Mál nr. 25/2013
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 25/2013
Ákvarðanataka. Yfirvofandi tjón.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 10. apríl 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. apríl 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. maí 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 27. maí 2013, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. janúar 2014.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjórir eignarhlutar. Aðilar eru eigendur einnar íbúðar hvor auk þess sem gagnaðili er stjórnarformaður og gjaldkeri húsfélags. Ágreiningur er um hvort kostnaður vegna útkalls pípulagningaverktaka sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins eða sérkostnaður álitsbeiðanda.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að húsfélaginu C beri að greiða reikning vegna útkalls pípulagningaverktaka að fjárhæð 18.501 kr.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi orðið var við að vatn úr kaldavatnsleiðslum hafi verið lengi að kólna. Í fyrstu hafi hann grunað að það hafi verið vegna þess að skipt hafi verið um vatnsleiðslur fyrir nokkru. Síðar hafi hann orðið var við að baðherbergisgólf hafi verið óvenju heitt. Álitsbeiðandi hafi haft samband við gagnaðila og óskað eftir að haft yrði samband við pípulagningameistara vegna þessa. Gagnaðili hafi neitað því og sagt að leki hjá álitsbeiðanda kæmi húsfélaginu ekki við. Nokkrum vikum síðar hafi álitsbeiðandi komið heim eftir vinnu og fundið mikinn hita og gufu í íbúðinni. Þá hafi öll gólf verið mjög heit og hitinn í íbúðinni verið komin yfir 35°. Álitsbeiðandi hafi farið fram í hitakompu og skrúfað fyrir heita vatnið og reynt að ná í gagnaðila sem þá hafi ekki verið heima. Um nóttina hafi álitsbeiðandi orðið var við umgang í hitakompu en þar hafi gagnaðili og sambýlismaður hans verið að skrúfa frá heita vatninu. Álitsbeiðandi hafi tjáð þeim að ekki yrði skrúfað frá heita vatninu þar sem það læki einhversstaðar og allt væri að skemmast í íbúð álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi sagt það kæmi sér ekki við en hann hafi ætlað í bað. Endað hafi með því að lögregla hafi verið kölluð til þegar stefndi í ryskingar milli aðila. Álitsbeiðandi hafi sýnt lögreglumanni ástand íbúðar sinnar og hafi sá tjáð gagnaðila að ekki yrði skrúfað frá heita vatninu meðan staðan væri svona. Álitsbeiðandi hafi þá ítrekað ósk um að kallaður yrði til pípulagningameistari en því hafi verið neitað. Daginn eftir hafi álitsbeiðandi hringt í pípulagningameistara og beðið um að maður yrði sendur til að finna út hvaðan lekinn kæmi. Í ljós hafi komið að tveir mælar á annarri hæð hafi snúist á fullu, þ.e. mælir álitsbeiðanda og mælir gagnaðila. Þá fyrst hafi verið hægt að fá menn til að gera við lekann. Síðar hafi komið viðgerðarmenn á vegum húsfélagsins sem hafi fundið út að lekarnir tveir hafi verið inni í vegg og því sameiginlegir og á ábyrgð húsfélagsins. Það hafi því verið skylda húsfélagsins að hringja á viðgerðarmenn en ekki álitsbeiðanda.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafni alfarið lýsingu álitsbeiðanda á aðstæðum og atburðarrás og vísar til dóms héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. X. Það sem álitsbeiðandi hafi lýst sem ryskingum hafi í raun verið líkamsárás og líflátshótanir sem kærðar hafi verið til lögreglu til viðbótar fyrri kærum vegna hótana um ofbeldi og líflátshótanir. Áverkavottorð í kjölfar árásarinnar hafi verið látið fylgja kæru.
Aldrei hafi sést vatn leka inni hjá álitsbeiðanda. Pípulagningameistari sem gagnaðili hafi fengið til að skoða aðstæður hafi haft grun um að heitt vatn læki niður í grunninn úr lögn einhvers staðar í gólfplötu kjallarans sem hafi orsakað gólfhita inni hjá álitsbeiðanda. Lekinn hafi þó ekki verið greinilegri en svo að hann hafi ekki treyst sér til að segja til um hvar ætti að brjóta upp til að leita lekans. Ekki hafi náðst að greina staðsetninguna fyrr en gagnaðili hafi fengið skoðunarmann frá VÍS til að kanna aðstæður með hitamyndavél. Leki hafi reynst vera í gólfplötu í eldhúsi, fjarri baðherbergi álitsbeiðanda. Í framhaldinu hafi verið fenginn pípulagningameistari til að gera við leka. Á þeim tímapunkti sem húsfundur hafi verið haldinn hafi framkvæmdum vegna lekans verið að mestu lokið.
Í fundargerð húsfundar þann 18. ágúst 2010 komi fram að fyrst þá hafi álitsbeiðandi sýnt umþrættan reikning, dags. 31. júlí 2010. Ekkert samráð hafi verið haft við húsfélagið um val á aðila eða komu hans. Húsfélagið hafi ekki fengið neitt sent beint frá umræddum aðila um hvað hann gerði eða sá. Húsfélagið hafi ekki heyrt frá fyrirtækinu fyrr en það hafi skrifað út reikning á húsfélagið tveimur árum seinna eða 30. september 2012. Samkvæmt 2. mgr. 38. gr. fjöleignarhúsalaga hefði álitsbeiðandi þurft að afla sönnunar um nauðsyn viðgerðarinnar, umfang hennar og kostnað við hana og önnur atriði sem máli gætu skipt. Hefði heimsókn frá pípulagningameistara álitsbeiðanda skilað slíkum gögnum hefði húsfélagið að öllum líkindum borgað reikninginn, en slík gögn hafi aldrei borist, hvorki frá meistaranum né álitsbeiðanda. Húsfélagið hafi reynt að afla slíkra gagna frá pípulagningameistara eins og áður segi en það hafi ekki borið árangur. Þá hafi húsfélagið fengið tjónamatsmann frá VÍS til þess að klára verkið með sérstakri hitamyndavél.
Gagnaðili óski eftir áliti kærunefndar húsamála um beitingu ákvæðis 55. gr. fjöleignarhúsalaga. Í fundargerð húsfundar þann 18. ágúst 2010, áskorun og aðvörun sem álitsbeiðandi hafi fengið þann 13. mars 2009 auk skjala dómsmáls sé rakin saga stigmagnandi skemmdarverka sem öll hafi verið rakin til álitsbeiðanda auk líkamsárása og líflátshótana sem seinna hafi komið. Reynt hafi verið að leita sátta með samvinnu Húseigendafélagsins og álitsbeiðanda send aðvörun og áskorun um að láta af þessari hegðun án árangurs. Á húsfundi þann 18. ágúst 2010 hafi verið ákveðið að beita ákvæði 55. gr. fjöleignarhúsalaga og gera álitsbeiðanda að flytja brott og selja eignarhlut sinn í húseigninni. Álitsbeiðandi hafi ekki sinnt því og því hafi verið krafist útburðar. Niðurstaða Hæstaréttar hafi verið sú að ekki yrðu færðar viðhlítandi sönnur á brot álitsbeiðanda á skyldum hans gagnvart öðrum eigendum fjöleignarhússins án þess að fram færu vitnaleiðslur fyrir dómi. Því yrði hins vegar að jafnaði ekki við komið í þess háttar máli, sem sætt hafi meðferð skv. 13. kafla laga nr. 90/1989, sbr. 1. mgr. 83. gr. laganna.
Álitsbeiðandi hafi hins vegar verið kærður fyrir morðhótanir og dæmdur í þriggja mánaða skilborðsbundið fangelsi. Sá dómur hafi tekið af allan vafa um að álitsbeiðandi hafi gerst brotlegur á skyldum sínum gagnvart öðrum eigendum fjöleignarhússins á þann hátt sem greinir í 1. mgr. 55. gr. laga um fjöleignarhús með því t.d. að hafa ítrekað hótað öðrum eigendum hússins lífláti. Gagnaðili krefjist því þess að kærunefndin staðfesti að ákvörðun húsfundar þann 18. ágúst 2010 um að álitsbeiðandi skuli flytja brott og selja eignarhlut sinn eins fljótt og verða megi hafi verið lögmæt.
Þá séu vanskil álitsbeiðanda við hússjóð mikil og hafi þau farið í innheimtu. Þann 6. júlí 2011 hafi fallið dómur þess efnis að álitsbeiðandi skyldi greiða sinn hlut. Þá hafi álitsbeiðandi verið komin með sín mál til umboðsmanns skuldara og þannig náð að tefja þá greiðslu. Þó hafi gagnaðili talið að greiða bæri allan kostnað vegna framkvæmda sem samþykktar hafi verið á löglega boðuðum fundum líkt og í þessu tilfelli, sbr. upplýsingar á heimasíðu umboðsmanns skuldara. Hafi kærunefnd húsamála heimild til að fjalla um þetta álitamál óski gagnaðili eftir því að viðurkennt verði að álitsbeiðanda og/eða umboðsmanni skuldara beri að gera upp framangreinda skuld tafarlaust.
Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að hann hafi aldrei haldið því fram að lekinn hafi verið á baðherbergi. Álitsbeiðandi hafi aðeins sagt að baðherbergisgólf hefði verið óvenju heitt í langan tíma. Þegar öll gólfplatan hafi verið orðin mjög heit og hitinn í íbúðinni yfir 35° hafi hann skrúfað fyrir heita vatnið. Gagnaðili hafi neitað að kalla til pípulagningameistara svo álitsbeiðandi hafi þurft að gera það sjálfur. Það hafi álitsbeiðandi og gert til að koma í veg fyrir frekari skemmdir. Vatn hafi lekið á þremur stöðum í lögnum undir eldhúsgólfi og tveimur heitavatnsrörum í stofuvegg. Vatnið hafi lekið ofan í grunninn undir húsinu og ekki sést fyrr en grunnurinn hafi verið orðinn fullur af vatni og farinn að hita járnabindinguna í gólfplötunni og skemma íbúðina hjá álitsbeiðanda. Leiðslur í gólfum og veggjum teljist til sameignar og kostnað vegna þeirra beri að greiða úr hússjóði, einnig þegar þurfi að kalla á viðgerðarmenn til að koma í veg fyrir frekari skemmdir.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að pípulagningameistari hafi skráð vinnuskýrslu sína þann 19. júlí 2010 en samkvæmt úrskurði úrskurðarnefndar í vátryggingamálum hafi lekinn verið greindur þann 21. júlí 2010 af tjónamatsmanni frá VÍS en ekki pípulagningameistara sem álitsbeiðandi hafi kallað til. Húsfélagið hafi ekki keypt neina þjónustu af umræddum pípulagningameistara og ekki fengið neinar upplýsingar beint frá honum. Því líti gagnaðili svo á að húsfélagið skuldi þeim pípulagningameistara ekki neitt. Húsfélagið hafi fengið aðra aðila til að greina og leysa úr leka. Viðskiptin við framangreindan pípulagninameistara hafi farið fram milli hans og álitsbeiðanda persónulega og því beri álitsbeiðanda að greiða fyrir þau viðskipti. Þá ítrekar gagnaðili framkomin sjónarmið og kröfur.
III. Forsendur
Í máli þessu er í fyrsta lagi deilt um hvort kostnaður vegna útkalls pípulagningameistara sem álitsbeiðandi hafi kallað eftir skuli teljast sameiginlegur kostnaður, sbr. 1. mgr. 37. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í öðru lagi er deilt um hvort ákvörðun um beitingu 55. gr. fjöleignarhúsalaga á húsfundi þann 18. ágúst 2010 hafi verið lögmæt. Loks óskar álitsbeiðandi álits á því hvort meðferð máls gagnaðila hjá umboðsmanni skuldara leysi álitsbeiðanda undan skyldu sinni til að greiða sína hlutdeild í kostnaði sem leiðir af löglegum ákvörðunum húsfunda.
Í 1. mgr. 37. gr. segir að eiganda sé heimilt að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign eða einstökum séreignarhlutum og ekki þola bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess, ef því er að skipta. Skal eigandi, svo sem frekast sé kostur, gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefji og teljist þá kostnaðurinn sameiginlegur.
Óumdeilt er að í húsinu hafi verið leki sem hafi verið gert við. Þá er einnig ljóst að álitsbeiðandi kallaði til pípulagningameistara um miðjan júlímánuð 2010 eftir að hann varð var við mikinn hita í íbúð sinni. Hins vegar eru aðilar málsins ekki sammála um atburðarás þá er leiddi til að pípulagningameistri var kallaður til. Álitsbeiðandi byggir á því að gagnaðili hafi ítrekað neitað að kalla til pípulagningameistara en gagnaðili mótmælir því og segist hafa kallað til pípulagningameistara sem ekki hafi getað komist að því hvar lekinn væri staðsettur. Ekki hafi endanlega orðið ljóst hvar lekinn var staðsettur fyrr en skoðunarmaður tryggingafélags hafi skoðað aðstæður með hitamyndavél. Framangreind vinna auk viðgerðar á lekanum hafi öll verið framkvæmd áður en til húsfundar hafi verið kallað þann 18. ágúst 2010. Að mati kærunefndar hefur álitsbeiðandi ekki sýnt fram á, gegn eindreginni neitun gagnaðila, að um hafi verið að ræða framkvæmdir sem ekki þoldu bið, skv. 1. mgr. 37. gr. fjöleignarhúsalaga, né heldur að gagnaðili hafi ekki fengist til samstarfs, skv. 38. gr. sömu laga.
Kemur þá til skoðunar hvort ákvörðun um beitingu 55. gr. fjöleignarhúsalaga á húsfundi þann 18. ágúst 2010 hafi verið lögmæt. Í 1. mgr. 55. gr. segir að gerist eigandi, annar íbúi húss eða afnotahafi sekur um gróf eða ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart húsfélaginu eða eigendum, einum eða fleirum, þá geti húsfélagið með ákvörðun skv. 6. tölul. B-liðar 41. gr. lagt bann við búsetu og dvöl hins brotlega í húsinu, gert honum að flytja og krafist þess að hann selji eignarhluta sinn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að áður en húsfélag grípi til aðgerða skv. 1. mgr. skuli það að minnsta kosti einu sinni skora á hinn brotlega að taka upp betri siði og vara hann við afleiðingum þess ef hann láti sér ekki segjast. Réttmæti frekari aðgerða sé háð því að slík viðvörun, sem skuli vera skrifleg og send með sannanlegum hætti, hafi verið gefin og send og að hún hafi ekki borið árangur.
Í gögnum málsins liggur fyrir staðfesting þess efnis að mál varðandi beitingu 55. gr. fjöleignarhúsalaga á húsfundi þann 18. ágúst 2010 er til meðferðar hjá Héraðsdómi Reykjavíkur. Með vísan til litis pendens áhrifa, þ.e. að ekki skuli fjalla efnislega um mál fyrir tveimur handhöfum ríkisvalds á sama tíma, hefur nefndin haft þá stefnu frá upphafi að fjalla ekki um mál á meðan þau eru til meðferðar hjá dómstólum. Verður því ekki fjallað frekar um þennan þátt málsins.
Þá krefst gagnaðili þess að lokum að kærunefnd staðfesti að álitsbeiðanda beri að greiða kostnað sem leiði af löglegum ákvörðunum húsfélagsins þrátt fyrir að vera til skoðunar hjá umboðsmanni skuldara. Ljóst er af 2. tölul. 13. gr. fjöleignarhúsalaga að eigendum fjöleignarhúss ber að taka þátt í sameiginlegum kostnaði. Þá liggur einnig fyrir dómur héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. Y um greiðsluskyldu álitsbeiðanda á hússjóðsgjöldum. Í 3. gr. laga nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun einstaklinga er mælt fyrir um hvaða kröfur greiðsluaðlögun tekur til og í 12. gr. sömu laga er mælt fyrir um skyldur skuldara við greiðsluaðlögun. Í 1. mgr. 3. gr. laga nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun einstaklinga er meðal annars mælt fyrir um að greiðsluaðlögun taki til allra krafna sem hafa stofnast áður en umsókn um greiðsluaðlögun hefur verið samþykkt. Þá segir í 1. mgr. 11. gr. sömu laga að þegar umsókn um greiðsluaðlögun hefur verið samþykkt hefjist tímabundin frestun greiðslna. Samkvæmt 3. mgr. tekur sú frestun þó ekki til krafna sem verða til eftir að heimild til greiðsluaðlögunar hefur verið veitt. Þá þykir kærunefnd einnig vert að benda á að samkvæmt 4. mgr. sömu greinar skal sá tími sem frestun greiðslna er í gildi vera undanskilinn lögbundnum fyrningarfresti lögveðs. Í 12. gr. laga nr. 101/2010 er fjallað um skyldur í greiðsluaðlögun. Þar kemur fram að óheimilt sé að stofna til skulda nema skuldbinding sem stofnað er til sé nauðsynleg til að sjá skuldara og fjölskyldu hans farborða. Fyrir liggur að þeir sem hafa sótt um greiðsluaðlögun fyrir 1. júlí 2011 eða sótt um síðar og fengið samþykkta umsókn og séu þar af leiðandi í greiðsluskjóli megi ekki greiða þá reikninga sem fallnir hafi verið í gjalddaga þegar greiðsluskjólið hófst. Þá hefur verið við það miðað við framkvæmd greiðsluaðlögunarmála að greiða beri hússjóðsgjöld á meðan á greiðsluskjólinu stendur. Þeir sem hafi sótt um greiðsluaðlögun megi almennt ekki skuldbinda sig frekar á meðan að frestun greiðslna standi yfir. Hins vegar beri þeim að greiða allan kostnað vegna framkvæmda sem hafi verið samþykktar á löglega boðuðum húsfundi.
Málsaðilar hafa ekki lagt fram gögn um hvenær álitsbeiðandi sótti um greiðsluaðlögun eða hvort og þá hvenær umsókn hans um greiðsluaðlögun hefur verið samþykkt. Eins og fyrr segir hefur greiðsluskylda álitsbeiðanda verið staðfest með dómi héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. Y. Það er því álit kærunefndar í ljósi framangreinds dóms að álitsbeiðanda beri að greiða umrædd gjöld en greiðsluskyldan kunni hins vegar að hafa frestast vegna greiðsluaðlögunarferlis álitsbeiðanda. Endanleg niðurstaða um greiðsluskylduna ræðst því af niðurstöðum greiðsluaðlöguninnar. Í ljósi alls framangreinds er það álit kærunefndar að hafna beri kröfu gagnaðila að svo stöddu. Þó þykir kærunefnd vert að benda gagnaðila á að nánari upplýsingar og leiðbeiningar um greiðsluskyldu álitsbeiðanda má nálgast hjá umboðsmanni skuldara.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að húsfélaginu C beri að greiða reikning vegna útkalls pípulagningaverktaka að fjárhæð 18.501.
Kröfu gagnaðila um viðurkenningu á greiðsluskyldu álitsbeiðanda er hafnað að svo stöddu.
Reykjavík, 6. janúar 2014
Þorsteinn Magnússon
Karl Axelsson
Eyþór Rafn Þórhallsson