Mál nr. 27/2022- Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. júní 2022

í máli nr. 27/2022

A

gegn

B og C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er D.

Varnaraðilar: B og C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila vegna ógreiddrar leigu tímabilið 1. febrúar 2022 til 31. mars 2022 samtals að fjárhæð 480.000 kr., auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 1. febrúar 2022 af 240.000 kr. en af 480.000 kr. frá 1. mars 2022. Til vara sé krafist viðurkenningar á rétti sóknaraðila til bóta vegna vangoldinnar leigu tímabilið 1. febrúar til 30. apríl 2022.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 21. mars 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 24. mars 2022, var varnaraðilum gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 6. apríl 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 8. apríl 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 19. apríl 2022, og voru þær sendar varnaraðilum með bréfi kærunefndar, dags. 20. apríl 2022. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 28. apríl 2022, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti kærunefndar, dags. 19. maí 2022, óskaði nefndin upplýsinga sóknaraðila um það hvenær íbúðin fór í leigu á ný og hvaða tilraunir voru gerðar til að koma íbúðinni í leigu eftir að varnaraðilar höfðu skilað lyklum að henni. Svar barst með tölvupósti, dags. 24. maí 2022, og var það sent varnaraðilum með tölvupósti kærunefndar, dags. 24. maí 2022. Frekari athugasemdir bárust frá varnaraðilum með tölvupósti, dags. 29. maí 2022, og voru þær sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 30. maí 2022.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. október 2021 til 30. september 2022 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að E. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila vegna leigu fyrir febrúar og mars 2022.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðilar hafi lagt fram tryggingu sem þau hafi keypt hjá F ehf. en fyrirtækið hafi farið með samningsgerð og haft milligöngu um samskipti aðila. F ehf. hafi sent sóknaraðila skjal til undirritunar, dags. 17. janúar 2022, og jafnframt hafi átt að fá undirskrift varnaraðila C þar sem varnaraðili B væri að flytja út. Breytt fyrirkomulag fæli í sér að hann tæki við öllum skuldbindingum samkvæmt leigusamningnum og samkvæmt upplýsingum F ehf. hafi hann jafnframt ætlað að leggja fram nýja ábyrgð. Samkvæmt samtali við fulltrúa F ehf. hafi fyrirtækið ítrekað reynt að ná í hann til að fá undirskrift vegna nýs fyrirkomulags en hann hafi hvorki undirritað nýjan leigusamning né lagt fram nýja ábyrgð.

Þann 31. janúar 2022 hafi varnaraðilar hringt í sóknaraðila seint um kvöld og upplýst að þau væru að flytja úr íbúðinni. Skrifleg uppsögn hafi þó aldrei borist og hafi þetta verið fyrsta og eina tilkynningin sem sóknaraðili hafi fengið um þessi áform.

Varnaraðili B hafi hafnað kröfu sóknaraðila í trygginguna 23. febrúar 2022 þar sem hún haldi því fram að samkomulag hafi verið á milli aðila um að hún flytti út 1. febrúar og að samningur á milli hennar og sóknaraðila hefði fallið niður frá og með þeim degi. Það sé rétt að sóknaraðili hafi skrifað undir að varnaraðili B fengi að flytja úr íbúðinni og að hún væri því ekki lengur ábyrg fyrir greiðslum en það hafi þó verið gert undir þeim formerkjum að varnaraðili C byggi áfram í íbúðinni, undirritaði nýjan leigusamning og legði fram nýja ábyrgð. Það hafi þó ekki komið í ljós fyrr en í fyrrnefndu símtali 31. janúar 2022 að hann hafi einnig ætlað að flytja úr íbúðinni.

Varnaraðilar hafi beitt blekkingum til að fá ábyrgðina fellda niður. Varnaraðili C hafi ekki undirritað nýtt fyrirkomulag og geti sóknaraðili því ekki fallist á að ábyrgð varnaraðila B hafi fallið niður. Fyrir hendi sé augljós forsendubrestur.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar segja að við undirritun leigusamnings hafi þau ekki verið upplýst um að til stæði að skipta um glugga á útihurð, í eldhúsi og forstofu. Í tvo mánuði hafi iðnaðarmenn verið í íbúðinni allar helgar. Eftir gluggaskiptin hafi varnaraðilar orðið varir við móðu í öllum gluggum og þau upplýst um það strax. Gluggarnir hafi ekki verið skoðaðir en sóknaraðili hafi sent skilaboð og sagt að það þyrfti að opna þá og hita íbúðina betur. Þeir hafi þó alltaf verið opnir. Mygla hafi á endanum myndast í gluggum í forstofu og stofu og málning eyðilagst.

Samskiptaerfiðleikar hafi verið við nágranna vegna bílastæða framan við húsið. Þá hafi annar varnaraðila sagt nágranna þeirra frá því í sameiginlegu þvotthúsi að þau hefðu fengið Covid-19 og klukkutíma síðar hafi sóknaraðili sent skilaboð um að þau mættu ekki nota þvottahúsið.

Varnaraðili C hafi sent F ehf. ábyrgðargjald 21. janúar 2022 þar sem hann hafi ætlað að taka yfir samninginn. Varnaraðili B hafði tilkynnt fyrirtækinu um þetta fjórtán dögum áður og sóknaraðila 14. janúar. Fjölskylda varnaraðila C hafi ætlað að búa með honum í íbúðinni. Kvöldið 31. janúar hafi fyrrnefndur nágranni hreytt í hann ókvæðisorðum með öskrum og sagt að hann mætti ekki hafa tvo bíla á almennu bílastæði. Síðan hafi hann sett þvottavél varnaraðila fyrir framan eitt af herbergjum íbúðarinnar. Fjölskylda varnaraðila hafi ætlað að koma til landsins næsta dag og nota herbergið en ekki hafi verið hægt að komast þar inn vegna þvottavélarinnar. Sóknaraðili hafi sagt að hann gæti ekki komið á staðinn þar sem það væri sunnudagur og hann sagt varnaraðilum að hafa samband við F ehf. en þar sé ekki opið á sunnudögum. Þetta hafi orðið til þess að seinka hafi þurft komu fjölskyldu varnaraðila um mánuð með tilheyrandi kostnaði. Hann hafi tekið ákvörðun um að leita að öðru húsnæði en vegna brota sóknaraðila á leigusamningnum hafi hann ekki undirritað nýjan leigusamning þeirra á milli.

Í ljósi þess að varnaraðilar hafi ekki getað notað herbergi og þvottahús sem þau hafi greitt leigu fyrir ættu þau ekki að þurfa að segja upp leigunni með þriggja mánaða fyrirvara. Sóknaraðili hafi ekki séð til þess að þau gætu notað rýmin en F ehf. sé ekki best til þess fallið að laga samskipti á milli nágranna.

Þegar varnaraðili B hafi hringt í F ehf. hafi hún fengið upplýsingar um að hún gæti farið úr hinu leigða 1. febrúar og að það væri ekkert mál að finna nýjan leigjanda á nokkrum dögum. Næsta dag hafi annar starfsmaður hringt og sagt að varnaraðili B hefði misskilið starfsmanninn sem hún hefði rætt við deginum áður. Þegar varnaraðili B hafi í tvö skipti beðið um fund með F ehf. hafi henni verið sagt að ekki yrði fundað með þriðja aðila. Sóknaraðili hafi sagst ætla að funda með varnaraðilum en ekkert hafi orðið úr því.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að allir þeir sem hafi skoðað íbúðina hafi fengið upplýsingar um fyrirhugaðar framkvæmdir. Þetta eigi sér stoð í smáskilaboðum aðila 29. september 2021. Þá sé rangt að iðnaðarmenn hafi verið í íbúðinni allar helgar í tvo mánuði. Þeir hafi komið nokkrar helgar líkt og rætt hafði verið um fyrir undirritun leigusamnings.

Sóknaraðili hafi komið auga á móðu í gluggum en varnaraðilar hafi ekki upplýst um hana. Samkvæmt upplýsingum smiða myndist móðan þegar gluggarnir séu ekki opnir í langan tíma og hafi varnaraðilar því góðfúslega verið beðnir um að opna gluggana við og við.

Sóknaraðili hefði þurft að vita af erfiðleikum í samskiptum við nágrannann til þess að unnt hefði verið að veita aðstoð vegna þeirra. Hann hafi nú rætt við aðra íbúa og telji að erfiðleikana megi rekja til hegðunar varnaraðila. Þá hafi varnaraðilar nýtt þvottahúsið, þrátt fyrir að vera í einangrun vegna Covid-19 en sóknaraðili hafi beint því til þeirra að fylgja fyrirmælum sóttvarnayfirvalda. Vegna ætlaðs skerts aðgengis að þvottahúsinu þá séu tveir inngangar í það. Varnaraðilar hefðu því hæglega getað gengið inn í það og fært þvottavélina frá hurðinni. Hún hafi verið fyrir hurðinni í nokkra klukkutíma. Sóknaraðili taki undir að það hafi verið óboðlegt af hálfu nágrannans að setja hana fyrir aðganginn að þvottahúsinu en aftur á móti verði ekki talið að varnaraðilar geti rift leigusamningnum af þessum ástæðum.

Varnaraðilar hafi ákveðið að skipta um leiguhúsnæði án samráðs við sóknaraðila. Ekkert af þeim atriðum sem þau hafi talið upp séu þess eðlis að skilyrði riftunar séu uppfyllt.

Í fylgiskjölum komi fram að 20. janúar 2022 hafi varnaraðili B óskað eftir því að ábyrgðin yrði færð yfir á varnaraðila C þar sem hann hafi ætlað að halda áfram að leigja íbúðina. Starfsmaður F ehf. hafi sagt að hann væri búinn að setja þetta upp fyrir varnaraðila C en hann væri hvorki búinn að undirrita né leggja fram tryggingu sem hann þyrfti að klára svo að hægt yrði að loka ábyrgðinni. Næsta dag hafi varnaraðili B upplýst F ehf. að varnaraðili C hefði greitt mótframlag hennar í ábyrgðina, eða 96.000 kr., og að hún óskaði því eftir endurgreiðslu á ábyrgð sinni. Næsta dag hafi starfsmaður F ehf. sagt að ábyrgð hennar væri í gildi til 31. janúar og yrði aflýst í framhaldinu.

Af framangreindum samskiptum sé ljóst að ábyrgðin sé enn í gildi. Hvort sem hún sé á nafni varnaraðila C þar sem hann sé búinn að taka við henni af varnaraðila B eða hvort hún sé ennþá á nafni hennar þar sem hann hafi ekki undirritað nýjan leigusamning.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að ekki hafi verið skrifað í leigusamninginn að til stæði að skipta um útihurð og glugga. Um augljóst samningsbrot sé að ræða þar sem varnaraðilar hafi ekki haft aðgang að einu herberginu sem og þvottahúsi.

Ekki hafi verið hægt að nota herbergið og þvottahúsið. Aðeins hafi verið hægt að opna hurðina inni en ekki úti. Geti varnaraðili ekki komist í herbergið líkt og gerst hafi 30. janúar eigi þriggja mánaða uppsagnarfresturinn ekki að gilda.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um riftun varnaraðila á leigusamningi aðila og kröfu sóknaraðila í tryggingu þeirra vegna leigu fyrir febrúar og mars 2022. Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningnum lögðu varnaraðilar fram ábyrgð að fjárhæð 480.000 kr. sem þeir keyptu hjá F ehf.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi. Krafa sóknaraðila í tryggingu varnaraðila barst innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins og var málinu vísað til kærunefndar innan fjögurra vikna frá höfnun varnaraðila á kröfu sóknaraðila.

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Tímabundnum leigusamningi aðila átti að ljúka 30. september 2022. Samkvæmt gögnum málsins stóð til að breyta aðild leigjendamegin leigusamningsins þar sem varnaraðili B hugðist flytja út í janúar. Fallist hafi verið á breytta aðild að því gefnu að varnaraðili C myndi undirrita nýjan leigusamning sem tæki við réttindum og skyldum eldri samnings. Það gekk ekki eftir og telur kærunefnd því að leigusamningur aðila hafi verið í gildi þegar varnaraðilar riftu honum og fluttu út í lok janúar 2022. Þó svo að F ehf. hafi lýst því yfir við varnaraðila B að ábyrgð hennar yrði aflýst 31. janúar 2022 breytir það ekki réttarstöðunni en varnaraðili B getur mögulega átt kröfu á hendur F ehf. vegna þessa.

Í 60. gr. húsaleigulaga er kveðið á um tilvik sem heimila leigjendum riftun leigusamnings. Varnaraðilar nefna að þau hafi átt í samskiptaerfiðleikum við nágranna og framkvæmdir hafi átt sér stað í íbúðinni, án þess að þau hefðu verið upplýst um það fyrir undirritun leigusamnings. Sóknaraðili hafnar þessu og upplýsir að hann hafi ekki vitað af téðum samskiptaerfiðleikum og þar með ekki getað aðhafst nokkuð. Þá hafi varnaraðilar verið upplýstir um framkvæmdirnar fyrir undirritun. Sóknaraðili leggur fram rafræn samskipti aðila sem benda ekki til annars en að varnaraðilar hafi vitað af framkvæmdunum. Þá styðja gögn málsins ekki það athafnaleysi af hálfu sóknaraðila sem varnaraðilar halda fram. Telur kærunefnd að ekkert hafi komið fram í málinu sem styður það að varnaraðilum hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila og því sé riftunin ólögmæt.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé upp í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun um tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt.

Kærunefnd óskaði upplýsinga sóknaraðila um það hvenær íbúðin fór í útleigu á ný og hvaða tilraunir hafi verið gerðar til að leigja hana út á ný. Í svari sóknaraðila segir að varnaraðilar hafi leitað álits frá fyrirtækinu sem hafði séð um samningagerðina en vegna fyrri vinnubragða þess og hversu erfiðlega fyrra leigusamband hafði gengið hafi þau ekki treyst sér til að finna nýjan leigjanda. Þau hafi átt von á barni í apríl og tekið ákvörðun um að flytja sjálf í íbúðina um miðjan mars eftir að hafa lagfært hana og málað. Að framkomnum þessum skýringum telur kærunefnd að fallast beri á að varnaraðilum beri að greiða leigu vegna tímabilsins 1. febrúar til 15. mars 2022, samtals að fjárhæð 360.000 kr.

Í 4. mgr. 33. gr. húsaleigulaga segir að nú hafi leigjandi eigi gert skil á leigunni innan sjö sólarhringa frá gjalddaga og sé þá leigusala rétt að krefjast hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af henni til greiðsludags. Kærunefnd fellst því á kröfu sóknaraðila um að varnaraðilum beri að greiða leiguvanskil ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af 240.000 kr. frá 1. febrúar 2022 en af 480.000 kr. frá 1. mars 2022.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.D

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt fá greidda leigu úr tryggingu varnaraðila vegna tímabilsins 1. febrúar til 15. mars 2022 að fjárhæð 360.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af 240.000 kr. frá 1. febrúar 2022 en af 480.000 kr. frá 1. mars 2022.

Reykjavík, 23. júní 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson