögnum málsins hvenær sóknaraðili skilaði íbúðinni telur kærunefnd að skýra verði þá óvissu varnaraðila í hag þannig að hvað varðar útreikning dráttarvaxta skuli miðað við að sóknaraðili hafi skilað íbúðinni 31. mars 2020 og reiknast dráttarvextir því frá  28. apríl 2020.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 260.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 28. febrúar 2020 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 1. febrúar 2021

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður