Nr. 33/2019 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 33/2019
Skaðabótaábyrgð húsfélags: Rakavarnarlag og tjón í séreignarhluta.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 1. apríl 2019, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 23. maí 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. júní 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 19. júní 2019, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 4. júlí 2019.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í risi hússins. Ágreiningur er um hvort kostnaður vegna viðgerða á þaki hússins og í séreign álitsbeiðanda sé sameiginlegur.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að skipta eigi kostnaði vegna viðgerða á rakavarnarlagi á milli eigenda í samræmi við hlutfallstölu.
- Að viðurkennt verði að skipta eigi kostnaði vegna viðgerða og endurnýjunar í séreign, sem rekja megi til skorts á viðhaldi á sameign, á milli eigenda í samræmi við hlutfallstölu.
- Að viðurkennt verði að skipta eigi kostnaði vegna viðgerða á parketi, glugga og gluggasyllum í séreign, sem hafa skemmst vegna viðvarandi leka frá sameign, og viðgerða á þaki á milli eigenda í samræmi við hlutfallstölu.
Í álitsbeiðni kemur fram að þak hússins sé ónýtt. Í rúmlega tvö ár hafi slæmt ástand þess verið þekkt og jafnframt að það læki á ýmsum stöðum. Síðastliðið vor hafi gagnaðili fengið mat á ástandi hússins frá tveimur aðilum og fengið tilboð í viðgerð en vegna annarra framkvæmda sem og fyrirstöðu ákveðinna aðila innan hússins hafi gagnaðili ekki farið í framkvæmdir á þaki. Síðastliðið haust hafi komið í ljós að skemmdir á þaki væru mun meiri en áætlað hafi verið í fyrstu.
Leki hafi verið orðinn verulegur í íbúð álitsbeiðanda sumarið 2018 og reynt hafi verið að lagfæra þakið til bráðabirgða til að það myndi halda yfir veturinn þar sem ekki hafi náðst samstaða um viðgerðir það sumar. Slík framkvæmd hafi verið samþykkt á húsfundi í september 2018 en íbúi í kjallara hafi ekki samþykkt tillögu húsfundar og ekki greitt sinn hluta í þeirri viðgerð. Í október 2018 hafi orðið ljóst að þær viðgerðir hafi ekki dugað því að þegar álitsbeiðandi hafi komið heim úr leyfi erlendis frá hafi eftir enn eitt vatnsveðrið lekið inn í íbúð hennar og eyðilagt parket og aðra lausamuni sem hafi verið í stofunni. Einnig hafi loft sigið verulega en þar hafi verið fyrir sprungur og eilítið sig.
Þar sem árangurslaust hafi reynst að gera við leka utan frá hafi verið nauðsynlegt að rjúfa loft í íbúð álitsbeiðanda að innanverðu til að leita uppi leka. Gagnaðila hafi verið gert viðvart um þá nauðsyn með tölvupósti. Þegar loftið hafi verið rofið hafi komið í ljós að nánast allt tréverk, þar með taldir burðarbitar, hafi verið gegnsýkt af svepp og myglu og jafnvel hafi það molnað á hinum ýmsu stöðum og orðið að dufti. Viðgerð á þaki hafi verið orðin brýn nauðsyn og ekki hafi verið ráðlegt að búa í íbúðinni, sbr. fylgiskjal frá heilbrigðiseftirliti. Álitsbeiðandi hafi því flutt úr íbúðinni ásamt manni sínum og tveimur dætrum.
Húsfundur hafi verið haldinn í lok október 2018 til að fara yfir stöðuna og maður álitsbeiðanda þá boðist til að gera við þær skemmdir, sem nauðsynlegar væru til þess að íbúðin yrði íbúðarhæf, á kostnaðarverði, þ.e. efni og vinnu. Á þeim tíma hafi ekki verið ljóst hversu viðamiklar skemmdirnar væru í þessum hluta íbúðarinnar, þ.e. ytri stofu, en það yrði þó að rífa niður loft og veggi til þess að komast að timburverki, skipta út þeim hluta timburs sem hægt væri og eitra hitt með sveppaeitri. Fyrr væri ekki unnt að búa í húsnæðinu með góðu móti.
Vegna mikils ósættis innan gagnaðila hafi hann ekki viljað ganga að því boði heldur afla tilboða í verkið og sjá hvað yrði hagkvæmast. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir því að þeirra tilboða yrði aflað sem fyrst og framkvæmdir myndu hefjast eins fljótt og kostur væri þar sem ekki væri unnt að búa í íbúðinni. Þess vegna hafi hún óskað eftir því að annar húsfundur yrði haldinn að viku liðinni. Á þeim tíma gætu eigendur kallað til iðnaðarmenn til að gera tilboð. Það hafi verið samþykkt á húsfundinum. Allir meðlimir gagnaðila hafi verið viðstaddir fundinn auk tveggja lögmanna. Í þeirri viku hafi komið sjö til átta iðnaðarmenn á vegum allra íbúa hússins. Við lok vikunnar á næsta húsfundi hafi einungis borist tilboð frá manni álitsbeiðanda sem hafi vitaskuld haft hagsmuni af því að verkið hæfist sem fyrst og að kostnaður ásamt verktíma færi ekki úr böndunum. Í lok húsfundar hafi verið kosið um tilboðið, en vegna hagsmunatengsla hafi álitsbeiðandi ekki kosið. Meirihluti hafi samþykkt tilboðið, en eigandi íbúðar í kjallara synjað. Þar sem ljóst hafi verið að heildarendurnýjun á þaki og burðarvirki hafi verið nauðsyn hafi tiltekin verkfræðistofa verið fengin til að meta þakið og nauðsynlegar framkvæmdir, skrifa útboðsgögn og bjóða út verkið. Eftir miklar tafir hafi verið aflað tilboða eftir útboðsgögnum og tvö tilboð borist.
Það sem hafi vantað í útboðsgögnin og tilboðin, sem hafi borist í kjölfarið, hafi verið lagning rakavarnarlags í þakið sem sé nauðsynlegt þegar verið sé að leggja nýtt þak, að mati matsmanns. Einnig hafi kostnaður verið óútkljáður og skipting hans varðandi allar nauðsynlegar viðgerðir innan íbúðar álitsbeiðanda eftir framkvæmdirnar, til dæmis að leggja rafmagn að nýju, klæða alla veggi og loft að nýju innan við rakavarnarlag sem og að lagfæra skemmdir á parketi, gluggum og gluggasyllum eftir viðvarandi leka. Það hafi verið gert á þeim grundvelli að það væri ekki samstaða innan gagnaðila með greiðslu kostnaðar vegna þeirra framkvæmda og því hafi verkfræðistofan kosið að undanskilja setningu rakavarnarlags í verklýsingu útboðsgagna.
Einnig sé verulegur ágreiningur um greiðslu kostnaðar á framkvæmdum innan íbúðar eftir lagfæringar á þaki sem séu fyrirhugaðar. Húsið hafi verið metið árið 2017 þar sem farið hafi verið yfir þær skemmdir sem hafi komið í ljós þegar loft og veggir hafi verið rofnir í íbúðinni.
Kröfur álitsbeiðanda séu byggðar á því sjónarmiði að þakið sé sameign og þar sem því hafi ekki verið sinnt að gera við leka frá þaki hafi tjón vegna rasks innan íbúðar álitsbeiðanda verið umtalsvert meira en eðlilegt geti talist og því sé það á ábyrgð gagnaðila.
Í greinargerð gagnaðila er gerð krafa um að fyrstu kröfu álitsbeiðanda verði hafnað og öðrum kröfum vísað frá.
Gagnaðili segir að samkvæmt 2. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús teljist allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun, vera séreign, sbr. 4. gr. sömu laga. Hver íbúðareigandi beri þannig einn kostnað vegna einangrunar á innra byrði veggja, gólfa og lofta íbúðar sinnar. Í 1. tölul. 1. mgr. 8. gr. laganna segi að allt ytra byrði húss, útveggir, þak og fleira, teljist til sameignar.
Í fyrri álitum kærunefndar hafi ítrekað komið fram að mörkin á milli séreignar og sameignar samkvæmt áðurnefndum greinum miðist við fokheldisástand. Sameign á þaki miðist þannig við fokheldi, þ.e. klæðningu, pappa og þakefni, en frágangur umfram það teljist sérkostnaður eigenda, þ.e. einangrun, vindvörn og rakavarnarlag. Í dæmaskyni megi vísa til álita kærunefndar í málum nr. 66/1995, 72/1995, 11/1998, 11/1999, 40/1998, 39/2001, 32/2003 og 5/2009. Vakin sé sérstök athygli á áliti í máli nr. 66/1995 þar sem sambærileg álitaefni hafi verið til úrlausnar. Í málinu hafi kærunefnd komist að þeirri niðurstöðu að kostnaður vegna rakavarnarlags væri sérkostnaður eiganda þess séreignarrýmis sem hafi verið undir þaki viðkomandi húss.
Þessu til frekari stuðnings megi einnig vísa til byggingarstaðalsins ÍST 51:2001 um byggingarstig húsa. Samkvæmt staðlinum teljist fasteign vera fokheld þegar hún sé komin á byggingarstig 4. Fasteign teljist tilbúin til innréttinga á byggingarstigi 5, en á því stigi skuli rakavörn vera frágengin, sbr. gr. 4.5.8. staðalsins.
Með vísan til framangreinds telji gagnaðili ljóst að rakavarnarlag teljist til einangrunar húsa og falli undir 2. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Kostnaður við viðgerðir eða nýtt rakavarnarlag sé því sérkostnaður álitsbeiðanda. Beri því kærunefnd að hafna kröfu álitsbeiðanda.
Í máli þessu liggi ekkert fyrir um að meint tjón á séreignum verði rakið til þeirra atriða sem tilgreind séu í 1. eða 2. tölul. 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús. Því sé mótmælt að kærunefnd taki afstöðu til bótaskyldu á grundvelli fyrirliggjandi gagna sem unnin séu einhliða, að tilstuðlan álitsbeiðanda, af aðila sem sé tengdur álitsbeiðanda, sbr. framlögð ástandsskoðun. Af þessari ástæðu einni beri að hafna kröfum álitsbeiðanda sem varði endurnýjun á séreign fjöleignarhússins.
Því til viðbótar verði að telja verulegan vafa leika á því hvort það sé yfir höfuð á valdsviði kærunefndar að taka efnislega afstöðu til þess hvort bótaskylda gagnaðila sé fyrir hendi, þ.e. hvort skilyrðum 52. gr. laga um fjöleignarhús sé fullnægt í því máli sem hér um ræði. Máli sínu til frekari stuðnings vísi gagnaðili til álits kærunefndar í máli nr. 20/2009.
Samkvæmt 3. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 878/2001 um kærunefnd húsaleigumála, veiti nefndin ekki umsagnir um fræðilegar spurningar heldur taki einungis afstöðu til krafna aðila. Kröfugerð álitsbeiðanda, sem varði endurnýjun séreigna, varði í raun ekki raunverulegan ágreining heldur sé um að ræða spurningar sem nefndin sé beðin um að svara og meta.
Með vísan til framangreinds krefjist gagnaðili þess aðallega að kröfum álitsbeiðanda um endurnýjun rakavarnarlags, verði vísað frá kærunefnd. Telji nefndin sér fært að taka efnislega afstöðu til krafna álitsbeiðanda, sem varði endurnýjun séreignar, geri gagnaðili til vara kröfu um að þeim verði hafnað.
Engum eigenda hafi verið kunnugt um ástand þaksins fyrr en vorið 2017. Í því skyni megi nefna að eigendur íbúðar 01-0001 hafi keypt íbúð sína í apríl 2013 og í söluyfirliti hafi komið fram að nýtt þak væri á húsinu. Samkvæmt upplýsingum frá öðrum eigendum hafi verið skipt um járn á þaki fyrir 10-15 árum, þak hafi verið lagfært á einum kvisti árið 2012 auk þess sem það hafi verið málað árið 2015.
Gagnaðili hafi þegar í kjölfar tíðinda af leka vorið 2017 brugðist við og fengið fagmenn til að meta það. Álitsbeiðandi hafi hins vegar ekki farið fram á að gert yrði við þakið það sumar og í raun fyrst um sinn verið ósammála því að skipta þyrfti út þakinu. Engin mótstaða hafi verið hjá öðrum eigendum gegn því að ráðast í framkvæmdir á þaki. Á húsfundi sumarið 2017 hafi síðan komið fram sú afstaða álitsbeiðanda að ekki þyrfti að laga þurfi þakið fyrr en að ári.
Að auki hafi álitsbeiðandi lagt mikla áherslu á að mögulegar skemmdir á séreigninni, sem rekja mætti til sameignar, væru á ábyrgð viðkomandi eiganda. Þannig hafi hún sótt mjög fast á að eigandi íbúðar 01-0001 gerði ekki kröfu um greiðsluþátttöku gagnaðila í kostnaði vegna skemmda af völdum raka í gólfplötu á þeim forsendum að hún hugðist gera slíkt hið sama. Á tíu vikna tímabili frá byrjun maí og fram í miðjan júlí 2017 hafi álitsbeiðandi, sem formaður húsfélagsins, boðað til sjö húsfunda þar sem mikil orka hafi farið í að ræða þessi mál. Að endingu hafi eigandi íbúðar 01-0001 fallist á að bera tjón sitt sjálf gegn því að aðrir gerðu slíkt hið sama varðandi mögulegt tjón sem rekja mætti til sameignar líkt og álitsbeiðandi hafi lagt upp með. Eigendur fjöleignarhússins hafi sammælst um það á húsfundi 10. júlí 2018.
Gerðar séu alvarlegar athugasemdir við háttalag álitsbeiðanda og sambýlismanns hennar á vettvangi húsfélagsins. Tafir á nauðsynlegum úrbótum á þaki megi að miklu leyti rekja til samstarfsörðugleika við þau.
Í mars 2018 hafi loks náðst samstaða um að fá utanaðkomandi aðila til að afla tilboða og halda utan um framkvæmdir á sameign. Álitsbeiðandi hafi sótt mjög fast að tiltekinn verktaki yrði ráðinn til verksins. Sá verktaki hafi hins vegar ekki skilað tilboðum og ekki látið ná í sig í margar vikur. Hann hafi loks sent póst í ágúst 2018 þar sem hann hafi borið fyrir sig að staða hjá verktökum væri ekki góð og lagt til að annað hvort yrði verkið boðið út aftur um haustið og gert við sumarið 2019 eða að sambýlismaður álitsbeiðanda gerðist verkstjóri þakframkvæmdar, en honum hefði mátt vera ljóst að hann hefði ekki tilskilin réttindi til að taka að sér slíkt verk.
Ekkert liggi fyrir í málinu sem renni stoðum undir skaðabótaskyldu gagnaðila á grundvelli 52. gr. laga um fjöleignarhús. Þvert á móti hafi hann leitað leiða til að lagfæra lekann eftir að hans hafi orðið vart. Í því skyni hafi eigendur meðal annars fallist á beiðni álitsbeiðanda um að sambýlismaður hennar myndi ráðast í bráðabirgðaviðgerðir á þakinu haustið 2018. Eftir þá viðgerð hafi leki frá þaki aukist. Augljóslega geti gagnaðili ekki borið ábyrgð á skemmdum sem rekja megi til misheppnaðra viðgerða ófaglærðs einstaklings á vegum álitsbeiðanda.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að því sé ranglega haldið fram að hún hafi fráboðið sér að farið yrði í framkvæmdir árið 2017. Hið rétta sé að hún hafi einfaldlega talið óraunhæft að þau fengju verktaka til að sinna verkinu áður en sumarið yrði úti, sem hafi orðið raunin, enda ekki náðst sátt um framkvæmdir. Þá hafi ekki verið samið um það á sínum tíma að hver eigandi fyrir sig myndi um ókomna framtíð bera tjón á séreign sinni sem rekja mætti til sameignar.
Álitsbeiðandi hafi engin tengsl við þann verktaka sem hafi verið nefndur, enda hafi hann unnið fyrir báða aðila. Þau séu ekki tengd fjölskyldu- og/eða vinaböndum. Rétt sé að taka fram hér að gagnaðili hafi leitað til verktakans í byrjun árs 2017 sem matsmanns á tjóni vegna annars leka og svo aftur í maí 2018. Í upphafi sumars 2018 hafi loks verið búið að samþykkja að fara í nauðsynlegar framkvæmdir, en verktakinn bent á að erfitt gæti verið að fá verktaka í svona stórt verk svo nálægt sumri. Það hafi ekkert haft með það að gera að verið væri að tefja málið sérstaklega en álitsbeiðandi hafi ítrekað beðið um að haldinn yrði húsfundur til þess að koma þessu máli í verk áður en það yrði of seint. Vegna ósættis innan gagnaðila hafi annar íbúi verið settur í samskipti við verktakann, en lítið gengið eftir því að útboðið færi fram.
Gagnaðili hafi verið upplýstur um allar aðgerðir og ákvarðanir um viðgerðir teknar á húsfundum. Þekkt hafi verið að það væru tímabundnar viðgerðir og tilraunir til þess að forða húsnæðinu frá frekara tjóni yfir veturinn. Þær viðgerðir hafi verið framkvæmdar en síðar komið í ljós að þær nægðu ekki til þess að halda út veturinn þar sem þakið hafi verið of illa farið. Þar sem það hafi verið farið að leka á ný hafi þurft að fara í enn frekari viðgerðir veturinn 2018. Framkvæmdirnar hafi verið samþykktar á húsfundi 6. nóvember 2018 en álitsbeiðandi ekki enn fengið fundargerð frá þeim húsfundi, þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir þar um. Álitsbeiðandi hafi verið í stanslausri vinnu við að reyna að bjarga sínum verðmætum en alls ekki fengið nægan stuðning frá gagnaðila. Ekki fyrr en nýverið og þá liggi fyrir að viðgerðirnar muni verða umtalsvert meiri en haldið hafi verið í fyrstu og framkvæmdirnar sjálfar geti valdið því að enn meira tjón verði á séreign hennar.
Gagnaðili hafi ekki staðið með eðlilegum og fullnægjandi hætti að viðhaldi á sameign, ýmist vegna ófullnægjandi viðgerða á sínum tíma, mistökum við meðferð og viðhald sameignar í fortíðinni og/eða vegna bilunar á búnaði hennar. Þá hafi hann með því að hafa ekki ráðist í eðlilegar viðgerðir frá árinu 2017 valdið enn frekara tjóni, enda hefði hann átt að bregðast við mun fyrr. Þessi háttsemi hafi valdið álitsbeiðanda tjóni á séreign hennar sem hún eigi ekki að bera ein.
Viðgerðir sem framkvæmdar hafi verið á sínum tíma af gagnaðila áður en álitsbeiðandi hafi flutt inn og tilteknar séu í greinargerð hans hafi greinilega ekki verið fullnægjandi og skilað litlum sem engum árangri, sbr. tiltekin skýrsla húsasmíðameistara og matsfræðings frá því í júní 2017. Þar sé bent á alla þá ágalla sem nú sé verið að gera við og hafi raunar enn fleiri ágallar komið í ljós eftir að skýrslan hafi verið gerð. Þar sé einnig bent á margvíslegar skemmdir á séreign álitsbeiðanda sem einnig séu taldar upp í ástandsskoðun frá mars 2019 og styðji við hana. Á þessum framkvæmdum beri gagnaðili ábyrgð, enda beri hann ábyrgð á því að framkvæmdir á sameign séu fullnægjandi og skili tilætluðum árangri.
Álitsbeiðandi hafi sannanlega orðið fyrir tjóni á séreign sinni og það sé fyrirséð að tjónið geti orðið meira vegna fyrirhugaðra framkvæmda. Því sé um raunverulegan ágreining að ræða. Hægt sé að skipta tjóni hennar upp með tvenns konar móti. Í fyrsta lagi tjóni á séreign sem hún hafi orðið fyrir vegna viðvarandi leka og rakavandamála í sameign, þ.e. þaki hússins. Þetta tjón fáist meðal annars staðfest í fyrirliggjandi skýrslum. Eins og fram hafi komið sé ljóst að þær viðgerðir sem hafi verið farið í á sínum tíma hafi verið ranglega gerðar og húsið hafi legið undir skemmdum í mörg ár. Hér sé því sannanlega um tjón á séreign að ræða sem nú sé ætlast til að álitsbeiðandi beri ein. Í öðru lagi séu mögulegar skemmdir á séreign vegna þeirra viðgerða sem þurfi að fara í og séu sannanlega á ábyrgð gagnaðila til þess að gera við þakið. Það liggi fyrir eftir fyrstu skoðanir viðgerðaraðila. Bent sé á álit kærunefndar húsamála í máli nr. 2/2019. Álitsbeiðandi telji mikilvægt komi til þess að rjúfa þurfi þakið innan frá að fá úr því skorið hvort kostnaður vegna viðgerða á séreign leggist með öllu á hana. Við þær aðgerðir sé ljóst að það þurfi að endurnýja klæðningu í lofti, veggi, raflagnir, rakasperru og einangrun.
Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðandi segi í athugasemdum sínum að ekki sé uppi sérstakur ágreiningur um hvað teljist vera séreign og sameign. Af þessum ummælum megi væntanlega ráða að hún falli frá upphaflegri kröfu sinni um viðurkenningu á því að kostnaður vegna endurnýjunar rakavarnarlags verði skipt á milli eigenda í samræmi við hlutfallstölu, enda snúi krafan beinlínis að því hvar mörk séreignar og sameignar í fjöleignarhúsinu liggi.
Ágreiningur virðist því einungis snúast um hvort meintar skemmdir á séreigninni eigi að skipta á milli eigenda í samræmi við hlutfallstölu. Í því samhengi sé áréttað að ekkert liggi fyrir um að meint tjón á séreignum verði rakið til þeirra atriða sem tilgreind séu í 1. mgr. 52. gr. laganna. Í því samhengi skuli nefnt að skaðabótaábyrgð á grundvelli 1. og 2. tölul. ákvæðisins sé háð því að álitsbeiðandi sýni fram á að gagnaðili hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, þ.e. að tjóni sé valdið af ásetningi eða gáleysi. Hvort þau skilyrði séu fyrir hendi byggi ekki á túlkun á lögum um fjöleignarhús heldur almennum reglum skaðabótaréttar. Þá sé einnig deilt um staðreyndir en það kunni að reynast erfitt fyrir kærunefnd að taka afstöðu til fullyrðinga aðila sem stangist á, enda hvorki gert ráð fyrir aðila- né vitnaskýrslum fyrir kærunefnd. Með vísan til framangreinds árétti gagnaðili kröfu sína um að kröfum álitsbeiðanda verði vísað frá.
Álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á vanrækslu gagnaðila. Málið sé búið að vera í samfelldu ferli frá árinu 2017 og hafi framgöngu þess verið hamlað af gjörðum og kröfum álitsbeiðanda annars vegar og utanaðkomandi aðstæðum hins vegar.
Sífellds leka í þaki hafi ekki orðið vart fyrr en frá 2017 samkvæmt þeim upplýsingum sem álitsbeiðandi hafi miðlað til gagnaðila og jafnvel þá hafi upphaflega ekki verið ljóst hversu tíðir eða aðkallandi þeir væru. Í facebook skjáskoti frá árinu 2015 segi álitsbeiðandi aðspurð hvort einhvers raka hafi orðið vart á 3. hæð að ekki nokkurs raka hafi orðið vart nema við baðherbergisglugga sem mætti mögulega rekja til þess að hann hafi verið opinn. Tilefni spurningarinnar hafi verið leki á 1. hæð. Einnig hafi hún lýst gömlum raka sem væri þurr og ekki tiltekið það aftur sem tilefni til að skoða rakamál í þaki. Þá séu engin staðfest gögn til um það hversu gamall lekinn sé og ósannað að hann sé mun eldri.
Í maí 2017 hafi gagnaðili fengið matsmann til þess að meta uppruna leka frá þaki og kjallara og ástand hússins almennt. Samkvæmt skýrslu hans hafi þakið verið að skemmdum komið og ástæða til að ráðast í viðhald á því. Álitsbeiðandi og sambýlismaður hennar hafi verið ósammála þessum upplýsingum og viljað lýsa vantrausti á skýrsluna. Aldrei hafi staðið á því að sátt væri um að framkvæmt skyldi nauðsynlegt viðhald, öllu fremur hvernig að því skyldi staðið. Þannig hafi álitsbeiðandi verið ósátt við skýrslu matsmannsins og ekki viljað styðjast við hana í leitun tilboða og fremur viljað fá aðila á eigin vegum til starfans. Það hafi orðið úr að sá matsmaður hafi verið fenginn til þess að skoða skýrsluna frá sumrinu 2017 og hann verið ráðinn matsmaður í mars 2018. Verktakinn hafi látið það dragast fram úr öllu hófi að sinna verkum sínum og í ágúst 2018 skilað þeirri tillögu að leita tilboða í nóvember fyrir sumarið 2019 eða ráða sambýlismann álitsbeiðanda sem verkstjóra og hefja viðgerð. Gagnaðili hafi ekki verið sáttur við þessa tillögu í ljósi þess að hann hafi ekki haft tilskilin réttindi eða menntun og sé þar að auki hagsmunaaðili. Gagnaðili hafi því tekið þá afstöðu að úr því sem komið væri væri skynsamlegt að leita tilboða í nóvember 2018 fyrir fullnaðarviðgerð sumarið 2019 og álitsbeiðandi samþykkt það. Hún hafi þó stungið upp á því að fara í bráðabirgðaviðgerð á þaki til að varna frekari leka yfir veturinn og það verið samþykkt. Af þessu megi sjá að það eina sem ekki hafi verið sátt um á milli aðila hafi verið hvort sambýlismaður hennar ætti að framkvæma þakviðgerðina.
Álitsbeiðandi og eiginkona umrædds verktaka séu fyrrverandi samstarfsfélagar. Þau tengsl ásamt endurteknum eftirleitunum álitsbeiðanda og sambýlismanns hennar til að bendla verktakann við málefni gagnaðila hafi gefið eigendum ástæðu til að ætla að tengslin væru jafnvel meiri. Á undanförnum mánuðum hafi hann mætt á húsfundi fyrir hönd álitsbeiðanda og sinnt hagsmunagæslu fyrir hana. Þá lýsir gagnaðili nánar samskiptum eigenda við verktakann.
Gagnaðili vísi því á bug að hafa vanrækt nauðsynlegt viðhald á sameigninni. Viðmót, kröfur og gjörðir álitsbeiðanda hafi verið það sem helst hafi valdið töfum á framkvæmdum við húsið ásamt veðurfari sumarsins 2018, en það séu utanaðkomandi aðstæður sem engum verði beinlínis kennt um. Þá hafni gagnaðili ástandsskoðun verktakans frá mars 2019 sem gildu gagni í þessu máli þar sem hann geti ekki talist hlutlaus og mat hans hafi verið aflað einhliða af hagsmunaaðila.
IV. Forsendur
Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Þá kemur fram í 7. gr. reglugerðar nr. 881/2001, sem sett var með stoð í 7. mgr. 80. gr. laganna og gildir um störf kærunefndarinnar, að nefndinni sé heimilt að vísa máli frá í upphafi eða á síðari stigum, enda fullnægi það ekki að mati nefndarinnar lágmarkskröfum til að unnt sé að taka það til efnismeðferðar. Þrátt fyrir að ágreiningur málsins lúti að sönnunaratriðum og fyrir kærunefndinni fari ekki fram sambærileg sönnunarfærsla og fyrir dómi fullnægir málið þó að mati nefndarinnar lágmarkskröfum til að unnt sé að taka það til efnismeðferðar og leysa úr því á grundvelli þeirra gagna sem liggja fyrir. Kærunefndin telur því að taka beri málið til efnislegrar úrlausnar. Kröfu gagnaðila um frávísun er því hafnað.
Aðilar deila um kostnaðarskiptingu vegna viðgerða á rakavarnarlagi. Ágreiningur aðila snýr að því hvort rakavarnarlag, sem leggja þarf samkvæmt skýrslu verkfræðistofu, sé séreign álitsbeiðanda eða sameign. Samkvæmt 2. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús telst allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun, vera séreign, sbr. 4. gr. laganna. Hver eigandi ber þannig einn kostnað vegna einangrunar á innra byrði veggja, gólfa og lofta eignarhluta síns. Í 1. tölul. 8. gr. sömu laga segir að allt ytra byrði húss, útveggir, þak og fleira, teljist til sameignar. Kærunefnd hefur í álitsgerðum sínum komist að þeirri niðurstöðu að mörkin á milli séreignar og sameignar samkvæmt þessum greinum miðist við fokheldisástand. Sömuleiðis að sé einangrun sett á ytra byrði þá teljist hún með vísan til 1. tölul. 8. gr. vera í sameign. Samkvæmt útboðsgögnum vegna þakframkvæmda er nauðsynlegt að koma fyrir rakavarnarlagi innan við einangrunina í séreignarhluta álitsbeiðanda og telst það því séreign hans.
Til álita er hvort gagnaðili beri skaðabótaábyrgð vegna leka frá þaki í eignarhluta álitsbeiðanda og beri á þeirri forsendu að greiða kostnað vegna viðgerða á séreign hennar. Í 52. gr. laga um fjöleignarhús segir að húsfélag sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum eða mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 1. og 2. tölul. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 43. gr. laganna fellur undir sameiginlegan kostnað skaðabætur, bæði innan og utan samninga, sem húsfélagi sé gert að greiða og tjón á séreignum eða eignum annarra vegna bilunar eða vanrækslu á viðhaldi á sameign og sameiginlegum búnaði, sbr. 52. gr.
Fyrir liggur matsgerð frá júní 2017 þar sem formaður gagnaðila óskaði eftir skoðun vegna tjóns sem hafi orðið í íbúðum hússins. Tekið var fram að búið væri að rífa neðsta hluta þakklæðningar og einangrunar allan hringinn. Búið væri að úða sveppadrepandi efni til að sporna við myglu og myglumyndun í timbri og orsökin væri leki í þaki. Reiknað var með að skipta þyrfti um þakefni, þ.e. bárujárn, þakpappa, skotrennur og áfellur. Einnig var tekið fram að rífa þyrfti portveggi og einangrun og úða sveppadrepandi efni á timburklæðninguna. Jafnframt þyrfti að koma fyrir einangrun og endurbyggja portveggi og klæða þá að nýju. Þá kom fram að í íbúð álitsbeiðanda þyrfti að rífa niður loft og hliðar í herbergi og stofu, gipsklæða og mála. Einnig þyrfti að gera lagfæringar á gluggum og slípa parket. Samkvæmt tölvupósti álitsbeiðanda til annarra eigenda 26. febrúar 2018 kom fram að það þyrfti að halda húsfund til þess að taka ákvörðun um að ráða fagaðila til að taka út lekann og vegna viðgerða á þaki og mati á þeim/öflun tilboða. Í fundargerð húsfundar, sem haldinn var 28. ágúst 2018, kom fram að stöðva þyrfti þaklekann til bráðabirgða þar til iðnaðarmenn fengjust sumarið eftir. Samþykkt var að þakið yrði lagað til bráðabirgða. Í bréfi Heilbrigðiseftirlits C, dags. 13. nóvember 2018, voru miklar og alvarlegar rakaskemmdir staðfestar þar sem búið var að opna upp í þak. Einnig var tekið fram að húsnæðið gæti ógnað heilsu íbúa yrði ekki tafarlaust brugðist við. Í ástandsskoðun frá mars 2019 er jafnframt staðfest að þörf er á viðgerðum í séreign álitsbeiðanda vegna leka frá þaki.
Álitbeiðandi telur að gagnaðili hafi vanrækt skyldu sína til viðhalds á sameigninni með þeim afleiðingum að tjón varð í séreign hennar. Óumdeilt er að gagnaðila var kunnugt um leka frá þaki hússins allt frá árinu 2017 og ráðið verður að álitsbeiðandi hafi þegar upplýst gagnaðila um lekann þegar hans varð vart. Búið er að opna inn í þakið að hluta til úr íbúð álitsbeiðanda og fyrir liggur að gagnaðili samþykkti bráðabirgðaviðgerðir á þakinu á árinu 2018. Horfa verður til þess við úrlausn þessa máls að ástand þaksins er orðið svo slæmt að brýnt er að endurnýja það að öllu leyti. Sú skylda hvílir á gagnaðila að fylgjast með sameigninni og sinna viðhaldi á henni, meðal annars til að sporna gegn því að séreignir verði fyrir skemmdum. Ljóst er að gagnaðila var kunnugt um leka frá þaki hússins allt frá árinu 2017 og voru þá þegar komnar fram skemmdir í séreign álitsbeiðanda vegna hans. Þrátt fyrir að aðilar hafi ekki náð samkomulagi um hvernig skyldi staðið að viðgerðum eða hver skyldi annast þær telur kærunefnd að ekki sé unnt að horfa fram hjá þeirri staðreynd að það er leki frá þaki hússins sem veldur því að þörf er á viðgerðum í séreign álitsbeiðanda. Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið telur kærunefnd að gögn málsins beri með sér að gagnaðili hafi ekki sinnt viðhaldi á þakinu sem skyldi með þeim afleiðingum að tjón varð í séreign álitsbeiðanda. Ekkert í gögnum málsins gefur til kynna að það sé fremur við álitsbeiðanda að sakast fremur en aðra eigendur að tjónið varð.
Að framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að gagnaðila beri að greiða sannanlegan kostnað vegna viðgerða í séreign álitsbeiðanda sem þörf er á vegna lekans frá sameign hússins, sbr. 1. tölul. 52. gr. laga um fjöleignarhús, þar með talið vegna rakavarnarlags.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða sannanlegan kostnað vegna viðgerða í séreign álitsbeiðanda sem þörf er á vegna leka frá sameign hússins.
Reykjavík, 4. júlí 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson