Nr. 73/2017 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 73/2017

Skaðabætur vegna ástands íbúðar við leigulok.

I. Málsmeðferð kærunefndar

     Með bréfi, dags. 11. október 2017, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

     Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

     Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 14.11.2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi kærunefndar 20. desember 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

     Með leigusamningi, dags. 1. september 2015, tók gagnaðili hús í eigu álitsbeiðanda á leigu í tvö ár. Ágreiningur er um bótaskyldu gagnaðila vegna ástands íbúðar við leigulok.

     Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða 40.000 kr. vegna þrifa í lok leigutíma.

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða 50.000 kr. vegna skemmda á teppi í stiga.

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða 20.000 kr. vegna skemmda á baðherbergisinnréttingu efri hæðar.

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða 90.000 kr. vegna skemmda á baðherbergisinnréttingu neðri hæðar.

     Í álitsbeiðni kemur fram að við skil hins leigða húsnæðis hafi það verði skítugt, teppi á stiga ónýtt og innréttingar á baðherbergjum ónýtar. Leigjandi hafi á sáttafundi verið tilbúinn til að greiða skemmdir á teppi en neitað að bera ábyrgð á öðrum skemmdum og talið þrif fullnægjandi. Álitsbeiðandi lýsir í greinargerð í hverju þrifum íbúðarinnar hafi verið ábótavant. Gagnaðili hafi á leigutímanum fjarlægt handrið á stiga og skorið í stigateppið til að losa handriðið. Hafi það verið gert til þess að koma rúmi upp á aðra hæð. Baðinnréttingar á báðum baðherbergjum eignarinnar hafi verið bólgnar vegna rakaskemmda auk þess sem framhliðar skúffueininga hafi verið snúnar vegna raka og á annarri framhliðinni sé litur eftir naglalakk sem ekki náist af. Álitsbeiðandi hafi ítrekað óskað eftir því við gagnaðila að lofta betur út en gagnaðili hafi ekki talið þörf á því og raki og sverta þá myndast í gluggum. Gagnaðili hafi fengið jöfnunarreikning frá C og krafið álitsbeiðanda um þátttöku í þeim kostnaði á þeirri forsendu að þrýstijafnari í húsinu væri ónýtur og hefði þannig valdið meiri notkun á heitu vatni. Aftur á móti hafi verið skipt um þrýstijafnara vegna þess að hann var orðinn gamall en ekki vegna þess að hann væri ónýtur. Þá hafi heitavatnsnotkun verið sú sama fyrir og eftir skipti á þrýstijafnara samkvæmt áætlun C.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafni öllum kröfum álitsbeiðanda en sé tilbúinn til sáttaviðræðna hvað varði teppi í stiga. Haldinn hafi verið sáttafundur með D þar sem álitsbeiðandi hafi samþykkt að krefja gagnaðila ekki um bætur vegna þrifa enda hafi þrifum verið ábótavant í báðar áttir. Álitsbeiðandi hafi þrifið eignina og afhent í samræmi við ástandið þegar hann fékk íbúðina afhenta. Það sanni ljósmyndir og úttekt D þar sem segir að eldhús sé illa þrifið en ekki gerðar athugasemdir við þrif í öðrum rýmum eignarinnar. Þá hafi starfsmaður D ekki séð skemmdarverk á baðinnréttingunum. Álitsbeiðandi hafi samþykkt að gagnaðili myndi framleigja efri hæð hússins til ættingja sinna. Hann geti ekki sagt til um hvort framleigjandi hafi reynt að þrífa blett á baðherbergisinnréttingu en hann hafi að minnsta kosti ekki tekið eftir honum við skil eignarinnar. Um ódýra innréttingu sé að ræða sem liggi beint við baðker, óvarin, líkt og sjá megi af myndum. Varðandi vatnsskemmdir á baðherbergisinnréttingu neðri hæðar hafi gagnaðili ekki tekið eftir bólgublettum fyrr en honum hafi verið bent á þá. Hér sé um minniháttar skemmd að ræða og innréttingin alls ekki ónýt. Hugsanlega hafi þétting við vaskinn ekki verið nógu góð, svo sem bent sé á í skýrslu E, og ekki liggi fyrir sönnun þess að gagnaðili hafi skemmt innréttinguna. Mikill raki hafi verið í húsinu og mygluskemmdir. Gagnaðili hafi fengið úttekt sérfræðings sem hafi meðal annars sagt gler í húsinu ónýtt. Þá hafi ofn sprungið á leigutímanum en hann hafi verið kominn á tíma. Þetta hafi haft tjón í för með sér sem hafi að einhverju leyti verið bætt í gengum tryggingafélag álitsbeiðanda en gagnaðili ekki fengið jafn mikinn afslátt af leigu og eðlilegt hefði verið. Bakreikningur gagnaðila frá C vegna bilunar í þrýstijafnara hafi verið 72.000 kr. Gagnaðili hafi gert allt til að reyna að laga teppið en álitsbeiðandi eyðilagt það án þess að láta hann eða D vita. Gagnaðili sé tilbúinn til að semja um greiðslu, sem sé lægri en krafa álitsbeiðanda, þ.e. 50.000 kr. Engar mælingar eða rök fylgi kröfu álitsbeiðanda, teppið hafi verið farið að láta á sjá við afhendingu eignarinnar og ekki hafi verið teppi á tveimur neðstu þrepunum. Því verði að hafna kröfunni.

III. Forsendur

Ákvæði 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveður á um að leigjandi skuli, að leigutíma loknum, skila húsnæðinu í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Beri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.

Álitsbeiðandi gerir kröfu um að gagnaðili greiði honum 40.000 kr. vegna þrifa. Gagnaðili viðurkennir að hafa ekki þrifið eldhús eins vel og mögulegt hefði verið. Ástand eignarinnar hafi þó verið í sama ástandi og þegar hann tók við henni 2015. Því hefur ekki verið mótmælt af hálfu álitsbeiðanda og skýrsla D, dags. 31. ágúst 2015, styður það álit. Með vísan til þess telur kærunefnd kröfu álitsbeiðanda falla niður.

Álitsbeiðandi gerir kröfu um að gagnaðili greiði honum 50.000 kr. vegna skemmda á teppi í stiga. Gagnaðili hefur viðurkennt að hafa valdið tjóni á teppinu þótt hann telji tjónið ekki vera eins mikið og fjárhæðin sem álitsbeiðandi krefur hann um gefur til kynna. Ágreiningur er þannig um tjónsfjárhæð. Ákvæði 65. gr. húsaleigulaga, áður en þeim var breytt með lögum nr. 63/2016, kveður á um að komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði skuli byggingarfulltrúi meta tjónið. Báðum aðilum sé þó heimilt að krefjast mats dómkvadds matsmanns á bótafjárhæðinni innan tveggja mánaða frá því að aðilum hafi verið kunn niðurstaða byggingarfulltrúa. Þar sem álitsbeiðandi hefur ekki óskað eftir mati byggingarfulltrúa telur kærunefnd ekki hægt að fallast á kröfu hans að svo stöddu.

Álitsbeiðandi krefst þess að gagnaðili greiði honum í það minnsta 110.000 kr. vegna skemmda á baðherbergisinnréttingum. Aðeins liggur fyrir úttektarskýrsla D sem gerð var við upphaf leigutíma. Gagnaðili hefur borið að bólgublettir hafi myndast vegna orsaka sem honum séu óviðkomandi, þ.e. ónógrar þéttingar og nálægðar við baðker. Telur kærunefnd að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að meintar skemmdir á baðherbergisinnréttingum megi rekja til gagnaðila en ekki eðlilegrar notkunar á húsnæðinu og því ekki hægt að fallast á kröfur hans um bætur vegna skemmda á baðherbergisinnréttingum.

IV. Niðurstaða

Kærunefnd húsamála telur ekki unnt að fallast á kröfur álitsbeiðanda um bætur vegna þrifa og skemmda á baðherbergisinnréttingum.

Kærunefnd fellst ekki á kröfu álitsbeiðanda um bætur vegna skemmda á teppi að svo stöddu.

Reykjavík, 20. desember 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson