Mál nr. 16/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 16/2004

Eignarhald: Lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 6. apríl 2004, mótteknu 7. apríl 2004, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 18. maí 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. maí 2004, athugasemdir gagnaðila, dags. 7. júní 2004 og frekari athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. júní 2004, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. júlí 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða lóðina X nr. 4, en á henni stendur annars vegar matshluti 01, steinhúsið X nr. 4, alls sex eignarhlutar og hins vegar matshluti 02, timburhúsið X nr. 4, einn eignarhluti. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í matshluta 01, þ.e. íbúðar í steinhúsinu en gagnaðilar eru eigendur matshluta 02, þ.e. timburhússins. Lóðin er í óskiptri sameign og ágreiningur er um eignarhlutdeild hvers matshluta um sig í lóðinni.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að hlutdeild matshluta 01 í lóð sé 84,18 hundraðshlutar hennar og hlutdeild matshluta 02 í lóð sé 15,82 hundraðshlutar hennar.

Í álitsbeiðni kemur fram að gerð hafi verið eignaskiptayfirlýsing vegna matshluta 01 sem allir eigendur þess hluta hafi samþykkt. Vegna þess að lóðin sé í óskiptri sameign hafi þurft undirskrift gagnaðila, eigenda matshluta 02. Þeir hafi neitað að samþykkja þá skiptingu sem fram komi á eignaskiptayfirlýsingu, 84,18 hundraðshlutar annars vegar og 15,82 hundraðshlutar hins vegar. Eignaskiptayfirlýsingunni hafi þó verið þinglýst vegna matshluta 01 en vísað frá þinglýsingu varðandi lóð vegna ágreinings um lóðarréttindi. Gagnaðilar haldi því fram að þeir eigi helming lóðarinnar og vísi til afsals frá 14. apríl 1982 þar sem fram kemur að lóð eignarhluta þeirra teljist vera helmingur heildarlóðarinnar. Engin gögn finnast þó um að afsalsgjafi hafi átt helming lóðarinnar. Í erfðayfirlýsingu frá 1977 kemur fram að erfingi, áðurgreindur afsalsgjafi, erfi timburhúsið „ásamt lóðinni, sem er undir húsinu“.

Í greinargerð J hrl., f.h. gagnaðila, kemur fram að gagnaðilar hafi keypt matshluta 02 ásamt 50 hundraðshlutum lóðarinnar með kaupsamningi dags. 11. mars 1981 af D sem nú sé látin. Afsal hafi verið gefið út 14. apríl 1982. D hafi fengið húsið í arf eftir fóstursystur sína, G og mann hennar, H. Timburhúsið hafi verið byggt á árunum 1900 til 1904 en H hafi byggt steinhúsið á lóðinni árið 1929. D hafi tjáð gagnaðilum við gerð kaupsamnings að H hafi sagt sér að lóðin skiptist jafnt milli matshlutanna og hafi við byggingu steinhússins verið nýttur allur hluti þess í lóðinni. Sonur D, E, hafi staðfest þetta í viðtali við lögmann gagnaðila 13. apríl s.l. Greinargerð gagnaðila fylgir yfirlýsing lóðarskrárritarans í Z, dags. 14. júlí 1980, þar sem fram kemur að D sé skráður eigandi 50 hundraðshluta lóðar X nr. 4. Gagnaðilar vísa einnig til fasteignamats frá 1930 um skiptingu lóðarinnar.

Gagnaðilar fara fram á að málinu verði vísað frá kærunefnd þar sem helmingur heildarlóðarinnar við X nr. 4 sé séreign þeirra, sbr. 4. gr. laga 26/1994, á grundvelli áðurgreinds afsals. Verði það ekki talið nægilegur grundvöllur séreignar er vísað til 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð. Gagnaðilar hafi fengið hús sitt afhent 3. maí 1981 og hafi búið þar óslitið síðan. Fljótlega eftir að þeir fluttu í húsið hafi þeir girt lóðina og alla tíð síðan hirt hana, átölulaust af íbúum steinhússins. Eignarhald þeirra og nýting á helmingi lóðarinnar hafi því varað í 23 ár.

Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila er upplýst að H hafi keypt húseignina X nr. 4, ásamt lóð, árið 1915 af S. Með samningi og afsalsbréfi vegna þeirra viðskipta auk þeirra skjala sem áður hafi verið send sé óslitin afsalsröð timburhússins fyrirliggjandi hjá kærunefnd. Bent er á að lóð timburhússins sé skráð 18,6781 hundraðshlutar heildarlóðarinnar hjá Fasteignamati ríkisins og byggingarfulltrúanum í Z. Því er mótmælt að gagnaðilar hafi hefðað helming lóðarinnar enda hafi fasteignagjöld verið greidd í samræmi við skiptingu hjá Fasteignamati ríkisins án athugasemda af þeirra hálfu. Einnig er á það bent að framkvæmdir gagnaðila við lóð hafi verið án samráðs við eigendur steinhússins og að þeim loknum hafi annar gagnaðila krafið eigendur steinhússins um greiðslu á hlutdeild þeirra í framkvæmdunum. Varðandi yfirlýsingu lóðarskrárritara er bent á að misræmi virðist vera í skrám þess embættis varðandi lóðina en erfðayfirlýsing frá 1977 vegna timburhússins, þar sem segir „hefur gamla timburhúsið á [X nr.] 4, hér í borg, ásamt lóðinni, sem er undir húsinu orðið eign [D, X nr.] 4“ hafi verið stimpluð af embættinu.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að yfirlýsing lóðarskrárritarans í Z, dags. 14. júlí 1980, sé leiðrétting eða útskýring á orðunum „ásamt lóðinni, sem er undir húsinu“ í erfðayfirlýsingu dags. 5. des 1977. Því hafi afsalið frá 14. apríl 1982 fullt gildi. Varðandi fasteignagjöld hafi gagnaðilar athugasemdalaust greitt þau fasteignagjöld sem á þau hafi verið lögð og ekki vitað annað en að þau væru að greiða af 50 hundraðshlutum lóðarinnar. Því er mótmælt að eigendur steinhússins hafi verið krafin um greiðslu vegna lóðarframkvæmda.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda er því mótmælt að yfirlýsing lóðarskrárritarans í Z hafi gefið D heimild til að afsala helmingi lóðarinnar til gagnaðila.

III. Forsendur

Kærunefnd telur að leysa verði úr álitaefni þessu á grundvelli reglna fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. eldri löggjöf á réttarsviði þessu, svo og með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum.

Til sameignar í fjöleignarhúsum teljast allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, sbr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Samkvæmt 5. tölulið 8. gr. laga nr. 26/1994 telst til sameignar í fjöleignarhúsi öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls.

Til séreignar telst samkvæmt 4. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.

Engar fyrirliggjandi þinglýstar heimildir kveða á um að lóð eða lóðarhluti X nr. 4 sé í séreign gagnaðila. Lóðin er því í óskiptri sameign eigenda. Tilvísun til 2. gr. laga nr. 46/1905 er einnig haldlaus enda segir í 36. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Málinu verður því ekki vísað frá á grundvelli þess að helmingur lóðar X nr. 4 sé í séreign.

Aðilar deila um hver hlutdeild hvers matshluta er í hinni sameiginlegu lóð. Í 2. mgr. 10. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 segir að hverri séreign fylgi hlutdeild í sameign í samræmi við hlutfallstölu viðkomandi eignarhluta. Er þar um að ræða alla sameign viðkomandi húss, þar á meðal lóð.

Samkvæmt gögnum þeim sem fyrir kærunefnd liggja er ljóst að þegar steinhúsið var byggt, árið 1929, var á lóðinni X nr. 4 timburhús í eigu þeirra hjóna H og G. Þau hjón áttu hvort tveggja, timburhúsið og steinhúsið, þar til H lést, en 14. mars 1969 var þinglýst skiptagerð og erfðafjárskýrslu þar sem öll fasteignin varð eign G. G lést árið 1975 og með skiptagerð, dags. 5. desember 1977, varð gamla timburhúsið „ásamt lóðinni, sem er undir húsinu“ eign D. Steinhúsið skiptist milli margra annarra erfingja. Erfðafjáryfirlýsing vegna helmings steinhússins, þ.e. tveggja íbúða á 1. og 2. hæð hússins og kjallaraíbúðar, liggur fyrir nefndinni. Tekið er fram í yfirlýsingunni að íbúðum þessum fylgi m.a. „hlutfallsleg[ur] eignarhlut[i]“ í lóð. Síðar tilkomin yfirlýsing lóðarskrárritara breytir ekki þeirri skiptingu enda þarf samþykki allra eigenda til þess. Það er því niðurstaða kærunefndar að lóð hússins sé í óskiptri sameign allra eigenda þess í samræmi við hlutfallstölur hinna einstöku eignarhluta.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að lóð fjöleignarhússins X nr. 4 sé í óskiptri sameign eigenda í samræmi við hlutfallstölur hvers eignarhluta.

Reykjavík, 9. júlí 2004

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason