Mál nr. 22/2011
Miðvikudaginn 8. júní 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 22/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
Umboðsmaður kæranda, B, hefur með kæru, dagsettri 31. mars 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs í máli A, hér eftir nefnd kærandi, frá 25. mars 2011, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum áhvílandi á fasteigninni C.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði synjun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi frá 14. apríl 2011 var staða áhvílandi lána kæranda sem hvíla á fasteigninni C um síðustu áramót 6.763.901 kr. en fasteignamat eignarinnar uppreiknað með 110% 4.730.000 kr. Mismunur á þessum fjárhæðum nemur 2.033.901 kr. en á móti kemur bankainnstæða í eigu kæranda að fjárhæð 2.169.194 kr.
II. Sjónarmið kæranda
Fram kemur af hálfu kæranda að kærandi, sem orðin er fullorðin, hafi búið ein í umræddri íbúð frá andláti eiginmanns síns árið 2003. Sé íbúðin engan veginn við hennar hæfi, meðal annars vegna sjóndepru. Hún hafi því hug á að flytja í húsnæði sem henti henni betur og muni því selja íbúðina að C. Ýmsar viðgerðir og viðhald sé nauðsynlegt á íbúðinni. Samkvæmt áætlun sem kærandi hefur lagt fram með kæru sinni sé kostnaður við nauðsynlegustu viðgerðir og viðhald 1.058.000 kr. Í hluta framkvæmdanna sé nauðsynlegt að fara án tafar. Það sé einnig ljóst að kostnaðurinn muni ekki koma fram í hærra söluverði fasteignarinnar. Enn fremur þurfi kærandi að gera ráðstafanir í nýju íbúðinni sem leigusali muni ekki taka þátt í. Kærandi hafi í huga að greiða þennan kostnað af bankaeign sinni sem muni minnka við það. Einnig hljóti að vera rík sanngirnisrök fyrir því að draga hæfilegan jarðarfararkostnað, um 700.000 kr., frá innstæðum kæranda þegar metnar séu aðfararhæfar eignir hjá konu á 84. aldursári, einkum þegar litið er til þess að tekjur hvers árs hafi rétt hrokkið fyrir brýnustu nauðsynjum kæranda.
Fasteignamat C hafi þann 31. desember 2010 verið 4.300.000 kr., en fasteignin var byggð árið 1983. Samkvæmt upplýsingum af vef D hafi sams konar íbúð í C1 (í sömu raðhúsalengju) nýverið verið seld á 4.500.000 kr. Áhvílandi lán hjá Íbúðalánasjóði eftir síðustu afborgun sé 6.740.000 kr. Verði lán ekki endurreiknað neyðist kærandi til að hætta við flutning í hentugri íbúð, þar sem það sé útilokað að hún geti bæði greitt áður nefndar viðgerðir og endurbætur og mismun á láni og söluverði.
Kærunni fylgir yfirlit um nauðsynlegar aðgerðir og kostnaðaráætlun sem unnið hafi verið af E byggingaverkfræðingi.
III. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður bendir á að skilyrði fyrir afgreiðslu erindis kæranda séu ekki uppfyllt að fullu þar sem veðrými eru á öðrum aðfararhæfum eignum kæranda. Því verði að lækka niðurfærslu veðskulda sem því nemur. Kærandi falli því ekki undir úrræði um lánalækkun í 110%, sbr. gr. 2.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 svo og með vísan til 1. gr. laga nr. 29/2011, um breytingu á lögum um húsnæðismál. Staða áhvílandi lána á C hafi verið um síðustu áramót 6.763.901 kr. en fasteignamat eignarinnar uppreiknað með 110% 4.730.000 kr. Á móti mismuninum komi bankainnstæða að fjárhæð 2.169.194 kr. þannig að forsendur niðurfærslu séu því ekki til staðar.
Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnstæður.
IV. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr.
1. mgr. 41. gr. laganna.
Kærandi sótti um fyrirgreiðslu til Íbúðalánasjóðs á grundvelli samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila til þess að færa niður lán á C. Samkomulagið er dagsett 15. janúar 2011. Samkvæmt ákvæði 2.2 í 2. gr. samkomulagsins um skilyrði fyrir niðurfellingu skulda skal lántaki upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989.
Í reglunum kemur enn fremur fram sú regla að ef veðrými er á öðrum aðfararhæfum eignum lækki niðurfærsla veðskulda sem því nemur. Staða áhvílandi lána á C námu um síðustu áramót 6.763.901 kr. en fasteignamat eignarinnar nam uppreiknað með 110% 4.730.000 kr. Samkvæmt gögnum málsins á kærandi bankainnstæðu að fjárhæð 2.169.194 kr. sem er hærri fjárhæð en nemur mismun á stöðu áhvílandi lána á fasteigninni og á fasteignamati hennar. Eignir kæranda eru samkvæmt því umfram yfirveðsetningu. Í málinu hefur kærandi byggt á því að fyrir liggi að leggja þurfi út í ýmsan kostnað tengdan viðhaldi fasteignarinnar og auk þess sem gera verði ráð fyrir greiðslu kostnaðar sem þó er ótengdur fasteigninni. Það er álit úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Það eru því ekki efni til þess að víkja frá fyrrgreindum skilyrðum reglnanna, enda er þar engar undanþágur að finna, þar með taldar undanþágur um frádrátt vegna ófallins kostnaðar.
Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum í 2. gr. 2.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.
Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. 25. mars 2011, er tekið fram að kærandi hafi fjögurra vikna frest til þess að skjóta ákvörðuninni til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Þessi frestur er nú þrír mánuðir, eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010, sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi synjun um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal