Mál nr. 64/2022-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 64/2022

Kostnaðarskipting: Viðhald á aðkeyrslu að bílskúrum.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðnum, dags. 13. og 19. júlí 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C slf., hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 12. september 2022, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 3. október 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. desember 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 2. hæð en gagnaðilar eru eigendur íbúða í kjallara og á 3. hæð. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu vegna viðhalds og framkvæmda á aðkeyrslu að bílskúrum.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að taka þátt í kostnaði við viðhald og framkvæmdir á 148 fermetra innkeyrslu/plani til jafns við álitsbeiðanda að undanskildu flatarmáli bílastæða sem tilheyri íbúðum á 1. og 2. hæð.

Í álitsbeiðni segir að innkeyrslan/planið sé 148 fermetrar og þaðan sé gengið í kjallara og garð, auk þess sem sorptunnur séu geymdar á planinu. Eigendur íbúða á 1. og 2. hæð eigi bílskúra sem hafi verið byggðir á lóðinni. Í eignaskiptayfirlýsingu hússins, dags. 12. nóvember 1958, segi í 6. gr. að réttindi til að reisa bílskúr á lóðinni skiptist á milli 1. og 2. hæðar. Eigendum bílskúranna sé heimilt að leggja fyrir framan bílskúranna á grundvelli 9. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, enda tálmi það ekki aðgengi annarra að garði og sorptunnum, sbr. Hrd. 388/2010. Eigendur bílskúranna beri kostnað af framkvæmdum og viðhaldi bílastæðanna. Samkvæmt áliti kærunefndar í máli nr. 82/2020 teljist öll aðkeyrslan sérafnotaflötur eigenda bílskúranna sem feli þó ekki í sér séreignarrétt heldur einungis afnotarétt. Því beri eigendum annarra eignarhluta að taka þátt í kostnaði við viðhald og framkvæmdir á innkeyrslunni/planinu, að undanskildum bílastæðum fyrir framan bílskúrana.

Í greinargerð gagnaðila segir að allir eigendur hafi gengið út frá því að gangstígur að kjallaratröppum (um 9,6 fermetrar) og flötur sá sem sorptunnur standi á (um 4,5 fermetrar) sé sameign og lúti reglum A liðar 1. mgr. 45. gr. laga um fjöleignarhús um skiptingu kostnaðar í samræmi við hlutfallstölur eignarhluta.

Kærunefnd húsamála hafi í allmörgum málum leyst úr því álitaefni hvernig beri að líta á eignarhald á heimreið frá götu/gangstétt og að bílastæðum framan við bílskúra á lóðum fjöleignarhúsa. Í samræmi við 9. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús hafi nefndin áréttað að bílastæði framan við bílskúr teljist séreign bílskúrseiganda. Aftur á móti hafi nefndin komist að þeirri niðurstöðu að heimreiðin að bílastæðunum sé sameign en jafnframt að þar sé um að ræða sérafnotaflöt bílskúrseigenda og af þeirri staðreynd leiði að eigendur bílskúra einir geti nýtt sér heimreiðina sem bílastæði. Öðrum sé óheimilt að leggja þar bifreiðum sínum. Heimild bílskúrseigenda til að nýta heimreiðina feli þá í sér afnotarétt sem að mestu leyti útiloki aðra eigendur frá nýtingu en kærunefnd hafi orðað þetta svo að afnotarétturinn fæli í sér „þá kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétt sérafnotaréttarhafa.“ Kærunefnd hafi þó jafnframt tekið fram að aðrir eigendur eigi eðli máls samkvæmt umferðar- og aðkomurétt um innkeyrsluna.

Þegar svo hátti að nýting hluta sameignar sé óheimil sumum eigendum sé borðleggjandi að kostnaður við viðhald þess hluta hvíli á þeim sem hafi einkarétt til nýtingar hans.

Með vísan til framanritaðs sé gagnaðilum óskylt að taka þátt í kostnaði við viðhald og framkvæmdir á heimreið við húsið.

Vegna tilvísunar álitsbeiðanda til dóms Hæstaréttar í máli nr. 388/2010 séu aðstæður í því máli gjörólíkar þeim sem hér sé um að ræða. Hvorki sé ágreiningur meðal eigenda um að eigendur bílskúranna á lóðinni eigi rétt á bílastæði framan við skúrana né um það að þessi bílastæði teljist séreign þeirra. Álitsbeiðandi vísi einnig til álits kærunefndar í máli nr. 82/2020 en niðurstaða þess sé í fullu samræmi við það sem hér að framan sé rakið og geti það því ekki stutt kröfu álitsbeiðanda.

Þá séu gerðar athugasemdir við að sameigandi gagnaðila sem er eigandi íbúðar 3. hæðar hafi ekki jafnframt verið tilgreindur sem gagnaðili í málinu og þá sé íbúðin í kjallara í eigu tiltekins félags en ekki þess einstaklings sem tilgreindur hafi verið sem gagnaðili í álitsbeiðni.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að í áliti umboðsmanns Alþingis nr. 4363/2005 hafi hann tekið til meðferðar mál kærunefndar húsamála nr. 56/2004 en í því hafi nefndin ítrekað álit sitt í máli nr. 2/2002 um að aðkeyrsla að bílskúr væri sérnotaflötur bílskúrseigenda, enda bæru þeir af honum allan kostnað, svo sem stofnkostnað, viðhald, umhirðu og fleira. Umboðsmaður hafi bent á að samkvæmt lögum nr. 26/1994 væru aðeins til þrjú eignarform í fjöleignarhúsalögum sem væru séreign, sameign og sameign sumra. Álit umboðsmanns hafi verið að þær reglur sem nefndin hafi talið eiga við um sérafnotafleti væru í ósamræmi við þær reglur sem gildi um sameignir samkvæmt lögum nr. 26/1994 og að álitið hefði ekki verið í samræmi við lög.

Samkvæmt ákvæðum laganna sé innkeyrsla að bílastæði fyrir framan bílskúr sameign. Engin lagaheimild sé fyrir niðurstöðu sem felli stofnkostnað, kostnað vegna viðhalds, umhirðu og fleira vegna sameignar á suma eigendur en ekki aðra. Í þessu sambandi sé áréttað að planið sé 148 fermetrar að frádregnum tveimur bílastæðum sem séu nokkrir fermetrar. Því sé um verulega stórt svæði að ræða. Þá sé engin kvöð um bílastæði sem séreign í eignaskiptayfirlýsingu líkt og hafi háttað til í máli kærunefndar nr. 37/2008.

III. Forsendur

Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins, dags. 12. nóvember 1958, skiptast réttindi til að byggja bílskúr til jafns á milli 2. og 3. hæðar. Tveir bílskúrar hafa verið byggðir á lóðinni og eru þeir í eigu álitsbeiðanda og eiganda íbúðar á 1. hæð. Snýst ágreiningur um hvort öllum eigendum beri að taka þátt í kostnaði vegna viðhalds á aðkeyrslu að bílskúrunum.

Í 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að til séreignar fjöleignarhúss teljist hluti lóðar, til dæmis bílastæði sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr.

Kærunefnd hefur í mörgum álitsgerðum, svo sem í málum nr. 28/2000 og 131/2020, talið að ákvæði 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús þýði að eðli máls samkvæmt sé öll aðkeyrsla að bílskúr sérnotaflötur bílskúrseiganda, enda beri hann af henni allan kostnað svo sem stofnkostnað, viðhald, umhirðu og fleira. Telur nefndin að eftir byggingu bílskúranna hafi sá hluti lóðarinnar sem tekinn var undir aðkeyrslu að bílskúrnum orðið að sérnotafleti bílskúrseigenda, sbr. 9. tölul. 1. mgr. 5. gr., enda óhjákvæmilegt að tryggja þurfi aðgengi bifreiða þeirra að bílskúrunum. Ljóst er að eigendur aðrir geta hvorki haft hefðbundin sameignarnot af aðkeyrslunni né nýtt hana undir sínar bifreiðir án þess að tálma aðgengi eigenda bílskúranna að þeim. Telur nefndin þannig ekki unnt að líta svo á að eingöngu verði talið til sérkostnaðar eigenda bílskúranna flatarmál bílastæðanna framan við bílskúrana líkt og álitsbeiðandi gerir kröfu um, enda er aðkeyrslan órjúfanlegur hluti þeirra.

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið telur nefndin að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að eigendum öllum verði gert að taka þátt í viðhaldskostnaði vegna aðkeyrslunnar. Aftur á móti telur nefndin að þar sem sorptunnur fyrir allt húsið eru staðsettar á hluta aðkeyrslunnar verði að telja þann hluta lóðarinnar sameiginlegan, en það virðist jafnframt ágreiningslaust á milli aðila.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 1. desember 2022

            Auður Björg Jónsdóttir                                              Eyþór Rafn Þórhallsson

Sérálit Víðis Smára Petersen:

Í lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús er aðeins gert ráð fyrir þremur eignarformum, þ.e. séreign, sameign og sameign sumra. Ekki er gert ráð fyrir tilvist svokallaðra sérafnotaflata og tek ég undir þau sjónarmið sem fram koma í áliti umboðsmanns Alþingis í máli nr. 4363/2005. Á hinn bóginn eru ákveðin eðlis- og sanngirnisrök sem hníga að því að þeir sem eigi bílskúra á sameiginlegri lóð beri kostnað að öllu eða mestu leyti af aðkeyrslum að bílskúrunum, enda geta aðrir eigendur hvorki haft hefðbundin sameignarnot af aðkeyrslunni, né nýtt hana undir sínar bifreiðir án þess að tálma aðgengi eigenda bílskúranna að þeim. Það kæmi því til greina að skilgreina slík svæði sem séreign, sbr. 9. tölul. 5. gr. laganna, sameign þeirra sem bílskúrana eiga, sbr. 7. gr., eða láta kostnaðarskiptingu ráðast af C. lið 45. gr. Niðurstaða um þetta hlýtur að ráðast af atvikum hverju sinni, og vegna niðurstöðu meirihlutans er ekki tilefni til að taka afstöðu til þess hér, en rétt er að benda á að ekki væri mögulegt að skilgreina þessi svæði sem sameign sumra þegar aðeins einn eigandi á bílskúr með slíkri aðkeyrslu.

Víðir Smári Petersen