Nr. 46/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. september 2018

í máli nr. 46/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili:  A.

Varnaraðili:  B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að skila tryggingu að fjárhæð X kr. Jafnframt krefst sóknaraðili þess að viðurkennt verði að hann eigi rétt á greiðslu frá varnaraðila vegna ýmissa hluta sem hafi orðið fyrir skemmdum í hinu leigða herbergi.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 24. maí 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Kærunefnd ítrekaði beiðni um greinargerð með bréfi, dags. 6. júní 2018. Í framhaldi af því óskaði varnaraðili í tvö skipti eftir framlengdum fresti til þess að skila greinargerð og var hann veittur 20. júlí 2018. Greinargerð varnaraðila, dags. 20. júlí 2018, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 7. ágúst 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 9. ágúst 2018, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 10. ágúst 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá X 2018 til X 2018 um leigu á herbergi í eigu varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og hvort varnaraðila beri að greiða bætur vegna eigna sóknaraðila sem hann telur að hafi orðið fyrir skemmdum í hinu leigða herbergi.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa farið úr leiguherberginu X 2018 að liðnum eins mánaðar uppsagnarfresti, þrátt fyrir að samningurinn hafi verið til lok mars.  Herberginu hafi verið skilað í góðu ástandi. Varnaraðili hafi ekki endurgreitt trygginguna. Þremur dögum áður en sóknaraðili hafi yfirgefið herbergið hafi hann fundið veggjalýs. Hann hafi því þurft að eyða öllum eigum sínum svo að veggjalýsnar myndu ekki breiðast út. Sóknaraðili hafi upplýst varnaraðila um þetta. Sóknaraðili hafi misst öll föt, ferðatösku, bakpoka, bækur, fartölvu, myndavél, skó o.fl.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að samkvæmt gögnum málsins hafi skrifleg uppsögn borist frá sóknaraðila X 2018. Ástæða þess að hann hafi ekki fengið endurgreidda trygginguna sé sú að það hafi þurft að kalla til meindýraeyði og farga rúmi, sem hafi verið í eigu varnaraðila, eftir notkun sóknaraðila á hinu leigða. Veggjalýs berist með fólki og hér hafi verið um einangrað tilvik að ræða sem rekja megi til sóknaraðila en ekki varnaraðila. Því beri sóknaraðili kostnað af því tjóni sem hafi orðið á hinu leigða í hans umsjá.

Varðandi kröfu sóknaraðila um bætur á innbúi sínu sé sú krafa vanreifuð og í andstöðu við leigusamning þar sem segi í 8. gr.: „Leigusali ber ekki ábyrgði á innbúi leigutaka.“ Sóknaraðili beri ábyrgð á innbúi sínu.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi lofað honum að skipta um rúm í herbergi hans en það hafi aldrei verið gert og hann því sofið í gömlu og skemmdu rúmi í þrjá mánuði. Veggjalýsnar hafi ekki bara verið í herbergi hans, heldur einnig í norðurhæð byggingarinnar og niðri. Sóknaraðili hafi komist að því þegar hann hafi rætt við fólk sem þar búi.

Í byrjun maí hafi varnaraðili sagt að hann hafi ætlað að endurgreiða trygginguna, en ýmsar ástæður orðið til þess að það hafi tafist, svo sem sjúkdómur, reikningar og frí. Á þeim tíma hafi engar upplýsingar verið veittar um ástæður fyrir því að endurgreiðslan ætti sér ekki stað. Sóknaraðili hefði átt að heyra um það innan 30 daga frá samningslokum.

V. Niðurstaða              

Í málinu er deilt um hvort varnaraðila sé heimilt að halda eftir tryggingarfé að fjárhæð X kr. sem sóknaraðili lagði fram við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur því eftir á þeirri forsendu að vegna ástands íbúðarinnar við lok leigutíma hafi hann þurft að fá meindýraeyði vegna veggjalúsa og til að farga rúmi.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. ákvæðisins segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. 

Leigutíma lauk X 2018 og skilaði sóknaraðili hinu leigða herbergi sama dag. Samkvæmt gögnum málsins gerði varnaraðili ekki skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá þeim tíma, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, og ber þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila tryggingarfénu ásamt vöxtum og dráttarvöxtum.

Ekki eru efni til að verða við kröfu sóknaraðila um bætur vegna skemmda á innbúi hans á leigutíma vegna ástands hins leigða en engin gögn liggja til grundvallar þeirri kröfu.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að skila sóknaraðila eftirstöðvum tryggingarfjár, X kr., ásamt vöxtum skv. 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá X 2018 til X 2018 en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags. 

Reykjavík, 3. september 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson