Nr. 35/2018 - Úrskurður

Tryggingarfé

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 6. júní 2018

í máli nr. 35/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A leigjandi.

Varnaraðili: B leigusali.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða henni eftirstöðvar tryggingarfjár að fjárhæð X kr.

Með kæru, móttekinni 16. apríl 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 3. maí 2018, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dagsettu sama dag, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd 11. maí 2018 og voru sendar varnaraðila bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Sóknaraðili leigði íbúð varnaraðila að C frá haustinu 2014 til 31. júlí 2017. Á tímabilinu gerðu aðilar tímabundna leigusamninga í sex mánuði í senn og var síðasti leigusamningur frá 31. janúar 2017 til 31. júlí 2017. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að við upphaf leigutíma haustið 2014 hafi hún greitt X kr. í tryggingu inn á reikning varnaraðila. Erfiðlega hafi gengið að frá trygginguna til baka. Um miðjan september 2017 hafi sóknaraðili fengið X kr. endurgreiddar. Þrátt fyrir ítrekaðar spurningar um eftirstöðvar tryggingarinnar hafi hún ekki enn fengið hana endurgreidda. Hafi varnaraðili ætlað að gera tilkall í trygginguna vegna skemmda hafi hann haft einn mánuð til þess sem hann hafi ekki gert.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að ástæða þess að hann telji að sóknaraðili eigi ekki rétt á endurgreiðslu á eftirstöðvum tryggingarfjárins sé sú að stuttu áður en leigusamningur hafi átt að renna út hafi hún sent skilaboð og spurt hvort hún gæti fengið að vera í íbúðinni áfram, sem varnaraðili hafi samþykkt. Nokkrum dögum fyrir mánaðarmót hafi sóknaraðili sent önnur skilaboð og afþakkað leiguna með mjög stuttum fyrirvara. Varnaraðili hafi því orðið af mánaðarleigu og auk þess hafi hún ekki skilið vel við íbúðina. Rammar og takkar af nokkrum ljósrofum hafi verið búið að taka af og ekki búið að snyrta garð eins og fram hafi komið í leigusamningi að væri á ábyrgð hennar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila er vikið að ástandi íbúðarinnar við leigulok og fyrri sjónarmið ítrekuð.

V. Niðurstaða     

Í málinu er deilt um hvort varnaraðila sé heimilt að halda eftir hluta af tryggingafé sem sóknaraðili lagði fram við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur eftir X kr. á þeirri forsendu að sóknaraðili hafi með stuttum fyrirvara hætt við að leigja íbúðina áfram og því hafi hann orðið af leigutekjum. Einnig byggir hann á því að ástand íbúðarinnar við lok leigutíma hafi verið ábótavant.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. ákvæðisins segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. 

Ljóst er af gögnum þessa máls að varnaraðili gerði ekki kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, og ber þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila eftirstöðvum tryggingarfjárins.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að skila sóknaraðila eftirstöðvum tryggingarfjár, X kr, ásamt vöxtum skv. 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga frá 31. janúar 2017 en með dráttarvöxtum frá 31. ágúst 2017 til greiðsludags.

Reykjavík, 6. júní 2018

Auður Björg Jónsdóttir