Mál nr. 45/2011

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 45/2011

Ástand leiguhúsnæðis. Endurgreiðsla húsaleigu.  

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 27. nóvember 2011, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 11. janúar 2011, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. janúar 2012, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 2. maí 2012.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 1. júní 2011, tók álitsbeiðandi á leigu efri hæð í húsnæði í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 15. júní 2011. Ágreiningur er um endurgreiðslu á húsaleigu, auk annars kostnaðar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I.      Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda leigu fyrir tímabilið 15. júní til 31. júlí 2011 samtals 262.500 kr., auk dráttarvaxta frá 1. september 2011 til greiðsludags.

II.     Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda útlagðan lögfræðikostnað samtals 97.262 kr. með vsk.

Í álitsbeiðni kemur fram að þegar álitsbeiðandi hafi komið til landsins 21. júlí 2011 hafi hún flutt inn í íbúðina. Í ljós hafi komið að íbúðin væri í óásættanlegu ástandi og hafi álitsbeiðandi strax gert tilraunir til að ná í einhvern á vegum gagnaðila en án árangurs. Viku síðar hafi álitsbeiðandi sent tölvupóst og samrit í bréfi til gagnaðila þar sem gerðar hafi verið alvarlegar athugasemdir við ástand íbúðarinnar. Daginn eftir hafi komið í ljós hjá byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar að íbúðin væri skráð fokheld og ekki mætti leigja hana út fyrr en byggingarfulltrúi væri búinn að gera á henni öryggisúttekt. Álitsbeiðandi telur ljóst að gagnaðila hafi ekki verið heimilt að leigja út íbúðina og sé það beinlínis andstætt lögum. Í kjölfarið hafi álitsbeiðandi kallað til fundar með fulltrúa gagnaðila og hafi fulltrúinn skrifað undir yfirlýsingu um að leigusamningurinn væri ógildur. Fulltrúinn hafi á hinn bóginn ekki fengist til að skrifa undir endurgreiðslu á leigu. Álitsbeiðandi hafi orðið fyrir miklu óhagræði vegna þessa máls bæði kostnaðarlega og tímalega. Gagnaðili hafi viljað fá leigu greidda fyrirfram í einn og hálfan mánuð. Þá hafi álitsbeiðandi þurft að greiða fyrir geymslu á gámi með búslóð sinni á hafnarbakka þar sem hún hafi ekki getað flutt inn í íbúðina.

Álitsbeiðandi telur að umræddur leigusamningur hafi verið ólögmætur. Álitsbeiðandi vísar til laga um mannvirki, nr. 160/2010, en þar sé kveðið á um að þegar mannvirki sé tekið í notkun skuli gera úttekt á öryggi þess og hollustuháttum. Sé það ekki gert sé óheimilt að flytja inn í húsnæðið eða taka það í notkun, sbr. 35. gr. laganna. Öryggisúttekt hafi ekki farið fram á húsnæðinu sem sé nýbygging og samkvæmt framangreindu því ekki heimilt að taka það í notkun eða leigja það út. Álitsbeiðanda hafi ekki verið kunnugt um þetta og hafi ekki verið látin vita af ástandi hússins. Því sé ekki heimilt að búa í húsnæðinu og notkun þess andstæð lögum. Samkvæmt meginreglum samningaréttar sé leigusamningurinn ógildur og hafi verið það frá upphafi.

Í greinargerð gagnaðila er þess krafist að kærunefnd húsamála hafni kröfum álitsbeiðanda um endurgreiðslu á húsaleigu, ásamt dráttarvöxtum og lögfræðikostnaði. Gagnaðili greinir frá því að hann hafi eignast fasteignina að C með kaupsamningi, dags. 19. apríl 2011, og fengið hana afhenta sama dag. Seljandi, Íslandsbanki hf., hafi leyst eignina til sín, en fyrri eigandi hafi búið í íbúðinni en eignin hafi ekki verið alveg fullbúin. Gagnaðili hafi strax hafist handa um að ljúka framkvæmdum að innan og meðal annars látið leggja gólfefni, ganga frá rafmagni, flísaleggja, bæta við hurð og mála. Eins og fram komi í tölvupósti álitsbeiðanda frá 27. maí 2011 hafi hann strax sýnt mikinn áhuga á að leigja eignina og hafi skoðað hana áður, þegar hún hafi verið á sölu. Í tölvupósti frá 28. maí 2011 komi fram að álitsbeiðanda finnist leigan 165.000 kr. nokkuð raunhæf og sanngjörn miðað við skoðun álitsbeiðanda á leigumarkaðnum. Þar sem annar aðili hafi verið tilbúinn að greiða 175.000 kr. hafi álitsbeiðandi fallist á að greiða þá fjárhæð.

Systir álitsbeiðanda hafi komið fram fyrir hennar hönd og undirritað leigusamninginn 1. júní 2011. Samkvæmt 13. gr. leigusamningsins skyldi húsið afhent 15. júní 2011 og fullbúið að utan í lok sumars og þá átti byggingarfulltrúi að gera lokaúttekt. Við afhendingu hafi umboðsmaður álitsbeiðanda gert athugasemdir við að rafmagnsdós hafi vantað á baði og að málari hafi skilið málningardót eftir í anddyri. Gagnaðili mótmælir því sem röngu og ósönnuðu að frekari athugasemdir hafi verið gerðar. Sérstaklega sé því mótmælt að íbúðin hafi ekki verið þrifin en gagnaðili hafi fengið sérstakan aðila til að þrífa hana daginn fyrir afhendingu.

Gagnaðili hafi fengið það á tilfinninguna eftir að álitsbeiðandi hafði samband við hann í lok júlí 2011 að hún hafi fundið aðra íbúð í nágrenninu sem hún myndi frekar vilja leigja. Álitsbeiðandi hafi síðan flutt beint í aðra íbúð að D. Hinn 6. ágúst 2011 hafi gagnaðili fallist á að losa álitsbeiðanda undan skyldum sínum samkvæmt leigusamningi en ekki talið að álitsbeiðandi ætti rétt á endurgreiðslu. Gagnaðili telur sig hafa sýnt álitsbeiðanda sérstaka velvild með því að koma til móts við hana. Gagnaðila hafi ekki tekist að leigja íbúðina fyrr en með leigusamningi, dags. 28. september 2011, frá 1. nóvember 2012. Því hafi gagnaðili orðið af þriggja mánaða leigutekjum vegna afstöðu álitsbeiðanda.

Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi virðist byggja kröfur sínar á því að leigusamningurinn hafi verið ógildur frá upphafi þar sem ekki hafi verið uppfyllt skilyrði 35. gr. mannvirkjalaga um öryggisúttekt á íbúðinni. Gagnaðili mótmælir því að leigusamningurinn hafi verið ógildur frá upphafi. Búið sé í fjölda íbúða á grundvelli lögmætra leigusamninga þótt öryggisúttekt (áður stöðuúttekt) hafi ekki farið fram, sbr. orðalag í greinargerð með frumvarpi að 35. gr. laganna. Ekkert liggi fyrir í málinu um að húsnæðið hafi ekki uppfyllt öryggis- og hollustukröfur og að álitsbeiðanda og fjölskyldu hennar hafi verið hætta búin í húsinu. Samkvæmt 5. mgr. 36. gr. laga um mannvirki geti eftirlitsaðili fyrirskipað lokun mannvirkis og lagt fyrir eiganda þess að bæta úr, ef í ljós kemur við lokaúttekt að mannvirki uppfylli ekki öryggis- og hollustukröfur. Þá skuli lokaúttektarvottorð ekki gefið fyrr en bætt hafi verið úr. Rétt sé að taka fram að aðilar hafi samið um að lokaúttekt færi fram í lok sumars 2011. Þá hefði væntanlega komið í ljós hvort einhverju væri áfátt að þessu leyti. Álitsbeiðandi hafi ekki sannað að íbúðin uppfylli ekki öryggis- og hollustukröfur og ekki sýnt fram á að hún hafi beðið tjón vegna þess. Sé málsástæða álitsbeiðanda einungis sett fram af því hún vill ekki greiða húsaleigu. Þrátt fyrir að öryggis- og hollustuúttekt hafi ekki verið lokið á þeim tíma sem álitsbeiðandi hafi verið með húsið í leigu, þá þýði það ekki eitt út af fyrir sig að leigusamningur aðila sé ógildur eða að álitsbeiðandi eigi rétt á endurgreiðslu húsaleigu. Húsnæðið geti engu að síður nýst álitsbeiðanda og eðlilegt og sanngjarnt að hún greiði húsaleigu fyrir afnotin. Þetta sé ennþá augljósara þegar ekki hafi verið sýnt fram á að mannvirki uppfylli ekki öryggis- og hollustukröfur eins og eigi við í þessu máli.

Gagnaðili byggir á því að húsaleigulög, nr. 36/1994, byggi á fyrirfram ákveðnum leikreglum þegar leigjandi telur að húsnæði sé ófullnægjandi og ekki í samræmi við samning aðila, sbr. 16. gr. laganna. Álitsbeiðandi hafi ekki farið eftir þessum reglum og verði að bera hallann af því. Skriflegar athugasemdir álitsbeiðanda hafi ekki borist fyrr en með bréfi, dags. 26. júlí 2011. Þá hafi verið liðinn næstum einn og hálfur mánuður frá því húsnæðið hafi verið afhent. Hefði álitsbeiðandi farið að reglum og gagnaðili ekki sinnt kröfu um úrbætur hefði álitsbeiðandi getað bætt úr meintum annmörkum á húsnæðinu og dregið kostnaðinn frá húsaleigu eða ella rift samningnum, sbr. 1. og 2. mgr. 17. gr. húsaleigulaga.

Í tilgreindu bréfi séu flestar ef ekki allar athugasemdir álitsbeiðanda léttvægar og lítið mál að bæta úr þeim á stuttum tíma eins og gagnaðila hafi verið heimilt hefði verið rétt staðið að málum frá byrjun. Gagnaðili mótmælir einnig að álitsbeiðanda hafi ekki verið kunnugt um staðsetningu hitaloka og rafmagnstöflu. Um það er vísað til 13. gr. leigusamningsins þar sem fram komi að „sameiginlegur mælir er fyrir rafmagn, hita og vatn“. Gagnaðili hafi hins vegar lofað álitsbeiðanda að hún fengi sérfjarstýringu fyrir hita fyrir lok árs 2011. Gagnaðili telur að samkvæmt framangreindu hljóti kærunefndin að hafna kröfum álitsbeiðanda eða til greina kæmi að vísa málinu frá nefndinni vegna sönnunarvandamála, sbr. álit kærunefndar húsaleigumála í málum nr. 16/2009 og 21/2009. Ekkert liggi fyrir um hvert raunverulegt ástand íbúðarinnar hafi verið þegar álitsbeiðandi gerði athugasemdir í lok júlí 2011 og engin úttekt hafi farið fram skv. 69. gr. húsaleigulaga. Þá alltaf megi bæta ýmislegt hafi ástand íbúðarinnar ekki verið svo að það hafi ekki verið full boðlegt að búa í henni.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að álitsbeiðandi hafi tekið íbúðina á leigu í góðri trú og af alvöru enda hafi álitsbeiðandi verið að flytja með fjölskyldu sinni til landsins. Álitsbeiðandi mótmælir þeim aðdróttunum að hún hafi verið búin að finna sér annað húsnæði fljótlega eftir komu þeirra til landsins og þess vegna viljað losna úr samningssambandi við gagnaðila. Álitsbeiðanda hafi strax fyrstu nóttina orðið ljóst að ekki væri hægt að stilla hita inni í sjálfri íbúðinni heldur hafi þurft að fara inn íbúð á neðri hæð til þess að stilla hita. Þá hafi ekki verið hægt að hafa glugga opna vegna þess að stormjárn hafi vantað á alla glugga íbúðarinnar auk þess sem gólf íbúðarinnar hafi verið svo bugðótt að ekki hafi verið óhætt að flytja þangað inn húsgöng án þess að skemma gólfefni. Álitsbeiðanda hafi verið kunnugt um að í húsinu væri sameiginlegur hiti en hafi ekki haft hugmyndun um að ekki væri hægt að hækka og lækka hita í íbúðinni nema fá heimild íbúa á neðri hæð til þess að fara inn í þeirra íbúð til að stilla hita. Það sem fram komi í leigusamningi „sameiginlegur mælir er fyrir rafmagn, hita og vant“ geti ekki átt við um hitastilla og gefi ekki til kynna að ástandið væri eins og raun bar vitni. Af núgildandi leigusamningi vegna C megi sjá að tekið sé fram að hitastillar í gólfi verði kláraðir fyrir áramót. Engar upplýsingar um að hitastilla hafi vantað eða að úr því yrði bætt hafi legið fyrir er álitsbeiðandi tók íbúðina á leigu. Rökum gagnaðila um að búið sé í fjölda íbúða þótt öryggisúttekt hafi ekki farið fram og þær jafnvel leigðar þannig út er harðlega mótmælt af hálfu álitsbeiðanda. Það veiti ekki heimild til að fara gegn lögum ef sýnt sé að einhver annar geri það. Af athugasemdum við 35. gr. laga nr. 160/2010 verði ekki annað ráðið en óheimilt sé að taka í notkun húsnæði sem ekki hafi farið fram öryggisúttekt á, hvað þá leigja grandlausum leigjendum húsnæðið. Ákvæðinu sé ætlað að bæta úr og styrkja stöðu úttektarinnar sem áður hafi verið kölluð stöðuúttekt en heiti nú öryggisúttekt. Álitsbeiðandi bendir jafnframt á að það sé ekki hennar að sýna fram á eða sanna að íbúðin uppfylli ekki öryggis- og hollustukröfur eins og gagnaðili hafi haldið fram. Það sé þvert á móti gagnaðila, sem hafi leigt íbúðina út að tryggja að öryggis- og hollustukröfum sem gerðar séu í lögum sé fullnægt. Það hafi gagnaðili ekki gert.

III. Forsendur

Í málinu liggur fyrir ótímabundinn leigusamningur, dags. 1. júní 2011, frá 15. júní 2011. Í leigusamningnum kemur fram að sameiginlegur mælir sé fyrir rafmagn, hita og vatn. Sé húsnæðið afhent 15. júní 2011 tilbúið að innan en verði fullbúið að utan í lok sumars og gerð úttekt af byggingarfulltrúa.

Samkvæmt 1. mgr. 14. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leiguhúsnæði, þegar það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Nú kemur í ljós að hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjanda hlaut að mega gera ráð fyrir og skal leigjandi þá innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu, sbr. 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga.

Með bréfi, dags. 26. júlí 2011, gerir álitsbeiðandi athugasemdir við ástand húsnæðisins og bendir meðal annars á að húsnæðið sé ekki tilbúið að innan. Hafi álitsbeiðandi frá 21. júní 2011 eða frá því að hún kom til landsins og flutti í húsnæðið reynt að ná á gagnaðila en án árangurs. Aðilar málsins gerðu með sér samkomulag, dags. 6. ágúst 2011, um að umræddur leigusamningur væri ógildur og fallið væri frá öllum skilmálum hans og kröfu um tryggingagreiðslu. Þá kemur fram í samkomulaginu að ósk álitsbeiðandi um endurgreiðslu á leigu frá 15. júní til 31. júlí 2011 að fjárhæð 262.500 kr. sé í athugun og ef gagnaðila beri að endurgreiða hana muni það verða gert.

Samkvæmt 35. gr. laga um mannvirki, nr. 160/2010, er óheimilt að flytja inn í mannvirki eða taka það í notkun nema það uppfylli öryggis- og hollustukröfur laganna þessara og reglugerða sem settar eru samkvæmt þeim, og útgefandi byggingarleyfis hafi gefið út vottorð um öryggisúttekt. Fyrir liggur að öryggisúttekt fór ekki fram á húsnæðinu áður en álitsbeiðandi flutti inn. Af leigusamningi aðila verður ekki ráðið að álitsbeiðandi hafi verið upplýstur um að slík öryggisúttekt hafi ekki farið fram og hún hafi ekki getað hagnýtt sér eignina fyrr en slík úttekt hafi farið fram. Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda leigu fyrir tímabilið 15. júní til 31. júlí 2011, samtals 262.500 kr. auk dráttarvaxta frá 1. september 2011 til greiðsludags.

Hvorki í húsaleigulögum, nr. 36/1994, né reglugerð um kærunefnd húsaleigumála, nr. 878/2001, er kveðið á um heimild kærunefndar til að úrskurða um greiðslu lögfræðikostnaðar. Jafnframt ber til þess að líta að álit kærunefndar húsamála eru ekki bindandi fyrir aðila málsins og engin skylda lögð á aðila að leita sér lögfræðiaðstoðar við rekstur mála fyrir kærunefndinni. Í ljósi þessa ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila verði gert að greiða slíkan kostnað vegna málsins.

IV. Niðurstaða

1. Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda leigu fyrir tímabilið 15. júní til 31. júlí 2011, samtals 262.500 kr. auk dráttarvaxta frá 1. september 2011 til greiðsludags.
2. Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðili greiði henni útlagðan lögfræðikostnað.

Reykjavík, 2. maí 2012

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Benedikt Bogason

Ásmundur Ásmundsson