Mál nr. 90/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 13. febrúar 2023

í máli nr. 90/2022

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að reikningur að fjárhæð 209.008 kr., sem varnaraðili hefur krafist að hún greiði vegna þrifa og frágangs á hinu leigða við lok leigutíma verði lækkaður um helming.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að honum sé heimilt að halda eftir 467.789 kr. af tryggingu sóknaraðila.

Með kæru, dags. 20. september 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 27. september 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 3. október 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 4. október 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti 19. janúar 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum frá báðum aðilum. Svör sóknaraðila bárust með tölvupóstum 19. og 26. janúar 2023 og voru þau send varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 27. janúar 2023. Svör varnaraðila bárust með tölvupósti 24. janúar 2023 og voru þau send sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 27. janúar 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust með tölvupósti 30. janúar 2023 og voru þær sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar sama dag. Athugasemdir sóknaraðila bárust með tölvupósti 27. janúar 2023 og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 30. janúar 2023.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2022 til 31. ágúst 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Um var að ræða endurnýjun á fyrri leigusamningi aðila sem gilti frá 1. mars 2021 til 28. febrúar 2022. Ágreiningur er um kostnað vegna þrifa og förgun á búslóð sóknaraðila við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst ósammála reikningi varnaraðila vegna frágangs og þrifa á íbúðinni. Lýsingar á íbúðinni og þrifum passi ekki, en verið sé að ofrukka hana um helming. Hún hafi hvorki fengið að neita né samþykkja þessa þjónustu. Sóknaraðili fái tryggingarféð ekki endurgreitt án þess að greiða reikninginn, en varnaraðili kveði sig þegar hafa greitt reikninginn.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi lagt fram tryggingarfé að fjárhæð 667.500 kr. Sóknaraðili hafi tekið við íbúðinni 1. mars 2021 án athugasemda við ástand hennar, en við lok leigutíma 7. júní 2022 hafi frágangur verið óviðunandi. Við skoðun varnaraðila næsta dag hafi virst sem sóknaraðili hafi enga tilraun gert til að sinna skyldu sinni samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, um að skila húsnæðinu í sama ástandi og hún hafi tekið við því, sbr. 14. gr. sömu laga. Mikið af munum hafi enn verið í íbúðinni, þ.á m. húsgögn, en einnig aðrir smámunir og drasl. Geymslan hafi einnig verið full af dóti. Þá hafi íbúðin verið afar óhrein en það hafi átt við um baðherbergi, eldhús og svefnherbergi og einnig bakaraofn, skápa, hurðar, glugga og flísar á baði.

Með tölvupósti 8. júní 2022 hafi varnaraðili tilkynnt að íbúðin teldist ekki tilbúin til afhendingar og að hann kæmi til með að útbúa reikning vegna leigu fyrir júní. Sóknaraðili hafi samdægurs lagt til að kostnaður við að koma hinu leigða í viðunandi ástand yrði dreginn frá tryggingunni. Hún hafi því frá upphafi verið samþykk því að varnaraðili sæi um úrbætur og að kostnaður vegna þessa yrði dreginn frá tryggingunni.

Tiltekið fyrirtæki hafi séð um verkið fyrir hönd sóknaraðila. Eins og myndir beri með sér hafi verið um heilmikið verk að ræða. Flutningamenn á vegum fyrirtækisins hafi meðal annars þurft að safna saman smáhlutum, skrúfa í sundur stærri húsgögn og tæma hið leigða. Munirnir hafi verið fluttir til förgunar en samkvæmt vigtarnótum hafi þeir samtals vegið 1.040 kg. Þessi vinna hafi tekið fimm klukkustundir fyrir tvo menn. Eftir að íbúðin hafði verið tæmd hafi loks gefist færi á að þrífa. Það hafi tekið fimm og hálfa klukkustund fyrir tvær manneskjur. Kostnaður við þrifin sé alls ekki svo hár samanborið við verð samkeppnisaðila. Samtals nemi reikningur vegna þrifanna 209.008 kr. Við þetta bætist 242.809 kr. vegna leigu í maí, auk vaxta og kostnaðar að fjárhæð 13.472 kr. og auk þess 2.500 kr. vegna aflýsingar leigusamnings. Krafa varnaraðila nemi því samtals 467.789 kr.

Ágreiningslaust sé að sóknaraðila beri að greiða leigu vegna maí sem og kostnað vegna flutnings og förgunar á innbúi. Þetta hafi sóknaraðili samþykkt í samskiptum við varnaraðila þótt smávægilegur ágreiningur sé um fjárhæðir vegna flutnings og förgunar sem samkvæmt framangreindu nemi samtals 119.871 kr. en ekki 109.000 kr. eins og sóknaraðili haldi fram. Að mati varnaraðila stafi þetta af misskilningi sóknaraðila sem varnaraðili hafi lagt sig fram við að útskýra. Aftur á móti standi eftir ágreiningur um kostnað vegna þrifa sem nemi 89.137 kr.

Vanefndir sóknaraðila á leigusamningi aðila hafi leitt til umtalsverðs kostnaðar fyrir varnaraðila. Full heimild sé til þess samkvæmt leigusamningi og húsaleigulögum að ráðstafa tryggingu leigutaka við þessar aðstæður. Þegar komið hafi að skuldadögum hafi aftur á móti kveðið við annan tón og sóknaraðili mótmælt kostnaði vegna þrifa.

Sóknaraðili hafi enga tilraun gert til þess að hrekja það sem fram komi í skýrslu þess fyrirtækis sem hafi séð um þrifin. Mótbárur sóknaraðila séu ósannaðar og órökstuddar. Ekkert hafi komið fram sem gefi tilefni til að efast um heilindi fyrirtækisins sem hafi sinnt verkefnum fyrir varnaraðila um langa hríð. Þá hafi hann enga hagsmuni af viðskiptum við það.

Íbúðin hafi ekki farið aftur í útleigu fyrr en 1. júlí 2022 en það sé vegna frágangs sóknaraðila og öllu sem því hafi fylgt og rakið hafi verið að framan. Hefði frágangurinn verið í samræmi við leigusamning og húsaleigulög hefði varnaraðili getað komið íbúðinni fyrr í útleigu.

IV. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 667.500 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili gerir kröfu um að honum sé heimilt að halda eftir 209.008 kr. vegna reiknings D ehf. en fyrirtækið annaðist þrif og förgun á búslóð sóknaraðila við lok leigutíma.

Óumdeilt er að sóknaraðili lauk hvorki þrifum né flutningi á búslóð sinni úr íbúðinni við lok leigutíma og fór hún fram á það við varnaraðila að hann kláraði verkið og drægi kostnað vegna þess frá tryggingunni, sbr. tölvupóst dags. 8. júní 2022. Varnaraðili fékk fyrirtækið D ehf. til að vinna verkið og gaf það út reikning að fjárhæð 209.008 kr. Reikningurinn sundurliðaðist þannig að kostnaður vegna flutnings og förgunar á innbúi nam 65.350 kr. en um var að ræða fimm klukkustunda vinnu fyrir tvo einstaklinga. Kostnaður vegna sendibíls nam 27.000 kr. Kostnaður vegna þrifa nam 71.885 kr. og aksturs 4.320 kr. Þá var virðisaukaskattur 40.453 kr.

Aðilar deila ekki um bótaskyldu sóknaraðila vegna þrifa og frágangs heldur snýr ágreiningur að fjárhæð framangreindrar kröfu. Fyrir liggja myndir sem sýna að töluvert var skilið eftir af búslóð sóknaraðila og kvittun sem sýnir að farga hafi þurft um einu tonni af innbúinu. Einnig kemur fram í greinargerð varnaraðila að tæma hafi þurft geymslu. Með hliðsjón af þessu verður ekki séð að um óhóflega verðlagningu sé að ræða vegna þessa verkþáttar. Sóknaraðili kveður sig hafa þrifið íbúðina og að aðeins hefði átt að vera þörf á að skúra og þrífa glugga. Í tölvupósti starfsmanns D ehf. þann 30. júní 2022 segir að baðherbergin hefðu verið mjög óhrein, einnig hafi eldhús og þrjú herbergi verið þrifin. Kærunefnd óskaði eftir að sóknaraðili legði fram myndir af baðherbergjunum en myndir bárust ekki. Í ljósi gagna málsins telur nefndin að ekki séu forsendur til annars en að leggja til grundvallar að varnaraðila hafi verið rétt að panta flutningsþrif fyrir íbúðina þegar sóknaraðili bað hann um að klára fráganginn. Engar myndir liggja fyrir sem sýna stöðu þrifa eftir að sóknaraðili skildi við íbúðina. Umsögn móður sóknaraðila um að íbúðin hafi verið hrein og snyrtileg breytir engu hér um. Ljóst er að sóknaraðili lét það í hendur varnaraðila að klára verkið og réð varnaraðili því fyrirtækið til verksins en varnaraðili hafði ekki aðkomu að verðlagningu þess. Þá styðja gögn málsins ekki annað en að kostnaður vegna flutningsþrifa sé hóflegur en varnaraðili leggur fram tilboð fyrirtækis í flutningsþrif fyrir íbúð af sömu stærð sem sýnir hærri fjárhæð en téður reikningur. Telur kærunefnd þannig að engar forsendur standi til þess út frá gögnum málsins að draga í efa réttmæti kröfu varnaraðila hér um og er því ekki unnt að fallast á kröfu sóknaraðila.

Varnaraðili krefst auk þess viðurkenningar á því honum sé heimilt að halda eftir 242.809 kr. vegna leigu fyrir maí, 13.472 kr. vegna vaxta og kostnaðar og 2.500 kr. vegna aflýsingar leigusamningsins. Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Óumdeilt er að varnaraðila sé heimilt að halda eftir af tryggingarfénu leigu vegna maí.  

Varnaraðili kveður kröfu sína um kostnað og vexti tilkomna vegna vangoldinnar leigu. Kostnaðurinn hafi komið til vegna innheimtuaðgerða og vextir reiknast á grundvelli laga nr. 38/2001, almennra reglna kröfuréttar sem og 4. tölul. 1. mgr. 40. gr., sbr. 4. mgr. 33. gr. húsaleigulaga. Auk þess hafi samþykki sóknaraðila legið fyrir. Þá hafi varnaraðili annast aflýsingu leigusamningsins fyrir hönd sóknaraðila þar sem hún hafi ekki sinnt því.

Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga er tryggingarfé ætlað til tryggingar á leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á samkvæmt ákvæðum húsaleigulaga eða almennum reglum. Kærunefnd fær ekki ráðið að sérstakur kostnaður varnaraðila vegna innheimtuaðgerða eða aflýsingar leigusamnings eigi sér stoð í ákvæðum laganna, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar frá 19. mars 2009 í máli nr. 484/2008. Hið sama gildir um vexti á leigugreiðslur. Kröfum varnaraðila er því hafnað að þessu leyti.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila er heimilt að halda eftir 451.817 kr. af tryggingarfé sóknaraðila.

Reykjavík, 13. febrúar 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson