Mál nr. 2/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 2/2004
Hagnýting sameignar: Girðing, lokun svala. Ákvörðunartaka: Girðing, lokun svala.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 7. janúar 2004, mótteknu 15. janúar 2004, beindu A og B, X nr. 2, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, X nr. 4, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 15. febrúar 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 4. apríl 2004, athugasemdir gagnaðila, dags. 10. maí 2004 og frekari athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 19. maí 2004 lagðar fyrir nefndina. Dráttur á málsmeðferð skýrist að hluta af tilraunum aðila til að ná sáttum. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. júlí 2004.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða raðhús við X nr. 2–8, alls fjórir eignarhlutar. Álitsbeiðendur eru eigendur X nr. 2, en gagnaðili eigandi X nr. 4. Ágreiningur er um ákvörðunartöku og hagnýtingu sameignar.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðenda vera:
1. Að grindverk sem reist var við X nr. 2, á sameiginlegri lóð, fái að standa.
2. Að gagnaðila verði gert skylt að fjarlægja umbúnað sem lokar svölum X nr. 4.
Til vara er krafist:
Að samþykki einfalds meirihluta eða 2/3 hluta eigenda nægi til að heimilt verði að hafa hið umdeilda grindverk í beinni línu við enda gaflsins á bílskúrunum, þ.e. á lóðamörkunum og/eða það verði lækkað í 1,80 metra.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi borið athugasemdir fram við embætti byggingarfulltrúa vegna girðingar á lóð við X nr. 2-8. Embættið hafi kannað málið og hafi sú athugun leitt í ljós að ekki hafi verið sótt um leyfi fyrir girðingunni sem reist var við hús nr. 2 á sameiginlegri lóð raðhúsanna. Kveðið sé á um í byggingarreglugerð nr. 441/1998, gr. 67.1, að það skuli gert þegar fyrirhuguð girðing er hærri en 1,80 metrar, eins og í þessu tilviki.
Fram kemur að tilgangurinn með grindverkinu hafi verið að minnka umferðarhávaða frá Y og veita garðinum skjól. Þá sé sambærilegt grindverk við hinn enda raðhúsanna. Einnig kemur fram að þetta grindverk sé önnur útfærsla grindverks á sama stað. Í fyrri útfærslu grindverksins hafi það allt verið jafnhátt en þar sem lóðinni hallar hafi sú gerð ekki litið vel út þegar horft var frá Y. Arkitekt hafi ráðlagt að grindverkið væri aflíðandi í samræmi við bílskúrsþökin en það leiði til þess að það fari yfir 1,80 metra á u.þ.b. tveggja metra kafla. Þá hafi þess einnig verið gætt að samræmi væri milli hins umdeilda grindverks og ytra grindverks lóðarinnar. Álitsbeiðendur benda á að tré/runnar, sem séu mun hærri en grindverkið, séu fyrir innan stærstan hluta þess og því hindri grindverkið sem slíkt ekki útsýni. Ástæða þess að grindverkið sé reist örfáum sentimetrum inni á sameiginlegri lóð en ekki á sérlóð álitsbeiðenda sé að með því móti megi komast hjá að fella þriggja metra há tré, en þess hafi verið gætt að setja grindverkið eins nærri trjánum og hægt var. Grindverkið sé í raun reist á lóðamörkunum.
Til þessarar framkvæmdar hafi fengist skriflegt leyfi, dags. 2. júlí 2003, allra eigenda raðhúsalengjunnar nema eins, þ.e. eiganda húss nr. 4. Þá hafi verið haldinn löglega boðaður húsfundur allra eigenda þann 24. febrúar 2004 þar sem á dagskránni hafi m.a. verið umræða um hið umdeilda grindverk og þar hafi sömu eigendur ítrekað leyfið. Álitsbeiðandi byggir á að ekki þurfi samþykki allra eigenda hússins til að reisa grindverkið á þessum stað heldur einungis einfaldan meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 eða í mesta lagi 2/3 hluta, sbr. 2. mgr. 30. gr. sömu laga. Ekki sé verið að auka hagnýtingarrétt álitsbeiðenda af sameign hússins heldur verið að búa til hljóðmön sem komi öllum eigendum til góða. Varðandi gildi húsfundar eftir að framkvæmd er yfirstaðin er á því byggt að samkvæmt 3. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga geti húsfélag bætt úr eða staðfest á öðrum fundi ákvörðun sem annmarki er á. Vísað er til dóms Hæstaréttar í máli 283/2002. Þá er á því byggt að nægilegt sé að fyrir liggi samþykki einfalds meirihluta eða í mesta lagi 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta til að samþykkja það að grindverkið fari yfir 1,80 metra. Sé það niðurstaða kærunefndar að grindverkið sé reist á sameiginlegri lóð og því þurfi samþykki allra eigenda eða samþykki allra þurfi fyrir grindverkinu þar sem það nær á kafla yfir 1,80 metra er gerð sú varakrafa sem að ofan greinir.
Að því er varðar seinni kröfu álitsbeiðanda um að eiganda X nr. 4 verði gert skylt að fjarlægja umbúnað sem lokar svölum þá er því haldið fram að gagnaðila hafi verið óheimilt að setja gler fyrir svalirnar án samþykkis annarra eigenda hússins, sbr. 1. mgr. 30. gr. og 36. gr. fjöleignarhúsalaga. Hvorki liggi fyrir að slíkt samþykki hafi verið veitt né að byggingafulltrúi hafi veitt leyfi fyrir framkvæmdinni.
Í greinargerð S hdl., f.h. gagnaðila, kemur fram að hin umdeilda girðing hafi skert sameignina og útsýni eiganda X nr. 4. Vísað er til 34. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 þar sem fram kemur að réttur eiganda til hagnýtingar sameignar nái til hennar allrar og takmarkist eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, sbr. og 3. tl. 1. mgr. 12. gr. sömu laga. Eins beri að hafa í huga að einstökum eiganda verði ekki fenginn aukinn réttur til hagnýtingar umfram aðra nema allir eigendur samþykki. Þá komi fram í 19. gr. fjöleignarhúsalaganna að sameign verði ekki ráðstafað nema allir eigendur séu því samþykkir og þótt slík ráðstöfun teljist óveruleg þurfi a.m.k. 2/3 hlutar eigenda á löglega boðuðum fundi að vera henni meðmæltir. Ekki sé hægt að bæta úr formgalla með því að halda fund síðar og fá tilskilinn meirihluta þegar framkvæmdum sé lokið. Vísað er til dóms Hæstaréttar í dómasafni 1988 á bls. 1144. Gagnaðili telur að auk þess sem hin umdeilda girðing sé reist á sameiginlegri lóð þá sé hún of há og hafi í reynd ekki gildi sem hljóðmön.
Að því er varðar þá kröfu að fjarlægja umbúnað sem lokar svölum gagnaðila þá er henni mótmælt þar sem framkvæmdin fór fram á árinu 1970, í tíð eldri laga og með samþykki allra íbúa á þeim tíma. Hvorki almennar né sértækar reglur bjóði það að samþykkja þurfi slíkan gjörning með afturvirkum hætti.
Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda er ítrekað að ekki liggi fyrir að aðrir eigendur hússins hafi samþykkt lokun svalanna.
III. Forsendur
Girðing:
Engin eignaskiptayfirlýsing er til fyrir raðhúsin X nr. 2-8. Á mæliblaði sem fylgir lóðarleigusamningi og samþykktum teikningum sést að línur afmarka hluta lóðar við hvert raðhús. Sérafnotaflötum hefur þó ekki verið þinglýst. Ljóst er því að öll lóðin er í óskiptri sameign allra eigenda. Hin umdeilda girðing er reist á sameiginlegri lóð raðhúsanna. Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. Kemur því til skoðunar hvort hin umdeilda girðing breyti sameign verulega eða ekki. Í athugasemdum með ákvæði þessu í frumvarpi því sem síðar varð að lögum um fjöleignarhús segir að ekki sé mögulegt að hafa reglur þessar gleggri eða gefa nákvæmari lýsingar eða viðmiðanir um það hvað sé verulegt og hvað óverulegt og hvað teljist smávægilegt í þessu efni og hver séu mörkin þarna á milli. Ávallt hljóti að koma upp takmarkatilvik og verði að leysa þau þegar þau koma upp með hliðsjón af atvikum og staðháttum í hverju húsi.
Álitsbeiðni fylgja myndir af raðhúsunum og girðingunni. Ljóst er af myndum þessum að breytingin sem girðingin hefur í för með sér getur ekki talist smávægileg. Gagnaðili ber því við að girðingin sé of há og takmarki útsýni hans. Með hliðsjón af því að innan við girðinguna eru tré og runnar sem draga úr útsýni verður ekki talið að breytingin sé veruleg. Það er álit kærunefndar fjöleignarhúsamála að nægilegt sé að 2/3 hlutar eigenda samþykki girðinguna til að hún teljist lögleg.
Sú meginregla gildir, samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús, að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu um sameiginleg málefni. Upphaflega var ákvörðun um byggingu girðingarinnar ekki tekin með lögmætum hætti en heimilt er samkvæmt 4. mgr. 40. gr. að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem haldin er svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti.
Að því er tekur til krafna í byggingarreglugerð snúa þær að byggingaryfirvöldum og kærunefnd tekur því ekki afstöðu til þeirra.
Lokun svala:
Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Kærunefnd hefur áður komist að þeirri niðurstöðu að lokun svala feli í sér verulega breytingu sem samþykki allra eigenda þurfi fyrir, sbr. álit kærunefndar í máli nr. 85/1998 og máli 21/2003.
Kærunefnd hefur staðreynt að samþykki byggingaryfirvalda var ekki fengið til lokunar svala en hún var gerð árið 1970. Frekari úrlausn þess heyrir ekki undir kærunefnd fjöleignarhúsamála. Með tilliti til þess að umrædd lokun svala hefur staðið í 34 ár án þess að séð verði að athugasemdir hafi komið fram þar að lútandi telur kærunefnd fjöleignarhúsamála m.a. með tilliti til tómlætissjónarmiða útilokað að leggja nú sönnunarbyrði alfarið á gagnaðila um hvort lögmæts samþykkis hafi verið aflað á grundvelli þágildandi laga nr. 19/1959 um fjölbýlishús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að umdeilt grindverk megi standa á sameiginlegri lóð raðhúsanna X nr. 2-8 að uppfylltum kröfum byggingaryfirvalda. Hafnað er kröfu um að gagnaðila verði gert skylt að fjarlægja umbúnað sem lokar svölum.
Reykjavík, 9. júlí 2004
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason