Nr. 24/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 20. maí 2019

í máli nr. 24/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 150.000 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með rafrænni kæru, sendri 25. mars 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 26. mars 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 8. apríl 2019, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 8. apríl 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 9. apríl 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 23. apríl 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. september 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að stuttu eftir að hún hafi flutt inn í íbúðina hafi hún tekið eftir raka. Hún hafi haft samband við varnaraðila símleiðis 17. janúar 2019 og tilkynnt að fundist hefði mygla. Varnaraðili hafi gert sér grein fyrir ástandi íbúðarinnar og tilkynnt sóknaraðila að hún mætti yfirgefa íbúðina hið snarasta. Þann 2. febrúar 2019 hafi hún flutt út og skilað varnaraðilum lyklum. Varnaraðili hafi sagst vera veikur og gæti því ekki komið til að framkvæma úttekt. Næsta dag hafi varnaraðili verið búinn að gera leigusamning við nýjan leigjanda og afhent honum lykla. Sóknaraðili hafi í framhaldinu ítrekað reynt að fá tryggingarféð endurgreitt án árangurs. Á grundvelli 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, beri leigusala að gera skriflega kröfu í tryggingu leigutaka en að öðrum kosti skila tryggingarfénu. Meira en fjórar vikur hafi liðið án þess að gerð hafi verið krafa í tryggingarféð.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að í nóvember 2018 hafi sóknaraðili haft samband vegna rakamyndunar í íbúðinni. Í ljós hafi komið að hún þurrkaði þvott samhliða annarri notkun sem myndi raka, svo sem sturta, matseld og fleira, án þess að lofta út. Varnaraðili hafi bent á að þetta myndi kjöraðstæður fyrir myglu, enda þurfi raki að komast út. Rakamælir hafi sýnt 60% raka í íbúðinni.

Sóknaraðili hafi haft samband símleiðis 17. janúar 2019 og tilkynnt að mygla hefði fundist í íbúðinni og hún þyrfti þegar að fara úr henni. Varnaraðili hafi þá sagt það yrði að vera hennar ákvörðun, en hann myndi ekki taka afstöðu án þess að sjá hvernig íbúðin liti út. Í símtalinu hafi sóknaraðili sagt að hún væri á leið til útlanda og ætlað að tæma íbúðina þegar hún kæmi til baka 23. janúar 2019. Hún hafi haft samband í lok janúar 2019 og óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins án þess að varnaraðili hefði séð íbúðina. Lyklar hafi verið afhentir 2. febrúar 2019 og beiðni um endurgreiðslu tryggingarfjárins þá ítrekuð. Varnaraðili hafi skoðað íbúðina þann dag og ekki séð myglu en raki hafi verið í vegg á einum stað. Varnaraðili hafi tilkynnt sóknaraðila að hann hafi ætlað að fá mat á stöðunni. Hann hafi fengið tiltekið fyrirtæki í verkið sem hafi ekki viljað meina að mygluvandamál væri til staðar en að aðstæður gætu boðið upp á myglumyndun síðar meir, yrði ekkert að gert. Vegna þessa hafi varnaraðili fengið múrara til að lagfæra útvegg að utan í þeim tilgangi að koma í veg fyrir rakamyndun.

Þegar sóknaraðili skilaði íbúðinni hafi verið nagla- og skrúfuför í flestum veggjum. Þá hafi íbúðin verið illa þrifin og sófi skilinn eftir.

Varnaraðili hafi síðast rætt við sóknaraðila 10. febrúar 2019 þar sem hún hafi talið drátt á endurgreiðslu tryggingarfjárins óeðlilegan. Þá hafi varnaraðili sagt að hann væri að skoða hvert ástandið á íbúðinni væri gagnvart þeirri kröfu að ganga út úr henni án uppsagnar á leigusamningi og að þau yrði að talast aftur við fljótlega. Eftir þetta samtal hafi sóknaraðili ekki haft samband við varnaraðila.

Varnaraðili hafi ætlað að senda sóknaraðila kröfu í tryggingarféð vegna leigu fyrir febrúar 2019 en ekki fundið heimilisfang til að senda bréfið á. Íbúðin hafi verið leigð út á nýjan leik 1. mars 2019 þar sem það hafi þurft að mála hana. Þá viti varnaraðili ekki hvenær fjögurra vikna fresturinn byrji að telja þar sem engin uppsögn hafi borist frá sóknaraðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Þá er því bætt við að sóknaraðili hafi tilkynnt nýtt lögheimili til Þjóðskrár Íslands 13. febrúar 2019 og sú skráning miðist við 1. febrúar 2019. Þar fyrir utan þurfi krafa í tryggingarfé einungis að vera gerð með skriflegum hætti og þar sem aðilar hafi átt samskipti með tölvupóstum og smáskilaboðum hefði verið nægilegt fyrir varnaraðila að gera kröfuna rafrænt. Engar slíkar tilraunir hafi verið gerðar af hans hálfu.

V. Niðurstaða              

Samkvæmt leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 150.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Varnaraðili heldur eftir tryggingarfé sóknaraðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni sóknaraðila um endurgreiðslu.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Óumdeilt er að sóknaraðili skilaði hinu leigða húsnæði 2. febrúar 2019. Fyrir liggur að sóknaraðili krafðist endurgreiðslu tryggingarfjárins með rafrænum skilaboðum 3. febrúar 2019. Varnaraðili svaraði þeim samdægurs þar sem hann gerði athugasemdir vegna ástands veggja íbúðarinnar og minntist á leka sem kæmi utanfrá. Hann hafi ætlað að skoða þetta og hafa samband þegar hann hefði fengið frekari upplýsingar. Sóknaraðili ítrekaði beiðni sína um endurgreiðslu tryggingarfjárins 10. febrúar 2019, án árangurs.

Varnaraðili byggir á því að honum hafi verið ómögulegt að gera kröfu í tryggingarféð þar sem hann hefði ekki búið yfir upplýsingum um heimilisfang sóknaraðila. Fyrir liggur að aðilar áttu rafræn samskipti og fellst kærunefnd því ekki á að varnaraðila hafi verið ómögulegt að gera skriflega kröfu í tryggingarféð á þeirri forsendu sem hann nefnir. Einnig byggir varnaraðili á því að enn hafi ekki borist uppsögn á leigusamningnum frá sóknaraðila. Kærunefnd fellst ekki á það með varnaraðila, enda hefur hann þegar tekið við lyklum af íbúðinni úr hendi sóknaraðila og leigt íbúðina nýjum leigjendum.

Með hliðsjón af því að varnaraðili gerði ekki í kröfu í tryggingarféð innan lögbundins frests, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, ber honum þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila tryggingarfénu ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar. Þá ber honum að endurgreiða tryggingarféð ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 2. febrúar 2019 reiknast dráttarvextir frá 3. mars 2019.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 150.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 3. mars 2019 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu,  nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 20. maí 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson