Matsmál nr. 14/2019, úrskurður 5. nóvember 2020

Fimmtudaginn 5. nóvember 2020 var í matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 14/2019

Blönduósbær

gegn

Finnboga Ottó Guðmundssyni og Jóni Guðmundssyni

og kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Skipan matsnefndar eignarnámsbóta:

Matsnefnd eignarnámsbóta er í máli þessu skipuð Guðjóni Ármannssyni hrl. varaformanni nefndarinnar, ásamt þeim Inga Tryggvasyni héraðsdómara og fyrrum lögmanni og löggiltum fasteignasala og Vífli Oddssyni verkfræðingi sem voru kvaddir til starfans samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

II.

Matsbeiðni, eignarnámsheimild, aðilar og matsandlag:

Með matsbeiðni, dags. 24. júlí 2019, fór Blönduósbær, kt. 230854-7699, (hér eftir eignarnemi), þess á leit við matsnefnd eignarnámsbóta að hún legði mat á bætur vegna eignarnáms á réttindum á ræktuðu landi nr. 86, Blönduósi, F2337666 vegna þróunar sveitarfélagsins. Um heimild til eignarnámsins vísar eignarnemi til 1. mgr. 50. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

Eignarnámsþolar eru Finnbogi Ottó Guðmundsson, [...] og Jón Guðmundsson, [...] (hér eftir eignarnámsþolar).

Matsandlagið er nánar tiltekið leiguréttindi eignarnámsþola á 9.800 fermetra spildu vestan og norðan við leikskólann á Blönduósi.

III.

Málsmeðferð:

Mál þetta var fyrst tekið fyrir mánudaginn 19. ágúst 2019, en þá var formaður matsnefndar Helgi Jóhannesson, lögmaður. Eignarnemi lagði fram matsbeiðni ásamt fimm tölu- og stafsettum fylgiskjölum. Matsnefndin lagði fram afrit boðunarbréfa og ekki var gerður ágreiningur um skipan nefndarinnar. Lögmaður eignarnema lagði fram greinargerð sína í málinu 23. september 2019. Þá lagði lögmaður eignarnámsþola fram greinargerð í málinu 30. september 2019. Lögmaður eignarnema lagði svo fram athugasemdir hinn 7. október 2019.

Undir rekstri málsins lét Helgi Jóhannesson af störfum sem formaður matsnefndar eignarnámsbóta. Tók Guðjón Ármannsson varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta þá sæti í máli þessu. Mánudaginn 20. apríl 2020 var málið tekið fyrir og gengið á vettvang. Að því loknu var málið flutt af hálfu lögmanna málsaðila.

IV.

Sjónarmið eignarnema:

Eignarnemi byggir á því að eignarnámið nái til takmarkaðra og óbeinna eignarréttinda eignarnámsþola. Um réttindin er fjallað í dómi Hæstaréttar frá 7. júní 2007 í máli nr. 423/2006.  Eignarnemi byggir á því að ræktað land nr. 86 sé í mikilli órækt og girðing umhverfis landið sé afar léleg. Eignarnemi vísar til þess að enginn leigusamningur sé til um landið en gera megi ráð fyir að landið sé leigt til óákveðins tíma og önnur kjör séu með sambærilegum hætti og komi fram í öðrum leigusamningum sem eignarnemi hefur lagt fram.

Eignarnemi kveðst hafa gert ítrekaðar tilraunir til að ná samningum við eignarnámsþola um greiðslu bóta vegna réttinda sem eru andlag eignarnámsins. Eignarnemi leggur áherslu á að leiguréttur eignarnámsþola hafi mjög óverulegt fjárhagslegt gildi hvort sem litið sé til mælikvarða söluverðs, notagildis eða enduröflunar. Einungis beri að bæta raunverulegt tjón eignarnámsþola og kostnað þeirra af matsmálinu. Eignarnemi bendir á að að eignarnámsþolar hafi ekki nýtt hið eignarnumda í mörg ár og ekki haft af því neinar tekjur.

Eignarnemi vísar til þess að hann hafi á undanförnum árum samið við nokkra aðila um kaup á sambærilegum leiguréttindum og eru undir í þessu máli. Með kaupsamningi, dags. 1. júlí 2019, hafi sveitarfélagið þannig greitt fyrir leigurétt að ræktuðu landi nr. 82, að fjárhæð kr. 323.845. Samsvari það kr. 255.943 fyrir þann leigurétt sem er undir í þessu máli.  Vísar eignarnemi til fjölmargra annarra dæma um uppkaup á leiguréttindum við Blönduós. Telur eignarnemi að um sé að ræða ræktunarlönd sem séu að sambærilegum gæðum og á sama markaðssvæði og það land sem er undir í þessu máli. Þá vísar eignarnemi til fasteignamats ræktaðs lands 86 sem hafi á árinu 2019 verið kr. 121.000.

Eignarnemi vísar til þess að fyrir liggi ósamþykkt deiliskipulag sem geri ráð fyrir byggingu fasteigna og akbrauta á ræktuðu landi nr. 86. Um sé að ræða líklega framtíðarnotkun svæðisins enda þótt mjög lítil eftirspurn sé nú eftir fasteignum og lóðum á Blönduósi. Eignarnemi vísar til þess að aldrei hafi verið seldar leigulóðir undir einbýlishús á svæðinu. Á markaðssvæðinu hafi skipulag engin áhrif á verðmæti leigulóða eða söluverð þeirra. Leigulóðum hafi verið úthlutað án sérstakts gjalds á Blönduósi og ekki standi til að breyta því í nánustu framtíð. Eignarnemi tekur fram að engin ákvörðun hafi verið tekin um það hvort leikskóli verður byggður á ræktar landi nr. 86 en slíkt útheimti breytingu á aðalskipulagi.

Eignarnemi vísar til þess að eignarnámsþolar eigi ekki að fá bætta fyrirsjánalega auðgun eða hagsbætur eignarnámseignar. Reyndar sé ekki um neina slíka auðgun að ræða í þessu tilfelli. Söluverð lóða verði kr. 0 til þeirra sem fá úthlutað lóðum á svæðinu næstu áratugina.

Telur eignarnemi að hæfilegar bætur til eignarnámsþola eigi að nema kr. 200.000 til kr. 300.000 auk hæfilegs kostnaðar vegna matsmáls þessa.

V.

Sjónarmið eignarnámsþola:

Eignarnámsþolar vísa til 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrár íslenska lýðveldisins nr. 3 3/1944 sem áskilji að fullt verð skuli koma fyrir hlut við eignarnám . Við mat á bótum eigi að líta til markaðsverðs, notagildis eða endurkaupsverðs sambærilegrar eignar. Beri að beita hagstæðasta mælikvarða hverju sinni sem óumdeilanlega sé leið markaðsverðs.

Eignarnámsþolar vísa til þess að ræktunarland nr. 86 standi við mörk byggðarinnar á Blönduósi og standi hærrra en byggðin. Byggt er á því að lóðir á landinu muni verða dýrar og eftirsóttar útsýnislóðir. Landið sé allt girt á kostnað eignarnámsþola.

Eignarnámsþolar taka fram að eignarnámið lúti að réttindum á landi sem sé afar verðmætt með tilliti til þróunar byggðar á svæðinu. Mikil eftirspurn hafi verið eftir fasteignum og hafi bærinn tekið á móti fjölda nýrra íbúa, þ.m.t flóttafólks. Uppbygging við gagnaver sé lokið og starfsemi þess hafin. Sú uppsveifla sem hafi verið undanfarin ár megi sjá í sölutölum fasteigna.

Eignarnámsþolar taka fram að þeir hafi öðlast umráð landsins í kjölfar þess að faðir þeirra féll frá 1983. Ekki liggi fyrir skriflegur leigusamningur um landið en óumdeilt sé að eignarnemi hafi innheimt fasteignagjöld hjá eignarnámsþolum. Eignarnámsþolar vísa til þesss að leiguréttindi þeirra séu óuppsegjanleg sem auki verulega verðmæti réttindi þeirra. Telja eignarnámsþolar að réttindum þeirra megi jafna til beins eignarréttar að landinu.

Af hálfu eignarnámsþola er vísað til þess að eignarnemi ætli sér að breyta hagnýtingu landsins. Fyrir liggi tillaga að nýju deiliskipulagi enda þótt hún hafi ekki verið borin upp til samþykktar. Af deiliskipulagstillögu megi ráða að fyrirhugað sé að stofna á landinu sex nýjar lóðir undir einbýlishús. Eignarnámsþolar telja þó að ekki sé hægt að byggja eingöngu á deiliskipulagstillögum eignarnema einum heldur verði að horfa til heildarstærðar landsins.

Eignarnámsþolar byggja á að á gildandi aðalskipulagi sé landið merkt bókstafinum A og ætlað undir íbúðasvæði. Í aðalskipulaginu komi fram að ætlunin sé að fullbyggja þau svæði sem þegar eru til staðar á Blönduósi en því næst komi hverfi A-D. Eignarnámsþolar vísa til þess að svæði A liggi norðan ár við þéttbyggðasta hluta bæjarins. Í umsögn Skipulagsstofnunar komi fram að rökrétt sé að þróa íbúðarsvæði A næst til uppbyggingar.

Eignarnámsþolar mótmæla að það geti haft áhrif á verðmæti hins eignarnumda að eignarnemi hafi aldrei selt lóðir frá sér undir íbúðabyggð.

Af hálfu eignarnámsþola er gerðar þær kröfur að eignarnema verði gert að greiða eignarnámsþolum sameiginlega bætur að fjárhæð kr. 58.834.184 en aldrei lægri en kr. 6.269.387.

V.

Niðurstaða matsnefndar:

Hinn 25. mars 2019 veitti umhverfis- og auðlindaráðuneytið eignarnema heimild til eignarnáms á leiguréttindum eignarnámsþola á ræktuðu landi nr. 86, Blönduósi, F2337666. Um er að ræða 9.800 fermetra spildu vestan og norðan við leikskólann á Blönduósi. Óumdeilt er grunneignarréttur að umræddri spildu er á hendi eignarnema sjálfs. Eignarnám á leiguréttindum eignarnámsþola fór fram á grundvelli 1. mgr. 50. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

Tilvist ræktaðs lands nr. 86 má rekja til þess að hinn 29. mars 1958 kom hreppsnefnd Blönduóshrepps saman til fundar. Samþykkti hreppsnefndin erindi frá Kára Snorrasyni sem sótti um ræktunarlóð á holtinu norðan við lóð sem þá tilheyrði Einari Guðmundssyni. Lóð Kára var síðar skráð sem ræktað land nr. 86. Skriflegur samningur milli hreppsnefndar Blönduóshrepps og Kára Snorrasonar hefur ekki fundist. Síðar ráðstafaði Kári landspildunni til föður eignarnámsþola. En eins og áður greinir komst spildan árið 1983 í umráð eignarnámsþola.

 Í 1. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 er matsnefnd eignarnámsbóta falið að skera úr ágreiningi um eignarnámsbætur og annað endurgjald, sem ákveða á samkvæmt lögunum, en eignarnámsþolum ber réttur til fulls verðs í tilefni eignarnáms samkvæmt 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Í réttarframkvæmd hefur sú meginregla verið talin gilda við ákvörðun fjárhæðar eignarnámsbóta að miða beri bætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema útreikningur á grundvelli notagildis eignar leiði á hinn bóginn til hærri niðurstöðu en ætlað sölu- eða markaðsverð, svo og að í undantekningartilvikum geti eignarnámsþoli átt rétt á bótum sem ákvarðaðar eru á grundvelli enduröflunarverðs. Með sölu- eða markaðsvirði eignar er átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Þegar bætur eru ákveðnar á grundvelli notagildis er leitast við að staðreyna þann líklega arð sem eignin getur gefið af sér á ársgrundvelli að teknu tilliti til endingartíma og vaxta. Matsnefnd telur að í þessu málið beri að meta bætur á grundvelli mælikvarða sölu- og markaðsverðs.

Matsnefnd eignarnámsbóta fór á vettvang 20. apríl 2019 og kynnti sér aðstæður. Samkvæmt matsbeiðni tekur eignarnámið til leiguréttinda á tæplega eins hektara landspildu vestan og norðan við leikskólann á Blönduósi. Umrædd spilda er í útjaðri Blönduósbæjar en samkvæmt gildandi aðalskipulagi er gert ráð fyrir íbúðabyggð á hluta spildunnar. Spildan stendur hærra en byggðin á Blönduósi og þar mætti koma fyrir álitlegum útsýnislóðum. Að mati nefndarinnar er svæðið vel falið til uppbyggingar íbúðasvæðis.

Eins og fyrr greinir leysti Hæstiréttur Íslands úr ágreiningi um tilvist lóðarréttinda eignarnámsþola í dómi frá 7. júní 2007 í máli 423/2006. Í dómi Hæstaréttar var því hafnað að upphaflegur leigutaki ræktaðs lands nr. 86 hafi fengið spilduna á erfðaleigu. Á hinn bóginn taldi Hæstiréttur að eignanemi hefði samþykkt í verki að eignarnámsþolar ættu sama leigurétt að landinu og faðir þeir naut áður. Var því tekin til greina viðurkenningarkrafa eignarnámsþola um að þeir ættu saman leigurétt að ræktunarlandi nr. 86. Af niðurstöðu Hæstaréttar er ljóst að leiguréttindi eignarnámsþola falla niður við andlát þeirra nema eignarnemi samþykki annað með beinum hætti eða í verki.

Í framangreindum dómi Hæstaréttar var lagt til grundvallar að leigukjör upphafslegs leigutaka hafi verið hin sömu og aðrir leigutakar fengu á sama tíma á ræktunarlóðum í eigu eignarnema. Fyrir matsnefnd hafa verið lagðir fram leigusamningar frá umræddu tímabili fyrir ræktað land á svæðinu.

Matsnefnd telur að inntak og varanleiki þeirra leiguréttinda sem eru á höndum eignarnámsþola séu þess eðlis að því fari fjarri að réttindum verði jafnað til beins eignarréttar. Óhjákvæmilegt er að eignarnámsbætur taki mið af þeirri staðreynd. Á hinn bóginn telur matsnefnd ljóst að ræktað land nr. 86 sé þannig staðsett að það sé mjög ákjósanlegt sem hluti af framtíðarbyggingarlandi Blönduósbæjar. Á landinu er hægt að skipuleggja lóðir þar sem nýtur afar góðs útsýnis yfir Húnaflóa. Leggur matsnefnd til grundvallar að framtíðarnýting landsins verði fyrir íbúðabyggð. Við ákvörðun bóta er óhjákvæmilegt að horfa til þess að eignarnemi er  að tryggja sér byggingarland en ekki beitarland. Hefur það áhrif á markaðsverð réttindanna.

Almennt verður þó að hafa í huga að markaðsverð lóða á svæðinu er lágt og eftirspurn eftir lóðum er að jafnaði ekki mikil. Við ákvörðun eignarnámsbóta verður einnig að líta til þess að eignarnámsþolar gátu ekki breytt hagnýtingu landsins án samþykkis eignarnema. Fyrir liggur að landið hefur í gegnum tíðina nær eingöngu verið nýtt til beitar. Því er ljóst að réttindi eignarnámsþola eru takmörkuð og ekkert bendir til þess að þeir hefðu getað ráðstafað réttindunum fyrir fjárhæðir í líkingu við það sem krafist er af þeirra hálfu í málinu.

Með hliðsjón af öllu framangreindu þykja hæfilegar eignarnámsbætur til handa eignarnámsþolum samtals nema kr. 1.500.000. Eignarnemi skal greiða eignarnámsþolum 2.250.000 krónur, þar með talinn virðisaukaskatt, í kostnað vegna reksturs máls þessa fyrir nefndinni eins og greinir í úrskurðarorði.

Þá skal eignarnemi greiða 2.000.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

ÚRSKURÐARORÐ:

Eignarnemi, Blönduósbær, skal greiða eignarnámsþolum Finnboga Ottó Guðmundssyni og Jóni Guðmundssyni,  sameiginlega 1.500.000 krónur í eignarnámsbætur í máli þessu. Þá skal eignarnemi greiða eignarnámsþolum samtals 2.250.000 krónur í málskostnað.

Loks skal eignarnemi greiða 2.000.000 krónur í ríkissjóð vegna kostnaðar við matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu.

Guðjón Ármannsson

Ingi Tryggvason                                                                    Vífill Odssson